Ny 2-roms på Ulven | Balkong, heis og 5 min til T-bane

Om boligen

Velkommen til Standardveien 16A - en moderne 2-roms leilighet i 5. etasje med balkong og heis, plassert sentralt på Ulven i Oslo øst. Boligen er oppført i 2026 som del av OBOS Nye Hjems boligprosjekt Ulvenplassen, og fremstår som ny. Leiligheten har 51 m² internt bruksareal fordelt på en åpen stue/kjøkken-løsning, et separat soverom, eget bad og praktisk entré.

Fra stuen er det utgang til privat balkong på ca. 8 m² med utsikt mot det bilfrie gårdsrommet. I tillegg følger ekstern bod på ca. 5 m² i kjelleren med leiligheten. Standarden er gjennomført moderne: HTH-kjøkken i varm grå tone, integrerte Electrolux hvitevarer, 1-stavs laminatparkett gjennomgående, flislagt bad med glassdusj og gulvvarme, samt downlights og sikringsskap i entré.Leiligheten passer godt for førstegangskjøper, par eller pendler som ønsker en helt ny bolig med moderne kvaliteter.

Du kan flytte rett inn. Viktig informasjon om eieform og økonomi: Boligen selges som andel i Humleblom Borettslag.
Borettslaget har IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld) - kjøper kan nedbetale sin andel av fellesgjelden helt eller delvis to ganger i året (juni og desember), minimum 60 000 kr per innbetaling.

Beliggenhet

Ulven er en av Oslos raskest utviklende bydeler - mer sentralt enn mange tror, og i full transformasjon fra industriområde til moderne byområde. Kollektivt har du Økern T-bane på ca. 5 minutters gange. Økern er et knutepunkt for T-bane og buss, og derfra tar det 2 holdeplasser til Storo og 5 holdeplasser til Stortinget.

Operaen nås på ca. 20 minutter med sykkel, og Grünerløkka på ca. 11 minutter. Daglige tjenester finner du på Ulven Torg ca. 2 minutter unna med dagligvare, apotek, kafé og take-away. Construction City - næringsklynge for byggebransjen med ca. 4 500 arbeidsplasser og OBOS sitt nye hovedkontor - åpnet sommeren 2025 i nærområdet og gir ytterligere puls og servicetilbud. Kuben videregående skole, Hotell 33 og det særegne gatemiljøet i Kabelgata ligger i gangavstand. For aktivitet og rekreasjon ligger Intility Arena (Vålerenga) 1,8 km unna, Valle Hovin skøytebane ca. 10 minutters sykling, og du har gode turmuligheter mot Lillomarka og Grefsenkleiva.

Sameiets fellesarealer inkluderer to felles takterrasser med utsikt over Oslo, et bilfritt gårdsrom med leke- og oppholdsareal med benker og pergola, fellesvaskeri og sykkelkjeller. Byggene har heis i alle oppganger fra kjellerplan.Ulven har gått fra et område folk passerte forbi til et område folk velger å flytte til. Med Construction City i drift og fortsatt aktiv byutvikling, er dette et nabolag i medvind.

Innhold

Leiligheten har en effektiv planløsning på 51 m² internt bruksareal.
Du kommer inn i en romslig entré på ca. 8 m² med downlight og sikringsskap. Herfra har du tilgang til alle rommene i leiligheten.

Badet på ca. 4 m² er flislagt med glassdusj, servant med speil og gulvvarme. Badet er gjennomført moderne med kvaliteter som tåler daglig bruk.
Soverommet på ca. 10 m² har laminatparkett og radiator. Plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Stue/kjøkken på ca. 24 m² er hjertet i leiligheten — en åpen og lys løsning med HTH-kjøkken i varm grå fargetone, integrerte Electrolux hvitevarer og laminat benkeplate. Fra stuen er det balkongdør ut til privat balkong.

Balkongen på ca. 8 m² har trebord rekkverk og vender mot det bilfrie gårdsrommet. Gode solforhold og direkte utgang fra stuen.
Ekstern bod på ca. 5 m² ligger i kjelleren (plan u1) og følger med leiligheten.
Plantegninger er ikke målestokksriktige og kan ikke benyttes som grunnlag for innredning eller bestilling.

Standard

Leiligheten er oppført i 2026 og fremstår som ny. Standarden er gjennomført moderne med kvaliteter som tåler daglig bruk.
Kjøkkenet har HTH-innredning i varm grå fargetone med laminat benkeplate. Integrerte Electrolux hvitevarer inkluderer komfyr, oppvaskmaskin og kjøl/frys.
Badet er flislagt på gulv og vegger, har glassdusj, veggmontert servant med speil og gulvvarme.

Gulv og innredning preges av 1-stavs laminatparkett gjennomgående i oppholdsrom. Entré har downlight og eget sikringsskap.
Tekniske kvaliteter inkluderer heis i alle oppganger fra kjellerplan, balansert ventilasjon, fjernvarme som hovedoppvarming og energimerke B (grønn) — godt over forskriftskrav.

Som ny bolig fra 2026 er det ikke utarbeidet egen tilstandsrapport. Leiligheten er overlevert i henhold til OBOS Nye Hjems standardspesifikasjon, og kjøper bør gjennomgå prosjektets leveransebeskrivelse og FDV-dokumentasjon før budgivning. Disse dokumentene ligger vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming

Leiligheten varmes opp via fjernvarme med radiator på soverom og gulvvarme på bad. Varmtvann leveres også via fjernvarmeanlegget.
Fjernvarme regnes som en miljøvennlig oppvarmingsløsning. Forbruk avregnes basert på faktisk bruk og inngår i månedlige felleskostnader (a-konto med årlig avregning).

Det er ikke installert egen varmtvannsbereder eller varmepumpe i leiligheten — varme og varmtvann kommer fra sentralt fjernvarmeanlegg.
Energimerke: B (grønn). Energiattest datert 21.07.2025 er vedlagt salgsoppgaven.

Tomt

Eieform er andel i Humleblom Borettslag, som er del av Ulvenplassen Eierseksjonssameie. Tomten er felles for sameiet og er på totalt 8 903,3 m² ifølge Eiendomsregisteret. Matrikkelnummer er 0301-131/125, Oslo kommune.

Tomten omfatter det bilfrie gårdsrommet med leke- og oppholdsarealer, beplantning, pergola og benker. Sameiet består av tre borettslag (ordinære boliger, eldreboliger og kollektivleiligheter) samt 6 næringsseksjoner. Forholdet mellom boligseksjonene og næringsseksjonene reguleres i eierseksjonssameiets vedtekter, som kjøper plikter å sette seg inn i.

Under eierseksjonssameiets eiendom ligger det en anleggseiendom, og bruken og driften av utomhusarealene og anleggseiendommen er regulert i egne avtaler.

Parkering

Det følger ikke parkeringsplass automatisk med leiligheten. Borettslagets parkeringsbehov dekkes ved at andelseierne kan leie parkeringsplass i anleggseiendommen som er etablert under Ulvenplassen eierseksjonssameie. Tilgjengelighet og pris avhenger av kapasitet og avtales direkte med sameiet/forretningsfører.

Bod: Samtlige andeler i borettslaget disponerer en bod hver i fellesanlegget. Boden følger automatisk med leiligheten og kan ikke selges separat — den ivaretar det offentliges krav til bodplass for andelen.

Sykkelparkering: Egen sykkelkjeller for sameiets beboere.
Med Økern T-bane 5 minutters gange unna og gode bussforbindelser, er bil sjelden nødvendig — men tilgang til parkeringsplass kan leies ved behov.

Økonomi

Prisantydning (innskudd): 2 618 000 kr
Andel fellesgjeld: 2 775 000 kr
Totalpris: 5 400 000 kr (inkludert andel fellesgjeld)
Omkostninger: ca. 7 000 kr
Formuesverdi: 1 395 000 kr
Omkostningene fordeles slik:

Tinglysning hjemmel og andel: 1 090 kr
Tinglysning pantedokument: 545 kr
Pantattest: 260 kr
Andelskapital til borettslaget: 5 000 kr
Dokumentavgift andel tomteverdi: 460 kr per m² BRA

Månedlige kostnader (totalt 14 273 kr/mnd):

Reelle felleskostnader (drift, forsikring, vedlikehold, fellesarealer m.m.): 2 987 kr/mnd
Renteutgifter på andel fellesgjeld (flytende rente): ca. 11 215 kr/mnd

Om fellesgjelden — viktig å forstå:
Fellesgjelden finansieres gjennom borettslaget via OBOS Banken. Renten er flytende og pt. 4,85 % nominell. Lånet har 40 års løpetid med 5 års avdragsfrihet. Det betyr at renteutgiftene endres med rentenivået, at andelseier i praksis kun betaler renter på fellesgjelden de første 5 årene, og at månedlige kostnader vil øke når avdragsfri periode utløper.
IN-ordning (Individuell nedbetaling av fellesgjeld):
Første ordinære mulighet for nedbetaling er 20.06.2026. Ekstraordinær nedbetaling kan skje to ganger per år (juni og desember) med minimum 60 000 kr per innbetaling. Etableringskostnad for IN-avtale er pt. 5 000 kr (engangskostnad til OBOS for administrasjon).
Kjøper med tilgjengelig egenkapital kan altså redusere sin andel av fellesgjelden — og dermed senke månedlige kostnader vesentlig. Eksempel på rentekostnad: Andel fellesgjeld × rente / 12 = månedlig rentekostnad. Med 2 775 000 kr × 4,85 % / 12 = ca. 11 215 kr/mnd.
Lånekostnad eksempel for innskudd: Fra ca. 10 596 kr/mnd ved 25 års nedbetaling, eff. rente 5,00 % (på lånebeløp 1 832 600 kr).

Om nabolaget

Standardveien 16A ligger i bydel Bjerke i Oslo, i nabolaget Ulven — på grenseflate mot Hasle og Økern. Området har de siste årene gjennomgått en omfattende transformasjon fra industriområde til moderne byområde med boliger, næring og service. Med ny T-bane-oppgradering, ny bebyggelse, ny grønnstruktur og åpningen av Construction City i 2025, er dette et nabolag i tydelig vekst.
Beboerprofilen tiltrekker seg en miks av førstegangskjøpere, småbarnsfamilier, par og pendlere. Med OBOS Nye Hjems prosjekter og nærhet til både sentrum og marka, er beboermassen ung-til-middelaldrende og urban.

Dagligvarer og service finner du på Ulven Torg, Hasle senter (ca. 8 minutter gange) og Økern senter som er under videreutvikling. Det finnes flere dagligvarebutikker og spisesteder langs Økernveien.

Skoler og barnehager i nærheten inkluderer Hasle skole, Refstad skole og flere barnehager — flere av dem OBOS-tilknyttede.
Kultur og fritid: Intility Arena (Vålerengas hjemmebane), Valle Hovin med skøytebane, Lillomarka friluftsområde med inngang ca. 15 minutter unna, og Sognsvann og Maridalen tilgjengelig via T-bane. Operaen nås på 20 minutter med sykkel, og Grünerløkkas restaurant- og uteliv er 11 minutter unna med sykkel.
Transport: Økern T-bane (linje 4 og 5) ligger 5 minutters gange unna. Bussforbindelser går langs Ulvenveien. For bil har du Ring 3 og Trondheimsveien som hovedfartsårer, og Gardermoen lufthavn nås på ca. 35 minutter.

Diverse

Eieform: Andel i Humleblom Borettslag (org.nr. 834 199 742)
Forretningsfører: OBOS
Antall andeler i borettslaget: 198
Andelskapital: 5 000 kr per andel
Matrikkel: Gnr. 131, bnr. 125 i Oslo kommune (kommunenr. 0301)

Borettslagets struktur: Humleblom er ett av tre borettslag i Ulvenplassen Eierseksjonssameie. Sameiet består også av seks næringsseksjoner.
Forkjøpsrett: Andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett etter ansiennitet, deretter andelseiere i OBOS BBL utpekt av OBOS. Frist for å gjøre forkjøpsrett gjeldende er 20 dager fra mottatt melding, eller 5 hverdager ved forhåndsvarsel.

Vedlikeholdsansvar: Den enkelte andelseier har ansvar for innvendig vedlikehold av leiligheten, inkludert dører, vinduer (innvendig), rør fra og med første hovedsikring, sanitærutstyr, gulvbelegg, vegger, tak og innvendige flater. Borettslaget har ansvar for utvendig vedlikehold, utskiftning av vinduer og ytterdører, fellesinstallasjoner, bærende konstruksjoner og sluk. Detaljerte regler følger av borettslagets vedtekter punkt 5-1 og 5-2, som er vedlagt salgsoppgaven.

Fellesarealer som tilhører Humleblom Borettslag: To felles takterrasser med utsikt over Oslo, fellesvaskeri, sykkelkjeller og bilfritt gårdsrom med leke- og oppholdsarealer. Innenfor eierseksjonssameiet har andelseierne også bruksretter til ulike fellesarealer som gjesteleiligheter — fordeling fremgår av tegningsvedlegg til vedtektene.
Husdyr og husordensregler: Reguleres av husordensregler og styrevedtak. Kjøper bes innhente gjeldende regler før budgivning.

Salgsform: Salget gjennomføres etter avhendingsloven. Boligen selges "som den er" jf. avhendingsloven § 3-9. Selger har gitt utfyllende informasjon gjennom egenerklæring og vedlegg.
Egenerklæring fra selger: Vedlagt salgsoppgaven.

Energiattest: Energimerke B. Vedlagt salgsoppgaven.

Vedtekter, husordensregler og siste årsregnskap: Vedlagt salgsoppgaven. Kjøper oppfordres sterkt til å lese disse i sin helhet før bindende avtale inngås.

Visning: Etter avtale via Selvio-plattformen.

Budgivning: Bud legges inn digitalt via Selvio. Alle interessenter får løpende oppdatering om budhistorikk og budfrist.

Oppgjør: Håndteres av oppgjørspartner via Selvio-plattformen. Detaljer fremkommer i kontraktsutkast.