Vallegrenda

Nøkkelinformasjon

Vallergrenda - Salg av kontraktsposisjon leil B1-01_304

Vallergrenda ligger på et høydedrag på Gjettum i Bærum, med utsikt over fjorden og gode solforhold. Her bor du rett ved foten av Kolsåstoppen. Oppdraget gjelder salg av kontraktsposisjon

Prosjektet består av to blokker i tre-fire etasjer med totalt 67 boenheter. Bebyggelsen omkranser et stort felles grønt tun, og sammen med kollen i nordøst legges det til rette for et trygt, støydempet uterom.

Kort fortalt:

- Heis

- Gode solforhold

- Flott utsikt

- 1-stavs parkett i oppholdsrom

- Kvalitetskjøkken fra Sigdal

- Integrerte hvitevarer på kjøkken

- Pent, flislagte bad

- Balansert ventilasjon

- Felles hobbyrom

- Felles takterrasse

- Mulig å kjøpe parkering for utvalgte leiligheter, konferer megler

- Felleshus med kjøkken, sitteplasser og tilknyttede uteområder

- Innendørs sykkelparkering

- IN-ordning

- Et prosjekt signert Scandinavian Property Group

Særlig vilkår

Særlige vilkår for kjøp av leiligheten:
Leiligheten er klausulert som bolig til førstegangskjøpere under 35 år. Vilkår for å få innvilget bolig er at kjøper
- Er under 35 år på tidspunktet for budaksept.
- Ikke eier eller har eid annen fast eiendom, og
- Har arbeidssted i Bærum eller har vært bosatt (folkeregistrert) i Bærum kommune i tre år.
Boligen har også en prisreguleringsklausul i borettslagets vedtekter. Se eget punkt lenger ned og konferer megler ved spørsmål.

Selger/Utbygger

Sunil K C

Utbygger: Scandinavian Property Group AS

Eierform

Andel

Etasje

3

Byggeår

2026

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 47,5 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 7,7 kvm

Forretningsfører

USBL er engasjert som forretningsfører for Borettslaget og Sameiet. USBL har lang og solid erfaring

med forretningsførsel, og vil sammen med styret sikre at prosjektet får en trygg og sikker drift.

Eiendom / Hage

Adkomst

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.

Felles fasiliteter

Prosjektet Vallergrenda vil bestå av 67 boligenheter fordelt på to leilighetsbygg . Det etableres en felles takterrasse, samt et lysthus/tunhus «Vallerstua» i henhold til utomhusplanen, som vil være til felles bruk for beboerne i Borettslaget.

Det grønne og frodige tunet er samlingspunktet i Vallergrenda. Her finner du den majestetiske eika - tuntreet - som er like flott om sommeren som om vinteren. Liker du å dyrke dine egne grønnsaker og urter, er det noe du kan ta tak i i kjøkkenhagen. Sentralt på tunet finner du Vallergrendas storstue, Vallerstua, med kjøkken, sittekroker og tilknyttede uteplasser. Her kan du invitere venner og kjente til hyggelig lag, eller du kan ta en kaffe og lese avisen sammen med naboen din.

I det felles hobbyrommet finner du fasiliteter for å fikse sykkelen eller smøre skiene. Kanskje får du samtidig løst noen verdensproblemer sammen med naboen.

Takterrassen er tilgjengelig for alle. Her kan du se solen gå ned over Oslofjorden i godt lag. På takterrassen leverer vi utekjøkken med tilgang til vann og strøm. Her kan du arrangere hyggelige lunsjer eller middager. Her er det tilrettelagt for at du kan nyte en herlig og avslappet atmosfære mens du tar inn den fantastiske utsikten over Vallergrendas naturskjønne omgivelser.

Bebyggelse

Byggemåte

Leilighetene bygges etter TEK 17.

KONSTRUKSJON OG FASADE

Byggene vil bli utført med bærekonstruksjon i stål og betong. Fasadevegger vil bli utført som isolerte klimavegger med dampsperre, mineralullisolasjon, vindsperre, trekledning og til dels platekledning.

GULV

Leiligheten leveres med 1-stavs parkett av typen Barlinek Oak Single Family Dimensjon: 14x140x1800mm, eller tilsvarende parkett, i Stue, Kjøkken, Entré og Soverom.

Det leveres glatte malte lister med synlige stifte- eller skruehoder. Fotlister i tre med lik utførelse som parkett kan tilbys som tilvalg. I fellesarealer leveres det trinnlyddem- pende belegg. I trapperom entreetasje legges flis.

Keramiske gulvfliser på bad, wc-rom leveres av type Marte Grey 30x30 cm eller tilsvarende. Marte Beige 30x30 cm kan velges som kostnadsfritt tilvalg. Gulv i dusjsone leveres med mosaikk Marte Grey 5x5 cm eller tilsvarende. Marte Beige 5x5 cm kan velges som kostnadsfritt tilvalg. Andre utvalg av farger på flis og andre flistyper er mulig som tilvalg mot tillegg i pris. Vallerstua (lysthus) og mekkerom (SAGA-rom) er beskrevet i eget avsnitt nedenfor.

VEGGER

Innvendige vegger består av betong eller bindingsverk av stål/tre kledd med gipsplater som er sparklet og malt. Vegger i stue, kjøkken og entré males i fargen Refleksjon NCS 0801-Y25R eller tilsvarende. Vegger på soverom males i fargen Impression NCS 320-Y25R eller tilsvarende. Som kostnadsfritt alternativ kan det velges

mellom fargene Klassisk hvit NCS S0500-N, Space NCS 1704-Y19R og Sheer Grey NCS 2102-Y26R, begrenset til én farge per rom. Vegger uten taklist fuges og males. Taklister leveres ikke i leilighetene. Innvendige vegger mellom leilighetene og mot korridorer er isolerte mht. lyd- og brann i tråd med gjeldende krav. I sekundære rom i kjeller kan skillevegger bli utført som malte murte vegger. Keramiske veggfliser på bad av typen Marte Grey 30x60cm eller tilsvarende. Marte Beige 30x60 cm kan velges som kostnadsfritt tilvalg. Utvalgte farger på flis og andre flistyper er mulig som tilvalg. Standard settemåte er rettsatt liggende format. Andre settemåter vil kunne bestilles som tilvalg.

HIMLING

Den generelle himlingshøyden vil være ca. 2,6 m. Deler av himlingene vil bli utført som nedsenket med høyde ca. 2,3 m der det er nødvendig pga. tekniske føringer  eller lignende. Himlingshøyde i bad 2,2 m. Krav til fri høyde i kjeller er min 2,25 m, men lavere høyde i enkelte områder (langs med vegger og søyler) pga. tekniske føringer vil kunne forekomme. Himling i leilighetene leveres sparklet og malt med synlig v-fug. Nedforinger og innkassinger i oppholdsrom kan forekomme som en følge av rør- og kanalføringer, og vil bli utført med malte gipsplater eller tilsvarende. Disse vil bli overflatebehandlet som en del av overflaten der konstruksjonen blir montert. I fellesarealer leveres systemhimling type Rockfon el. tilsvarende, A-kant. I garasje leveres garasjehimling der det er krav om det pga. termiske/akustiske krav. Vallerstua (lysthus) og mekkerom (SAGA-rom) er beskrevet i eget avsnitt nedenfor.

ENTRÉDØRER

Entrédørene til leilighetene leveres i utførelse iht. arkitektens valg i fargen Klassisk hvit NCS S0500-N på begge sider, med dørkikkert og FG-godkjent låskasse og i henhold til gjeldende forskrift mht. lyd og brann. Entrédører til omsorgsbolig og fellesrom skal være terskelfri.

VINDUER OG BALKONGDØRER

Vinduer og balkongdører leveres som fabrikkmalte trevinduer med utvendig lakkert aluminiumsbeslag. Det leveres energiglass iht. krav i TEK 17. Vinduer leveres uten gerikter med gipsede smyg malt i samme farge som vegg. Vinduer som ikke er tilgjengelige fra ut- og innside, skal ha minst ett åpningsbart (innadslående) felt som muliggjør rengjøring fra innsiden. Vindu skal kunne settes i sikker lufteposisison og ha barnesikring. Farge på vindu avklares i detaljprosjekt, standard RAL/NCS. I spesielle væromslag vil det kunne forekomme dugg på utsiden av vinduer og glassdører. For Vallerstua (lysthus) leveres skyvedør i glass ut mot felles treplatting.

INNVENDIGE DØRER

Innvendige dører for bolig leveres som lettdør av typen Sweedor Easy eller tilsvarende i fargen NCS S0500-N klassisk hvit. Flat terskel i eik. Dørvrider i børstet stål. Utforinger og listverk rundt dører leveres i fargen S0500-N klassisk hvit, ferdig malt fra fabrikk og med synlige spikerhoder. Sekundære dører leveres som  lakkert/malte ståldører. Det monteres dørstoppere på dør der dette er nødvendig for å hindre skade på dør/vegg. Alle beslag leveres i børstet, blankt stål eller lakkert. Det leveres nøkkelsystem med 3 nøkler til hver kjøper/leietaker. Til postkasse leveres systemlås. Motorstyrt garasjeport med automatisk portåpner løses med at port åpnes når man ringer til den.

FELLESAREALER, INNGANGSPARTI, GANG

Inngangsparti, trapper og felles ganger innvendig etableres med utførelse i tråd med prosjektets arkitektoniske grep. Felles el-skap med strømmålere plasseres i fellesarealene eller parkeringskjeller iht. den elektronorm som gjelder for prosjektet. Det leveres bevegelsesstyrt lys i korridorer og fellesarealer. Det skal leveres LEDarmaturer, type 600x600 eller tilsvarende. Trapper utstyres med akustikksensor. Det leveres utvendig hjørnebeskyttelse, mot slitasje og påkjørsler, på utvendige hjørner i transportsoner og i fellesarealer. 1 stk postkasse til hver boenhet leveres i felles inngangsparti eller etter postens henstilling. Det leveres utendørs varmekabel (el-varme) for snøsmelt ved: . Inngangspartier (3 stk) . I nedkjøringsrampe, 2 ganger 50 cm kjørebredde i hele rampens lengde. Inkludert styring på termostat, nedstøpt i dekket. . I utvendig trapp mellom B2 og B3

HEIS

Heis av anerkjent fabrikat til alle boligetasjer fra garasjekjeller (bakkeplan for del uten parkeringskjeller). Heiskupe leveres i rustfri utførelse med belegg på gulv.

Heiskupé har LED-belysning og speil på vegg. Heisen er godkjent som båreheis og har heisstol med grunnmål ca. 1,1 x 2,1m.

Innhold

Prosjektet består av to blokker i tre-fire etasjer med totalt 67 boenheter. Bebyggelsen omkranser et stort felles grønt tun, og sammen med kollen i nordøst legges det

til rette for et trygt, støydempet uterom. Bygget i nord (B1) har en flott orientering med oppholdsrom og private utearealer mot vest. Bygget i sør (B2) fremstår som lavere og tilpasser seg omgivelsene og terrengets skåning mot sør. Dette bidrar til gode solforhold på felles uteareal og flott utsikt fra felles takterrasse.

Mange av leilighetene har vestvendte og sørvestvendte balkonger med kveldssol. Romslige vindusoverflater gir gode lysforhold til boligene og utsyn. Hver av oppgangene tilbyr en miks av ulike leilighetsstørrelser. Det finnes funksjonelle og arealeffektive 2-roms, gjennomgående eller tosidige 3-roms med fleksible planløsninger og romslige 4-roms med store private utearealer. Sentralt på tunet er Vallerstua plassert. Det er hjertet i prosjektet og det naturlige sosiale samlingspunktet.

Standard

Leveransebeskrivelse hentet fra opprinnelig prospekt:

Kjøkken-leveranse:

Gulv:

• Parkett type Barlinek Oak Single Family el. tilsvarende. Dimensjon ca 14x140x1800 mm. Fas på to sider. . Overflatebehandling hvit mattlakkert.
• Dørterskel i eik.
• Malte fotlister, NCS S0500-N med synlige spikerhoder.

Vegger:

• Sparklet og malt gips, farge Refleksjon NCS 0801-Y25R

Tak/himling:

• Sparklet og malt gips/betong med synlige v-fuger
• Farge NCS S0500-N Klassisk hvit.
• Overgang mellom tak og vegg fuges, ingen taklister

Elektro:

• Tekn. stikk for komfyr og platetopp (separat) 25 ampere til platetopp. Stikk til kjøleskap, oppvaskmaskin og ventilator. Øvrig ihht gjeldende NEK.
• Alle brytere og stikk i hvit utførelse.

Varme/Sanitær:

• Kjøkkenkran Tapwell SK984 i krom el. tilsvarende
• Avstengning for oppvaskmaskin på kran.

Ventilasjon:

• Røros Futurum kjøkkenventilator med kullfilter eller tilsvarende.
• Komfyrvakt montert på vegg.

Innredning:

• Kjøkken Sigdal Vidde Granitt el. tilsvarende
• Benkeplate Laminat 612. Grå marmor, tykkelse 20mm med F32 forkant el. tilsvarende.
• Alle skuffer og skap leveres med demping.
• Vask type Intra Omina 600- S/Stylo 100WT nedfelt el. tilvarende.
• Det leveres ikke foringer over overskap.

Hvitevarer:

• Kjøleskap Elektrolux el. tilsvarende integrert
• Komfyr Elektrolux el. tilsvarende integrert
• Oppvaskmaskin. Elektrolux tilsvarende fullintegrert
• Platetopp Elektrolux induksjon el. tilsvarende

Annet:

• Swedoor Easy lettdører eller tilsvarende i farge NCS S0500-N klassisk hvit.
• Dørterskel i eik.
• Dørvrider i børstet stål.
• Gerikter rundt dører leveres i S0500-N klassisk hvit med synlige spikerhoder.
• Vinduer leveres uten gerikter med gipsede smyg malt i samme farge som vegg.

Stue:

Gulv:

• Parkett type Barlinek Oak Single Family el. tilsvarende Dimensjon ca 14x140x1800 mm Fas på to sider.
• Overflatebehandling hvit mattlakkert.
• Dørterskel i eik.
• Malte fotlister, NCS S0500-N med synlige spikerhoder.

Vegger:

• Sparklet og malt gips, farge Refleksjon NCS 0801-Y25R

Tak/himling:

• Sparklet og malt gips/betong med synlige v-fuger
• Farge NCS S0500-N Klassisk hvit.
• Overgang mellom tak og vegg fuges, ingen taklister

Elektro:

• Brytere og stikk Iht til gjeldende NEK
• Uttak for TV-/data.
• Alle brytere og stikk i hvit utførelse.

Varme/Sanitær:

• Konvektorvarme med egen termostat

Annet:

• Swedoor Easy lettdører eller tilsvarende i farge NCS S0500-N klassisk hvit
• Dørterskel i eik.
• Dørvrider i børstet stål.
• Gerikter rundt dører leveres i S0500-N klassisk hvit med synlige spikerhoder.
• Vinduer leveres uten gerikter med gipsede smyg malt i samme farge som vegg.
• Innvendig karm på vinduer leveres i farge dempet sort, NCS S8500-N

Entrè:

Gulv:

• Parkett type Barlinek Oak Single Family el. tilsvarende
• Dimensjon ca 14x140x1800 mm Fas på to sider.
• Overflatebehandling hvit mattlakkert.
• Dørterskel i eik.
• Malte fotlister, NCS S0500-N med synlige spikerhoder.

Vegger:

• Sparklet og malt gips, farge Refleksjon NCS 0801-Y25R

Tak/himling:

• Nedsenket himling i sparklet og malt gips. Farge NCS S0500-N Klassisk hvit.
• Overgang mellom tak og vegg fuges, ingen taklister

Elektro:

• Brytere og stikk iht til gjeldende NEK
• Downlights i tak.
• Ett stk dimmer til downlights i tak.
• Alle brytere og stikk i hvit utførelse.

Innredning:

• Garderobeskap leveres ikke som standard.

Annet:

• Swedoor Easy lettdører eller tilsvarende i farge NCS S0500-N klassisk hvit.
• Dørterskel i eik.
• Dørvrider i børstet stål.
• Gerikter rundt dører leveres i S0500-N klassisk hvit med synlige spikerhoder.

Soverom:

Gulv:

• Parkett type Barlinek Oak Single Family el. tilsvarende
• Dimensjon ca 14x140x1800 mm Fas på to sider.
• Overflatebehandling hvit mattlakkert.
• Dørterskel i eik.
• Malte fotlister, NCS S0500-N med synlige spikerhoder.

Vegger:

• Sparklet og malt gips, farge Refleksjon NCS 0801-Y25R

Tak/himling:

• Sparklet og malt gips/betong med synlige v-fuger
• Farge NCS S0500-N Klassisk hvit.
• Overgang mellom tak og vegg fuges, ingen taklister

Elektro:

• Brytere og stikk iht gjeldende NEK
• Alle brytere og stikk leveres i hvit utførelse.

Innredning:

• Garderobeskap leveres ikke som standard.

Annet:

• Swedoor Easy lettdører eller tilsvarende i farge NCS S0500-N klassisk hvit.
• Dørterskel i eik.
• Dørvrider i børstet stål.
• Gerikter rundt dører leveres i S0500-N klassisk hvit. med synlige spikerhoder.
• Vinduer leveres uten gerikter med gipsede smyg malt i samme farge som vegg.
• Innvendig karm på vinduer leveres i farge dempet sort, NCS S8500-N

Bad:

Gulv:

• Marte Grey 30x30 cm el. tilsvarende
• Gulv i dusjsone leveres med mosaikk Marte Grey 5x5 cm el. tilsvarende.

Vegger:

• Marte Grey 30x60 cm. el. tilsvarende.

Tak/himling:

• Sparklet og malt himling Farge NCS S0500-N Klassisk hvit.
• Overgang mellom tak og vegg fuges, ingen taklister
• Nedsenket himling på bad.

Elektro:

• Iht gjeldende NEK
• Downlights i tak
• Ett stk dimmer til downlights i tak.
• Bryter til speil med lys.
• Stikk til vask/tørk.
• Alle brytere, stikk, dimmere etc. leveres i hvit utførelse.

Varme/Sanitær:

• Elektrisk gulvvarme med egen termostat.
• Servantkran u/oppløftventil, type Grohe Eurosmart eller tilsvarende, i krom.
• Dusj Mora MMIX eller tilsvarende, i krom.
• Toalett Grohe Euro eller tilsvarende.
• Betjeningsplate Grohe Skat Cosmopolitan eller tilsvarende, i krom.
• Hjørnesluk
• Dusjvegger Greta Plius med fester i krom.

Innredning:

• Baderomsinnredning Bano Home Luna hvit eller tilsvarende.
• Heldekkende vask porselensvask.
• Størrelse på baderomsinnredning tilpasses de ulike baderomstypene.
• Utenpåliggende speil med innfelt LED belysning.

Annet:

• Swedoor Easy lettdører eller tilsvarende i farge NCS S0500-N klassisk hvit.
• Dørterskel i eik.
• Dørvrider i børstet stål.
• Gerikter rundt dører leveres i S0500-Nklassisk hvit med synlige spikerhoder.

Oppvarming / Teknisk

TEKNISKE INSTALLASJONER

Endelig passering av tekniske anlegg, rør, føringsveier og sjakter fremkommer ikke på tegningsunderlaget som omfattes av kjøpekontrakten. Endelig plassering

av disse bestemmes etter hva som er hensiktsmessig og nødvendig. Selger tar et særskilt forbehold om at det kan bli endring av plassering av sjakter. Det vil være

nedsenket, heldekkende himling på bad, bad/vask, vaskerom, wc-rom, i gang/entre og i bod på grunn av

tekniske føringer.

BALANSERT VENTILASJON MED VARMEGJENVINNING

Leilighetene skal ha balansert mekanisk ventilasjon med avtrekk fra bad og WC-rom. Kjøkkenvifte leveres med kullfilter. Tilluft på soverom og stue/kjøkken. Det vil bli levert ett ventilasjonsaggregat for balansert ventilasjon med varmegjenvinning. Aggregatet vil i hovedsak bli plassert i himling i bod for leiligheter med innvendig bod. For noen av leilighetene vil aggregat blir veggmontert i bod. Hvis ikke dette er mulig vil aggregat plasseres i himling i bod, gang/entré, i denne prioriterte rekkefølgen.

SPRINKLERANLEGG

Hele bygget med fellesarealer, leiligheter og garasje blir fullsprinklet iht. gjeldende brannforskrifter ved IG. Unntak kan være garasjeetasjen dersom den i brannkonseptet brannseksjoneres fra resten av bygget. Sprinklerhoder kan bli plassert både i tak/himling og i vegg oppunder tak, samt på balkong/terrasser. Det kan i noen tilfeller være nødvendig å bygge rørføringer i synlige delhimlinger, innkassinger og/eller nedkassinger. Synlig sprinklerhoder må påberegnes.

OPPVARMING

Energibehovet til romoppvarming og oppvarming av tappevann dekkes med minimum 60% energifleksible systemer iht. TEK17. Energiforsyningen skjer via fjernvarme plassert i egen energisentral i tilknytning parkeringskjeller. Oppvarming av rom (dvs. termisk varme) løses ved en vannbåren varmekonvektor i hver leilighet, med unntak av baderom der det blir elektrisk gulvarme. Oppvarming av varmt tappevann forsynes fra varmeveksler i varmesentral. I hver leilighet blir det et rør-i-rør-skap   for fordeling av varmt tappevann og kaldtvann. Rør-i-rør skapet plasseres i vegg mot sjakt, alternativt i vegg som vender inn mot innvendig bod. Der plassering i bod ikke er mulig vil rør-i-rør skapet vende inn mot bod/ vask, vaskerom, badet, gang/entre eller et soverom i denne prioriterte rekkefølgen.

Parkering / Garasje

Det medfølger ikke parkeringsplass til leilighetene. Det er mulighet for kjøp av parkeringsplass i garasjeanlegget. Muligheten er begrenset til å gjelde utvalgte leiligheter, i henhold til prisliste. Det planlegges solgt ca. 24 parkeringsplasser i garasjeanlegget hvorav to av disse er HC-plasser. Parkeringsplassene er planlagt strukturert som næringsseksjoner i Sameiet. Det vil ikke være adgang til å overdra parkeringsplassen til andre enn andelseiere i Borettslaget eller seksjonseier av næringsseksjonen tilknyttet omsorgsboligene.

Borettslagets fellesarealer inneholder også flere sykkelparkeringsplasser. Totalt leveres det ca. 107 sykkelplasser, 8 stk plasser tiltenkt for lastesykler og 6 stk tiltenkt for lading av Elsykler. Endelig plassering og fordeling avklares i detaljprosjekteringen. Selger forbeholder seg retten til å avgjøre endelig organisering av garasjekjelleren,

parkeringsplassene og sykkelplassene. To av parkeringsplassene er tiltenkt for delebil-løsning gjennom Hyre. Delebilordningen kan også benyttes av nabolaget for øvrig.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Borettslag - legalpant: Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon. Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Følgende servitutter er tinglyst i borettslagets eiendom:

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger. Det er adkomst fra offentlig vei.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det prosjekteres og bygges i henhold til Byggeteknisk forskrift TEK17. Selger har ansvaret for at det foreligger brukstillatelse eller ferdigattest på leiligheten senest ved kjøpers overtakelse av leiligheten.

Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet ikke nødvendigvis vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest vil kunne foreligge først lang tid etter overtakelse. Bakgrunnen er at deler av de arbeider og dokumentasjon som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig pr. dato for overtakelse av den enkelte boligenhet. Kjøper kan ikke gjøre mangels- og/eller forsinkelsesbeføyelser gjeldende på det grunnlag at det tar tid før ferdigattest er utstedt.

Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest.

Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte.

Formuesverdi

Formuesverdien er ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes av skatteetaten som tar hensyn til om boligen er en primærbolig (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller sekundærbolig (alle andre boliger man måtte eie). Formuesverdien for primærboliger vil i 2023 utgjøre 25 % av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. For sekundærboliger vil formuesverdien 2023 utgjøre 100% av den beregnede kvadratmeterprisen multiplisert med boligens areal. Se https://www.skatteetaten.no/person/skatt/hjelp-til-riktig-skatt/bolig-og-eiendeler/boligeiendom- tomt/formuesverdi/boligverdikalkulator/ for nærmere informasjon.

Reguleringsforhold

Eiendommen er i dag regulert til boligbebyggelse/blokkbebyggelse, se reguleringskart og - bestemmelser datert 30.05.2023 og planID 2020007. Reguleringen tilsier boligbebyggelse med tilhørende leke- og uteoppholdsarealer. Bebyggelsen har til hensikt å skape et blandet bomiljø og skal bestå av omsorgsboliger med tilhørende arbeids-/omsorgsbase, fellesrom og felleslokale, i kombinasjon med boligtyper for førstegangskjøpere, familieleiligheter for startslånstakere og øvrige leiligheter. Det er regulert naturområde øst for Eiendommen.

Vedrørende luftledning mellom Hamang, Bærum og Smestad:

• Statnett SF søkte 15. august 2019 om tillatelse til ny 420 kV ledning fra Hamang transformatorstasjon via Bærum transformatorstasjon til Smestad  transformatorstasjon. Statnett søkte om luftledning (øke eksisterende master fra 21 meter til 38 meter) som første prioritet, og jordkabel/kabel i tunnel som andre prioritet.
• NVE ga den 30. august 2021 konsesjon til luftledningsalternativet. NVEs konsesjonsvedtak er påklaget, blant annet av Bærum og Oslo kommuner og boligeiere.
• NVE sendte 24. mars 2022 saken over til OED, som er klageinstans og som endelig avgjør saken. OED behandler nå saken, og har blant annet iverksatt en ekstern utredning av areal- og miljømessige nyttevirkninger av å kable sammenlignet med luftledning. For mer informasjon se; https://www.statnett.no/vare-prosjekter/region-ost/hamang-barum-smestad/ https://www.nve.no/konsesjon/konsesjonssaker/konsesjonssak/?id=5158&type=A-1

Energimerking

Før overtakelse vil det bli utstedt energiattest for den enkelte bolig. Boligens energibehov er prosjektert iht. TEK17. Energimerkingen er beregnet til å ligge i kategori C, dagens nivå. Det tas forbehold for at avvik fra dette vil forekomme, dette spesielt for boliger med mye vindusflate.

Diverse

Adgang til utleie

Utleie reguleres av borettslagsloven §§ 5-3 til 5-10. Selger ønsker å praktisere en liberal utleiepraksis i den perioden selger er representert i styret i Borettslaget. Styret  vil derfor i denne perioden også kunne gi samtykke til å leie ut leiligheten i inntil 3 år fra overtakelse, selv om vilkårene for utleie i §§ 5-4 til 5-6 ikke er oppfylt, jf. § 5-3. Eventuell søknad om utleie må sendes styret og det er opp til styret om utleien godkjennes.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen. Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Byggestart er vedtatt og bygging ble igangsatt sommeren 2024. Byggetiden er estimert til ca. 26 måneder fra fysisk oppstart av grunnarbeider. Boligen er planlagt ferdigstilt i tidsintervallet 15.06.26-15.10.26. Ca. 10 uker før ferdigstillelse vil selger skriftlig varsle kjøper om endelig overtagelsestidspunkt. Den endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende og skal ligge innenfor tidsintervallet.

Dersom arbeidene forsinkes av forhold utenfor utbyggers kontroll har utbygger krav på fristforlengelse jf. buofl. § 11. Utbygger skal informere kjøper dersom det kan påregnes endringer i forhold til den planlagte perioden for overtagelse.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Provisjon 1,000 % av salgssummen eks. mva

Markedspakke 1: 19 900,00

Tilrettelegging / Oppstart / Etablering: 19 900,00

Oppgjørshonorar: 11 500,00

Internett annonsering/Finn medium pakke : 5 500,00

Om oppdraget

Oppdragsnummer

159260296

Oppdragstaker

PrivatMegleren Dyve & Partnere (Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS)

Ansvarlig megler

Ulrik Tandberg Bøe

Selger/hjemmelshaver

Eiendomstype

Leilighet

Eierform

Andel

Beskrivelse

Beliggenhet

Vallergrenda ligger i et rolig nabolag, nær både byen, marka og sjøen. Med bare 500 meter til T-bane, og 100 meter til nærmeste busstopp, er det enkelt å komme seg dit du vil. Sandvika er bare syv minutter unna med buss, eller fem i bil. T-banen tar deg til Oslo på under 25 minutter.

I området rundt Vallergrenda er turmulighetene mange, enten du vil gå en kort eller lengre tur. Kanskje legger du søndagsturen rundt Dælivann, som også er et kjent motiv i norsk malerkunst. Er du glad i sjølivet, er sjøen og havna i Sandvika en ti minutters sykkeltur unna. På Kadettangen er det sandstrender, badstuer, sandvolleybane, stupetårn og lekeplass.

Det du trenger, har du lett tilgjengelig i Vallergrenda. Her er det både matbutikker og flere barnehager i nærheten. Nærmeste matbutikk, Rema 100, ligger ved  Gjettum T-banestasjon.  Barneskolene Evje og Levre ligger en kort sykkeltur unna. Gjettum ungdomsskole er noen få minutters gange unna, og til Valler videregående skole tar det rundt tolv minutter å gå. Treningssenter finner du en ti minutters gange unna.

Borettslaget

Eiendommen er planlagt seksjonert i et eierseksjonssameie (Sameiet), som vil bestå av én samleseksjon bolig og næringsseksjoner:

. Boligdelen i prosjektet vil organiseres som borettslag i samleseksjon bolig (Borettslaget). Selger eller et selskap utpekt av selger vil stifte og tegne alle andelene i Borettslaget og skyte samleseksjon bolig inn i det nystiftede laget. Borettslaget vil inneholde 67 andeler som er tilknyttet én bolig hver samt fellesareal.

. Næringsseksjonene i Sameiet vil består av én seksjon med personalbase/fellesrom tilknyttet omsorgsboligene og ca. 30 parkeringseksjoner i innendørs garasjekjeller.

. Tomten og de delene av bebyggelsen på Eiendommen som ikke er selvstendige seksjoner, vil utgjøre fellesareal i Sameiet.

Vallergrenda er et samarbeidsprosjekt mellom Bærum kommune og Husbanken. Vallergrenda borettslag vil derfor få gunstig finansiering gjennom Husbanken. Husbanken gir lån til boliger som bygges med gode miljøvennlige løsninger, og Vallergrenda vil bygges etter bankens krav til oppføring av miljøvennlige boliger.

Boligene i Vallergrenda vil bli organisert i et borettslag. Fellesgjelden i borettslaget vil bli finansiert opptil 75 prosent av Husbanken. Lånet har 30 års løpetid og gode rentevilkår. Når Husbanken beregner renten, ser de på de ulike lånetilbudene i markedet generelt, og så legger de seg lavere enn disse.

USBL vil være forretningsfører for Vallergrenda borettslag. Det vil opprettes en forsikring mot eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Det vil også være mulig å nedbetale fellesgjelden på boligen din individuelt, gjennom en IN-ordning (individuell nedbetalingsordning).

Økonomi

Prisantydning: 1 835 750 kr

Andel fellesgjeld: 3 064 250 kr

Felleskostnader: 16 062 kr

Herav:

Driftskostnader: 2 113 kr

TV: 49 kr

Akonto: 713 kr

Renter: 7 901 kr

Avdrag: 5 286 kr

Felleskostnadene er ment å dekke blant annet renter på andel fellesgjeld, kommunale avgifter (renovasjon, vann og avløp, feiing), snøbrøyting. I felleskostnader ligger også a konto beløp for fjernvarme. Det foretas avregning av hver enkelt leilighets forbruk via individuelle målere. Utvendig vedlikehold av fellesareal, forretningsførerhonorar, revisjon, forsikring av bygninger, tv/internett (grunnpakke), driftskostnader og

vedlikehold av garasjeanlegg.

Felleslånet er planlagt som et annuitetlån med 30 års løpetid, hvor de 0 første årene er avdragsfrie med flytende rente. Renten er pt. 3,094 %. Renter på felleslånet betales av borettslaget gjennom de månedlige felleskostnadene. Borettslaget har 30 % innskudd og 70 % fellesgjeld.

Kapitalkostnadene består av renter og avdrag på Borettslagets fellesgjeld. Det er søkt om finansiering fra Husbanken til Borettslaget som tilrettelegger for en finansieringsmodell med 70 -75% fellesgjeld. Det er i budsjettet lagt til grunn at fellesgjelden vil forbli et annuitetslån som med dagens rente på tilsvarende lån har en flytende rente pt. på 3,094 %. Forventet løpetid på lånet er 30 år med en antatt avdragsfrihet de 0 første årene. Det presiseres at renten vil endres i samsvar med den generelle renteutviklingen og långivers lånevilkår, og således påvirke størrelsen på renter og avdrag og dermed felleskostnadene. Selger tar forbehold om og på hvilke vilkår Husbanken innvilger finansiering til Borettslaget, herunder hvilke belåningsgrad og løpetid som vil gjelde.

Garantert betaling av felleskostnader- Sikringsordning

Borettslaget vil søke om å inngå avtale med Klare Finans om garantert betaling av felleskostnader. Avtale om sikringsordning innebærer blant annet at Klare Finans vil:

. Betale borettslaget summen av de månedlige felleskostnadene, både drifts- og kapitalkostnader, på en fast dato hver måned.

. Ta ansvaret for innkreving av felleskostnadene i sin helhet, og overta risikoen for tap ved mislighold av felleskostnadene, inntil 5G.

. Overta borettslagets legalpant i andelen. Premien for sikring utgjør pt. 0,6 % av borettslagets felleskostnader. Premien er hensyntatt i budsjettet for felleskostnadene. Oppsigelsestiden for avtalen er seks måneder. Dersom forretningsføreravtalen med USBL sies opp, vil avtalen om sikringsfond opphøre samtidig. Alternativt vil det bli søkt om annen sikringsordning f.eks. Borettslagenes Sikringsordning via NBBL. Selger vil være ansvarlig for felleskostnader for eventuelle usolgte leiligheter per ferdigstillelse.

Det tas forbehold om oppgitte arealer, antall leil. og øvrige opplysninger om prosjektet som kan endre forutsetningene for budsjettforslaget. Det tas forbehold om stipulerte inntekter og kostnader da styret vil kunne endre budsjettet og inngå avtaler som vil tilføre boligselskapet andre eller større kostnader. Det tas forbehold om prisvekst på varer og tjenester, kommunale avgifter, strøm og fjernvarmepriser Endelig fastsettelse av budsjett og nivå på felleskostnader vil bli foretatt av styret i boligselskapet.

IN-ordning

Borettslaget vil inngå avtale med USBL om IN-ordning (individuell nedbetaling fellesgjeld). Fellesgjeld er gjeld Borettslaget har overfor långiver. Andelseierne har ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden, men hver andelseier er med på å betjene fellesgjelden ved å betale sine felleskostnader til Borettslaget. IN-ordningen åpner for at den enkelte andelseier kan nedbetale boligens andel av fellesgjelden. Innbetaling innenfor IN-ordningen gir andelseieren reduserte månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag på Borettslagets fellesgjeld. Innbetaling fra andelseier  går til nedbetaling av Borettslagets fellesgjeld.

Etter overtakelse kan nedbetaling av andel fellesgjeld gjøres 2 ganger i året med  minimum kr.100.000 per innbetaling. Ordningen er betinget av at fellesgjelden løper med flytende rente. Det presiseres at en nedbetalt andel fellesgjeld ikke kan reverseres. Det må inngås egen avtale mellom Borettslaget og andelseier som vil innbetale. Det vil tilkomme et administrasjonsgebyr ved inngåelse av avtale. Det vil ikke være mulig å foreta nedbetaling før Borettslaget er fullt ut innflyttet, og fellesgjelden er etablert med den nødvendige sikkerhet.

Salg av kontraktsposisjon

Oppdraget gjelder salg av en kontraktsposisjon på kjøp av bolig/fritidsbolig under oppføring i prosjekt Vallergrenda.

Avtalen om salg/kjøp av kontraktsposisjonen reguleres av kjøpsloven jf. avhendingsloven § 1-1 fjerde ledd. Avtalen omtales heretter som Transportavtalen.

Kontraktsposisjonen har både rettigheter og forpliktelser i kjøpsavtalen som er inngått i ovennevnte prosjekt. Kjøpsavtalen er inngått med utbygger (heretter omtalt om Selger/utbygger) Scandinavian Property Group AS.  Kjøpsavtalen i prosjektet omtales heretter som Kjøpekontrakten.

Kontraktsposisjonen kan kun overdras etter samtykke fra Selgeren. Slikt samtykke er gitt/ikke gitt, og selgeren betinger seg/ikke retten til å godkjenne den nye kjøperen i Kjøpekontrakten. Gjennomføringen av Transportavtalen kan kun skje etter samtykke fra Selgeren.

I det følgende vil selgeren av kontraktsposisjonen omtales som Kjøper 1, kjøperen av kontraktsposisjonen som Kjøper 2.

Det forutsettes at meglers ELLER prosjektets transportavtale benyttes.

Overtagelse av kontraktsposisjonen skjer samtidig med signering av transportavtalen, eller på et senere tidspunkt som partene enes om i forbindelse med bud/aksept.

Beskrivelse av Kjøpekontrakten

Kjøpekontrakten gjelder kjøp av andelsleilighet lnr. B1-01_304 i prosjektet Vallergenda.

Ingen tilvalg/endringer er bestilt

Kjøpesummen og oppgjør

Kjøpesummen omfatter følgende:

• Kjøpesum for Kontraktsposisjonen (merverdien): kr 527 420 kr
• Kjøpesum for boligen + opprinnelige omkostninger iht. Kjøpekontrakten:  kr 4 412 580 kr
• Transport: 50 000 kr

Totalt utgjør det: kr 4.990.000

Kjøpesum for boligen:

Egenkapital: kr 1 313 250 kr

Andel fellesgjeld: kr 3 064 250 kr

Opprinnelige omkostninger:

Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument: kr 480

Registrering av avtale om borett: kr 430

Eventuelt gebyr for tinglysning av pant/heftelse (inkl. pantattest): kr 480

Andel dokumentavgift ved overskjøting av Eiendommen til Borettslaget*: kr 28 670

Andelskapital: kr 5 000

Kjøpesummen for kontraktsposisjonen (merverdien) kr 522 500,- skal betales ved kjøp. Resterende kjøpesum innbetales i forkant av overtagelse. Merverdien  kan ikke utbetales til Kjøper 1 før boligen er ferdigstilt og Kjøper 2 har fått rettsvern for ervervet. Det samme gjelder transportgebyret til Selger/utbygger, uavhengig av om Kjøper 1 har forskuttert dette.

Garanti etter bustadoppføringsloven

Selger/utbygger har stilt følgende garanti(er):

Garanti etter bustadoppføringsloven § 12. Den utgjør 3 % av vederlaget iht. Kjøpekontrakten i perioden frem til overtagelsen av boligen. Fra overtagelsen trappes garantien opp til 5 % av vederlaget.

Merk at det ikke stilles garanti for merverdien til Kjøper 1.