Erling Skjalgssons gate 25

Kort om eiendommen

Leilighet 402 er en særdeles lekker leilighet med høy standard i prestisjeprosjektet Enfiladen på Frogner. Leiligheten ligger flott til i 4. etg, med loggia som vender mot vest og balkong fra kjøkken mot øst.

Leiligheten er utviklet etter det tradisjonelle prinsippet med «enfilader», der rom på rom ligger som perler på en snor, slik man kjenner fra de klassiske «Frognerleilighetene».

Gjennomgående planløsning med stor spisestue og kjøkken på rad, adskilt stue med utgang til loggia, 2 soverom, 2 bad, separat wc, vaskerom og romslig hall. 2 eksterne boder på totalt 17m²

Leilighetene har tilgang til fasiliteter som treningsrom og spa-avdeling, og har enkel adkomst via underjordisk garasjeanlegg som gjør at man kan gå tørrskodd fra bilen til leiligheten.

*Mulighet for kjøp av garasjeplass

Felleskostnader inkluderer

Seksjonens månedlige felleskostnader er basert på erfaringstall stipulert til kr 6 266 første driftsår. I tillegg er det forventet en kostnad på kr. 1 896 til fjernvarme og kr. 500 for TV/Bredbånd. Totalt utgjør dette en forventet månedlig kostnad på kr. 8 662. Kjøper er kjent med at felleskostnadene kan bli justert etter endringer i konsumprisindeks, vedlikeholdsbehov, sameiets egne vedtak m.m. Det tas forbehold om at Selger kan justere felleskostnadene før overtakelse som følge av endringer i budsjettpostene.

Estimerte fellesutgifter som oppgitt i prislisten består av en fast del som deles likt på alle enheter. Denne dekker styrehonorarer, revisor, forretningsførsel, administrasjonskostnader, TV/Internett fra Telia/Telenor eller lignende, heis, fellesarealer, renovasjon/avfall, drift vedlikehold og utskiftning av felles uteområder, administrering og vedlikehold av energi samt drift og vedlikehold i forhold til ventilasjon.
Dette beløpet er estimert til kr. 4080,- pr. leilighet og det er lagt 10% over budsjetterte kostnader.

Øvrige kostnader som er fordelt likt er estimert til kr. 17,- pr. kvm med samme påslag på 10% som i de andre kostnadene nevnt over. For denne posten følger: Drift og Vedlikehold av bygning, VVS, Elektro, Fyringsanlegg, Brannsikring etc.

Varme og varmtvann er estimert til kr. 12 pr. kvm og vil bli fakturert a-konto iht. forbruk.

Se vedlagt driftsbudsjett for mer inngående kunnskap om de enkelte postene.

De som kjøper garasjeplass vil få driftsutgifter på ca. kr 150,- pr. plass pr. mnd. i tillegg.

Kjøper tegner eget strømabonnement. Frogner Utvikling AS vil stå ansvarlig for fellesutgifter for ferdigstilte usolgte leiligheter. Evt. eiendomsskatt i Oslo kommune, faktureres den enkelte direkte.

I forbindelse med innflytning plikter Kjøper å betale tre måneders felleskostnader (eksklusiv eventuelle kostnader til felles fyring og/eller varmt vann) som oppstartsmidler til sameiet.

Innhold

I Erling Skjalgssons gate 25 blir det gamle «Frognerhjemmet» erstattes av et nytt og unikt boligbygg som forener moderne kvaliteter med klassiske og ærverdige omgivelser. Boligene ligger skjermet og tilbaketrukket mellom kvartalsbebyggelsen fra 1900-tallet i sør og den historiske Schafteløkken i nord.

Leiligheten er utviklet etter det tradisjonelle prinsippet med «enfilader», der rom på rom ligger som perler på en snor - slik man kjenner fra de klassiske «Frognerleilighetene». Her får du et rom for enhver anledning enten det er til store selskap, et eget rom til flygelet, et bibliotek eller et TV-rom hvor man kan trekke seg tilbake. Valget er ditt.

Byggearbeidene er godt i gang, og forventet ferdigstillelse av prosjektet er Q4 - 2026.

Standard

KJØKKEN
Kjøkkenet er fra italienske Poliform, levert Expo Nova, bygget for å vare i generasjoner. Poliform kjennetegnes av tidløs eleganse og kompromissløs kvalitet. Modellen heter Alea og benkeplaten er i den sobre kompositten White Vained. Hvitevarene leveres av Miele.

Kjøkkenleverandør: Poliform.
Kjøkkenmodell: Alea.
Skap og håndtak: U3 laminat Sand med integrerte håndtak.
Benkeplate: 20mm kompositt - 28 White Veined matt.
Benkeplate kjøkkenøy: Satin touch, F8 Alluminio laminato.
Kjøkkenkum: Blanco Andano 500-U Rustfritt stål.
Blandebatteri: Dornbracht Tara Ultra, Brushed Platinum


BADEROM
Baderomsmøblene er fra italienske Antonio Lupi og bærer det samme uttrykket som kjøkkenet fra Poliform. Leiligheten leveres med utvidet baderomsinnredning på bad 1, et gjennomtenkt tilvalg utført av utbygger. Dette gir både bedre oppbevaringsplass og en mer helhetlig, påkostet baderomsløsning. Se salgstegning for nærmere detaljer.

Veggflis: Veggflis i dusjsone. Kronos, Nativa Lux falda 60 x 60cm.
Vegger/Farge: Sparklet og malt i NCS S1002-Y - Tidløs (matt).


GARDEROBER
Poliforms garderober kjennetegnes av en enorm presisjon. Alle dørene er støvtette og lukkemekanismen gjør at de tunge dørene glir lydløst opp. Garderobene er fra Poliform. Modell Senzafine. Skrog er i laminat og dører er i kompakt mdf med overflater av laminat eller melanin. Dørene har lister som gjør garderoben støvtett. Håndtak i aluminium. Garderober leveres med tre solide hyller og garderobestang i aluminium. Leiligheten leveres med integrert belysning i samtlige garderober - et tilvalg utover standard leveranse som er påkostet av utbygger.


BELYSNING
Downlightene er trukket inn i tak for å gi minimalt med blending. I mange av rommene er det brukt utenpåliggende spotter for å kunne fremheve kunst, arkitektur eller møbler.


GASSPEIS
Leiligheten blir også levert med Gasspeis Superior 650RD med hvite steiner (tilvalg foretatt av utbygger) i kjøkken/spisestue. Det er også etablert opplegg for fremtidig gasspeis i stuen.

Det er i tillegg etablert egen kurs, terminert bak lokk på loggia, for eventuell fremtidig terrassevarmer. Det er benyttet ventmann ventiler i stue, spisestue og kjøkken. Ventilene er integrert i taket/eller vegg noe som gir et diskret uttrykk samtidig som det sikrer god og effektiv ventilasjon.

Leiligheten forøvrig leveres iht lyst konsept - S1002-Y

Beliggenhet

Å bo i Enfiladen betyr at du har det beste av Frogner rett utenfor døren.

Med sin enestående beliggenhet byr Enfiladen på en unik kombinasjon av fredfylt ro i et vakkert nabolag og alt du kan ønske deg av restauranter, vinbarer, shoppingmuligheter, delikatesseforretninger og kulturelle tilbud. Alt i umiddelbar nærhet.

Vakre turområder
Med Frognerparken som nabo er det kort vei til avslappende søndagsturer, utendørs mosjon i grønne omgivelser eller en kaffe på en benk i solen. Setter du pris på frisk sjøluft og natur, så er Bygdøy med sine mange turstier og vakre strender ikke langt unna. Enten det er for en joggetur, sykkeltur eller en rolig ettermiddag i solen, tilbyr området rikelig med muligheter for rekreasjon og avkobling.

For den kvalitetsbevisste
Enfiladen ligger en kort spasertur unna vakre Bygdøy allé. Her finner du blant annet flere kvalitetsforretninger, som delikatessen O. Fjellberg med Oslos, og kanskje verdens beste skagenrøre, eller skredderen Skabo som syr dresser og fritidsklær med italienske stoffer. Det er heller ikke langt til Gunnar Øye i Bogstadveien. Er du i humør for litt selvpleie, finner du også flere salonger innenfor skjønnhet og velvære i nabolaget. Området har også flere eksklusive parfymerier og Boutiquer med godbiter du ikke finner andre steder i byen.

Restaurant og kultur
Det er et rikt og spennende restaurant- og kulturtilbud i området rundt Enfiladen. Du kan for eksempel nyte en autentisk smak og følelse av Italia på Vineria Ventidue, en kulinarisk opplevelse på Feinschmeker eller et stort utvalg mer uformelle restauranter med variert meny. Er du kulturinteressert kan du besøke bymuseet, beundre skulpturene på Vigelandsmuseet, ta turen innom et av de mindre kunstgalleriene eller se en film på ærverdige Gimle.

Enfiladen er hjemmet for deg som verdsetter en balansert hverdag i et fredelig og attraktivt område, der byens tilbud er lett tilgjengelig når du ønsker det.

Tomt

Visjonen rundt Enfiladen er å gjenreise den historiske hagen ved å reetablere terrengformasjonen rundt bygget på kollen. Mot Erling Skjalgssons gate i vest vil det etableres forhager mot gaten. En lav mur med beplantning vil sikre et tydelig skille mellom det private utendørs oppholdsarealet for boligene, og forhagen med benker som del av et grøntanlegg ut mot gaten. Langs fasaden vil det etableres plantefelt med klatreplanter. Schafteløkken skal igjen bli den vakre grønne kollen den historisk har vært. Det vil bli en bugnende hage med stauder, blomstrende trær, busker og klatreplanter. Hagen mellom hovedhuset på Schafteløkken og det nye bygget vil kunne brukes både av beboerne og Frogner menighet, som i dag er brukere av Schafteløkken.

Parkering

Parkeringsanlegget i Enfiladen er romslig og lyst. Det ligger i byggets kjeller, med port og rampe ned fra innkjøring. Alle plassene leveres med lader for elbil. Du finner også en dedikert plass for sykkelvask og vedlikehold. Fra garasjen er det heistilgang til leilighetene. Det kan kjøpes en stk. p-plass til hver leilighet. Pris per p-plass kr. 1.500.000,-.

Det er 30 parkeringsplasser til de 20 seksjonene i Enfiladen.

Oppvarming

Leilighetene oppvarmes med vannbåren gulvvarme fra sentralanlegg med forbruksmåler til hver bolig. Forsyning av bygget med energi vil skje gjennom Celsio og deres fjernvarmenett. Energisertifikat overleveres ved overtakelse.

Regulerings og arealplaner

Reguleringsplan og bestemmelsene for området er i hovedsak regulert til bolig. Kommuneplanen fremmer fortetning rundt knutepunkter i sentrum. Nærområdet rundt Enfiladen er utbygget på sent 1800 og tidlig 1900 tallet uten planer om øvrig fortetning i nærmeste nærområde.

Rammetillatelsen er datert 20.11.2023. Det er gitt totalt tre dispensasjoner fra reguleringsplanen og kommuneplanen i rammetillatelsen for Enfiladen;

- Reguleringsplan S-2951 spesialområde bevaring
- Kommuneplanen §11.1 2) om krav til høyder
- Plan- og bygningslovens § 29-4 om krav til avstand til nabogrense

Rammetillatelsen er vedlagt kjøpekontrakten. Det er gitt en endringstillatelse til tidligere rammetillatelse av 20.11.2023, samt senere
endringstillatelse av 25.10.2024. Endringssøknaden omfatter tekniske takoppbygg og solcellepaneler på tak, fasadeendringer, nedgravd gasstank, endringer av murer og gjerder, samt endringer av innvendig planløsning.

Ligningsverdi / formuesverdi

Formuesverdien er ikke beregnet. Skatteetaten vil beregne en boligverdi (beregnet markedsverdi for bolig) basert på SSBs statistiske opplysninger om omsatte boliger. Beregningen vil skje i forbindelse med første skattemelding etter overtakelse.

Stortinget har vedtatt en ny modell for beregning av formuesverdi for bolig. Den nye utregningsmodellen beregner boligverdier basert på grunnkretser i stedet for kommuner, og skal benyttes fra og med inntektsåret 2026. Dette kan medføre at markedsverdien settes høyere eller lavere enn tidligere.

For primærbolig utgjør formuesverdien 25% av beregnet eller dokumentert markedsverdi opptil kr 10.000 000, og deretter 70% av den delen som overstiger dette beløpet. For sekundærbolig utgjør formuesverdien 100% av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

For mer informasjon, se Skatteetatens nettsider.

Vedtekter / husordensregler

Utkast til vedtekter følger vedlagt salgsoppgaven.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/212/281:
08.03.2024 - Dokumentnr: 1193980 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Nordvik Oppgjør AS
Org.nr: 814 449 912
Elektronisk innsendt
----------
Prioritetsbestemmelse
Veket for: Pantedokument 2024/1824650-1/200

05.08.1957 - Dokumentnr: 306686 - Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE - FRADELT FRA EN ADRESSE

15.12.2020 - Dokumentnr: 3489973 - Bestemmelse om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:784
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:212 Bnr:968
Adkomstrett for brann- og sykebil og for gående og syklende
Gjelder denne registerenheten med flere.

Ferdigattest / brukstillatelse

Selger skal fremskaffe ferdigattest. Boligen kan likevel overtas av kjøper dersom det foreligger midlertidig brukstillatelse. Kjøper har ingen plikt til å innbetale kjøpesummen eller overta boligen før ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse foreligger.

Ved overtakelse mot midlertidig brukstillatelse anbefaler eiendomsmegler at kjøper holder tilbake deler av kjøpesummen, tilsvarende forventet kostnad med å ferdigstille eiendommen/fremskaffe ferdigattest. Av den midlertidige brukstillatelsen skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår før ferdigattest kan utstedes. Selger er forpliktet til å fremskaffe ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige brukstillatelsen utløper.

Overtagelse kan ikke gjennomføres dersom midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ikke foreligger. Blir overtakelsen forsinket som følge av manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse kan kjøper ha rett til dagmulkt. Overtakelse uten at det foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse frarådes, da det ikke er lov å ta boligen i bruk. Velger kjøper likevel å overta boligen, mister kjøper muligheten til å kreve dagmulkt.

Etter pålegg fra Finanstilsynet rettet mot samtlige meglerforetak (ref. rundskriv 21 / 2011) informeres ved dette om at det per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon ikke vil foreligge ferdigattest, samt at ferdigattest først vil foreligge lang tid etter overtakelse.
Bakgrunnen er at deler av de arbeider som er påkrevet for å få ferdigattest, ikke vil være ferdig per dato for overtakelse av den enkelte boligseksjon. Under henvisning til at utbygger av den aktuelle boligseksjon er Frogner Utvikling AS, som er eiet 90/10 % av Backe Prosjekt AS og Oslo House AS. Megler vurderer risikoen for manglende ferdigstillelse av de gjenstående arbeidene samt risikoen for at ferdigattest ikke blir gitt, som liten men hensiktsmessig da bygget er forventet overlevert på vinterhalvåret. Det presiseres at fremstillingen over ikke har noen innvirkning på selgers forpliktelse til å fremskaffe ferdigattest eller konsekvensene av at ferdigattest ikke foreligger pr. overtakelse. Kjøper oppfordres til å kontakte megler dersom det skulle foreligge spørsmål til ovennevnte.

Byggemåte

Bygningen utføres med bærekonstruksjon i betong og stål. Etasjeskiller i utføres i betongelementer og/eller plasstøpt betong. Byggene fundamenteres til fjell og har isolerte yttervegger av tre og betong. Takkonstruksjoner i betong, og/eller stål-elementer, som er utvendig isolert. Det leveres sedum på store deler av takflatene, resterende deler som tekket, beslått eller tredekke. Fasademateriell utarbeides etter arkitektens anbefalinger, og vil hovedsakelig bestå av tegl, trepanel, glass, puss og beslag.

Diverse

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jf. eierseksjonsloven § 23. Seksjoner som eies av nærstående eller via firma teller med.

Etter lov om eierseksjoner § 31, er sameierne overfor sameiets kreditorer ansvarlige etter sin sameiebrøk. Ved manglende betaling av fellesutgifter har sameiet legalpanterett i den enkelte eierseksjon på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Overtakelse

Kjøper vil ha rett og plikt til å overta boligen før ferdigattest foreligger. Forventet ferdigstillelse av boligen vil være Q4-2026. etter igangsettelse av prosjektet. Dette antatte tidspunktet er kun veiledende og ikke å anse som avtalt overtakelsesdato, se kontrakt punkt 6. Dersom arbeidene forsinkes av senere oppstart av byggearbeider eller andre forhold utenfor Selgers kontroll har Selger krav på fristforlengelse, jf. bustadoppføringslova (buofl) § 11. Selger plikter i så fall å varsle Kjøper skriftlig så snart Selger blir oppmerksom på at dette kan skje. Dersom selgeren er forsinket i henhold til buofl. § 17, kan forbrukeren etter lovens kapittel III kreve dagmulkt, holde igjen vederlag, kreve erstatning eller heve avtalen.

Adgang til utleie

Boligen kan leies ut i tråd med gjeldende lovverk.

Utkastet til vedtektene inneholder ingen begrensninger av eiers utleieadgang.

Korttidsutleie er tillatt i opptil 90 døgn i året, jf. eierseksjonsloven § 24. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene, men må settes til mellom 60 og 120 døgn. I utkastet til vedtektene er grensen satt til 90 døgn. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Sentrale lover

Kjøpet reguleres av bustadoppføringslova av 13. juni 1997 nr. 43. Loven regulerer forhold hvor selger er profesjonell, og kjøper er forbruker. Dette innebærer blant annet at kjøper har krav på garanti for oppfylling av avtalen etter bustadoppføringslova § 12. Med forbruker menes en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Dersom kjøper ikke er forbruker, eller boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet, vil avtalen reguleres av avhendingslova, og rettigheter som følger av bustadoppføringslova vil ikke gjelde, selv om de er beskrevet i salgsoppgaven.

Ihht. loven plikter selger å stille garanti som sikkerhet for oppfyllelse av sine forpliktelser etter kjøpekontrakt. Garantien utgjør 3 % av kjøpesum frem til overtakelse. Beløpet økes deretter til 5 % av kjøpesum og står i 5 - fem år etter overtakelsen jf. buofl § 12, tredje ledd.

Dersom det skal utbetales noe del av kjøpesummen fra Oppgjørsmeglers klientkonto før boligen er overskjøtet til Kjøper, skal Selger stille garanti som dekker det beløp som skal disponeres, jf. punkt 7.8 i kjøpekontrakten og buofl. § 47. Kjøper (og Kjøpers kreditor, dersom innbetalingen er lånefinansiert) aksepterer ved inngåelsen av kjøpekontrakt utbetaling til Selger med grunnlag i slik garantistillelse. Garantien skal bortfalle når overskjøting har funnet sted.

Bustadoppføringslova kan i sin helhet fås ved henvendelse til Megler. Loven finner du også på www.lovdata.no.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Budgivning

Boligene selges i utgangspunktet til fastpris. Selger forbeholder seg likevel retten til fritt å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen «gi bud» eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet (hemmelige bud/hemmelige forbehold) skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter.

Da selger er profesjonell, kan eiendomsmeglerforskriften § 6-3 fravikes slik at budgiver kan sette kortere akseptfrist enn til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Det anbefales likevel å sette en rimelig akseptfrist, slik at selger har tid til å vurdere budet og eventuelle forbehold.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Finansiering må kunne bekreftes før aksept av bud.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

Har du spørsmål om budgivningen, ta kontrakt med megler.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Ansvarlig megler

Stian Pøhner