Ballerud Hageby

Nøkkelinformasjon

Selger/Utbygger

Videresalg av kontraktsposisjon fra forbruker.

Selvaag Bolig Ballerud AS org. nr. 998 623 952 er utbygger.

Eierform

Eierseksjon

Etasje

To etasjers enderekkehus.

Byggeår

2026

Arealer

Totalt BRA 136,5 kvm består av:

- BRA-i (internt bruksareal): 131,5 kvm

- BRA-e (eksternt bruksareal): 5,0 kvm

- TBA (terrasse-/balkongareal): 18,5 kvm

Garasjeplass og sportsbod i fellesanlegg.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra opprinnelig salgsoppgave fra Selvaag.

Forretningsfører

OBOS Eiendomsforvaltning AS (org.nr. 934 261 585) er engasjert som forretningsfører for Sameiet. Avtalen har ingen bindingstid. Det er 6 måneders oppsigelse på avtalen. Utbygger vil også inngå drift og vedlikeholdsavtaler på vegne av sameiet.

Velkommen til enderekkehus nr. 29 i Ballerud Hageby

PrivatMegleren Premium ved Kenneth Udjus har gleden av å presentere enderekkehus B5-6 nr. 29 i idylliske Ballerud Hageby. Boligen er under oppføring, med forventet overtagelse allerede i juni 2026.

Enderekkehuset ligger svært attraktivt til nest ytterst i feltet, med egen markterrasse på 13,5 kvm og egen hage. Her får du et moderne og familievennlig hjem over to plan med 4 soverom, 2 bad og eget gjestetoalett.

Boligen får egen parkeringsplass med el-billader lokalisert i parkeringskjeller.

Eiendommen ligger tilbaketrukket i et svært attraktivt område som er barnevennlig og har et godt bomiljø.

Beliggenhet

Beliggenhet og Nærområde

Velkommen til enderekkehus nr. 29 i Ballerud Hageby

PrivatMegleren Premium ved Kenneth Udjus har gleden av å presentere enderekkehus B5-6 nr. 29 i idylliske Ballerud Hageby. Boligen er under oppføring, med forventet overtagelse i juni 2026.

Enderekkehuset ligger svært attraktivt til nest ytterst i feltet, med egen markterrasse på 13,5 kvm og egen hage. Her får du et moderne og familievennlig hjem over to plan med 4 soverom, 2 bad og eget gjestetoalett.

Boligen får egen parkeringsplass med el-billader lokalisert i parkeringskjeller.

Eiendommen ligger tilbaketrukket i et svært attraktivt område som er barnevennlig og har et godt bomiljø.

Tomten ligger ved Ballerud golfbane der nedlagte Ballerud hagesenter ligger i dag. Bærum kommune vil tildele adresse på et senere tidspunkt. Ved siden av boligene planlegger Bærum kommune å bygge en 3-parallell barneskole med flerbrukshall samt barnehage

Mellom Bekkestua og Høvik vokser det nå frem et nytt, levende boligområde - Ballerud Hageby. Her kan du sikre deg et moderne rekkehus i et rolig nabolag med kort vei til både Bekkestua sentrum, Høvik og Gjønnes T-banestasjon.

Området er godt etablert og kjent for sitt inkluderende nærmiljø hvor mennesker i alle aldre bor side om side. For barn og unge finnes et stort utvalg av aktiviteter, enten de trives best i kulturlivet eller ute i skog og natur. Samtidig byr nabolaget på en trygg ramme rundt hverdagen.

Rett ved boligene planlegger Bærum kommune en helt ny 3-parallell barneskole, flerbrukshall og barnehage, noe som vil gi området et naturlig samlingspunkt og styrke tilbudene for familier ytterligere.

Nærmiljøet tilbyr også et bredt spekter av fritidsaktiviteter for både barn og voksne. Området har flotte turområder med gang- og sykkelstier, fotballbaner (som islegges om vinteren), sandvolleyballbane, treningssentre, og idrettshaller på Jar og Gjønnes. Stabekk tennishall er også tilgjengelig. Det er aktive klubber for blant annet håndball, fotball, tennis, curling, langrenn, alpint, bandy, musikk og dans. I nærheten finner du Nadderudhallen med svømmehall, en slalåmbakke, flere golfbaner, ridesenter og marka med mange turstier og milevis med preparerte skispor om vinteren. Det er også en rekke golfbaner i nærområdet med blant annet Ballerud golfklubb rett ved siden av boligen.

Det er kun noen minutters gange til nærmeste bussholdeplass og omtrent 15 minutter til togstasjonen på Høvik. Fra Høvik togstasjon tar det ca. 15 minutter til Nasjonalteateret og 16 min til Oslo S. Det er en trygg og kort gangvei til Høvik barneskole, Montessori skole og Ramstad ungdomsskole, og flere barnehager i området

Eiendom / Hage

Tomt

Utbygger er i prosess med eiendomsdannelse, det vil si at endelig gnr/bnr ikke er klart. Det kan bli gjennomført justeringer av tomtens grenser og areal før overtakelse. Tomten blir opparbeidet med blant annet gressplen, beplantning, gangveier, lekeplass og utomhusarealer med benker iht. utomhusplanen. Endelig detaljprosjektering og/eller myndighetskrav vil kunne medføre enkelte endringer på utomhusplanen.

Adkomst

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.

Bebyggelse

Beskrivelse av bebyggelsen

Byggetrinn 1 i Ballerud Hageby består av i alt 52 boenheter fordelt på 24 rekkehus og tre leilighetsbygg med til sammen 28 leiligheter.

Boligprosjektet Ballerud Hageby vil bestå av ca. 160 boliger, hvorav 88 er rekkehus og 72 er leiligheter

Oppvarming / Teknisk

Beboelsesrom uten varmekilde på visning, leveres ikke med varmekilde.

Parkering / Garasje

Hvert rekkehus får egen selvstendig parkeringsplass med el-billader lokalisert i parkeringskjelleren. Se utomhusplan for adkomst til garasjeanlegget.

I garasjeanlegget under og mellom byggene etableres det parkeringsplasser inkludert HC plasser i henhold til kommunale krav. Hvert rekkehus får egen selvstendig parkeringsplass med el-billader lokalisert i parkeringskjelleren. Se utomhusplan for adkomst til garasjeanlegget. Forutsatt ledige plasser kan ekstra parkeringsplasser kjøpes. Kontakt selger for nærmere informasjon. Parkeringen i kjeller vil bli organisert som næringsseksjon. Hver enkelt parkeringsplass vil representere eierandel i næringsseksjonen som vil realtilkobles den respektive boligseksjonen. Parkeringsplasser i kjeller selges/tildeles seksjonseiere i sameiet og evt. andre som har ervervet p-plass fra utbygger. Eierskapet til en parkeringsplass kan, med mindre den overdras sammen med tilhørende eierseksjon, kun overdras til annen eierseksjon i sameiet eller til annen boligseksjon eller andel, eller boligselskap innenfor utbyggingsområdet Ballerud Hageby. Utbygger vil eie og disponere p-plasser som ikke er solgt. Enkelte av leilighetene vil få tildelt HC-plass som sin parkeringsplass.

Det gjøres oppmerksom på at kjøpere av leiligheter med tilknyttet HC-plass, vil måtte akseptere bruksbytte dersom en annen beboer med parkeringsplass har dokumentert behov for HC-plass jf. eierseksjonslovens § 26. Bruken av HC-plasser administreres av det fremtidige sameiet. Administrasjon- og fakturagebyr for håndtering av ladesystemet må påregnes.

Byggemåte

Rekkehusene blir konstruert med bindingsverk, trebjelkelag og takkonstruksjon i tre

Fasader utføres hovedsakelig med beiset eller malt trekledning i fargepalett utarbeidet av arkitekt.

Valgt løsning vil tilfredsstille forskriftenes krav til lyd, brann, bæreevne, isolasjon, tetthet etc. Generelt får takkonstruksjonene papptekking. For de boenhetene som har terrasser over oppvarmet rom, legges tekking med forskriftsmessig fall til sluk og tremmegulv

Markterrasser leveres med gulvbord i trykkimpregnert treverk, skillevegger og hekk som vist på utomhusplan. Rekkverk på franske balkonger utføres med malte trespiler.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpsnett via private stikk- og fellesledninger.

Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Utbygger er ansvarlig for at det foreligger ferdigattest på bygget. Det kan imidlertid bli aktuelt at overtagelse skjer på bakgrunn av midlertidig brukstillatelse fordi arbeider på utomhus og fellesarealer ikke er ferdigstilt. Av midlertidig brukstillatelse skal det fremgå hvilke arbeider som må ferdigstilles før ferdigattest kan gis. For å sikre ferdigstillelse av gjenstående arbeid har kjøper rett til å deponere en tilpasset andel av kjøpesummen på meglers klientkonto inntil ferdigattest foreligger. Dette følger av bustadoppføringsloven § 31. Det kan ikke holdes tilbake mer enn det som er nødvendig for å sikre ferdigstillelse av avtalte arbeider.

Kjøper kan ikke ta leiligheten i bruk dersom ferdigattest/midlertidig brukstillatelse ikke foreligger og har rett til å nekte overtagelse frem til den er utstedt.

Kjøper plikter å overta boligen mot midlertidig brukstillatelse, selv om seksjoneringen ikke er tinglyst. Utbygger vil i så fall besørge seksjonering så snart som mulig etter overtakelsen.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Boligen ligger i et området som er under større utbygging. Det er gitt ramme for prosjekt Ballerud Hageby og det må forventes større byggearbeid på tomten, samt nærliggende tomter.

Det foreligger godkjent reguleringsplan for Ballerud Hageby. Selger tar forbehold om endelige offentlige godkjenninger av prosjektet, herunder rammetillatelse og igangsettingstillatelse.

Eiendommens areal er avsatt til boligformål.

Boligbebyggelse, felt B5 § 10.1 Tillatt bruksareal skal ikke overstige BRA = 5 900 m2 .

§ 10.2 Bebyggelsen skal ha takvinkel mellom 12 og 30 grader.

Det tillates takoppløft på én side på opptil en tredjedel av takets lengde. Takoppløftet kan ha annen takvinkel.

§ 10.3 På bebyggelse med krav til heis tillates flate tak. I tilfelle det velges flate tak tillates takoppbygg for trapp, heis og mindre tekniske installasjoner på inntil 1,5m over maksimal gesimshøyde.

§ 10.4 Felt B5 skal ha sin kjøreadkomst via felt oV2

Naboeiendommen er regulert til friareal og til offentlig bygg.

Energimerking

Alle boenhetene vil bli energimerket. Energiattester vil bli utarbeidet av selger i samarbeid med utførende entreprenør etter at detaljprosjekteringen er gjennomført,

og utleveres ved overtakelse av boligen. Energimerkingen skal dokumentere at leilighetene minst tilfredsstiller kategori C. Energimerking gir relevant informasjon om hvor energieffektiv eiendommen er. Karakterskalaen strekker seg fra A (høyest) til G (lavest). Se www.energimerking.no for mer informasjon om energimerking av boliger.

Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring

Dette er et prosjektert nybygg og egenerklæring er ikke fylt ut.

Skadedyr

Selger tar ikke ansvar for eventuell forekomst av skjeggkre ved overtagelse. Skjeggkre gjør ingen bygningsmessig skade. Kjøper må eventuelt selv besørge fjerning.

Annen nyttig informasjon

Renovasjon

Felles nedgravde avfallsbrønner vil bli plassert utomhus, se utomhusplan for plassering av nedkast. Det tas forbehold om endring av plassering som følge av offentlige krav eller prosjekttilpasning.

Postkasser

Postkasser leveres og monteres på fellesstativ utendørs.

Låsesystem

Det leveres låser og nøkler i system for å få god sikkerhet, kvalitet og funksjonell tilgjengelighet i prosjektet. Generelt leveres det tre sett nøkler og/eller brikker til alle dører/arealer som beboere skal ha tilgang til. Rekkehusene vil ha adkomst til parkeringskjeller via inngangspartiet på leilighetsbygg B5-3.

Brann

Alle boligene blir levert med pulverapparat. Rekkehusene som har tre etasjer, leveres i tillegg med automatisk slokkeanlegg/sprinkleranlegg.

Digital / TV / Internett

Det installeres et standardisert fiber IP-nettverk for distribusjon av TV- og datatjenester frem til boligen. Det leveres ett komplett punkt i stue. Utbygger vil i forkant av innflytting tegne avtale med signalleverandør. Bindingstid er 3 år. Månedspris for TV pakke og internett vil være ca. kr. 300,- med mulighet for individuell tilpasning av leveransen. Det tas forbehold om prisendring.

Merknad fra utbygger

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende informasjon i romskjema:

• Skyvedørsfronter og garderober er vist med mulig plassering på salgstegninger, og er ikke en del av leveransen.
• Hvitevarer er ikke en del av leveransen.
• Bad vil bli levert som badekabiner eller plassbygget.
• Plantegningene presentert i prospektet er ikke detaljplanlagt med kjøkkenleverandør. Det vil derfor i noen tilfeller være avvik på kjøkken mellom plantegning og kjøkkentegning. Kjøkkentegninger ettersendes.

Salgsprospekt og prosjektbeskrivelsen er utarbeidet for å orientere om prosjektets generelle bestanddeler, funksjoner og planlagte organisering, og er således ikke en komplett beskrivelse av leveransen. Det vises for øvrig til kontraktstegninger og kjøpekontrakt med vedlegg. Alle illustrasjoner, 3D animasjoner, skisser, "møblerte" plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan ikke anses som endelig leveranse. Inntegnet utstyr/ inventar/ hvitevarer medfølger ikke, og det kan derfor fremkomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen. Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle leilighetene. Kjøper oppfordres derfor særskilt til å vurdere solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold til terreng og omkringliggende eksisterende og fremtidig bygningsmasse m.v. før et eventuelt bud inngis. Ved eventuelle motstrid i salgsmateriale, vil kontraktstegninger ha forrang. Sjakter, VVS føringer og annet teknisk anlegg er ikke endelig inntegnet, og nedkassinger/foringer i himling vil stedvis kunne forekomme. Plassering av sjakt kan endres, herunder at sjakt kan plasseres på annen side av badet enn vist i salgsunderlaget. Forbehold inntatt i prospektet gjelder også for kontraktstegningen. Vindusplasseringen i den enkelte bolig kan avvike noe fra de generelle planer, som følge av bl.a. den arkitektoniske utformingen av bygget. Selger tar forbehold om endelig utforming av balkonger og terrasser inkl. rekkverk og overflater. Det gjøres oppmerksom på at utomhusplanen i salgsprospektet ikke er ferdig detaljprosjektert og at endringer vil kunne forekomme. Renovasjon, forstøtningsmurer, fallsikringer, belysning, fordelerskap, kummer og lignende vil bli plassert slik det finnes hensiktsmessig i forhold til terrenget. Leveranse av grøntareal og vegetasjon vil kunne avvike i forhold til utomhusplan. Ballerud Hageby utvikles med flere byggetrinn. Gjennomføring av et stort byggeprosjekt i flere trinn vil, blant annet på grunn av løpende byggevirksomhet, kunne medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn.

Adgang til utleie

Med unntak av de begrensninger som følger av sameiets vedtekter og av eierseksjonsloven, har seksjonseierne full rettslig rådighet over sine seksjoner. Seksjonseierne kan fritt pantsette, selge og leie ut sine seksjoner. Ethvert salg av seksjoner skal meldes skriftlig til sameiets forretningsfører med opplysning om hvem som er ny eier. Utleie skal meldes til sameiets styre.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.

Konsesjon / Odel

Nei / Nei

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Øvrige kjøpsforhold

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Planlagt overtagelse

Planlagt overtagelse er juni 2026. Senest 10.07.2026.

660 kalenderdager etter at forbeholdene er bortfalt (se eget punkt kapittel 'Særlige forbehold').

Ferdigstillelsesfristen forlenges med 21 kalenderdager dersom arbeidene berøres av fellesferie. Berøres arbeidene av juleferie, forlenges den med 7 kalenderdager. Det samme gjelder om den berøres av påskeferie. Forlengelsen gjelder selv om det eventuelt utføres arbeid i den angjeldende ferie.

Forhåndsbefaring:

Selger innkaller til forhåndsbefaring, som gjennomføres ca. 2 uker før overtakelse. Formålet med forhåndsbefaringen er å avdekke eventuelle feil på et tidlig tidspunkt. Forhåndsbefaringen innskrenker ikke kjøpers rettigheter ved overtakelse.

Overtakelse av boligen skal skje ved overtakelsesforretning. Det skal føres protokoll fra forretningen som kjøper og selger skal signere. Partene skal beholde hvert sitt eksemplar av protokollen. Selger kan kreve overtakelse inntil fire måneder før den avtalte fristen til å ha boligen klar til overtakelse. Selgeren skal skriftlig varsle om dette minimum to måneder før overtakelsestidspunktet. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 kalenderdagers skriftlige varsel. Det beregnes dagmulkt fra sistnevnte overtakelsestidspunkt. Ved overtagelse må det regnes med at det gjenstår mindre utvendige eller innvendige arbeider på eiendommens fellesarealer. Etter at styret i sameiet er etablert, og før overtagelse av de enkelte seksjoner, vil selger innkalle sameiets styre til overtakelse av sameiets fellesarealer. Kjøper må akseptere at sameiets styre skal representere alle sameierne ved overtakelse av fellesarealene. Selger gjør oppmerksom på geopolitisk uro i forbindelse med krigsutbruddet i Ukraina har endret forutsetningene for å estimere ferdigstillelsestidspunkt iht. salgsprospektet. Forutsatt fremdrift for prosjektering, byggetid, offentlig saksbehandling osv. vil kunne bli påvirket av den rådende situasjonen og derved medføre forsinket overtakelsestidspunkt av Deres leilighet. Selger tar derfor forbehold om at angitt ferdigstillelsestidspunkt i salgsmaterialet blir utsatt i tid.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Budgiving

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig. Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema. Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført. Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må aksepte

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Provisjon 0,700 % av salgssummen eks. mva

Markedspakke: 25 500,00

Tilrettelegging: 16 500,00

Oppgjør: 9 900,00

Innhenting av opplysninger: 9 900,00

Visninger: 3 500,00

Prospekter/salgsoppgave: 2 500,00

Eierskiftegebyr, trekkes i oppgjøret: 6 570,00

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19.000,- + dokumenterte utlegg og tillegg.
Alle beløpene er inkl. mva.

Om oppdraget

Oppdragsnummer

321251020

Oppdragstaker

Privatmegleren Premium (Oslofjorden Eiendomsmegling AS)

Ansvarlig megler

Kenneth Udjus

Selger/hjemmelshaver

Eiendomstype

Rekkehus

Eierform

Eierseksjon

Arealer

Arealet er angitt hhv. som bruksareal (BRA) som er arealet innenfor boligens yttervegger inklusive evt. boder, samt P-ROM som er BRA fratrukket innvendig bod/sekundærrom og sjakter med omsluttende vegger. På tegningene kan det også være angitt et romareal som er nettoarealet innenfor omsluttende vegger. Det tas forbehold om mindre avvik for de oppgitte arealer, da beregningene er foretatt på tegninger. Angitte arealer på plantegning er basert på foreløpig beregninger forut for detaljprosjektering. Selger forbeholder seg retten til å foreta omdisponeringer av arealet internt i boligen. Det gjøres oppmerksom på at dette kan endre angitt totalt P-rom. Ved angivelse av boligens totale P-rom eller totale BRA er arealene avrundet til nærmeste kvadratmeter basert på alminnelig avrundingsprinsipper. Kjøper er innforstått med at arealangivelsene på de enkelte rom i leilighetene som er gitt i Prospektet og Kontraktstegningen er et resultat av beregninger og følgelig foreløpige.

Beskrivelse

Standard

Prosjektbeskrivelsen beskriver hvilke materialer og arbeid som inngår i leveransen for rekkehusene. Leveranser utføres i henhold til teknisk forskrift av 2017 (TEK17).

Se romskjema for leveransebeskrivelse for leilighetene og fellesareal.

Himlinger:

Generell takhøyde er minst 2,6 meter i byggets 1.etasje. I rekkehus som har to etasjer, er takhøyden i 2.etasje minst 2,4 meter. Deler av taket i 2.etasje er skrått slik at takhøyden noen steder er høyere. I rekkehus som har tre etasjer, har 2.etasje minst 2,6 meter takhøyde og 3.etasje har minst 2,4 meter. Deler av taket i 3.etasje er skrått slik at takhøyden noen steder er høyere. Det må påregnes lokale nedforinger og/eller innkassinger i himlinger grunnet tekniske installasjoner i leilighetene. Nedforinger og innkassinger er vist på kontraktstegninger, men ytterligere eller endrede nedforinger kan forekomme som en del av detaljprosjekteringen. Himlingshøyde i nedhimlet areal er minst 2,2 meter. Dette gjelder spesielt hall, bod, bad og wc

Innervegger

Innervegger utføres generelt i stenderverk som kles med gips på begge sider

Vinduer/valkongdører/skyvedører

Leveres med overflate i tre innvendig og utvendig. Vinduer og dører leveres utvendig og innvendig malt i farge bestemt fra arkitekt. Innvendig leveres det gerikter rundt vinduer og dører. Alle åpningsbare vinduer leveres med barnesikring. Balkongdører i 1 etg. leveres med innvendig låssylinder. I øvrige etasjer leveres det knappevrider innvendig.

Dører:

Glatte innvendige dører i lys farge. Gjæret listverk med synlige stifter malt i samme farge som dører. Matt vrider.

Påregning svinn/krymping

I nyoppførte bygninger må det i noen grad forventes svinn og krymping av materiale, for eksempel svinnriss i mur, mindre riss i maling ved skjøter, hjørner og sammenføyninger som følge av krymping av trevirke og betong. Slike forhold er ikke å anse som mangler ved levert ytelse

Tilvalg

Det er ikke mulig å gjøre tilvalg, da utbyggers frist har utløpt.

Selger av kontraktsposisjonen har gjort tilvalg på kjøkken og bad ut fra standard leveranse.

Se vedlegg i salgsoppgaven. Kjøper overtar alle selgers forpliktelser inkludert tilvalgene som er gjort.

Innhold

Innholdsrikt enderekkehus over to plan.

Sykkelparkering

Hver bolig får privat sykkelparkering for to sykler under tak i tilknytning til egen inngang

Sportsbod

Alle boligene får egen sportsbod. Bodene vil være lokalisert i tilknytning til felles parkeringskjeller. Bodene vil bli fordelt av selger i forkant av innflytting. Sportsboder får en størrelse på minst 5 kvm. Sportsbod utføres med tett frontvegg, gitter sidevegger og tett dør forberedt for hengelås. Det gjøres oppmerksom på at det i enkelte sportsboder vil kunne være tekniske installasjoner slik som f.eks. ventilasjonskanaler og fremføring av VA-anlegget eller bæresystem, som kan redusere det totale lagringsvolumet. Sportsboder er kun ment for lagring av gjenstander som tåler temperatur- og fuktsvingninger. Dører leveres med hengelås.

Sykkelverksted og smørebod

Det planlegges kombinert sykkelverksted og smørebod for felles benyttelse i tilknytning til parkeringskjelleren.

Oppvarming/teknisk

Oppvarming

Det vil bli levert vannbåren varme i gulv i stue/ kjøkken og i baderom. Soverom leveres uten oppvarmingskilde. Det leveres fjernavleste individuelle målere på oppvarming og varmt tappevann i hver boenhet.

Ventilasjon

Det leveres lokalt balansert ventilasjonsaggregat med varmegjenvinner. Innblåsing av luft til alle oppholdsrom via ventiler, samt avtrekk fra bad og kjøkkenventilator. Ventilasjonsaggregat er plassert i himling i bod i 2.etasje eller i entré

Elkraft

Det leveres fordelingsskap, jordfeilvarsling og måler. Anlegget legges skjult i boligene der dette er mulig ut ifra lyd- og konstruksjonsmessige forhold. I sportsboder, garasjekjeller og tekniske rom kan åpent anlegg benyttes. Kjøper må selv tegne strømabonnement. Sikringsskap plasseres i boligene. Leveranse av elektropunkter iht. bestemmelsene i NEK 400:2022. Strøm til fellesarealer og garasje blir levert fra egne målere i henhold til eierbrøk. Belysning i trapperom og garasje styres med bevegelsessensorer, slik at lyset dempes når arealene ikke er i bruk.

Det legges opp til at 100% av parkeringsplassene i innendørs garasjeanlegg kan få strøm til opplading av el- bil. Parkeringsplassene i garasjeanlegget, ekskl. gjesteplasser, leveres med el-billader. Det leveres et dynamisk energistyringssystem. Med et dynamisk energistyringssystem kan tilgjengelig effekt omfordeles på samtlige ladepunkter slik at kapasiteten på det enkelte punkt kan variere. Strømforbruk belastes den enkelte eier av parkeringsplass.

Felles belysning

Anlegg for belysning av private veier og øvrige fellesarealer eies og vedlikeholdes av det fremtidige sameiet

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Hjemmel til eiendommene som utgjør tomten ligger hos Prosjekt Ballerud AS (915 155 693). Prosjekt Ballerud AS eies 100% av Urban Property Eier AS (923 861 394). Hjemmel overføres direkte fra Prosjekt Ballerud AS til kjøper. Seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser som grunnboken viser. Kontakt selger for grunnboksutskrift. Det gjøres oppmerksom på at det vil bli tinglyst ytterligere servitutter/erklæringer på eiendommen, herunder gjensidige rettigheter og forpliktelser i forhold til naboeiendommer til bruk, drift og vedlikehold av f.eks. veier, avkjøringer, kjørearealer i garasjekjeller, gangveier, lekeplasser, parkeringsplasser, grøntarealer etc. Kjøper kan ikke motsette seg eller kreve prisavslag/erstatning for tinglysninger av øvrige nødvendige erklæringer/avtaler o.l. eller forhold pålagt av myndighetene knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Seksjonen selges fri for pantheftelser, med unntak av boligsameiets legalpant i hver seksjon som sikkerhet for oppfyllelse av den enkelte sameiers fellesforpliktelser, jf. lov om eierseksjoner

Fellesområdet

Boligprosjektet Ballerud Hageby byggetrinn 1 vil grense til felles friområde (fF4) mot nordøst og fremtidig felles torg/ allmenning mot sørvest. Friområdet (fF4) vil bli opparbeidet iht utomhusplanen og ferdigstilt sammen med sluttstilling av boligprosjektets byggetrinn 1. Torg/allmenning mot sørvest og friområdene fF2, 3 og 5 vil ferdigstilles senere i utbyggingen. Friområdene eies og driftes av Sameiet Ballerud Hageby, og vil være felles for Ballerud Hageby, men også åpent for allmenhetens ferdsel og opphold. Det tas spesielt forbehold om kommunal godkjenning for byggene som er vist på illustrasjon og utomhusplan på friområde fF2. Se side 14 og 15. Det tas også forbehold om at de viste funksjonene på friområde fF2 kan rokkeres internt på området

Sameiet

Ballerud Hageby Sameie planlegges som ett eierseksjonssameie i samsvar med eierseksjonsloven av 16.06.2017.

Alle boligene, ca 160 vil inngå i dette boligsameiet.

Ballerud Hageby Sameie
Forretningsfører: OBOS
Sameiet er under organisering.

Estimerte driftsresultat kr. 466 710,-

Kjøper får tinglyst skjøte på sin seksjon.

Som seksjonseier blir kjøper eier av ideell andel av tomtearealer og bygningsmasse i sameiet tilsvarende eierbrøken, som fastsettes iht. boligens størrelse (BRA). Kjøper har eksklusiv bruks- og disposisjonsrett til egen bolig, og bruksrett til sameiets fellesarealer. Merk at eierseksjonsloven ikke gir anledning til at mer enn to boligseksjoner kan erverves av én og samme fysiske eller juridiske person. Det vil følge en sportsbod i kjeller til hvert av rekkehusene. Denne planlegges seksjonert som tilleggsdel til boligen. Utbygger tar forbehold om annen organisering dersom det finnes nødvendig eller formålstjenlig, herunder oppdeling av sameiet i flere eierseksjonssameier, sammenslåing med senere byggetrinn, og annen organisering av bodene. Terrasse/uteplass og privat hage på bakkeplan, planlegges organisert som tilleggsdel til seksjonen. Det er utarbeidet forslag til vedtekter for boligsameiet (tilgjengelig hos selger). Vedtektene regulerer bl.a. nødvendige hensyn i byggefasen, hva parkeringsplassene kan brukes til, samt mulighet for omsetning av parkeringsparkeringsplassene. Det forutsettes at kjøper aksepterer vedtektene som grunnlag for avtalen. Utbygger tar forbehold om at det kan bli aktuelt å slå sammen eller dele opp seksjoner. Bruksretter kan bli organisert som tinglyste eller vedtektsfestede rettigheter. Eventuelle forslag til endringer kan fremmes i henhold til vedtektene og eierseksjonsloven på senere sameiermøte.

Sameiets formål er å sørge for drift og vedlikehold av felles infrastruktur, herunder veier, lys, brøyting, renovasjon, fjernvarmeanlegg, kommunale avgifter, forretningsførsel, strøm til fellesrom, drift av garasjeanlegg mm. Kostnadene i sameiet vil fordeles på bakgrunn av eierbrøk. Se punktet «Felleskostnad/oppstartskapital». Utbygger kan på vegne av sameiet innhente tilbud og inngå avtaler for driften av sameiet.

Felleskostnader og oppstartskapital

Felleskostnader skal dekke sameiets ordinære driftsutgifter og avhenger av ytelsene sameiet rekvirerer. Basert på utkast til budsjett som er utarbeidet av utbygger i samarbeid med forretningsfører, er disse stipulert til ca. kr. 25,50,- pr. kvm BRA pr. mnd. Det er lagt opp til at enkelte kostnader blir fordelt likt pr. seksjon, og enkelte kostnader blir fordelt etter sameierbrøk. Dette vil utgjøre kr. 3480,75.

Fastsettelse av første års driftsbudsjett og felleskostnader vedtas på sameiets konstituerende sameiermøte. Felleskostnadene fordeles i henhold til vedtektene.

Forretningsfører vil på vegne av sameiet, i forbindelse med kjøpers overtakelse av bolig, innkreve 2 måneders ekstra felleskostnader som startkapital til sameiet. Kapitaltilskuddet vil ikke bli avregnet mot månedlige felleskostnader eller tilbakebetalt ved eventuelt salg av seksjonen.

Følgende kostnader kommer i tillegg til månedlige felleskostnader:

• Digital TV/internett er stipulert til ca. kr. 300,- pr. mnd.
• Kostnad oppvarming som inkluderer oppvarmet vann, fakturert etter faktisk forbruk. Forretningsfører stipulerer kostnad til ca. kr. 14,- pr. kvm BRA. I tillegg kommer kostnader til måling og avlesing. Dette vil utgjøre kr. 1 911,- for denne seksjonen.
• Felleskostnad garasjeplass, stipulert til ca. kr. 150,- pr. mnd. pr. garasjeplass.
• Eventuell kommunal eiendomsskatt faktureres som regel direkte til den enkelte sameier

Salg av kontraktsposisjon

Oppdraget gjelder salg av en kontraktsposisjon på kjøp av bolig under oppføring i prosjekt Ballerud Hageby.

Avtalen om salg/kjøp av kontraktsposisjonen reguleres av kjøpsloven jf. avhendingsloven § 1-1 fjerde ledd. Avtalen omtales heretter som Transportavtalen.

Kontraktsposisjonen har både rettigheter og forpliktelser i kjøpsavtalen som er inngått i ovennevnte prosjekt. Kjøpsavtalen er inngått med utbygger Selvaag Bolig Ballerud AS. Kjøpsavtalen i prosjektet omtales heretter som Kjøpekontrakten.

Kontraktsposisjonen kan kun overdras etter samtykke fra Selgeren. Slikt samtykke er gitt/ikke gitt, og selgeren betinger seg/ikke retten til å godkjenne den nye kjøperen i Kjøpekontrakten. Gjennomføringen av Transportavtalen kan kun skje etter samtykke fra Selgeren.

I det følgende vil selgeren av kontraktsposisjonen omtales som Kjøper 1, kjøperen av kontraktsposisjonen som Kjøper 2.

Det forutsettes at NEFs transportavtale benyttes.

ENDRING AV EIERSKAP, VIDERESALG OG OVERDRAGELSE AV KONTRAKTSPOSISJONER

Selger forbeholder seg rett til å nekte enhver overdragelse av rettsposisjoner i henhold til kjøpekontrakten før overtakelse har funnet sted. Ved selgers eventuelle godkjennelse av en slik overdragelse, skal selger kontaktes for nærmere informasjon om kontraktsmal som skal benyttes. Selger forbeholder seg videre rett til å stille vilkår for aksept av overdragelse, herunder krav om solidaransvar eller krav om garantistillelse. Påkrevde endringer av garantier ved en evt. overdragelse bekostes kjøper. Det vil ikke bli gitt samtykke til overdragelse av kontrakt de siste 60 dager før overtakelse. Til dekning for selgers administrasjonskostnader vil kjøper bli belastet et administrasjonsgebyr på kr. 40 000,- inkl. mva. Eventuell endring av eierskap mellom nærstående eller fra/til kjøpers selskap etter bud/aksept vil kreve selgers forutgående samtykke. I den forbindelse vil det påløpe et administrasjonsgebyr på kr 10 000,- inkl. mva. til selger. Det vil ikke bli gitt samtykke til endring av eierskap de siste 60 dagene før overtagelse

KOSTNADER VED AVBESTILLINGER Kjøper er ansvarlig for selgers merkostnader ved eventuell avbestilling etter bustadoppføringslova, jf. bustadoppføringslova kap. VI. Kontakt selger for nærmere informasjon.

Beskrivelse av Kjøpekontrakten

Dette prospektet beskriver en konkret bolig under oppføring. Boligen er solgt, men den opprinnelige kjøper ønsker å selge sin kontraktsposisjon med utbygger (hovedkontrakt) som gir rett og plikt til å overta boligen når den er ferdigstilt. Hovedkontrakten som er inngått mellom utbygger/opprinnelig selger av prosjektet og opprinnelig kjøper (selger av kontraktsposisjonen) påvirkes ikke av denne handelen.

Ved kjøp av kontraktdisposisjon trer kjøper inn i en allerede inngått avtale, med alle rettigheter og forpliktelser som følger av denne. Det

forutsettes at kjøper setter seg inn i avtalevilkår.

Hovedkontrakten overtas uendret og den regulerer alle forutsetninger for leveransen av boligen, med alle rettigheter og plikter, herunder

betalingsvilkår og de lovpålagte garantier. Hovedkontrakten forutsettes nøye gjennomlest før kjøpetilbud avleveres.

Selger har bestilt enkelte tilvalg som også kjøper må tre inn i.

Kjøpesummen og oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger, samt eventuelle tilvalg forfaller til meglers klientkonto senest en uke før overtagelse.

Kjøpesummen omfatter følgende:

• Kjøpesum for boligen + omkostninger iht. Kjøpekontrakten: kr 13 713 420,-
• Beløp for endringer og tilvalg: kr 9 363,45,-
• Kjøpesum for Kontraktsposisjonen (merverdien): kr 890 636,45
• Forskuddsbeløp som allerede er betalt iht. Kjøpekontrakten og som kommer til fradrag i Kjøpesummen for boligen: kr 100 000,-
• Transportgebyr til Selger/utbygger: kr 40 000,-
• 2 måneder felleskostnader kr. 6 990,-.

Betaling for boligen er regulert i Kjøpekontrakten. Betaling av Forskuddsbeløpet som allerede er betalt iht. Kjøpekontrakten skal betales til meglers klientkonto.

Kjøpesummen for Kontraktsposisjonen (merverdien) skal betales meglers klientkonto. Merverdien  kan ikke utbetales til Kjøper 1 før boligen er ferdigstilt og Kjøper 2 har fått rettsvern for ervervet. Det samme gjelder transportgebyret til Selger/utbygger, uavhengig av om Kjøper 1 har forskuttert dette.

Garanti etter bustadoppføringsloven

Selger/utbygger har stilt følgende garanti(er):

Garanti etter bustadoppføringsloven § 12. Den utgjør 3 % av vederlaget iht. Kjøpekontrakten i perioden frem til overtagelsen av boligen. Fra overtagelsen trappes garantien opp til 5 % av vederlaget.

Merk at det ikke stilles garanti for merverdien til Kjøper 1.