Slusebyen Panorama

Prosjektet Slusebyen Panorama i Ørje byr på en sjelden mulighet til å bo moderne og naturnært med utsikt over vakre Rødenessjøen og Krogstadtjernet. Her planlegges 8 moderne eneboliger i rekke med gjennomtenkte planløsninger, egen carport og flotte uteområder. Eiendommen har felles strandlinje på to sider av eiendommen og boligene har fantastisk sjøutsikt som gir en rolig og idyllisk ramme rundt hverdagen.

Boligene ligger attraktivt til med kort vei til det koselige sentrum i Ørje, hvor du finner butikker, caféer og daglige servicetilbud.

Slusebyen Panorama kombinerer det beste fra to verdener - moderne boliger med nærhet til både natur, vann og et hyggelig lokalsamfunn.

Et perfekt sted for deg som ønsker en ny bolig med utsikt, ro og nærhet til vannet - samtidig som du har sentrum like i nærheten.

Alle boligene får en tidsriktig og gjennomført standard med praktiske planløsninger tilpasset en komfortabel hverdag. Hver bolig inneholder 3 soverom, romslig stue og et funksjonelt kjøkken med gode løsninger for både hverdagen og sosiale sammenkomster. Fra boligen får du også tilgang til en flott terrasse over carporten - Et perfekt sted å nyte utsikten mot vannet.

Badene leveres flislagt og med moderne innredning, som gir et stilrent uttrykk. Innvendige overflater utføres med malte gipsvegger og himlinger som gir et lyst og tidsriktig preg. På gulvene leveres slitesterke laminatgulv som kombinerer et pent utseende med enkel vedlikehold i hverdagen.

Samlet gir dette boliger med en moderne standard, gode materialvalg og løsninger som er både praktiske og trivelige å bo i.

Det vil være mulighet for individuelle tilpasninger gjennom tilvalg. Se salgsoppgaven for utfyllende leveransebeskrivelse.

Fremdriftsplan og ferdigstillelse

Boligen planlegges ferdigstilt i perioden fra 2. kvartal til 3. kvartal år 2027, under forutsetning om vedtak om igangsetting innen 01.06.2026. Dette gjelder ikke som en bindende frist for å ha boligen klar for overtagelse, herunder ikke grunnlag for å kreve dagmulkt.

Selger vil ved vedtatt igangsetting varsle Kjøper skriftlig om overtagelsesdato, som vil være å regne som en frist iht. bustadoppføringslova.

Selger har rett til å fremskynde avtalt overtagelse. Overtagelsen kan fremskyndes maksimalt 4 måneder. Selger må varsle Kjøper skriftlig om dette så fort det er åpenbart for Selger at overtagelsen kan fremskyndes, og senest 2 måneder før ny overtagelsesdato. Klokkeslettet for overtagelsen kan varsles inntil 14 dager før. Ved en eventuell forsinkelse vil dagbøter regnes fra ny overtagelsesdato.

Selger skal innen rimelig tid varsle forbruker dersom det oppstår forhold som vil medføre at han blir forsinket med sin utførelse.

Selger har rett til tilleggsfrist dersom vilkårene som nevnt i Bustadoppføringslova § 11 er oppfylt.

Påvirkes utførelsen av arbeid under kontrakten av krigen i Ukraina eller force majeure hendelser, som får betydning for fremdriften, må Kjøper være oppmerksom på at det vil være påregnelig at Selger vil ønske å kreve forlengelse av alle frister i kontrakten, herunder frist for ferdigstillelse av arbeidet. Dette gjelder for eksempel ved forsinket / begrenset tilgang på materialer. Dette gjelder også dersom utførelse eller leveranse fra underentreprenør eller annen leverandør påvirkes. Dersom Selger vil kreve fristforlengelse som følge av disse omstendighetene, skal Selger varsle Kjøper uten ugrunnet opphold etter at Selger ble klar over omstendigheten som begrunner kravet. I et slikt tilfelle, oppfordres partene til å søke juridisk bistand. Det er videre på Selgers egen risiko å kreve fristforlengelse eller lignende, og det er ikke gitt at et slikt krav vil stå seg. Det klare utgangspunktet er for øvrig at megler heller ikke har en plikt til å ta stilling til saken.

Ved besøk på byggeplass før overtagelse skal kunder alltid være i følge med en representant fra Selger. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og er forbudt.

Garasje/Parkering

Det medfølger en parkeringsplass i carport og en biloppstillingsplass utenfor boligen.

Selger planlegger å organisere parkeringsplassene i carport som tilleggsdel til boligseksjon. Selger forbeholder seg likevel retten til å avgjøre hvordan den endelige organisering av parkeringsplassene i carport og bodene vil bli. Dette kan bli søkt organisert som tilleggsdel(er) til Kjøpers boligseksjon eller bli lagt som fellesareal med tidsbegrenset vedtektsfestet bruksrett (30 år).

Lading for el-bil parkering/ladestasjon inngår ikke i leveransen fra Selger, men kan bestilles som tilvalg. Det vil kunne være begrensninger på antall ladepunkter og kapasitet som kan leveres. Det tas forbehold om at lading av el-bil kan bli levert som et fleksibelt ladesystem som fordeler tilgjengelig effekt mellom flere brukere. Strømforbruk og kostnader for lading av el-bil betales av den enkelte seksjonseier. Selger tar forbehold om at lading av el-bil kan bli levert og administrert av ekstern leverandør og at Kjøper betaler leie for bruk til dette selskapet. Kostnader for bruk er ikke fastsatt på salgstidspunkt.

Generell orientering

Frist for innlevering av kjøpstilbud i forbindelse med salgsstart er onsdag 18.03.2026 kl. 16:00. Bud som mottas etter denne tidsfrist vil ikke bli hensyntatt i forbindelse med salgsstart, men vil være å anse som bud kjøpstilbud mottatt etter salgsstart. Boliger som ikke blir solgt ved salgsstart selges til minstepris, men kan bli solgt gjennom budrunde ved flere interessenter.

Ved salgsstart vil det bli avhold budrunde på boliger der selger mottar mer enn ett kjøpstilbud. I slike tilfeller vil den oppgitte pris på bolig i prislisten være å oppfatte som en minimumspris. Bud under minimumspris vil ikke bli akseptert og automatisk forkastet. Dersom det etter avslutning av budrunde likevel er flere like bud, vil det bli gjennomført loddtrekking blant disse.
Ved inngivelse av kjøpstilbud i forbindelse med salgsstart må budgiver legge til grunn at megler vil trenge noe tid på å innhente finansieringsbekreftelse på alle innkomne kjøpstilbud, tildele boliger og eventuelt gjennomføre budrunder. Hvor lang tid dette vil ta, vil være avhengig av hvor mange kjøpstilbud som mottas innen fristen. I denne prosessen er det viktig at megler ikke blir sittende med kjøpstilbud som løper ut på tid (akseptfrist). Kjøpstilbud som mottas i forbindelse med salgsstart kan derfor ikke inneholde akseptfrist tidligere enn fredag 27.03.2026 kl. 16:00.

Organisasjonsform

Sameiet er planlagt å bestå av totalt 8 boligseksjoner. Antall boligselskap og seksjoner kan bli justert i forbindelse med utbyggingen. Den daglige driften vil bli organisert som seksjonssameie iht. lov av 16.06.2017, nr. 65, eierseksjonsloven.

Hver seksjon vil utgjøre en sameieandel med tilknyttet enerett til bruk av en bruksenhet og rett til bruk av sameiets fellesarealer. Det er forbudt å erverve mer enn 2 boligseksjoner i samme sameie. Denne begrensningen gjelder også indirekte erverv, herunder kjøp via aksjer eller andeler i et selskap. Erverv er forbudt dersom det medfører at flere enn to av boligseksjonene eies av noen som har «tilknytning til hverandre». Dersom bestemmelsen brytes vil blant annet styret i sameiet uten forutgående varsling, kunne pålegge salg av seksjonene som er ervervet ulovlig. Videre vil man ikke kunne stemme på årsmøtet, og man vil ikke tas med i beregningsgrunnlaget for flertallsavgjørelser.

Sameiet er pliktig til å avholde årsmøter hvor regnskap og budsjett fremlegges. Sameiets styre har ansvaret for at eiendommen forvaltes etter retningslinjer og vedtekter som fastsettes av årsmøtet.

Oppvarming

Varmekabel legges i gulv i entré, gang/ trapp 1. etasje og på bad.

Sort stålpipe monteres til underkant himling i stue 2.etg. Ildsted leveres ikke, men kan bestilles som tilvalg.

Utleie

Boligen kan leies ut i henhold til bestemmelsene i eierseksjonsloven og eventuelt vedtektene, dvs. utleie med varighet på over 30 sammenhengende dager.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Merk imidlertid at begrensningen ikke gjelder for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Boligen har ingen egen utleieenhet.

Beliggenhet

Eiendommen er beliggende inntil Rødenessjøen/ Krogstadtjernet på Neset i Ørje. Herfra er det kort vei til sentrum, hvor man finner de fleste servicefunksjoner, butikker, barne- og ungdomsskole og bank.

Ørje er et tettsted i Marker kommune, og herfra er det ca. 90 km til Oslo og ca. 6 km til riksgrensen mot Sverige. E18 med forbindelse til Oslo og Stockholm går forbi. Det tar ca. 1 time og 10 min med bil til Oslo S. I sentrum finner man forretninger og servicetilbud, en søndagsåpen butikk, samt flere nisjebutikker og kulturliv. Ved svenskegrensen finner man skianlegg, og det er kort vei til kjøpesentre i Töcksfors. Det er kort vei til flotte turområder året rundt, samt mange fine badeplasser og fiskemuligheter.

Ørje er kjent for sitt kanalmuseum og dampbåtklubb. Engebret Soot lagde i 1849 Norges første sluseanlegg på Ørje, med en total høydeforskjell på 10 meter. Slusene er plassert mellom Rødenessjøen og Øymarksjøen, som er en del av Haldensvassdraget.

Se kartskisse i annonsen på finn.no. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til eiendommen

Lovanvendelse

Kjøpet reguleres av Lov om avtale med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova) 13. juni 1997 nr. 43, i tilfeller hvor Selger er profesjonell og Kjøper er forbruker. Dette innebærer blant annet at Kjøper har krav på garantier iht. bustadoppføringslova § 12.

I tilfeller hvor Kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslova, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan Selger kreve at avtalen reguleres av avhendingslova eller etter bustadoppføringslova hvor §§12, 18 og 52-54 ikke kommer til anvendelse.

Tomt

Slusebyen Panorama er planlagt å bestå av 8 eneboliger i rekke. Prosjektet skal oppføres på eiendommen gnr 90, bnr 40 i Marker Kommune. Selger tar forbehold om at eiendommen kan sammenslås/fradeles/grensejusteres og eiendomsgrensene og arealet dermed ikke er endelig avklart på salgstidspunktet. Det samlede tomteareal for eiendommen er ved salgsstart registrert i matrikkelen å være 3 943 m². Selger tar forbehold om det endelige tomteareal. Sameiets tomt opprettes med eget matrikkelnummer som vil bli seksjonert, hvor hver seksjon vil bestå av en sameieandel i henhold til den tinglyste seksjoneringen.

Planlagt innkjøring til eiendommen fremkommer i situasjonsplan. Innkjøring og felles gårdsplass er planlagt lagt som fellesareal med tidsbegrenset vedtektsfestet bruksrett (30 år). Selger forbeholder seg retten til å avgjøre hvordan organisering av innkjøring, gårdsplass og øvrige uteareal utenfor boligene vil bli. Dette kan bli søkt organisert som tilleggsdel(er) til Kjøpers boligseksjon eller bli lagt som fellesareal med tidsbegrenset vedtektsfestet bruksrett (30 år).

Det er planlagt at utomhusarealene opparbeides i henhold til situasjonsplan. Parkering, innkjøring og gangarealer etableres med asfalt og/eller permeable dekker, slik som vist på situasjonsplan. Arealene rundt bygningene planeres og omrammes av tiltenkte plenarealer, og tilføres stedlige masser som resettes med matjord. Arealene sås ikke til, og plen etableres ikke.

Fellesarealer, herunder fasader, balkonger, terrasser mv. ferdigstilles samtidig med boligene.

Utomhusarealene ferdigstilles samtidig med ferdigstillelse av de enkelte bygg eller så snart årstiden tillater det.

På eiendommen vil det bli etablert diverse ledningsnett for vann, avløp, overvann, elektrisitet og eventuelt data/tv/telefon og andre ledninger. Disse ledningene som går over eiendommen, vil også være i sameie med andre tilliggende eiendommer. Kjøper er kjent med og aksepterer ovennevnte og at tilliggende eiendommer kan få tinglyst nødvendige rettigheter til å legge, vedlikeholde og skifte ut ledninger ved behov. Kjøper plikter å medvirke til dette i årsmøter dersom slike avtaler skal inngås og tinglyses etter at overskjøting har funnet sted.

Eiendommen har i dag adresse Nesveien 38. Endelig adresse per bolig foreligger ikke på salgstidspunktet, men vil bli fastsatt før overtagelse.

Diverse

Bolig bør beises/males ute av kjøper 2 ganger i etterkant av overtagelse.
Sort stålpipe monteres til underkant himling i stue 2.etg. Ildsted leveres ikke, men kan bestilles som tilvalg.

Ansvarlig megler

Tosif Shahzada Razzak