Via Nova 13

Nøkkelinformasjon

Salg av kontraktsposisjon på enebolig under oppføring i Via Nova 13 med foreløpig estimert ferdigstillelse 3. kvartal 2026. Boligen ligger nesten innerst i en stikkvei opp fra Solveien med gode solforhold og noe fjordutsikt. Flott beliggenhet i en blindvei i en av bydelens mest attraktive villaområder.

- Boligen bygges etter TEK 17 og NEK 400

- 5 års nybygg garanti fra overtakelse

- 188,9 m² fordelt over 4 plan

- Kjelleretasje med egen inngangsdør

- Bl.a. 4 soverom, 2 bad, vaskerom og separat wc

- Integrert garasje med plass til 2 biler

- Romslig, oppgradert kjøkken fra HTH

- Loftstue med adkomst til takterrasse

- Store vindusflater og takhøyde på ca. 250 cm

- 1-stavs parkett av høy kvalitet

- Det forberedes for elbil lader (trekkerør)

- Nordstrand skolekrets

Selger/Utbygger

Selger: Simen Peter Eiterjord og Susanne Aspli

Utbygger: Christiania Bolig Vianova AS

Eierform

Eierseksjon

Etasje

Byggeår

2026

Arealer og fordeling per etasje

Arealer: BRA: 188,9 m², BRA-i: 171,9 m². BRA-e: 17 m² , TBA: 27,8 m².

Første etasje:

- BRA: 62,9 m²

- BRA-i: 45,9 m²

- Garasje BRA-e: 17 m²

- Terrasse TBA: 15 m²

Andre etasje:

- BRA: 61,7 m²

- BRA-i: 61,7 m²

- Balkong TBA: 2,4 m²

Tredje etasje:

- BRA: 18,4 m²

- BRA-i: 18,4 m²

- Takterrasse TBA: 10,4 m²

Underetasje:

- BRA: 45,9 m²

- BRA-i: 45,9 m²

Innhold

1. etasje: Entré med fin plass til garderobeskap, separat toalett, åpen og sosial sone med stue, spisestue og kjøkken. Utgang til solrik terrasse og hage. Integrert garasje med plass til to biler.

2. etasje: Hall, 4 soverom, balkong og bad.

3. etasje: Loftstue og takterrasse med utsikt.

Underetasje: Bod med egen inngang via utvendig kjellertrapp, bad, teknisk rom, vaskerom og garasje/bilheis.

Forretningsfører

Salg av kontraktsposisjon

Det gjøres oppmerksom på at dette er salg av kontraktsposisjon for prosjektert bolig i Via Nova 13A. Det betyr at ny kjøper (kjøper 2) trer inn i den allerede etablerte kontrakten mellom opprinnelig selger/eiendomsutvikler og opprinnelig kjøper (kjøper 1), og overtar kjøper 1 sine rettigheter og forpliktelser iht. kjøpekontrakt datert 15.08.2024 samt tilvalg. For leveransen av boligen må kjøper 2 derfor forholde seg til opprinnelig selger (Christiania Bolig Vianova AS).

Prisantydning som er oppgitt gjelder opprinnelig kjøpesum + tilvalg + merverdi til kjøper 1 for videresalget. Tilvalg utgjør kr 67.732,-. Merverdi er selgers gevinst som ved salg til kr 17.700.000,- og utgjør kr 732.268,-. Kjøper 2 trer inn i avtalen kjøper 1 har med selger/eiendomsutvikler og overtar betalingsforpliktelsene.

Følgende innbetales umiddelbart etter avtaleinngåelse:

- 10% forskudd av opprinnelig kjøpesum: kr 1 690.000,-

- Administrasjonsgebyr for transport av kontrakt: kr 30.000,-

- Merverdi: kr 732.268,-

Totalt: kr 2.452.268,-

Resten av kjøpesummen, kjøpsomkostninger, og tilvalg innbetales i forbindelse med overtakelse av ferdigstilt bolig jf. opprinnelig kjøpekontrakt. Det gjøres oppmerksom på at muligheter for tilvalg avhenger av hvor langt i byggeprosessen man har kommet.

Det er stilt § 12 garanti for opprinnelig kjøpesum (kr 16.900.000,-). Det vil ikke blir stilt garanti for merverdien eller tilvalg. Kjøper 1 vil få tilbakebetalt sin 10% med fratrekk for meglerkostnadene ved salg. Kjøper 1's gevinst ved videresalget (merverdien) vil stå på meglers klientkonto frem til kjøper 2 har overtatt boligen og fått rettsvern for sitt erverv.

Beliggenhet og servicetilbud

Boligen ligger i et etablert og meget attraktivt boligområde på Nordstrand i Oslo kommune. Fra boligen er det kort vei til Sæterkrysset med fasiliteter som matbutikker, spisesteder, treningssenter og viktige servicetilbud. I nærområdet ligger Nordstrand idrettsplass, Nordstrandhallen, flere tennisanlegg, svømmehall, ridesenter og treningssenter. Det er også kort vei til sjøen med flere populære badeplasser langs Bunnefjorden, inkludert Nordstrand Bad, Katten og Sydstranda på Ulvøya. Bekkelagsbadet, som åpnet i 2019, ligger rett før brua ved Ormøya og er blitt en av de mest populære badeplassene i området. Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Rema 1000, Meny, Matkroken og Kiwi. Holtet og Sæter har et godt utvalg av butikker, spisesteder og helsetilbud. På Holtet finner du blant annet delikatesseforretningen Jacobs.

Boligen ligger rett ved Nordstrand barneskole og Nordstrand ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, bl.a. Holtet, Kongshavn og Lambertseter videregående, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager.

Kollektivtilbudet i området består av buss, trikk og T-bane. Nærmeste trikkeholdeplass er Bråten som ligger ca. 250 meter unna. Ca. 600 meter til Nordstrand stasjon. Bussholdeplass i Ekebergveien. Med bil tar det ca. 7 min til Lambertseter, 12 min til Ryen, 10 min til Ekeberg, 11 min til Oslo S og 40 min til Oslo Lufthavn Gardermoen.

Se vedlagte nabolagsprofil for ytterligere fasiliteter og avstander.

Eiendom / Hage

Adkomst

Adkomst fra Via Nova.

Bebyggelse

Leveransebeskrivelse

Teksten under er hentet fra leveransebeskrivelsen til utbygger (vedlagt i salgsoppgaven).

Tilvalgsprosessen er avsluttet, selger har foretatt tilvalg. Se vedlegg til salgsoppgaven for oversikt.

Generelt:

Denne beskrivelsen orienterer om bygningens og boligenes vesentligste kvaliteter og bestanddeler. Dersom det forekommer avvik mellom prosjektbeskrivelsen, illustrasjoner, tegninger og plantegninger, er det denne beskrivelsen som er gjeldende.

Spesifisert tegning og beskrivelse av kjøkken, bad, wc og vaskerom kan i noen tilfeller være utarbeidet for hver enkelt bolig, tegningen vil i så fall gå foran inntegnet kjøkken på plantegningen. Kjøkkenet og badet i den enkelte bolig kan ytterligere være endret i forbindelse med tilvalgsprosessen, også for usolgte enheter. Forhør deg derfor med eiendomsmegler eller selger om det foreligger egne kjøkkentegninger eller tilvalg.

Bygget:

Boligene oppføres som elementbygg på støpt såle eller ringmur, med kjeller. Det vil forekomme tekniske rørføringer og installasjoner i grunnen under og utenfor boligene.

Yttervegger:

Klimavegger isolert og kledd med trekledning, det kan forekomme elementer av annet fasademateriale.

Det monteres sorte bolignummer i nærheten av inngang/oppgang til hver bolig.

Vinduer og balkongdører:

Vinduer og balkongdører utvendig kledd med aluminium. Utvendig og innvendig farge blir RAL7016 eller tilsvarende.

Vinduer og dører leveres som 3 lags glass, det kan forekomme 2 lags glass der hensiktsmessig. Listefri overgang mot vinduer og enkelte dører (malte smyg), dog kan lister forekomme om nødvendig av konstruksjonshensyn.

Innervegger:

Innvendige vegger i boligene utføres generelt som lette isolerte skillevegger med gipsplate. Skillevegger mellom tomannsboligene har ekstra brann og lydkrav, og det kan forekomme utenpåliggende elektriske installasjoner på slike.

Innvendige vegger skjøt og/eller kantsparkles, samt males. Det er listefri utførelse mellom tak og vegg, med noen unntak mot trapp og andre installasjoner.

Det leveres spikerslag på vegg om TV punkt er plassert på lettvegg/innervegg.

Vegger i våtrom som bad og wc leveres med fliser 60 x 60 cm modell: Flakestone i farge Light Greige matt, det vil kunne velges 2 ytterligere flisfarger fra samme serie kostnadsfritt i tilvalgsprosessen. Enkeltvegger på baderom kan være malt i en farge, dette vil i så fall spesifiseres eller vises i illustrasjoner.

Tak:

Tak males som standard matt takhvit. Bestilles det tilvalgsfarger til vegg vil tak fortsatt ha samme farge som standardfargen, og endring av takfarge må bestilles særskilt.

Generell innvendig takhøyde er ca. 250 cm fra gulv til takkonstruksjonen. Noen fuger og skjøt i tak kan være synlige avhengig av byggets konstruksjon.

Nedsenkninger av tak og innkassinger under tak vil forekomme avhengig av ventilasjonsrørenes føringsveier. Generelt vil hele entre og gangsonen være nedsenket, samt baderom, boder og wc.

I rom der det forekommer downlights (eller disse velges som tilvalg), kan det i noen tilfeller forekomme nedsenkninger, størrelsen på nedsenkningen vil variere etter typen downlights som er valgt.

Dører:

Inngangsdører til de enkelte enheter leveres som massivdør med glatt dørblad, det vil være en vindusspalte eller et vindu i døren.

Innvendige dører i enhetene leveres som hvite massive dører med speil fra Harmoni eller tilsvarende, med hvitmalte karmer og lister. Dørlister leveres ferdig malt fra fabrikk med synlige spikerhull og kutt i gjerdinger etter montering. Standard dørterskel leveres som eik, i noen tilfeller tilpasses terskler til gulvets farge. Enkelte steder leveres andre overganger mellom ulike gulv.

De fleste dører leveres med flate terskler. Innvendige dører har spalte mot terskel av hensyn til luftgjennomstrømning.

Trapp:

Trapper leveres hvitmalt med trinn i lakkert eller oljet eik. Trinnfarge og malingsfarge kan bestilles mot pristillegg i tilvalgsprosessen.

Låser/vridere:

Alle dører leveres med lås, nøkkelskilt og vridere, med unntak av skyvedører.

Dørtelefon og ringeklokke:

Det installeres en komplett ringeklokke pr. bolig. Ringeklokken er i noen tilfeller batteridrevet.

Gulv:

Alle tørre oppholdsrom i boligene leveres med parkett 1-stavs eik, 12 x 180 x 2200 mm mattlakkert. Det leveres eik gulvlister eller tilsvarende med synlige spikerslag. Andre gulv og lister leveres som tilvalg.

Alle våtrom i boligene (bad, wc) leveres med fliser 60 x 60 cm på gulv og med 5 x 5 cm fliser på gulv i dusj-sone. Dusjsonen kan være nedsenket.

Boder i boligen leveres med linoleums gulv både når det er sluk eller ikke sluk. Farge: Beige eller tilsvarende.

Bad:

Det leveres plassbygde bad med vegghengt WC i hvitt porselen, toalettsete med softclose funksjon. Dusjvegger i klart glass med profiler, dusjbatteri og garnityr i blankt metall utførelse.

Mørke profiler og dusjbatterier kan leveres mot tillegg i pris i tilvalgsprosessen. Servantskap av ulik bredde avhengig av badets størrelse, servant i hvitt porselen, ettgreps blandebatteri.

Veggehengt speil med integrert belysning over servanten på alle bad og toalettrom.

Balkonger og terrasser:

Balkonger og terrasser leveres i trekonstruksjon med terrassebord. Rekkverk leveres som stålrekkverk alternativt trerekkverk. Det kan forekomme høydeforskjell mellom gulvet inne og balkong/terrassegulvet. Avrenning fra balkong kan være enten som dryppnese i fremkant, eller via takrenner og nedløp. Sluk kan forekomme.

Terrasser på mark leveres enten som betongheller eller terrassebord. Det leveres som standard ca. 15 m2 markterrasse.

I fremkant og undersiden av balkonger kan det forekomme vannmerker fra avrenning over tid.

For 2. og 3. etasje kan det forekomme brannstiger i forbindelse med balkonger ned til bakkeplan, disse kan også være plassert andre steder på fasaden.

Kjøkken:

Kjøkken leveres fra HTH Mood (eller tilsvarende anerkjent leverandør). Det vil være muligheter for å velge mellom inntil 3 ulike kombinasjoner i standardleveransen, se våre konseptpakker. I tilvalgsprosessen vil det kunne velges mellom et stort utvalg modeller og farger fra kjøkkenleverandøren mot et tillegg i pris.

I standard kjøkkenløsning er det inkludert:

• Overskap
• Minst 1 stk. skuffseksjon
• Ovnsskap
• Ettgreps blandebatteri
• Vask med 1 kum nedfelt i benkeplaten
• Led lyslist eller downlights under overskap
• Høytrykkslaminat benkeplate med rett kanting, 2 cm tykkelse
• Hvitevarer fra Elektrolux eller tilsvarende. Med platetopp, stekeovn, integrert oppvaskmaskin og integrert kombiskap.
• Slim-line ventilator under overskap. Avvik kan forekomme der det er nødvendig utfra ventilasjonshensyn.

Foring til tak for overskap leveres som standard, det kan forekomme kanaler for lufting innvendig i bakkant eller på oversiden av overskapene ut mot frontvegg i boligen, samt inn til ventilasjonsaggregat eller sjakt. Det kan forekomme innkassinger innvendig i skap, og i noen tilfeller elektriske eller vvs. installasjoner i kjøkkenskap.

Oppstikk for vvs, plassering av ventilasjon til avtrekksvifte og plassering av elektriske koblingspunkter kan begrense mulighetene til å endre plasseringen av oppvaskmaskin, stekeovn, avtrekk, vask og kjøleskap i tilvalgsprosessen. Forhør deg med selger om mulighetene til å endre kjøkkenets utforming og standardplassering.

Garderober:

Det leveres ikke garderober eller garderobeskap. Garderober og garderobeskap kan bestilles i tilvalgsperioden fra HTH (eller tilsvarende).

Brannvarsling og sprinkleranlegg:

Det leveres røyk og brannvarslere i henhold til forskriftskrav, samt 1. stk. 6 kg. pulverapparat til hver bolig.

Sprinklingsanlegg kan forekomme i spesielle tilfeller som åpent anlegg utenfor og i boligene om det er nødvendig.

Oppvarming:

Det leveres gulvvarme med termostat på bad og eventuelle separate toaletter. Varmen kan leveres enten som elektrisk eller vannbåren avhengig av lokale forhold.

Vi leverer gulvvarme som elektrisk eller vannbåren varme i de fleste oppholdsrom. Det kan forekomme vegghengte radiatorer uten gulvvarme i noen rom. Endelig plassering av radiatorer gjøres av entreprenør i forbindelse med detaljprosjektering. Alternativ oppvarmning leveres som gass eller vedovn.

Boder og tekniske rom leveres uten varmeløsning.

Ventilasjon:

Det leveres balansert ventilasjon til hver enkelt bolig, plassert i tak i bod eller gang, alternativt på vegg. Hvert aggregat leveres med styring på aggregatet, eller separat styringspanel på vegg.

Ventilasjonen leveres med varmegjenvinner for redusert strømforbruk. Aggregatene leveres også med elektrisk varmetilførsel.

I boder leveres det mekanisk eller naturlig ventilasjon avhengig av plassering, det leveres ikke avfukter i sportsboder.

VVS:

Det leveres vannmålere til hver enhet der det kreves av respektive forskrift eller kommune.

Det plasseres teknisk fordelerskap for VVS på vegger i boligen, fortrinnsvis enten på bad, i bod, eller i gang/entre. Fordelerskap kan i noen tilfeller plasseres bak der garderobe eller hylleseksjoner er tenkt plassert, i så fall må garderobeskap som bestilles ikke ha bakvegg, og adkomst til teknisk skap må opprettholdes.

Det kan være plassert stoppekraner, tilbakeslagsventiler og andre installasjoner utenfor det tekniske skapet. Eksempelvis i forbindelse med vvs på kjøkken.

Varmtvannsbereder vil være plassert enten i teknisk rom, bod, eller under kjøkkenbenk avhengig av boligtype. I noen bygg kan det være felles varmtvannsberedere, eller varmevekslere for fjernvarme som erstatning for varmtvannsbereder.

Elektro:

Utplassering av stikkontakter, støpsler, TV punkt og annet gjøres etter el-tegning pr. enhet som utarbeides i detaljprosjekteringen. Utplasseringen følger standarden i NEK 400:2018. Brytere, dimmere og stikk leveres fra anerkjent leverandør type hvit ELKO pluss eller tilsvarende. Det tilbys standard hvite stikk og brytere, sorte stikk og brytere kan bestilles som tilvalg.

Det monteres sikrings og fordelerskap for elektro på vegg i enten bod, gang, garderobe eller annet egnet sted. Bredbånd trekkes til fordelerskap eller annet egnet sted. Nettverk trekkes videre til TV punkt i boligen fra bredbåndspunktet, det medfølger 1 TV punkt og flere kan bestilles som tilvalg.

Det leveres 1 stk. led utelampe på vegg eller i tak med varm belysning og separat stikkontakt med 2 uttak. Lampen har innvendig bryter.

Det leveres 1. stk. led taklampe i bodrom og 1. stk. i sportsbod. I stue og spiseplass leveres henholdsvis 1. stk. taklampepunkt, alternativt veggstikk under tak.

Det forberedes for elbil lader med trekkerør fra sikringsskap til 1 parkeringsplass. Ladeboks kan bestilles som tilvalg.

Boder:

Der det forekommer innvendig bod eller walk-in-closet må det påregnes synlige kanaler, tekniske føringer og/eller rør på vegg. I bodene kan også tekniske installasjoner forekomme i himling eller på vegg.

Teknisk forskrift:

TEK 17 og NEK 400, nyeste utgave, ligger til grunn for all prosjektering.

Tilvalg og endringer:

Endringer til boligen er kun mulig å gjøre i tilvalgsperioden, forhør deg med selger om tilvalgsperioden fortsatt er åpen hvis byggingen er startet.

Det er ikke mulig å gjøre endringer på fasade, balkong, terrasse eller i utomhusplanen. Ei heller plassering av sluk, toalett, dusj, vaskemaskin/tørketrommel og vask på bad samt vaskerom. For kjøkken er det mulig å gjøre endringer så lenge det ikke medfører endring av plasseringen for vann og avløp, samt ikke bryter med reglene i TEK17. Velges det spesielt mørke farger i et stort omfang kan dette påvirke boligens lysinnslipp og dette kan resultere i lavere godkjent boareal, i noen tilfeller vil det ikke være mulig å levere spesielt mørke farger. For mørke farger kan det også komme tillegg i pris for sparkling til K3 standard.

Prosjektet gjennomføres med en rasjonell fremdrift som legger føringer for hvilke tilvalg og endringer som er mulige og når disse må bestilles. Kjøper har mulighet til å gjøre individuelle tilpasninger gjennom en tilvalgsportal/nettbutikk/telefonapp som gjøres tilgjengelig for boligkjøper i god tid før de innvendige arbeidene starter. Tilvalgsmulighetene vil omfatte type gulv, med varianter av parkett og laminat, innvendige dørtyper, fliser på våtrom, veggfarger, elektropunkter og downlights, med mer. Alle tilvalg medfører pristillegg med mindre de eksplisitt er vist som kostnadsfrie.

I noen boliger tilbys peis som tilvalg, men ikke alle. Ved tilvalg av peis vil det medføre synlig pipeløp, også i etasjer over plasseringen av peisen. Tilsvarende vil noen boliger tilbys med varmepumpe som tilvalg, der dette vil medføre en synlig innerdel og en synlig utedel, som plasseres hensiktsmessig i forhold til fasade.

For kjøkken gjøres tilvalg i et eget tegningsmøte sammen med kjøkkenleverandøren, og ikke gjennom nettbutikk/app. Besøk gjerne kjøkkenleverandørens nettside for å se hvilke muligheter du har for å finne en kjøkkenmodell som passer for deg.

Ønskes det endringer utover den fastsatte tilvalgsmenyen vil dette håndteres som endringsmeldinger, det kan eksempelvis være flytting av vegger, eller et ønske om produkter som ikke finnes blant våre standard leverandører. I slike tilfeller vil endringsmeldingen vurderes av selger, entreprenør, teknisk rådgiver/arkitekt og liknende. Dette medfører en tilleggskost for å vurdere muligheten for tilvalget som må dekkes av kjøper uansett om endringsønsket lar seg gjennomføre eller ikke. Endringer som berører rammetillatelsen, eller gir forsinkelser i fremdriften, vil uansett ikke kunne gjennomføres.

Kjøper kan ikke kreve endringer eller tilvalg som utgjør mer enn 15 % av kjøpesummen.

Teksten over er hentet fra leveransebeskrivelsen til utbygger (vedlagt i salgsoppgaven).

Tilvalg

Tilvalgsprosessen er avsluttet, selger har foretatt tilvalg. Se vedlegg til salgsoppgaven for oversikt.

Forbehold

Alle opplysningene i salgsmaterialet er gitt med forbehold om rett til mindre endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, der den generelle standard ikke reduseres. Kjøper aksepterer uten prisjustering, at utbygger har rett til å foreta slike endringer.

Det tas forbehold om skrivefeil og trykkfeil i prospekt.

Alle komponenter og produkter som ikke er nærmere spesifisert vil være av normalt god kvalitet.

Trematerialer er et levende materiale, som beveger seg avhengig av temperatur, fukt og andre ytre påvirkninger. Vi gjør derfor oppmerksom på at sprekker, krymping og svelling som forårsakes av trekonstruksjonen ikke utgjør reklamasjonsgrunn.

Alle illustrasjoner, digitale og trykte, benyttet i markedsføring av boligene er kun ment å være av illustrativ karakter og avvik kan forekomme. Illustrasjonene kan vise elementer og tilvalg som ikke er en del av standardleveransen. Dette gjelder også viste fasader, utomhusarealer og innredning i visningslokalet.

Det gjøres oppmerksom på at utsikt og solforhold som er vist ikke er gjeldende for alle leiligheter. Salgstegninger i prospekt viser ikke tilgjengelighetskrav, men boligene bygges i henhold til gjeldende teknisk forskrift. Boliger uten soverom i inngangsetasjen regnes ikke som tilgjengelige. Boliger i andre etasje kan oppfylle tilgjengelighetskrav innvendig, men adkomst er via trapp.

Moderne boliger har balansert ventilasjon, det medfører at boligen vil ha sjakter, rør og kanalføringer som ikke er synlige i illustrasjonene eller på tegningene.

I forbindelse med elektro, tv, data, vann/sanitær, fjernvarme og ventilasjon, kan det forekomme inspeksjonsluker. Det vil være synlige fordelerskap for elektro og vvs installasjoner i boligen.

Alle arealer beregnes på grunnlag av tegninger fra arkitektens system, det kan derfor forekomme mindre arealavvik som skyldes nødvendige justeringer av konstruksjoner, sjakter og liknende, uten å redusere boligens funksjonalitet.

Salgstegninger er ikke gjengitt i målestokk og bør ikke benyttes som grunnlag for bestilling av innredning eller møbler.

Møbler som vist på salgstegninger er kun å anse som illustrasjoner, og inngår ikke i leveransen. Garderobeskap inngår ikke i standardleveransen, det samme gjelder for ekstra kjøkkeninnredning vist på enkelte bilder og illustrasjoner.

Det gjøres oppmerksom på at ferdigstillelsesgrad av utomhusarealer ved overlevering vil kunne avvike fra beskrivelser gitt i salgsmateriell. Det tas forbehold om offentlige pålegg som ikke er kjent på salgstidspunktet som kan medføre endringer.

Organisering som eierseksjonssameie:

Det tas forbehold om å endre organiseringen og størrelsen av prosjektet dersom dette viser seg hensiktsmessig, eventuelt som følge av krav fra plan- og bygningsetaten. I så tilfelle plikter kjøper å medvirke til alle vedtak om endring i eierseksjonssameie. Det vil si reseksjonering av eierseksjoner, samt gi de underskrifter som måtte være nødvendig for gjennomføring av byggetrinnene f.eks. i forhold til Statens Kartverk og bygningsmyndigheter.

Teksten over er hentet fra leveransebeskrivelsen til utbygger (vedlagt i salgsoppgaven).

Parkering / Garasje

Det medfølger 2 parkeringsplass i garasje. Det leveres p-heis der 1 bil må flyttes for adkomst til bilen i heisen.

Det kan være avvik fra Sintefs veileder om utforming og dimensjonering av parkeringsanlegg. Spesielt kan det gjelde takhøyde, utkassinger på vegg eller ved søyler, samt tekniske installasjoner som går på undersiden av taket eller langs vegger. Plassene er generelt dimensjonert for biler med en størrelse på ca. 4,8 x 1,9 meter, men avvik kan forekomme for å oppnå en rasjonell utforming av parkeringsarealet.

Teksten over er hentet fra leveransebeskrivelsen til utbygger (vedlagt i salgsoppgaven).

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 1213274, tinglyst 09.10.2025 - Seksjonering

SNR: 1
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning og grunn
Sameiebrøk: 195 / 585

Dagboknummer 900926, tinglyst 20.10.1911 - Erklæring/avtale

Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 902132, tinglyst 09.01.1914 - Bestemmelse om veg

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 5358, tinglyst 17.09.1945 - Best. om vann/kloakkledn.

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 5795, tinglyst 30.04.1953 - Erklæring/avtale

Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 12096, tinglyst 02.10.1962 - Best om garasje/parkering

Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 9987, tinglyst 06.05.1977 - Erklæring/avtale

Vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse
av denne eiendom
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Vei / Vann / Avløp

Offentlig vei. Offentlig tilknyttet. Eventuelt privat vann og avløpsnett mellom det offentlige tilknytningspunktet og frem til bygningskroppen, driftes og vedlikeholdes i fellesskap av sameierne. Vann og avløp faktureres hver seksjon direkte etter boligareal.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Brukstillatelse vil foreligge ved overtakelsen. Selger fremskaffer Ferdigattest ved endelig ferdigstillelse av prosjektet.

Kjøper overtar boligen mot midlertidig brukstillatelse.

Det er gitt igangsettingstillatelse 29.10.2025.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til boligformål. Gjeldende regulering er S-4220 (Småhusplanen), vedtatt 15.03.2006. Planen er p.t. under revisjon. Det ble vedtatt et midlertidig forbud mot byggetiltak den 01.06.2022 i påvente av revidert reguleringsplan. Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Energimerking

Energi- og oppvarmingskarakter foreligger ikke p.t. Energiattester vil bli utarbeidet av utbygger i samarbeid med utførende entreprenør etter at detaljprosjekteringen er gjennomført. Etter dette vil energiattester for den enkelte bolig kunne innhentes hos megler.

Diverse

Økonomi

Felleskostnader vedtas av sameiet. Kommunale avgifter kan bes fakturert angjeldende andel direkte til hver sameier.

Fellesutgifter skal dekke sameiets driftsutgifter, og vil blant annet avhenge av ytelsene sameiet rekvirerer. Fellesutgiftene fordeles i henhold til sameiets vedtekter, som i utgangspunktet angir fordeling etter sameierbrøken. Sameiet skal beslutte hvor mange ytelser som skal rekvireres. Et estimat på fellesutgifter er ca. kr. 500,- pr seksjon pr. måned, for å dekke felles drift og vedlikehold som måking av stikkvei, etc.

Selger holder eiendommen fullverdiforsikret frem til overtakelsen. Kjøper må ved overtakelse tegne egen forsikring. Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring, polisenr. 92559350.

Kjøper er selv ansvarlig for å bestille renovasjonsabonnement etter overtagelse. Selger avsetter plass til renovasjonsbeholderen på eiendommen og er vist på utomhusplanen, og det tas forbehold om eventuelle endringer av organiseringen ihht praktiske løsninger og kommunens krav. Renovasjonsareal er felles for sameiet og vil kun- ne ta deler av vedtekstfestet areal. Renovasjonspriser ihht satser og beregninger i Oslo kommune.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2025 på 4,7 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen i 2023 er 3,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informa- sjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/eiendomsskatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom.

Sameiet

Sameiet er ikke stiftet. Sameiet vil bestå av tre seksjoner og alle er pliktig å være med i seksjonssameiet.

Det er utarbeidet foreløpige vedtekter for eierseksjonssameiet. Disse er bindende for kjøper, men selger kan endre disse før overtakelse.

Endelig adresse og seksjonsnummer fastsettes av kommunen innen overtakelse. Hver seksjon utgjør en sameieandel med tilknyttet enerett til bruk av en bruksenhet og rett til sameiets felles tomt/arealer. Utomhusplan viser tilhørende uteareal som vil bli seksjonert som tilleggsdeler tilboligen.

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25. Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting. Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Adgang til utleie

Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen.  Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Øvrige kjøpsforhold

Overtagelse

Basert på byggestart Q1 2025 vil det være estimert overtagelse Q3 2026. Forventet overtagelse er foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt.

Selger forbeholder seg retten til å kunne overlevere tidligere dersom fremdriften tillater det og dette synes hensiktsmessig. Selger tar for- behold om at det oppnås nødvendige offentlige godkjenninger for prosjektet slik det er presentert og salg av tilstrekkelig antall enheter. (Se selgers forbehold om realisering).

Arbeidet skal utføres av selger med rimelig fremdrift og uten unødige avbrudd. Selger vil holde kjøper løpende underrettet om fremdrift når overtakelsestidspunkt nærmer seg. Selger innkaller kjøper til overtagelsesforretning med minst 1 ukes varsel. Den endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende, og skal ligge innenfor overtakelsesperioden. Denne datoen vil være å regne som frist ihht. Bustadoppføringslova. Selger forbeholder seg retten til å levere boligen før fastsatt overta- kelsesintervall.

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Provisjon 1,125 % av salgssummen eks. mva

Markedspakke: 24 000,00

Tilrettelegging: 12 500,00

Oppgjør: 9 900,00

Digital annonsering: 4 650,00

Visning / overtagelse pr stk: 3 500,00

Garantiforsikring: 2 500,00

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19.000,- + dokumenterte utlegg og tillegg.

Om oppdraget

Oppdragsnummer

38251364

Oppdragstaker

PrivatMegleren Panorama (Panorama Eiendomsmegling AS)

Ansvarlig megler

Christian Stenerud

Selger/hjemmelshaver

Eiendomstype

Enebolig

Eierform

Eierseksjon

Garanti etter bustadoppføringsloven

Selger/utbygger har stilt følgende garanti(er):

Garanti etter bustadoppføringsloven § 12. Den utgjør 3 % av vederlaget iht. Kjøpekontrakten i perioden frem til overtagelsen av boligen. Fra overtagelsen trappes garantien opp til 5 % av vederlaget.

Merk at det ikke stilles garanti for merverdien til Kjøper 1.

Selger/utbygger har i tillegg stilt garanti etter bustadoppføringsloven § 47 for forskuddsbeløpet på kr 1.690.000,-. Dette beløpet er utbetalt til Selger/utbygger.  Når Kjøper 2 betaler inn tilsvarende beløp iht. Transportavtalen, vil dette beløpet frigis til Kjøper 1 så snart garantien etter § 47 er overført til Kjøper 2, eventuelt at det er stilt ny garanti.

Særlige vilkår

Overtagelse skjer samtidig med signering av Transportavtalen.

Kjøper 1 sitt ansvar for Selgers oppfyllelse.

Kjøper 1 sitt ansvar overfor Selger.

Kjøpers kontraktsbrudd