9 nye eneboliger under oppføring - Rødsmyraskogen/Ekerød - Kråkerøy

Velkommen til Ekerøds tredje byggetrinn

Det nye boligområdet Ekerød ved Rødsmyra på Kråkeøy har etablert seg som et ettertraktet og populært boligområde der de to første byggetrinnene har blitt utsolgt raskt - og er attraktive boliger i annenhåndsmarkedet. For de som har ventet på tredje byggetrinn har vi gleden av å fortelle at ventetiden er over.

Tredje byggetrinn, nordvest for den etablerte bebyggelsen på Ekerød, vil bestå av 9 moderne og innholdsrike eneboliger i rekke.

Boligene får et moderne og elegant uttrykk og leveres med energiøkonomiske løsninger som bergvarme og anlegg for solenergi.

Byggene er som tidligere byggetrinn tegnet av Griff Arkitektur.

Resultatet er elegante og velfungerende eneboliger som henvender seg til naturen og omgivelsene, med hhv. tre og fire soverom, to bad, separat vaskerom, to stuer - og store, private takterrasser.

De fire første byggene er allerede reist og legges nå ut for salg sammen med de neste fem.

Om prosjektet

De plannlegges oppført 9 eneboliger i rekke - plassert i en buet formasjon som omfavner et friareal rett utenfor stuen og takterrassene. Volumoppbygging, fasadeuttrykk, material- og fargebruk er tilpasset det kuperte skogslandskapet og omkringliggende trehusbebyggelse på nordre Kråkerøy. Byggenes utrykk, identitet og visuell karakter harmonerer med den øvrige bebyggelsen på planområdet.

Prosjektet er del av Detaljreguleringsplan for Rødsmyra, Plan ID: 01061079.Dato: 29.05.2014, Revidert: 08.12.2014. Det foreligger rammetillatelse for prosjektet. Rødsmyra boligfelt -Eiendom 425/457, Kråkerøy - Delfelter BK2 og BF3- Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser og rammesøknad for 13 nye boenheter.

Boligene får adresse Rødsmyraskogen 14 til 30, 1675 Kråkerøy med tomter som fradeles hovedbruket Gnr. 424, bnr. 457 i Fredrikstad kommune.

Utbygger er Rød Invest AS, som også har utviklet og levert de to foregående byggetrinnene.

Forventet fremdrift/ Utbyggers forbehold

Selger tar sikte på at boligene Rødsmyraskogen 14, 16, 18 og 20 ferdigstilles i løpet av fjerde kvartal 2024.

For boligene Rødsmyraskogen 22, 24, 26, 28 og 30 tas det sikte på ferdigstillelse 12 - tolv - måneder etter vedtatt og varslet byggestart.

Av hensyn til logistikk og sikkerhet på byggeplassen er det utbyggers ønske å bygge husene i stigende rekkefølge. Dvs. at man etter Rødsmyraskogen 20, fortsetter med Rødsmyraskogen 22, deretter 24 osv. Byggestart vurderes og varsles fortløpende etter fremdrift i salget.

Dersom kjøpere av husene Rødsmyraskogen 22, 24, 26, 28, eller 30 hver for seg ikke er varslet om byggestart innen 6 - seks måneder fra inngått kjøpekontrakt er begge parter fri fra kjøpekontrakten uten omkostninger, eller ansvar for noe av partene.

Kjøpere av boliger i prosjektet gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslått ferdigstillelsestidspunkt oppgitt ovenfor ikke er en avtalt frist for overtakelse som utløser dagmulkt, jf. buofl. § 10.

Selger skal senest 6 - seks - måneder før ferdigstillelse av Boligen gi Kjøper skriftlig meddelelse om en overtakelsesperiode som ikke skal være lenger enn 30 dager. Kjøper plikter å ta over boligen innenfor overtakelsesperioden.
Senest 3 - tre - måneder før overtakelse skal Selger skriftlig varsle Kjøper om overtakelsesdato, som skal ligge innenfor overtakelsesperioden. Denne varslede datoen er forpliktende og kan være utgangspunkt for beregning av dagmulkt.

Beliggenhet

Ekerød ligger sentralt på nordre Kråkerøy i Fredrikstad kommune. I nord-øst avgrenses feltet av Rødsmyra skole, Veidebakken - et etablert boligområde, i vest av Ilabakken/Rødsveien og Ekheim og i sør av et LNF-område og Kråkerøymarka med turstier og kulturminner.

Ekerød ligger i en lun skogkledd li i underkant av ca. 2 km fra Fredrikstad sentrum. Boligområdet ligger vis av vis Rødsmyra barneskole og med kort vei til Kråkerøy stadion og Kråkerøy ungdomsskole. Her finnes håndballbaner, trailbaner, basket- og fotballbaner. Fredrikstad stadion, høgskolen i Østfold og den planlagte nye videregående skolen i Fredrikstad ligger innenfor en radius på ca. 1,5 km. Det finnes flere populære barnehager i nærområdet.

Veibeskrivelse

Fra Fredrikstad sentrum, følg skilt til Hvaler over den gamle Kråkerøybroa. Følg Kråkerøyveien sydover til Isegran. Sving inn til høyre i Ulvedalen og følg denne sydover til Veidebakken svinger opp til høyre i nordlig retning. Ekerød / Rødsmyraskogen ligger ut mot vest, ca 300 meter opp i bakken.

Areal

Arealer er hentet fra arkitektens salgstegninger.

Arealberegningene er angitt i henhold til målereglene i Norsk Standard Veileder til NS 3940 og Arealene i salgsoppgaven og annet markedsføringsmateriale er oppgitt i bruksareal (BRA) og er å betrakte som et omtrentlig areal. Størrelse på de enkelte rom kan avvike, slik at et rom kan bli større og et annet bli mindre. Det kan oppstå mindre avvik mellom teoretisk og virkelig areal. Bruksarealet (BRA) er arealet innenfor leilighetens omsluttede vegger inkl. eventuell innvendig bodareal. Utvendig bodareal er ikke medregnet. Arealet som er oppgitt på de enkelte rom er rommets netto gulvareal. Man kan derfor ikke summere rommenes nettoarealer og få frem bruksarealet.

Tomt / Tomteareal

Tomtene opprettes som selveiertomter og fradeles hovedbølets eiendom Gnr 424, Bnr 457.
Tomten opparbeides i henhold til vedlagte utomhusplan, med de krav som fremgår av reguleringsbestemmelsene i forhold til opparbeidelse av gangstier, lekeplasser og grøntareal. Eksakt tomteareal vil foreligge etter at den enkelte tomt er fradelt og endelig oppmålt.

Tomtearelet varierer noe fra bolig til bolig. Se vedlagte tomteplan.

Området mellom de ni eneboligene Rødsmyraskogen 14-30 og Rødsmyraskogen 32-38 vil være et fellesareal som blir eiedommenes felles eiendom, organisert som et realsameie.

Parkering

Det etableres to biloppstillingsplasser per hus (1 under pergola tak + 1. p-plass bak)
Biloppstillingsplasser leveres asfaltert.

Boder

Boligene utstyres med innvendige boder, men vil også ha et nyttig - ikke målbart - areal under terrassene. Dette volumet vil variere fra bolig til bolig betinget av boligens plassering mot terrenget (friarealet).

Internett / TV

Det leveres fiber klart til oppkobling. Internett/TV-abonnement må tegnes av kjøper etter overtakelse.

Energiøkonomisk oppvarming - Ventilasjon.

Boligene utstyres med vannbåren varme i gulv ihht detaljbeskrivelse. Det vil blir innstallert en felles varmesentral med varmepumpe/ bergvarme - og solfangere som energikilde. Dette er energiøkonomiske løsninger som gir reduserte energikostnader. Anlegget vil betjene husene i Rødsmyraskogen 14 til 30 og de fire boligene i Rødsmyraskogen 32-38 som vil bli bygget på vestsiden av fellesarealet. Det blir montert målere for forbruk av energi som avregnes årlig mellom huseierne.

Det vil bli tinglyst en erklæring der alle den nevnte boliger vil være forpliktet til å være tilknyttet anlegget og å bekoste drift/vedlikehold. Utbygger inngår på boligeiernes vegne en fem-års drifts- og vedlikeholdsavtale med en leverandør. Anlegget vil bli montert på sydvegg på hus 30.

Det leveres balansert ventilasjonsanlegg av typen Flexit eller lignende.

Tilvalg

Avhengig av byggearbeidenes fremdrift, kan den enkelte kjøper få en begrenset mulighet til å variere standarden på sin bolig. Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i sammenheng med ytelser som er avtalt, og som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtale ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Det inngås egen tilvalgsavtale mellom kjøper og selger. Betalingstidspunkt ved overtakelse med mindre noe annet er avtalt mellom kjøper og selger.

Leveransebeskrivelse for Rødsmyra - BK2

Generelt
Denne beskrivelsen skal klargjøre hvilke materialer og tjenester som inngår i leveransen og bygningens viktigste bestanddeler og funksjoner. Det kan forekomme avvik mellom leveransebeskrivelse, illustrasjoner og plantegninger. I slike tilfeller er det alltid Detaljbeskrivelse/romskjema i leveransebeskrivelsen som er retningsgivende.
Detaljbeskrivelse/romskjema i leveransebeskrivelsen utgjør det viktigste dokumentet i kontrakten med hensyn til å beskrive leveransens omfang.
Selger presiserer derfor at øvrige dokumenter som f.eks. reguleringsbestemmelser og prospekt kun er til orientering og ikke dokumenter som gir informasjon om leveransens omfang. Leveransens omfang fremgår kun av detaljbeskrivelse/romskjema i leveransebeskrivelsen med evt. henvisninger.
Enkelte illustrasjoner i tegningsmaterialet og prospekt kan vise forhold som ikke er med i leveransen, så som møblering, kjøkkenløsning, hvitevarer, garderobeinnredning, fargevalg, belysning, tepper, dører og vindusform, bygningsmessige detaljer, f.eks. fasadedetaljer, detaljer på , utearealer, fellesarealer, materialvalg, blomsterkasser, beplantning etc. Arealet av hvert enkelt rom kan avvike noe fra salgstegning.

Det presiseres at kjøkken leveres ihht. egen kjøkkentegning. Vindustørrelser samt vindu og dørplassering kan avvike noe fra de generelle planer som følge av bla. bærestruktur og den arkitektoniske utformingen av bygget eller som følge av tekniske krav.
Prosjektet blir byggemeldt av ansvarlig søker Griff AS

Offentlige krav og forskrifter
Leveransen er i henhold til Byggeteknisk forskrift (TEK17).
Vi forbeholder oss retten til å foreta justeringer av tomte- planene og endringer av konstruksjonen og i material og leverandørvalg, forutsatt at dette ikke medfører vesentlige endringer i kvalitet
Orientering om eventuelle endringer vil skriftlig bli meddelt de som har inngått "avtale om kjøp av bolig som ikke er fullført".
Sikkerhet
Selger stiller sikkerhet for fullstendig oppfyllelse av sine kontraktsforpliktelser. Selger har forpliktet til å stille garanti ihht. Bustadoppføringslova §12. Dersom det innbetales forskudd skal det i tillegg stilles forskudds garanti iht. Bustadoppføringslova § 47.
Utomhus
Kjøper aksepterer at utomhus arbeidene ikke må være ferdigstilt ved overtakelse. Inntil utomhus er ferdigstilt, har selger rett til å ha stående anleggsmaskiner og utstyr, eventuelle brakker m.v. samt ha stående skilt på den solgte eiendommen.
Forsikring / reklamasjoner
Bygget er forsikret ved byggforsikring fram til overtakelse og må etter dette tidspunkt forsikres av forbruker. For eventuelle reklamasjoner gjelder reglene i bustadsoppføringslova.

VVA / VEIER OG FELLESAREAL - FELLES
Vei, vann og avløpsledninger utført i h.h.t. kommunes krav til opparbeidelse av tekniske anlegg.
Felles adkomstvei leveres asfaltert. Det må påregnes at asfalten vil få sprekker/hevelser i fremtiden og at dette ikke utgjør en mangel. Det er også påregnelig at avslutninger av asfalt (på siden og ved avslutning) vil kunne sprekke. Det er også påregnelig at asfalt vil kunne få merker de første årene ved høye temperaturer.
Kostnader til vedlikehold av private veier/innkjørsler, private vann og avløpsledninger, fellesområder samt utgifter til snørydding av felles veier og plasser, deles likt mellom eiendommene som blir berørt.
Det vil bli tinglyst en erklæring der alle eiendommene Rødsmyraskogen 14-30 og 32-18 vil være forpliktet til å være tilknyttet anlegget og å bekoste drift/vedlikehold. Utbygger inngår på boligeiernes vegne en fem-års drifts- og vedlikeholdsavtale med en leverandør.

VVA / VEIER OG FELLESAREAL - PRIVAT
Privat parkeringsplass leveres asfaltert. Det må påregnes at asfalten vil få senkelser/hevelser i fremtiden og at dette ikke utgjør en mangel. Det er også påregnelig at avslutninger av asfalt (på siden og ved avslutning) vil kunne sprekke. Det er også påregnelig at asfalt vil kunne få merker de første årene ved høye temperaturer.
Tilbakefylling mot plate på mark gjøres med drenerende stedlige masser. Det kan bli plassert fellestiltak/innretninger, som kumlokk/stoppekraner og el.skap uten at dette er en mangel. Utomhus vil så langt som mulig bli opparbeidet med plen. Det kan forekomme avvik og tilpasninger på grunn.

Konstruksjon
Byggene utføres med bærekonstruksjon i prefabrikkerte treelementer og enkelte innvendige dragere i stål som blir kasset inn og eventuelt i tre der det er hensiktsmessig. Byggene vil tilfredsstille kravene i TEK 17.
Tekniske rørføringer vil i varierende grad bli montert i himling, under himling og langs vegger. Rørføringer vil all hovedsak bli skjult bak innkassinger i oppholdsrom eller som helt eller delvis nedforede himlinger i gipsplater eller tilsvarende. Tekniske føringer kan resultere i varierende takhøyder i enkelte rom.
Innkassinger vil bli overflatebehandlet som del av overflaten der konstruksjonen blir montert.
Balkonggulv blir bygd i impregnert tre. Rekkverk leveres i stål.

Yttervegger
Yttervegger bygges i bindingsverk i tre med totalt 25 cm isolasjon tykkelse. Gips på innvendig side og i vindussmyg. Utvendig kledning leveres maskinbehandlet med synlig spiker.
Alle øvrige overflater, også de som er levert grunnet/behandlet av selger vil ha synlige hull etter spiker / stifter / kramper etc. samt sageskår i skjøter. Slike skår / spikerhull blir ikke malt/ flekket av selger. Selger anbefaler toppstrøk males innen 1 til 2 år, men kjøper må vurdere overflatene etter overtakelse om tidligere behandling er nødvendig.

Brann, lyd og isolasjon
Byggene bygges etter Plan og bygningsloven med gjeldende forskrifter av 1997 og senere revideringer, senest i ny TEK17. Byggene tilfredsstiller de krav som stilles til funksjoner, brann, lyd, varmeisolasjonstap osv.


Innvendig vegger
Innervegger leveres gipset, sparklet og malt estetisk klasse K2 (skjøt- og flekksparkling samt dekkende malebehandling). Vegger mellom boenhetene leveres ihht. krav til lyd og brannisolering. Ikke bærende innervegger bygges opp av trestendere, gipses samt alle innervegger isoleres.

Innertak (himling)
Innvendig himling leveres i gips, sparklet og malt estetisk klasse K2 malerarbeider. Det leveres listefritt i overgang mellom vegg og tak, samt mellom vegg og vegg. Takhøyder vil stort sett være 2,4m i alle rom med unntak av bad/vaskerom, bod/teknisk, wc, der laveste takhøyde stort sett vil være 2,2m.

Gulv
På gulv i bad, vaskerom og entre leveres fliser i grå utførelse ihht. detaljbeskrivelse/romskjema.
På gulv i soverom, gang, bod/teknikk, kjøkken og stue leveres parkett ihht. detaljbeskrivelse/romskjema.
På gulv i sportsbod leveres støpt betongdekke, teipet dampsperre til betongdekke.

Vinduer og vindusdører
Alle vinduer leveres ihht. Gjeldende forskrift når det gjelder energikrav, samt krav til tekniske løsninger. Samtlige vinduskarmer gipses og sparkles med smyg. Selger tar forbehold om at enkelte vinduer ikke kan åpnes som følge av brannkrav eller dersom dette ikke er hensiktsmessig i forhold til funksjon.
Det leveres ikke lister rundt vinduer. Dugg på innsiden/utsiden av vinduer kan forekomme som følge av f.eks. høye innendørs fuktighet eller lav temperatur.

Dører
Hovedinngangsdør leveres i fabrikkmalt utførelse med FG-godkjent sikkerhetslås. Terrassedør leveres i tilsvarende utførelse som øvrige vinduer, i henhold til gjeldene forskrift.
Innvendige dører leveres formpresset i hvit slett utførelse med hvit karm.

Energi og oppvarming
Det blir installert en felles varmesentral for eneboligene i rekke og rekkhusene i BF3. Varmesentralen eies og driftes i et sameie. Solfangere tilknyttet varmesentralen er tenkt plassert på hus 30- disse er sameiets eiendom og anses for et felles anlegg. Det forutsettes at hus 30 bygges for at solfangerne skal drifte boligene.

Oppvarming produseres i en kombinasjon av grunnvarme (boring), solfangere og en varmepumpe og sikres med en elkolbe.

Det installeres målere for hver boenhet som måler mengde til oppvarming.
Det vil bli etablert en 5 års drift og vedlikeholdsavtale på felles varmesentral med avregning av energiforbruk for den enkelte enhet. Det må påregnes at det påløper årlig kontingent


Kjøkken, bad og garderobe
Kjøkken Hoveddel - Kjøkkeninnredning fra Sigdal, modell type Uno kjøkkenfronter eller tilsvarende i standard hvit (s0502y farge) og 3cm laminat benkeplate. Egen kjøkkentegning. Kjøkken leveres med integrerte hvitevarer av typen Siemens bestående av ovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap. Kjøkkenventilator leveres fra Siemens.

Baderomsinnredning fra Sigdal:
Baderomsinnredning 1 etg. - 1000mm Vela servant, Lilje front eller tilsvarende i standard hvit farge. Speil inkludert.
Baderomsinnredning 2 etg. - 1000mm Vela servant, Lilje front eller tilsvarende i standard hvit farge. Speil inkludert.

Bad: dusjbatteri, dusjgarnityr, ett greps servantbatteri, veggmontert wc med hvitt sete og lokk. Dusjvegger rette 90x90 i herdet glass.

Garderobeskap fra Sigdal - 100cm kombigarderobe. Type Vario 100 eller tilsvarende. Hvit farge.

Bod
Sportsbod leveres med ubehandlede innvendig vegger og tak som er kledd i osb plater.
Parkering
Det etableres to biloppstillingsplasser per hus (1 under pergola tak + 1. p-plass bak)
Biloppstillingsplasser leveres asfaltert.

Innvendige trapper
Trappetrinn - Furu farge grå sommer Trappevanger - Furu, hvit s0502y Trappe håndløper - Furu, farge grå sommer
Trappe rekkverk/sprosser - Furu, hvit s0502y

Maling
Malerarbeidene utføres og leveres som standard etter
estetisk klasse K2, skjøt- og flekksparkling samt dekkende malebehandling på vegger og himlinger. Farge Bomull Hvit s0502y.

Listverk
Fabrikkmalte lister i bomull hvit s0502y. Synlig spiker og glipper mot vegg.


Tv, radio og data / abonnement:
Fiber legges klart inn i hus til tilkobling. Det leveres fiber klart til oppkobling. Internett/TV-abonnement må tegnes av kjøper etter overtakelse.

Elektriske installasjoner
Sikringsskap med automatsikringer og jordfeilbryter. Installasjoner legges generelt skjult i vegger. Lyspunkter, lampepunkter og kontakter plasseres ihht. elektrotegninger.

Balkonger og terrasser
Balkonggulv utføres i trykkimpregnerte materialer.

Utvendig Trapp
Utføres i tryggimpregnerte materialer.


Diverse utstyr
Brannslukningsutstyr- og brannalarmutstyr leveres i henhold til forskriftskrav.

Tegninger av tekniske anlegg
Teknisk anlegg og fremføringer blir ikke inntegnet på tegninger som omfattes av kjøpekontrakt. Endelig plassering av disse bestemmes av selger i detaljprosjekteringsfasen der det er hensiktsmessig og nødvendig.


Tilvalgsmuligheter
Avhengig av byggearbeidenes fremdrift, kan den enkelte kjøper få en begrenset mulighet til å variere standarden på sin bolig. Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i sammenheng med ytelser som er avtalt, og som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtale ytelsen og/eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Det inngås egen tilvalgsavtale mellom kjøper og selger. Betalingstidspunkt ved overtakelse med mindre noe annet er avtalt mellom kjøper og selger.
Etter varslet oppstart vil kjøper bli orientert om hvordan tilvalgsprosessen skal gjennomføres.
Kjøper har ikke rett til å kreve endringer og tilleggsarbeider som ikke står i sammenheng med ytelser som er avtalt, og som i omfang eller karakter skiller seg vesentlig fra den avtalte ytelsen og / eller er til hinder for rasjonell gjennomføring av byggearbeidene. Selger/entreprenør er uansett ikke forpliktet til å utføre endringer eller tilleggsarbeider som vil endre vederlaget med mer enn 15% jf. Bustadsoppføringslova §9. Selger gjør oppmerksom på at det ikke gis mulighet til å gjøre endringer som har konsekvenser for konstruksjonen dette inkluderer eksempel flytting av vegger, vinduer og dører, etc.

Priser
Se den til enhver tid gjeldene prisliste. Salgsprisene kan ikke justeres etter kontrakt inngåelse. Selger står fritt til når som helst å justere priser på usolgte enheter uten forutgående varsling.


Generelt og forbehold
Alle opplysninger i denne beskrivelse er gitt med forbehold om rett til uten forutgående varsel å gjøre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, eksempelvis som et resultat av offentlige pålegg, forsvarlig gjennomføring uten å forringe den generelle standard.

Tegninger og bilder i prospektet er kun illustrasjoner og vil avvike noe i forhold til plan - og fasadetegninger og den ferdige bebyggelsen. Salgsprospekt og prosjektbeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler, funksjoner og planlagte organisering, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen. Alle illustrasjoner, 3D animasjoner, skisser,
"møblerte" plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen og kan ikke anses som endelig leveranse. Beplantning og blomster, innredninger, hvitevarer, tepper, møbler, markiser, og annet tilbehør utover det som er beskrevet ovenfor, leveres ikke. Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle enhetene. Kjøper oppfordres til å vurdere solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold til terreng og omkringliggende eksisterende og fremtidig bygningsmasse mm. Før et evt. bud inngis. Det kan være avvik mellom de planskisser, planløsninger og tegninger som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt / internett- side og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper, vil Detaljbeskrivelse/romskjema i leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne. Det tas forbehold om trykkfeil i prospektet.
Det tas forbehold om at sjakter og føringsveier for tekniske installasjoner ikke er inntegnet. Innkassinger vil ha varierende størrelse. Alt som på prospekttegningene er vist med stiplede linjer er ikke en del av leveranse, men ment som forslag til mulige innredningsløsninger.
Tekniske anlegg og fremføringer til disse blir ikke inntegnet på tegninger som omfattes av kjøpekontrakt. Endelig plassering av tekniske anlegg bestemmes av hva som er hensikts- og funksjonsmessig nødvendig. Sjakter, ventilasjon og VVS føringer er ikke inntegnet endelig, og det må påregnes justeringer av disse.

Avhengig av årstiden vil ferdigstillelse av utomhusarealene kunne bli utført etter overtagelse av husene. Blir ferdigstillelsen på høsten er det naturlig at beplantning og plen blir ferdigstilt våren året etter. Priser på usolgte boliger kan uten forutgående varsel justeres av selger. Det tas forbehold om eventuelle feil i beskrivelsen.
Det er påregnelig at alle malte overflater vil kunne falme av sollys i fremtiden.
Dersom en vil redusere dette kreves aktivt vedlikehold som kjøper selv må sette seg inn i. Kjøper er etter overtakelse selv ansvarlig for snarest mulig å behandle utvendig panel / kledning / sageskår etc. på en fagmessig måte, og må selv søke råd og veiledning til slik behandling.
Selger presiserer at de ikke har ansvar for normale svinn og sprekker i gips overganger (vegg, vegg eller vegg, himling), treverk, mur og betong, som må anses som påregnelig og som derfor ikke utgjør en mangel, det samme gjelder at selger ikke har ansvar for sprekker i maling/ tapet av samme grunner. Selger har ved 1 årsbefaring ikke ansvar for normale svinn og sprekker i gips overganger.
Selger gjør oppmerksom på at gulv og parkett vil kunne få sprekker og skader dersom de ikke behandles i henhold til produsentens råd om bruk og vedlikehold, dette kan være dersom det for eksempel er tørt innemiljø eller møbler som hindrer fri bevegelse av "flytende parkett". Skader som følge av feilaktig bruk/behandling er ikke å anse som mangler. Det henvises til produktinformasjon som kjøper plikter å sette seg inn i når boligen tas i bruk.
Tekniske rørføringer vil i varierende grad bli montert i tak og langs vegger. Rørføringer vil i all hovedsak bli skjult bak innkassinger. En horisontal innkassing av rør ved tak frem til vertikalinnkassing langs vegg vil kunne forekomme i bad, bod, entre og soverom. Nevnte konstruksjoner vil bli overflatebehandlet som en del av overflaten der konstruksjonen er montert. Dette gjelder elektro-, ventilasjon- og sanitærføringer.
Det tas forbehold om endelig plassering av sjakter og eventuelle arealavvik som ikke er vesentlig.
For utførelsen gjelder de normalkrav som fremgår av NS 3420 / Byggforskserien NBI blad nr. 520.008, dog gjelder for retningstoleranser klasser RD også for innvendige vegger.
Dersom selger har anmodet kommunen om midlertidig bruksattest eller ferdigattest og ikke mottatt dette innen 21 dager fra avsendt anmodning, så godtar kjøper at forsinkelsen i påvente av svar fra kommunen ikke kan lastes selger og ikke kan kreves kompensert fra selger.
Flere kjøpere. Dersom kjøper er mer enn en person så gir kjøperne hverandre gjensidig forpliktende fullmakt til å opptre på vegne av hverandre i hele byggesaken og reklamasjonstiden deretter. Det vil si at hvis en av kjøperne har dialog med selger om endringer eller avklaringer av enhver art herunder møter på overtakelse/befaringer, så samtykker kjøperne til at den ene forplikter begge/alle kjøpere.

Partene er enige om at verneting skal være i Fredrikstad kommune i tilfelle uenighet og rettslige konsekvenser av avtalen.
Kjøper godtar at elektronisk kommunikasjon ved epost skal regnes og godtas som skriftlig kommunikasjon mellom partene i anledning denne avtalen.
Kjøper er kjent med at selger skal foreta videre utbygging på feltet og at evt. støy, støv og vibrasjoner eller andre ulemper fra den videre utbygging ikke gir grunnlag for krav mot selger.
FDV. Kjøper er oppfordret til og forpliktet til å sette seg inn i de drift- og vedlikeholdsoppgaver som følger med som eier av boligen (herunder all FDV informasjon), og de tilhørende utomhusarealer.
Overflatedrenering/nedbør
Ved nedbør er det påregnelig og sannsynlig at det blir vannansamlinger på utomhusarealer. Enkelte steder kan det være levert fordrøyningskummer. Dersom det er levert slike fordrøyningskummer vil disse avhjelpe og ta imot vann ved nedbør, men slike fordrøyningskummer etc. er kun ment som avhjelpende tiltak, men ikke tiltak som helt og fullt avverger vannansamlinger etc. Ved nedbør er det også påregnelig at det kan komme uren sprut på panel nederst mot bakken. Før terrenget får "satt seg" etter nybygging er det også påregnelig at det ved nedbør kan renne tilsmusset vann utover tomta, og evt. rensing av kummer er å anse som påregnelig fremtidig vedlikehold.

Utbyggers forbehold om fremdrift/ tilstrekkelig salg:

Selger tar sikte på at boligene Rødsmyraskogen 14, 16, 18 og 20 ferdigstilles i løpet av fjerde kvartal 2024, betinget av når den enkelte bolig blir solgt.

For boligene Rødsmyraskogen 22, 24, 26, 28 og 30 tas det sikte på ferdigstillelse 12 - tolv - måneder etter at utbygger har vedtatt og varslet kjøper om byggestart.

Av hensyn til logistikk og sikkerhet på byggeplassen er det utbyggers ønske å bygge husene i stigende rekkefølge. Dvs. at man etter Rødsmyraskogen 20, fortsetter med Rødsmyraskogen 22, deretter 24 osv. Byggestart vurderes og varsles fortløpende etter fremdrift i salget.

Dersom kjøpere av husene Rødsmyraskogen 22, 24, 26, 28, eller 30 hver for seg ikke er varslet om byggestart innen 6 - seks måneder fra inngått kjøpekontrakt er begge parter fri fra kjøpekontrakten uten omkostninger, eller ansvar for noe av partene.

Kjøpere av boliger i prosjektet gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslått ferdigstillelsestidspunkt oppgitt ovenfor ikke er en avtalt frist for overtakelse som utløser dagmulkt, jf. buofl. § 10.

Selger skal senest 6 - seks - måneder før ferdigstillelse av Boligen gi Kjøper skriftlig meddelelse om en overtakelsesperiode som ikke skal være lenger enn 30 dager. Kjøper plikter å ta over boligen innenfor overtakelsesperioden.

Senest 3 - tre - måneder før overtakelse skal Selger skriftlig varsle Kjøper om overtakelsesdato, som skal ligge innenfor overtakelsesperioden. Denne varslede datoen er forpliktende og kan være utgangspunkt for beregning av dagmulkt.

Solfangere tilknyttet varmesentralen er tenkt plassert på hus 30. disse er sameiets eiendom og anses for et felles anlegg. Det forutsettes at hus 30 bygges for at solfangerne skal drifte boligene.

Alle opplysninger i leveransebeskrivelsen er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, men uten at den generelle standard forringes. Selger tar forbehold om eventuelle pålegg fra offentlige myndigheter som kan få betydning for prosjektets utforming og fremdrift.

Nedenfor er opplistet noen arbeider, tjenester, omkostninger og abonnement som ikke inngår i leveransen:

Bygningsmessige arbeider
Utvendig overflatebehandling utover fabrikkmalt kledning med synlig spiker/skruer. Toppstrøk må behandles normalt innen ca. ett til to år etter overtakelse, men må vurderes av kjøper da noen fasader kan ha behov for tidligere behandling.
Impregnerte materialer leveres ubehandlet. Kjøper må jevnlig inspisere og vurdere tilstand og behandling etter overtakelse på trykk impregnerte materialer.

Alle øvrige overflater, også de som er levert grunnet/behandlet av selger vil ha synlige hull
etter spiker/stifter/kramper etc. samt sageskår i skjøter og endevender. Slike skår/spikerhull blir ikke malt/flekket av selger.
Stige eller adkomst til tak leveres ikke.
Tjenester:
Utvask av boligen. Boligen leveres byggevasket. dvs. at kjøper selv må gå over å vaske/tørke støv.

Omkostninger:
Omkostninger for egen finansiering, så som dokumentavgift, tinglysning av evt. pantobligasjoner og gebyrer etc.

Annet
Møbler, samt utstyr/innredning som er stiplet på kontraktstegninger, plantegninger og i illustrasjoner inngår ikke i leveransen.

Velforening

Dersom en rasjonell forvaltning av fellesareal eller offentlig myndighet krever det, kan selger etablere velforening eller lignende som kjøper skal være medlem av. Kostnadene ved forvaltning av slikt fellesareal vil bli fordelt på medlemmene. Se pkt energi.

Forsikring

Hele byggeprosjektet vil bli fullverdiforsikret frem til overtakelse. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført byggeprosjektet, jf. bustadoppføringslova § 13 siste ledd. Ved brann- eller annet skadetilfelle tilfaller erstatningssummen selger, som snarest mulig plikter å gjenopprette skaden.

Kjøper må tegne egen bygg- og inneborforsikring i forbindelse med innflyttning.

Pengeheftelser

Følgende heftelser følger eiendommene:
1964/300319-1/86 REFUSJONSKRAV TINGLYST 21.01.1964. BELØP: NOK 18.907. PANTHAVER :Fredrikstad Kommune. Lnr: 1384017 OVERFØRT FRA: 0106-424/6 - Gjelder denne registerenheten med flere

1975/304118-1/86 PRIORITETSBESTEMMELSE TINGLYST 22.09.1975 VEKET FOR: ERKLÆRING/AVTALE 1975/304209-1/86 1975/304209-1/86 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST 26.09.1975 AVTALE MED KRÅKERØY KOMMUNE OG STATEN V/MILJØVERNDEP OM ET NÆRMERE BEGRENSET OMRÅDE BLIR STILT TIL STEDSEVARIG RÅDIGHET FOR ALMENHETEN SOM FRIAREAL MED EN NÆRMERE BRUKSBEGRENSNING. OVERFØRT FRA: 0106-424/6. Gjelder denne registerenheten med flere

2015/1122507-2/200 DIVERSE PÅTEGNING TINGLYST 01.12.2015 Rettighetshaver er Miljødirektoratet org. nr. 999601391 2017/315029-1/200 DELVIS SLETTING VED AREALOVERFØRING TINGLYST 11.04.2017 Pant frafalt i overført areal - 300 m2 fra gnr. 439 bnr. 1 til gnr. 439 bnr. 426

2018/393441-1/200 DELVIS SLETTING VED AREALOVERFØRING TINGLYST
02.02.2018 21:00 Pant frafalt i gnr 439 bnr 1 til gnr 439 bnr 366 på ca 400 m2.

I tillegg til ovennevnte vil det blii tinglyst erklæringer som sikrer rettigheter og plikter som skal oppfylle offentligrettslige krav og/eller til å sikre felles forpliktelser og rettigheter slik som plikt til å delta i - og å dekke kostnader knyttet til - drift og vedlikehold av felles anlegg for energi, vann, avløp, strøm, signal m.m. for dette prosjektet og andre prosjekt, kommende, eller eksisterende, under samme reguleringsplan.

Vei/Vann/Avløp

Boligene vil være tilknyttet offentlig vei via privat vei, og offentlig vann og avløp via private stikkledninger. Alle arbeider og kostnader er inkludert i kjøpesummen.

Formuesverdi

Formuesverdi er ikke fastsatt. Ligningsverdien fastsettes av Ligningskontoret etter ny beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt «primærbolig» (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller «sekundærbolig» (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien utgjøre 40% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se http:/www.skatteetaten.no for nærmere informasjon..

Reguleringsmessige forhold

Prosjektet er del av Detaljreguleringsplan for Rødsmyra, Plan ID: 01061079.Dato: 29.05.2014, Revidert: 08.12.2014. Det foreligger rammetillatelse for prosjektet. Rødsmyra boligfelt -Eiendom 425/457, Kråkerøy - Delfelter BK2 og BF3- Søknad om dispensasjon fra reguleringsbestemmelser og rammesøknad for 13 nye boenheter

Offentlige forbehold

Kjøper aksepterer at det på eiendommen kan påheftes servitutter/erklæringer som måtte bli påkrevd av offentlig myndighet, deriblant erklæring som regulerer drift og vedlikehold av fellesområder, og drift og vedlikehold av energi nettverk m.m.

Estimerte felleskostnader

Hver bolig betaler egen forsikring og kommunale avgifter/eiendomsskatt. Det kan påløpe felleskostnader i form av felles tjenester som eiendommene vedtar i fellesskap. Det må påregnes felleskostnader til drift og vedlikehold av felles energiløsninger.

Oppgjør

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10 % av kjøpesummen ved kontraktsinngåelse og resterende før overtakelse.

Selger kan velge å stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 som sikkerhet for forskuddsinnbetalingen. Dette innebærer at utbygger kan disponere forskuddsinnbetalingen fra kjøper fra det tidspunkt garantien foreligger. Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er stilt og til selger etter at garantien er stilt. Dersom selger ikke velger å stille garanti vil forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst på kjøper.

Betaling for ev. endrings- og/eller tilleggsarbeider bestilt gjennom selger, faktureres direkte fra selger når vedkommende endrings- og/eller tilleggsarbeid er utført. Dersom forfall på faktura er forut for overtakelse, må selger stille garanti i henhold til bustadoppføringslova § 47.

Før noen del av kjøpesum blir utbetalt selger må hjemmel til boligen være overført kjøper, jf. bustadstadloven

Bustadoppføringslova

Bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse der kjøper anses som profesjonell/investor. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. og ulovfestet entrepriserett.

Leveransebeskrivelse

Vedlagt denne ligger utbyggers leveransebeskrivelse som kjøper må sette seg inni, som er en del avtalen.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøper har selv ansvaret for å sette seg inn i salgsoppgave, reguleringsplaner, byggebeskrivelse og annen dokumentasjon som kjøper har fått tilgang til. Dersom utfyllende/supplerende opplysninger er ønskelig, bes kjøper henvende seg til meglerforetaket. Kjøper har ingen rett til å reklamere på grunnlag av forhold som kjøper er blitt gjort oppmerksom på, eller som kjøper på tross av oppfordring har unnlatt å sette seg inn i. Kjøper oppfordres til å ta kontakt med meglerforetaket dersom noe er uklart, og det presiseres at det er viktig at slike avklaringer finner sted før bindende avtale om kjøp inngås.

Budregler

Boligene selges til fast pris. Bindende kjøpsbekreftelse/budskjema inngis til megler. Selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud, herunder bestemme om de vil akseptere salg til selskaper samt om de vil akseptere salg av flere leiligheter til samme kjøper. Merk at eierseksjonsloven ikke gir anledning til at mer enn to seksjoner eies av en og samme person.

Betalingsbetingelser

Kjøper skal innbetale 10 % av kjøpesum ved kontraktsinngåelse som sikkerhet for betaling. Dette anses som deponering på klientkonto. Rentene på det deponerte beløpet tilfaller kjøper.
Ved forsinket betaling med mer enn 21 dager for beløpet som forfaller ved kontraktsinngåelse og 30 dager for andre avtalte innbetalinger, har selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg.

Innbetalingen av 10 % ved kontraktsinngåelse skal være i form av ubundet egenkapital. Det vil si at det ikke skal etableres pant i boligen (eller i eiendommen hvor boligen inngår) som sikkerhet for kjøpers finansiering av håndpenger.

Selgers standard kjøpekontrakt er tilpasset Bustad-oppføringslova og kan ikke forventes benyttet ved salg til kjøpere som ikke er forbrukere og som dermed faller utenfor Bustadoppføringslova. For slike kjøpere vil det kunne gjelde særskilte betingelser, blant annet må det forventes et forskudd tilsvarende 20 % av kjøpesummen innbetalt ved kontraktunderskrift. Kjøper må senest innen signering av kontrakt fremlegge Finansieringsbevis.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller har plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre ytterligere undersøkelser knyttet til handelen basert på kjøpers egenkapital eller andre forhold knyttet til kjøper. Kjøper oppfordres til å innbetale den delen av kjøpesummen som er egenkapital i en overføring fra egen bankkonto i norsk bank.

Adresse og matrikkel

Rødsmyraskogen 14 til 30, 1675, Kråkerøy, Gnr. 424 bnr. 457 i Fredrikstad kommune

Eier

Rød Invest as v. Jørn Haabeth

Oppdragsnummer

192-23-9036

Meglers vederlag

Dronefotografering (faktura til selger) Ref faktura nr 718, Espen Gees (Kr.3 250)
Annonsering Finn.no- ref faktura 10364211926 (Kr.2 563)
Annonsering Finn.no ref faktura nr 10364457409 (Kr.2 532,19)
Annonsering Finn.no ref faktura nr 10364737773 (Kr.2 532,19)
Annonsering Finn.no- ref faktura 10364737773 (Kr.7 331,25)
Annonsering- Finn.no ref faktura 10365014119 (Kr.2 532,19)
Annonsering- Finn.no ref faktura 10364936971 (Kr.7 331,25)
Annonsering-Finn.no ref faktura 10364936971 (Kr.2 532,19)
Totalt kr. (Kr.30 604,26)

Ansvarlig megler:
Gunnar Olai Stavlund

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på vår hjemmeside.