Bjørnemyrveien 15B - B402

Oppdragsnummer

6-25-0735

Eier

Solid Eiendom AS

Eiendomstype

Selveierleilighet

Eierform

Eierseksjon

Betegnelse

Gnr. 1 Bnr. 721 Snr. 28 i Nesodden kommune
Ideell andel: 1/1

Etasje

4

Byggeår

2025

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 65 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 60 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 5 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal) 9 kvm

Garasjeplass 7 følger leiligheten.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Areal

Primærrom: 60 kvm, Bruksareal: 65 kvm, BRA-i: 60 kvm , BRA-e: 5 kvm , TBA: 9 kvm

Arealer og fordeling pr. etasje

Primærrom: 60 kvm, Bruksareal: 65 kvm, BRA-i: 60 kvm , BRA-e: 5 kvm , TBA: 9 kvm

Antall rom

2

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 2300 kvm

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning AS

Beliggenhet

Leiligheten ligger i det attraktive boligprosjektet Fjordhøyden på Nesodden - en naturskjønn beliggenhet høyt og fritt med nærhet til både fjord og skog. Området er vestvendt og ligger på et høydedrag, noe som gir gode solforhold og flott utsyn over Oslofjorden og omkringliggende landskap.

I nærområdet finner du et godt utvalg av servicetilbud. Det er kort vei til dagligvarebutikk med Rema 1000 kun noen minutters gange fra leilihgeten. Tangen nærservice og lokale tilbud som kafeer, bibliotek og øvrige fasiliteter på Nesodden er en liten busstur unna. Dette gjør hverdagen enkel og praktisk, enten du skal handle dagligvarer eller benytte deg av lokale tjenester.

Området har gode kollektivforbindelser med busstopp i nærheten, som gir enkel adkomst til Nesoddtangen brygge. Herfra går det hyppige båtavganger til Aker Brygge med en reisetid på ca. 23 minutter. Dette gir en effektiv og komfortabel pendlerhverdag til Oslo sentrum.

Nesodden er kjent for sine rike naturopplevelser, med et omfattende nettverk av turstier, skogsområder og flotte badeplasser langs fjorden. Her ligger alt til rette for en aktiv livsstil med nærhet til både marka og sjøen - sommer som vinter.

Beliggenheten kombinerer det beste fra to verdener - rolige og grønne omgivelser med umiddelbar nærhet til naturen, samtidig som du har enkel tilgang til byliv og urbane fasiliteter.

Innhold

Velkommen til en helt ny og ubebodd 2-roms selveierleilighet beliggende i attraktive Fjordhøyden på Nesodden, ferdigstilt i januar 2026. Leiligheten holder gjennomgående høy standard med moderne materialvalg, energieffektive løsninger og smarte tekniske installasjoner - utviklet med fokus på komfort, kvalitet og fremtidsrettede løsninger.

Boligen ligger i byggets 4. etasje og har en effektiv planløsning med gode romforhold og store vindusflater som gir rikelig med naturlig lys. Fra stuen er det utgang til balkong med sørvendt orientering og gode solforhold.

Leiligheten er oppført med vannbåren gulvvarme tilknyttet bergvarme, noe som gir stabil innetemperatur, god bokomfort og energieffektiv drift. Oppvarmingen styres via moderne romkontrollere og smarthusløsning (xComfort), som også gir fleksibel styring av lys og funksjoner i boligen.

Det balanserte ventilasjonsanlegget fra Flexit sørger for et sunt og godt inneklima med kontinuerlig tilførsel av filtrert friskluft.

Dette er en gjennomført bolig for deg som ønsker en moderne, lettstelt leilighet med høy teknisk standard - i rolige og naturskjønne omgivelser.

Standard

Entré / gang
Leiligheten har en praktisk entré med plass til garderobeløsning og god intern flyt til øvrige rom.

Gulv i entré er belagt med slitesterke fliser (60x60), med tilhørende robuste fugesystemer tilpasset høy belastning og enkel rengjøring. Dette gir en funksjonell og varig løsning i inngangspartiet.

Det er etablert tappevannskap med vannstoppsystem (LeakageStop), som gir økt sikkerhet mot vannlekkasjer.

Stue / kjøkken
Stue og kjøkken utgjør boligens naturlige samlingspunkt med åpen løsning og gode møbleringsmuligheter.

Gulvene er belagt med 1-stavs eikeparkett (Misty White), som gir et moderne og eksklusivt uttrykk, kombinert med god slitestyrke. Listeverk er utført i hvit utførelse for et helhetlig preg.

Kjøkkenet er utstyrt med moderne armatur i krom utførelse og integrerte tekniske løsninger, inkludert komfyrvakt. Hvitevarer er fra kvalitetsmerket Miele, og består av integrert oppvaskamskin, kjøl/frys, platetopp og ovn.

Videre er boligen utstyrt med:
- Smarthusløsning (xComfort) for styring av lys, varme og funksjoner
- Dimmeaktuatorer og fleksible bryterløsninger
- Bevegelsessensorer og mulighet for individuell tilpasning

Det er også balansert ventilasjon med tillufts- og avtrekksventiler fra Flexit, som sikrer jevn luftkvalitet i oppholdsrom.

Bad
Badet er utført med moderne og robuste materialer, og holder en gjennomgående høy standard.

Gulv og vegger er flislagt med storformatfliser (60x60), kombinert med membransystem (Mapegum) for trygg og forskriftsmessig våtromsløsning.

Badet er utstyrt med:
- Vegghengt toalett med innebygget sisterne og betjeningsplate i krom
- Servant med moderne servantbatteri
- Dusjløsning med glassvegger (Duscholux)
- Takdusj for økt komfort
- Opplegg for vaskemaskin med egen vaskemaskinkran

Overflater er behandlet med våtromsmaling og løsninger som gir god slitestyrke og enkelt vedlikehold.

Soverom
Soverommet er romslig og har gode møbleringsmuligheter med plass til dobbeltseng og garderobe.

Det er benyttet samme gjennomgående parkett som i øvrige oppholdsrom, noe som gir et helhetlig og rolig uttrykk.

Ventilasjon med tilluft sikrer godt inneklima.

Balkong
Fra stuen er det utgang til balkong på ca. 9 m².

Balkongen gir gode muligheter for utemøblering og fungerer som en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret. Glassrekkverk bidrar til å ivareta utsikt og lysforhold.

FDV-mappe for leiligheten sendes over ved forespørsel.

Tekniske installasjoner

Boligen er utstyrt med en rekke moderne og fremtidsrettede løsninger:

- Vannbåren gulvvarme i oppholdsrom
- Bergvarme (energieffektiv oppvarming og kjøling)
- Balansert ventilasjon (Flexit Nordic)
- Smarthussystem (xComfort)
- Vannstopp-system med sensorer
- Komfyrvakt
- Brannalarmanlegg med detektorer og sirene
- Sikringsskap med overspenningsvern og jordfeilautomater

Dette gir en bolig med høy komfort, lavt energiforbruk og gode sikkerhetsløsninger.

Oppvarming

Vannbåren gulvvarme i gang, bad og stue/kjøkken.

Parkering / Garasje

Det følger med egen garasjeplass (plass nr. 7). Her er det gjort klart for el-bil lading. Ved å bestille et abbonnement til kr. 299,- i mnd. installeres det egen lader på plassen.

Adkomst

Det er enkel adkomst med bil til leiligheten. Buss stopper noen få minutters gange unna.

Beskrivelse av tomt

Fjordhøyden er utviklet med stor vekt på gode uteområder og grønne kvaliteter, hvor bebyggelsen er harmonisk tilpasset det naturlige terrenget og omgivelsene.

Fellesarealene fremstår som et lunt og innbydende hagerom, med gjennomtenkt landskapsarkitektur og variert beplantning bestående av blant annet furutrær, busker, stauder og naturlige vegetasjonstyper. Området er utformet med flere soner som gir gode oppholdsmuligheter for både ro og sosialt samvær.

Det er etablert hyggelige felles møteplasser, herunder en sosial sone med pergola, langbord og sitteplasser - ideelt for felles aktiviteter og sammenkomster. Uteområdene er i tillegg tilrettelagt med plantekasser for beboere som ønsker å dyrke egne urter og vekster.

For barn og familier er det tilrettelagt en lekeplass med naturlige materialer og elementer som stimulerer til aktivitet og lek. Samtidig er uterommet utformet med fokus på ro, trivsel og et godt bomiljø for alle aldersgrupper.

Materialbruken i uteområdene er valgt med tanke på både estetikk og bærekraft, med innslag av treverk og naturstein som understreker prosjektets tilknytning til naturen.

I tillegg har prosjektet grønne tak (sedumtak), som både bidrar til et estetisk uttrykk, bedre overvannshåndtering og økt biologisk mangfold i området.

Samlet sett fremstår Fjordhøyden som et moderne og helhetlig boligprosjekt, hvor det er lagt stor vekt på å skape et attraktivt og levende bomiljø - i tett samspill med naturen rundt.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Offentlig tilknyttet vei, vann og avløp.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det er gitt midlertidig brukstillatelse. Ferdigstillelse av uteareal må godkjennes før ferdigattest utstedes.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting som primærbolig kr ,- pr
Verdien ved skattefastsetting som sekundærbolig kr ,- pr

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - blokkbebyggelse i henhold til detaljreguleringsplan for Bjørnemyrveien (plan-ID 20200218), vedtatt 26.04.2023.

Reguleringsplanen legger til rette for konsentrert boligbebyggelse med tilhørende uteoppholdsarealer, lekearealer og nødvendig infrastruktur. Det stilles krav til god arkitektonisk utforming, herunder bruk av naturmaterialer, grønne tak og helhetlig utforming av bebyggelsen.

Det er videre fastsatt krav til kvalitet og størrelse på utearealer, med fokus på gode solforhold, funksjonelle oppholds- og lekearealer, samt universell utforming og gode interne forbindelser i området.

Tilstøtende områder er regulert gjennom områdeplan for Sunnaas sykehus og omkringliggende bebyggelse (plan-ID 20120169). Planen åpner for videre utvikling av sykehusområdet, herunder institusjonsbebyggelse, boligbebyggelse, servicefunksjoner og tilhørende infrastruktur.

Det er regulert til frittliggende småhusbebyggelse på tilliggende nabotomt, noe som tilsier en fremtidig utvikling med lavere og mer spredt boligbebyggelse i nærområdet.

Kjøper må være kjent med at videre utvikling i området kan forekomme i tråd med gjeldende reguleringsplaner.

Reguleringskart og bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Gul - Energikarakter A

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Sameiet består av 29 boligseksjoner. 9 garasjeseksjoner som fortrinnsvis selges til usolgte leiligheter i prosjektet. Allerede solgte leiligehter eier en ideell andel for sin garasjeplass.
Obos Eiendomsforvaltning AS er forretningsfører, og utkast budsjett, vedtekter og annen info ligger vedlagt salgsoppgaven.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Andre faste løpende kostnader

Kr. 4 139,- pr. Mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: Felleskostnader for drift og vedlikehold av sameiet inkludert forsikring: 3300,-
Nærvarme a-konto: 540,-
TV/bredbånd: 299,-
Garasje: 150,-

Oppvarming måles individuelt for hver leilighet og betales a-konto til sameiet med ca. kr 9 per kvm BRA per måned, med årlig individuell avregning etter forbruk. Fjernavlesning av målere gjennomføres av Ista.
Det leveres egen vannmåler for varmt tappevann til hver leilighet. Alle målere er tilrettelagt for fjernavlesing.

Andre faste utgifter:
Boligen er ikke bebodd, og strømkostnader er derfor ikke kartlagt. Det forventes et lavt strømforbruk.
Kommunale avgifter kommer i tillegg til felleskostnadene.
Eiendomsskatt: Det er ingen eiendomsskatt i Nesodden kommune.
Forsikring i Gjensidige, kr ,- (polisenummer 95651771)

Andel fellesgjeld / formue

Andel fellesgjeld kr. 0,- / Andel fellesformue kr. 0,- pr ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Det er Noroppgjør AS som bistår med oppgjør ved overtagelse.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Spesifikasjon av lån

Det er p.t. ingen fellesgjeld tilknyttet sameiet. Hver seksjonseier betaler inn et engangsinnskudd for å opprette god økonomi til sameiet.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Adgang til utleie

Bolig i eierseksjonssameie kan som hovedregel fritt leies ut. Det kan imidlertid følge av sameiets vedtekter at leietager skal godkjennes av styret, jf. eierseksjonsloven § 24 tredje ledd. Styret må ha "saklig grunn" for ikke å godkjenne leietager.

Konsesjon / Odel

Ingen av delene.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Garantier

Leiligheten selges med §12 garanti etter bustadsoppføringsloven.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Meglers vederlag og utlegg betales av selgeren og utgjør 1,25% i provisjon inkl. ev. fellesgjeld. I tillegg skal selger betale kr 49 975,-, kr 3 750,- pr. visning og utlegg kr 545,-. Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale kr 63 825,- og kr 3 750,- pr. visning og utlegg kr 545,-.

Vedlegg til salgsoppgaven

Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Reguleringsplaner og bestemmelser
Opplysningsbrev fra forretningsfører
Vedtekter og eventuelle husordensregler
Årsregnskap / budsjett
Budskjema
Energiattest
Tilstandsrapport
Meglers verdivurdering
Egenerklæringsskjema selger
Viktig informasjon til kjøper og selger