Ole Brumms hage B-104

Kort om eiendommen

Velkommen til Ole Brumms hage og leilighet B-104!

En lekker og moderne leilighet med attraktiv beliggenhet i byggets 1. etasje. Her får du en romslig terrasse på hele 8m² vendt mot sørvest. Her får du også tilgang til eget hageareal rett utenfor terrassen. Leiligheten har en gjennomtenkt løsning med en luftig og lys åpen løsning mellom stue- og kjøkken , romslig gang og soverom samt flott flislagt baderom.

Leiligheten er en del av det første byggetrinnet i Ole Brumms hage og er forventet ferdigstilt i løpet av 2026.

Standard:
- Moderne standard med 1-stavs parkett på alle "tørre" rom.
- Sørøstvendt terrasse på 8m² med eget hagearel i tilknytning til terrassen.
- Kjøkken i hvit utførelse med integrerte hvitevarer.
- Balansert ventilasjon.
- Vånnbåren gulvvarme.
- Store vindusflater med rikelig lysinnslipp.

Fellesarealer:
- Trivelige, grønne og påkostede uteomtåder.
- Orangeriet til felles bruk for beboerne.
- Mulighet for parkeringsplass i p-kjeller.
- Vaskeanlegg for bil og sykkel.
- Heis i alle byggene.

Ta kontakt med megler ved ønske om visning eller ved spørsmål til leiligheten!

Innhold

1. ETASJE: BRA-i: 40m²
Som inneholder: gang, 1 soverom, bad/vask, stue og kjøkken i åpen løsning.

TBA: 8,3m² Balkong

BRA-e: 5m² Bod.

Beskrivelse av tomt

Eiendommen vil bli oppført på gnr. 92, bnr. 61 i Melhus kommune. Eiendommens vil fradeles fra denne og boligene vil bli seksjonert. Det vil være felles punkttomt for sameiet. Tomta er flat med sentral beliggenhet i Melhus sentrum. Den grenser til bebygget areal i pottenområdet, Løvsetvegen og LNF- areal.

Samtlige seksjoner i sameiet vil eie en ideell andel i felles utomhusområder for hele feltet. Eierandelen vil bli tinglyst som et tingsrettslig realsameie. Eiendommens grunnareal er ca. 10 945 kvm. Det gjøres oppmerksom på at oppgitt tomteareal er å anse som cirkaareal, og at tomten både kan bli større og mindre enn oppgitt/beregnet etter fradeling. Partene har derfor intet krav mot hverandre dersom tomten i fremtiden skulle bli mindre/større enn oppgitt.

De ulike sameiene vil fradeles denne og vil få opprettet eget tomteareal etter at det avholdt kartforretning og nye matrikkelenheter er tinglyst. Det vil bli etablert felles parkeringskjeller for alle boliger innenfor reguleringsplanen. Parkeringskjelleren fradeles som egen eiendom og vil få eget gnr. og bnr. Samtlige seksjoner i Sameiet vil eie ideell(e) andel(er) i felles kjeller eller vedtektsfestet rett til bod i kjeller.
Eierandelen(e) vil bli tinglyst som et tingsrettslig realandel.

Hjemmelshaver til eiendommen er Medalhus Eiendom AS. Ole Brumms Hage AS innehar nødvendige fullmakter til å gjennomføre prosjektet. Tomtene opparbeides i henhold til vedlagte utomhusplan, med de krav som fremgår av reguleringsbestemmelsene i forhold til opparbeidelse av eventuelle gangstier, lekeplasser og grøntareal. Tomtene disponeres av seksjonseierne i henhold til seksjonsbegjæring/sameievedtekter.

Parkering

Beboere vil ha mulighet til å kjøpe parkeringsplass i felles parkeringskjeller så lenge det er ledige plasser. Se vedlagt prisliste.

Parkeringskjeller vil bestå av parkeringsplasser, boder, tekniske rom og sykkelparkering. Parkeringskjelleren vil bli fradelt som anleggseiendom med eget gnr. og bnr. i Melhus kommune. Det er p.t. ikke avklart hvorvidt boder skal tilhøre blokkenes egne eiendommer, eller om de skal ligge igjen i anleggseiendommen.

Selger tar forbehold om at rettighetene til bodene vil kunne bli søkt organisert på annen måte, herunder vedtektsfestet bruksrett eller tilsvarende. Selger vil innen overtakelse utarbeide plantegning med nummerering av boder. Selger forbeholder seg retten til å fordele boder per overtakelse.

Har en seksjonseier, leietaker eller en i husstanden nedsatt funksjonsevne, kan denne kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass, dersom behovet kan dokumenteres. Bytteretten gjelder bare dersom den som krever bytte, allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Styret bør tilstrebe at bytteplassen ligger i nærheten av søkers seksjon. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov er til stede. Retten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er krevet opparbeidet til bruk av personer med nedsatt funksjonsevne.

Se for øvrig vedlagt deklarasjon, tegninger og utkast til vedtekter for sameiet og realsameiene.

Beliggenhet

Melhus ligger sør for Trondheim med meget gode kollektivmuligheter. Her har du anledning til å benytte både tog og buss avhengig av ønsker og behov. I tillegg så er E6 svært nært i de tilfellene man bruker bil både nordover og sørover. Eiendommen har adkomst fra Søreggen og er godt synlig fra Løvsetvegen og har kort gangavstand til alle fasiliteter i Melhus sentrum, som har hatt en stor utvikling de siste årene og hvor du finner servicetilbud som lege, tannlege, restauranter, cafeer, vinmonopol og et variert utvalg av butikker med mer.

Se kart på finn.no for nærmere beskrivelse om adkomst.

Byggemåte / Konstruksjon

Leveranser utføres i henhold til gjeldende forskrifter. Teknisk forskrift TEK 17 er gjeldende for dette prosjektet. Der ikke annet fremgår av kontrakt, beskrivelser eller tegninger, gjelder Norsk Standard NS 3420 normalkrav til toleranser for ferdige overflater i bygninger, ref. fellesbestemmelser del 1. Det er lagt til grunn en leveranse av god kvalitet med arealeffektive planløsninger, moderne arkitektonisk uttrykk og funksjonelle løsninger.

Se forøvrig prosjektets tegninger, deklarasjon og romskjema.

Oppvarming

Oppvarming i prosjektet er vannbåren gulvvarme som varmes opp av prosjektets grunnvannsvarmeanlegg.

Energimerking

Det er selgers ansvar å innhente lovpålagt energiattest for eiendommen, med en energiklassifisering på en skala fra A - G. Dersom selger ikke har fått utarbeidet energiattest og merke på grunnlag av byggets tekniske leveranse, må disse fremlegges senest ifm. utstedelse av ferdigattest for eiendommen.

Stipulerte felleskostnader

Kjøper er forpliktet til å betale sin andel av sameiets felleskostnader.

Felleskostnadene vil inkludere blant annet a-konto oppvarming boliger, kabel-tv/internett, renhold av fellesareal og andel fellesutgifter, herunder blant annet bygningsforsikring, drift og vedlikehold av heis og tekniske anlegg, andel felleskostnader i realsameier, forretningsførerhonorar og diverse vedlikehold/drift.

Utkast til fellesutgifter følger vedlagt i utkast til budsjett, samt i prisliste. Det gjøres oppmerksom på at budsjett og andel fellesutgifter er stipulert, og kun basert på erfaringstall. Fellesutgiftene skal som hovedregel fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken, men kan både bli høyere og lavere som følge av sameiernes endring av budsjett ved stiftelse og/ eller endringer i kostnadsnivået på tjenester som dekkes av fellesutgiftene. Budsjettet er et forslag til driftsbudsjett for normaldrift av sameiet i ett år, basert på stipulerte inntekter og kostnader. Budsjettet er utarbeidet av forretningsfører basert på opplysninger om eiendommen gitt av selger og normtall fra tilsvarende eiendommer som forretningsfører forvalter. Det tas forbehold om oppgitte arealer, antall leiligheter, organisering av fellesområder og øvrige opplysninger om prosjektet som kan endre forutsetningene for budsjettforslaget.

Det tas forbehold om stipulerte inntekter og kostnader da styret vil kunne endre budsjettet og inngå avtaler som vil tilføre boligselskapet andre eller større kostnader. Endelig fastsettelse av budsjett og nivå på felleskostnader vil bli foretatt av styret i boligselskapet. Per overtakelse betaler kjøper i tillegg til kjøpesummen startkapital til sameiene. Videre betaler kjøper etableringsgebyr. Eventuelt overskytende etableringsgebyr betales til sameiets driftskonto etter ferdigstillelse. Etter ferdigstillelse plikter utbygger å betale andel fellesutgifter, etableringsomkostninger og startkapital på usolgte boliger.

Adgang til utleie

Leilighetene vil være godkjent av kommunen med én selvstendig boenhet per bolig. Dette betyr at det ikke er adgang til å etablere og leie ut en ekstra selvstendig boenhet uten kommunens godkjennelse. Eierseksjonene kan fritt leies ut, jf. utkast til vedtekter for sameiet. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil være mulig å gjennomføre visning/befaring for potensielle leietakere før overtakelse.

Det gjøres oppmerksom på reglene om korttidsutleie i eierseksjonsloven:
§ 24.Seksjonseierens rettslige disposisjonsrett. Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på årsmøtet. Første til fjerde punktum gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.

Diverse

SAMEIE/ØKONOMI

Forretningsfører:
Utbygger har valgt å engasjere Brauten Eiendom AS til å forestå utarbeidelse av utkast til vedtekter og budsjett for sameiet. Selger har, på vegne av sameiet, anledning til å stifte og å inngå bindende forretningsføreravtale.

Utkast til budsjett og vedtekter for Sameiet følger vedlagt i salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med disse. Det forutsettes at kjøper aksepterer vedtektsutkastet som grunnlag for avtalen. Det gjøres oppmerksom på at budsjett og vedtekter kan endres av selger forut for, eventuelt i forbindelse med, seksjonering og stiftelse av sameiet, og/eller ved sameiernes felles enighet ved stiftelse av sameiet.

Kjøperne vil bli innkalt til oppstartsmøte hvor nytt styre bli valgt, samt en gjennomgang av sameiets budsjett, vedtekter og ev. husordensregler. Stipulering av budsjett samt stifting av sameiet anses ikke som eiendomsmegling og omfattes dermed ikke av den sikkerhetsstillelse/ansvarsforsikring som gjelder i eiendomsmeglingsloven.

Alle boenheter leveres med balansert ventilasjon med roterende varmeveksler. Generelt vil ventilasjonsaggregater plasseres i bod eller på bad. Plassering av ventilasjonsaggregat kan endres som følge av detaljprosjekteringen. Se for øvrig selgers deklarasjon som følger vedlagt i salgsoppgaven.

Sameiet:
Leilighetene selges som eierseksjoner, og vil bli organisert som et eierseksjonssameie. Selger tar forbehold om endelig organisering herunder antall sameier og seksjoner. Kjøpers rettigheter som medlem i et sameie følger av lov om eierseksjoner av 16. juni 2017 nummer 65, og vedtektene. Sameiet har legalpant i hver seksjon for ubetalte krav og forpliktelser overfor sameiet, jf. eierseksjonsloven § 31. Sameiet vil bli ledet av et styre som velges blant eierne. Sameiets styre skal ivareta alle saker av felles interesse for sameierne. Kjøper kan ikke kjøpe eller på annen måte erverve flere enn to boligseksjoner i sameiet, jf.
eierseksjonsloven § 23.

Selger vil besørge eiendommen seksjonert i eierseksjoner. Hver bolig vil bli tildelt eget seksjonsnummer og endelig adresse av kommunen. Det vil bli fastsatt en sameiebrøk for hver eierseksjon, som uttrykker sameieandelens størrelse. Selger forbeholder seg retten til å etablere ett eller flere sameier, avhengig av hva som er hensiktsmessig i forhold til utbyggingstakt, salg, fremtidig drift og bruksrettigheter. Det gjøres oppmerksom på at vedtektene kan bli endret som følge av utbyggers valg av organisering av prosjektet. Videre gjøres det oppmerksom på at felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt
i sameiets styre og/eller årsmøte.

Realsameier:
Sameiet Ole Brumms Hage fellesareal
Samtlige seksjoner i sameiet vil eie en ideell andel i felles utomhusområder for hele feltet. Eierandelen vil bli tinglyst som et tingsrettslig realsameie, som har til formål å drifte og vedlikeholde felles grøntarealer/veier/lekeplasser. Fellesarealer overskjøtes med ideell andel til alle eiendommer innenfor reguleringsplanen. For parkeringskjeller vil antall andeler avhenge av evt. Kjøp av P-plass. Dette gjøres helt til slutt når hele feltet er ferdigstilt.

Gjennom «Sameiet Ole Brumms Hage Fellesareal» er man pliktig til å vedstå seg og respektere realsameiets rettigheter og plikter. Sameiet vil ha eget budsjett og vedtekter. Kostnadene ved forvaltning av sameiet vil bli belastet via boligsameiets felleskostnader. Det er selgers ansvar å gjennomføre overskjøtingen. Utomhus og fellesareal anses som overtatt selv om hjemmel til realandel ikke er overskjøtet. Dette innebærer at utbygger forbeholder seg retten til å foreta pro et contra avregning for påløpte kostnader herunder offentlig gebyr, avgifter og eiendomsskatt. Hjemmel til realandel vil ikke bli overskjøtet før alle bruksenheter innenfor reguleringsplanen har rammetillatelse, og er seksjonert eller endelig organisert. Eiendommen vil likevel overtas trinnvis etter nærmere angitt plan i takt med overtakelse av de ulike byggetrinn.

Sameiet Ole Brumms Hage parkering:
Parkeringskjelleren er prosjektert som felles p-kjellere for alle matrikkelenheter innenfor reguleringsplan. Parkeringskjeller fradeles som egen eiendom med eget gnr. og bnr. under bakken. Parkeringskjeller er under prosjektering, og de endelige størrelsene på plassene foreligger derfor ikke. Det må påregnes at plassene er beregnet for personbiler, og ikke nødvendigvis større SUV. Boliger med parkeringsplass blir eier til eiendomsrett med ideell andel. Eierandelen til parkeringskjelleren blir tinglyst som realandel mot den respektives gnr./bnr. og snr. (realsameie). Kjøperen blir gjennom sin eierandel medlem i parkeringskjellerens realsameie. Parkeringssameiet har egne budsjett og vedtekter.

For boder som er tilordnet i parkeringskjelleren gjelder tilsvarende ideell andel. Drift av parkeringskjeller vil foregå i parkeringskjellersameiet. Selger forbeholder seg retten til å omorganisere parkeringskjeller underveis, avhengig av offentlige forhold og salg-/utbyggingstakt, herunder evt. utvide/redusere parkeringskjeller. Selger forbeholder seg også retten til å etablere midlertidig plassering i kjeller avhengig av utbyggingstakt. Overskjøting av ideell andel i parkeringskjeller vil kunne finne sted først etter ferdigstillelse av alle boliger som skal ha rettigheter i p-kjeller. Kjøpesum for garasjeplass /bod samt nødvendig andel
dokumentavgift knyttet til denne delen av tomten vil tilbakeholdes på meglers klientkonto, alternativt overført til tilsvarende oppdragspart som skal gjennomføre overskjøtingen inntil dette er gjennomført. Det er selgers ansvar å gjennomføre overskjøtingen.

Har en seksjonseier, leietaker eller en i husstanden nedsatt funksjonsevne, kan denne kreve at styret pålegger en annen seksjonseier å bytte parkeringsplass. Bytteretten gjelder bare dersom den som krever bytte, allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet. Styret bør tilstrebe at bytteplassen ligger i nærheten av søkers seksjon. Retten til å bruke en tilrettelagt plass varer så lenge et dokumentert behov fra Melhus kommune er til stede. Bytteretten gjelder bare parkeringsplasser som i vedtak etter plan- og bygningsloven er godkjent som HC-plass. Parkeringsplassene i parkeringskjelleren er prosjektert iht gjeldende regelverk. Kjøper gjøres oppmerksom på at både bredden på enkelte parkeringsplasser og manøvreringsareal vil kunne avvike noe fra anbefalinger gitt i andre anvisninger og veiledere. Parkeringsplassene anses som fullt ut funksjonelle for standard bilbredder og -lengde, som definert av Statens Vegvesen. Kjøpere med spesielle behov hva angår parkering, oppfordres til å ta dette opp med selger før kjøpstilbud inngis.

Det blir tilrettelagt for EL- billading på alle P-plasser gjennom kollektiv avtale opp mot ekstern leverandør. Det vil bli opp til hver enkelt P-plasseier å inngå avtale på individuelt grunnlag med nevnte leverandør. Parkeringsplass overtas samtidig med bolig. Parkeringskjeller anses som overtatt selv om hjemmel til realandel ikke er overskjøtet. Dette innebærer at utbygger forbeholder seg retten til å foreta pro et contra avregningfor påløpte kostnader herunder offentlig gebyr, avgifter og eiendomsskatt. Selger har rett til å avvente overskjøting av hjemmel til realandel i parkeringskjellersameiet til alle bruksenheter innenfor reguleringsplanen har rammetillatelse og er seksjonert. Eiendommen vil likevel overtas trinnvis etter nærmere angitt plan i takt med overtakelse av de ulike byggetrinn. Inntil hjemmel er overført har utbygger rett til å fakturere de påløpte kostnader som knytter seg til overtatte deler av fellesarealer, herunder kommunale avgifter, eiendomsskatt o.l. Se for øvrig utkast til vedtekter og budsjett for realsameiene som følger vedlagt i salgsoppgaven.

Det forutsettes at kjøper aksepterer vedtektsutkastene som grunnlag for avtalen. Det gjøres oppmerksom på at overskjøting av ideelle andeler vil bli utført etter ferdigstillelse av feltet.

Leverandøravtaler:
Selger har på vegne av sameie anledning til å inngå bindende avtale vedrørende serviceavtaler og andre avtaler med ev. følgende leverandører på garantitidens varighet:
- Heisleverandør
- Serviceavtale for sprinkler, brann og nødlys, ventilasjon og tilsvarende tekniske anlegg
- Leverandør av EL- billading
- Leverandør av telefonlinje til heiskupeer
- Selskap som forestår fjernavlesning av forbruk av varmtvann og fjernvarme
- Vaktmesterselskap, vaktselskap og serviceverter
- Forretningsfører
- Leverandør av TV og internett
- Listen er ikke uttømmende.

Styregodkjennelse:
Det kreves ikke styrets godkjennelse ved salg av eierseksjoner i sameiet. Erverv av eierseksjoner skal meldes skriftlig til styret eller sameiets forretningsfører med opplysninger om hvem som er ny(e) eier(e).

Dyrehold:
Dyrehold reguleres av eierseksjonsloven, og det er ikke lagt opp til noen begrensninger rundt dette i utkast til vedtekter for sameiet.

Forsikring:
Hele byggeprosjektet vil bli fullverdiforsikret frem til overtakelse. Forsikringen gjelder også materialer som er tilført boligen. jf. bustadoppføringslova § 13 siste ledd. Ved brann- eller annet skadetilfelle tilfaller erstatningssummen selger, som snarest mulig plikter å gjenopprette skaden. Fra overtakelse vil bygningen være forsikret gjennom sameiet. Kjøper er forpliktet til å tegne egen innbo- og løsøreforsikring fra overtakelse.

Faste løpende kostnader:
Faste løpende kostnader for leilighetene er strøm, kommunale avgifter/ renovasjon og innboforsikring, i tillegg til opplyste fellesutgifter. Strøm og innboforsikring varierer ut fra personlig forbruk og ønsker.

Konsesjon og odel:
Eiendommen er konsesjonsfri. Det er ikke odel på eiendommen.

ØVRIGE KJØPSFORHOLD

Selgers forbehold ved gjennomføring av prosjektet
- Salg av hele eller deler av utbyggingsområdet/ delfelt til annen utbygger/selger. Dersom enkeltboliger er solgt, vil kjøpekontrakten mellom selger og kjøper transporteres til ny selger/utbygger.
- Eventuell omorganisering av eiendommen eller eierform/struktur, herunder fradeling av anleggseiendom eller reseksjonering.
- Etablering av ett eller flere sameier/realsameier, på bakgrunn av utbyggingstakt, salg, fremtidig drift og bruksrettigheter.
- Å godta eller forkaste ethvert bud.
- Foreta endringer i materialvalg, konstruksjonsløsninger, fargevalg, arkitektoniske løsninger, herunder blant annet mindre endringer i planløsninger, samt tilpasninger som er nødvendige etter hvert som prosjektet detaljprosjekteres, uten forhåndsvarsel til kjøper. Det tas spesielt forbehold om endringer og justeringer som er hensiktsmessige og nødvendige for eksempel i forhold til plassering av sjakter og kanaler, herunder innkassinger av kanaler/føringer som ikke er vist på tegningene. Endringene skal ikke redusere byggets eller boligenes kvalitet, eller vesentlig endre innholdet i prosjektet som sådan. Slike endringer gir ikke rett til prisjustering fra noen av partene.
- Bestemme endelig utforming av utomhusarealer.
- Bestemmer material og fargevalg på bygningsfasader og innvendige og utvendige fellesarealer.
- Endring av priser og salgsbetingelser på usolgte boliger.
- Beholde eller leie ut usolgte boliger.
- Gi vederlagsfri tilleggsytelse til enkelte kjøpere - uten at dette gir tilsvarende rett til andre kjøpere.
- At prosjektet kan gjennomføres på en måte som imøtekommer de av rettighetshaver oppstilte vilkår for tilpasning og forsvarlighet, forbundet med etablering av nettstasjon på eiendommen. Det samme gjelder imøtekommelse av øvrige offentlige påkrav forbundet med forholdet.
- Kjøper plikter å gi tilgang til egen bolig og fellesområder, dersom det er nødvendig for drift og vedlikehold av fellesområder og energi/nettverk m.m.
- Den enkelte leilighet er vist i etasjeplaner for det enkelte huset. Dersom det skulle være avvik mellom salgstegninger/ leilighetstype i del 1 av salgsoppgaven og etasjeplanen er det etasjeplanen som er gjelder foran leliighetstype/ salgstegning.

Overtakelse:
Eiendommen er forventet ferdigstilt 24 måneder etter at ovenfor nevnte forbehold er frafalt. Selgers forbehold ble frafalt 31.12.2024.

Dersom det oppstår forsinkelse som berettiger dagmulkt, så skal dette beregnes etter 24 mnd. fra tidspunkt for frafall av forbehold. Overtakelse skjer straks boligen er ferdigstilt og bør skje etter at ferdigattest foreligger, dog vil overtakelse skje ved midlertidig brukstillatelse dersom kommunen utsteder slik midlertidig brukstillatelse. Det eksakte overtakelsestidspunktet skal gis med minst 14 dagers skriftlig varsel.
Kopi av varsel om overtakelse skal selger sende megler. Selger skal fremlegge ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse før overlevering til kjøper.

Det er ulovlig å ta boligen i bruk uten ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Kjøper har heller ingen plikt til å overta eller innbetale oppgjør uten at ferdigattest/midlertidig brukstillatelse foreligger. Dersom midlertidig brukstillatelse ikke foreligger, avholdes likevel selve forretningen, men overtakelsesdato utsettes til enten midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger. Selger skal overlevere eiendommen i ryddig og rengjort stand (byggvask). Eiendommen skal overtas ved overtakelsesforretning hvor begge parter deltar. Kjøper skal varsle om ev. forhold som påberopes som mangel ved eiendommen. Det påpekes at dette gjelder alle forhold kjøper avdekker eller med rimelighet burde avdekket ved gjennomgangen. Ev. reklamasjoner og selgers standpunkt til disse skal protokolleres og overtakelsesprotokollen skal signeres av begge parter.

Kjøper kan nekte overtakelse dersom eiendommen på overtakelsestidspunktet har feil og/eller mangler som gir rimelig grunn for nektelsen. Selger forplikter seg da til innen rimelig tid å utbedre alle feil og/eller mangler som blir protokollert under befaringen. Risikoen for eiendommen går over på kjøper når kjøper har overtatt eiendommen. Hvis eiendommen ikke overtas til avtalt tid, og årsaken ligger hos kjøper, har kjøper risikoen fra det tidspunkt eiendommen kunne vært overtatt. Når risikoen for eiendommen er gått over på kjøper, faller ikke kjøpers plikt til å betale kjøpesummen bort ved at eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse som selger ikke svarer for. Det gjøres oppmerksom på at overtakelse vil kunne skje selv om eventuelle nødvendige formaliteter med seksjonering eller fradeling ikke er på plass. Det samme gjelder dersom det fortsatt gjenstår byggearbeider på eiendommen i forbindelse med ferdigstillelse av de øvrige boliger/fellesarealer/tekniske installasjoner.

Utomhusareraler:
Overtakelse av felles- og uteareal skal gjennomføres av selger og sameiets styre/realsameiets styre, og overtakelse av boligene kan skje uavhengig av dette. Fellesareal kan, avhengig av årstid, kunne bli ferdigstilt etter boligene. Selger kan beslutte at overtakelsen gjennomføres trinnvis, eksempelvis ved at innvendige fellesarealer overtas før de utvendige. Det føres protokoll fra overtakelsesbefaringene og eventuelle mangler som skal utbedres av selger protokollføres.

Dersom utomhusarealer/fellesarealer ikke er ferdigstilt ved overtakelse av boligene, anbefaler megler at det holdes tilbake et forholdsmessig beløp på meglerforetakets klientkonto som sikkerhet for ferdigstillelse av manglene. Alternativt kan selger stille garanti for ferdigstillelsen, med beløp utarbeidet av underentreprenør(er) og/eller takstmann. Overnevnte informasjon om tilbakehold gjelder tilsvarende for de forhold som gjenstår for å få ferdigattest. Megler forutsetter at kommunen, gjennom midlertidige brukstillatelser og ferdigattester regulerer og besørger for nødvendig sikkerhet for kjøpers ferdigstillelse av fellesområder.

Avbestilling:
Kjøpers adgang til å avbestille følger av buofl. §§ 52 - 54.
Dersom kjøper avbestiller før det er gitt igangsettingstillatelse betaler kjøperen avbestillingsgebyr, jf. buofl. § 54. Avbestillingsgebyret fastsettes til 15 % av total kontraktssum inkludert merverdiavgift.
Dersom kjøper avbestiller etter at igangsettingstillatelse er gitt fastsettes selgers krav på vederlag og erstatning i samsvar med buofl. §§ 52 og 53. Selger kan kreve utbetaling av forskudd/delinnbetaling til dekning av avbestillingsgebyr eller vederlag etter dette punkt.

Elektronisk kommunikasjon:
Kjøper samtykker til bruk av elektronisk kommunikasjon hvor avtale om kjøp av bolig under oppføring eller bustadoppføringslova krever skriftlighet. Kommunikasjon vil foregå digitalt selgers valgte system, som kjøpere i prosjektet vil få opprettet egen bruker i.

Salgsoppgave:
Opplysningene i salgsoppgaven er basert på opplysninger gitt av selger og selgers leverandører, samt opplysninger innhentet fra kommunen. Opplysningene er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, eiendommens omgivelser og oppfordringer fra megler før bud inngis.

GENERELLE FORUTSETNINGER

Lovgivning:
Avtaleforholdet er regulert av lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadoppføringslova), heretter kalt buofl. Bustadoppføringslova bruker betegnelsen entreprenøren og forbrukeren, mens her brukes uttrykkene selger og kjøper om de samme betegnelsene. Selger forbeholder seg retten til å forkaste eller akseptere ethvert bud uten å måtte begrunne dette. For øvrig kommer gjeldende lovgivning til enhver tid til anvendelse. Buofl. kommer ikke til anvendelse der kjøper anses som næringsdrivende/investor, eller når boligen er ferdigstilt. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. Selger kan likevel velge å selge etter buofl. Når midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger og arbeidene er ferdigstilt, vil handelen reguleres av avhendingsloven. Buofl. kan ikke fravikes til ugunst for forbruker, jf. buofl. §3.

Kjøpsbetingelser:
Kjøpsbetingelsene regulerer betingelsene for kjøp av bolig. Avtale anses inngått når kjøper har levert megler bud/skriftlig bindende bekreftelse på kjøp, og aksept er meddelt. Akseptbrev vil da bli snarlig utstedt fra megler. Avtalen inngås på bakgrunn av opplysninger i salgsoppgave med vedlegg og eventuelle forbehold i bud og salgsbetingelser fra selger. Salgsoppgaven med tilhørende vedlegg forutsettes lest og akseptert av kjøper. Kjøper og selger vil senere inngå fullstendig kjøpekontrakt med endelige vedlegg. Kjøper aksepterer at detaljbestemmelser først kan bli avklart i kontrakt. Inneholder salgsoppgave og kontraktsdokumenter bestemmelser som strider mot hverandre, gjelder yngre bestemmelser foran eldre, spesielle foran generelle, og bestemmelser utarbeidet særskilt for handelen, foran standardiserte bestemmelser.

Kjøper har selv ansvaret for å sette seg inn i salgsoppgave med vedlegg og annen dokumentasjon som kjøper har fått tilgang til. Dersom utfyllende/supplerende opplysninger er ønskelig eller noe er uklart, bes kjøper henvende seg til megler før bindende avtale inngås. Kjøper har ingen rett til å reklamere på grunnlag av forhold som kjøper har blitt gjort oppmerksom på, eller som kjøper på tross av oppfordring har unnlatt å sette seg inn i.

Det gjøres oppmerksom på at illustrasjoner i salgsoppgave og på nett ikke er bindende for boligens detaljutforming slik som farger, materialer, innredninger, mv. Det samme gjelder i forhold til situasjonsplanens og utomhusplanens angivelse av detaljer. Alle illustrasjoner, skisser, møblerte plantegninger m.m. er ment å danne et inntrykk av den ferdige boligen, og kan inneholde materiell og vise detaljer som ikke medfølger i handelen. Videre kan illustrasjonene være en kombinasjon av 3D-illustrasjoner og fotomontasje, hvor utsikt/beliggenhet etc. ikke nødvendigvis stemmer. Det gjøres derfor oppmerksom på at bebyggelse og trær på naboeiendommer ikke nødvendigvis er korrekt illustrert.

Dersom informasjon om leveranse er mangelfull, tvetydig eller upresis - legges selgers vurdering til grunn. Dersom det er avvik mellom tegninger i salgs- og nettpresentasjon og leveransebeskrivelse og romskjema, er det leveransebeskrivelse og romskjema som gjelder og omfanget av leveransen er begrenset til denne. Prosjektets standard vil fremkomme av leveransebeskrivelsen, dette uavhengig av ev. uttrykk i prospekt og annonsering som god standard etc.

Endringer i lov eller forskrift eller nye offentligrettslige krav eller vedtak med hjemmel i lov eller forskrift som gjelder for selgerens ytelse, anses som kjøperens forhold og kostnad dersom selgeren ved avtaleinngåelsen ikke burde ha regnet med endringene. Herunder innbefattes endringer i offentlige myndigheters praktisering av lov- eller forskriftsverk som påfører selgeren uventede kostnader (eksempelvis rundskriv fra Finanstilsynet etc.). Dersom de nevnte endringer medfører økte kostnader for selger vil dette medføre en tilsvarende økning i det avtalte vederlaget for kjøper. Selger skal uten ugrunnet opphold varsle kjøperen om endringene og de konsekvenser dette innebærer for kjøperen.

Dersom kjøper har overtatt, hvor overskjøting er forsinket, gjøres kjøper oppmerksom på hans bo- og eiertid (skatteloven) ikke opparbeides før skjøte er tinglyst (gjelder problemstilling rundt skattefrihet ved salg av boligen etter 1 år).

Bestemmelser ved kjøp av bolig i eierseksjonssameier
Det tas forbehold om endring av plassering av parkeringsplasser i ev. fellesanlegg (parkeringskjeller) ved eventuell flytting av diverse tekniske rom, søyler, kjørelinjer o.l. Utbygger forbeholder seg retten til å fordele slike p-plasser ved overtakelse. Det samme gjelder eventuelle utvendige parkeringsplasser på fellesanlegg/fellesområder. Selger forbeholder seg retten til å kunne selge eventuelle ekstra parkeringsplasser i slike anlegg/områder. Betingelser for ev. kjøp av ekstra parkeringsplass vil bli beskrevet i eget avtaleutkast / avtale vedrørende kjøp av parkeringsplass. Megler gjør oppmerksom på at dersom sli
kt salg av parkeringsplass ev. kun medfører kjøp av bruksrett til ekstra parkeringsplass, som reguleres av vedtektene i sameiet, så vil det ikke være rettsvern for denne rettigheten. Organisering av parkeringsplasser og boder i fellesanlegg, vil avgjøres av selger på en mest mulig hensiktsmessig måte.

Selger forbeholder seg retten til å foreta omorganisering av eiendommen eller eierform/struktur, herunder fradeling av anleggseiendom eller reseksjonering - dersom han finner dette nødvendig eller hensiktsmessig. Selger forbeholder seg retten til å etablere ett eller flere sameier, avhengig av hva som er hensiktsmessig i forhold til utbyggingstakt, salg, fremtidig drift og bruksrettigheter. Flere av overnevnte forutsetninger kan få innvirkning på eventuell eierbrøk og ev. andel fellesutgifter for den enkelte bolig.

Finansieringsbekreftelse:
Kjøper er innforstått med at tilfredsstillende finansieringsbekreftelse for hele kjøpesummen skal forelegges megler innen 21 dager etter selgers aksept. Disse opplysningene kan bli videreformidlet til utbyggers byggelånbank. Med tilfredsstillende finansieringsbekreftelse menes prosjektets finansieringsbekreftelse, eller finansieringsbekreftelse som er godkjent av selger. Dersom kjøper er et AS, skal en eler flere av selskapets aksjonærer stille selvskyldnerkausjon. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Dersom kjøper innen fristen ikke overholder sin forpliktelse med tilfredsstillende finansieringsbekreftelse iht. prosjektetets standardkontrakt, er kjøper likevel bundet, og selger vil kunne påberope avtalen som vesentlig mislighold og heve avtalen. Kjøper samtykker til at omkostninger knyttet til heving og dekningssalg i så fall dekkes av kjøper.

Dersom nåværende bolig skal benyttes helt eller delvis til finansiering av kjøpet, kan denne stilles som grunnlag for finansieringsbevis etter meglertakst utført av Heimdal Eiendomsmegling. Kjøper aksepterer at disse opplysningene kan bli videreformidlet til selgers byggelånsbank. Dersom kjøper innen fristen ikke overholder sin forpliktelse med tilfredsstillende finansieringsbekreftelse, er kjøper likevel bundet av avtalen, og selger vil kunne påberope avtalen som vesentlig misligholdt, og heve avtalen. Kjøper samtykker til at omkostninger knyttet til heving og dekningssalg i så fall dekkes av kjøper.

Garantier:
Straks etter avtaleinngåelse skal selger stille garanti for oppfyllelse av sine forpliktelser etter avtalen, jf. bustadoppføringslova § 12. Dersom det er tatt forbehold om åpning av byggelån, salg av et bestemt antall boliger eller tillatelse til igangsetting er det tilstrekkelig at selger stiller garanti straks etter at forbehold har falt bort. Det samme gjelder forbehold med tilsvarende virkning fra forbrukerens side. Selger skal uansett stille garanti før byggearbeidene starter. Dersom selger ikke oppfyller plikten til straks å stille garanti har kjøper rett til å holde tilbake alt vederlag frem til det er dokumentert at garantien foreligger.
Garantien skal gjelde fra tidspunkt for avtaleinngåelse og i fem år etter overtakelse. Garantien skal tilsvare minst 3 % av kjøpesum frem til overtakelse og minst 5 % etter overtakelse. Garantien gjelder som sikkerhet både for selve boligen, og for ideell andel i fellesareal, utvendige arealer, ev. parkeringskjeller, herunder ferdigstillelsen av disse. Dersom det er avtalt at det skal innbetales forskudd ved avtaleinngåelse må selger i tillegg stille garanti etter bustadoppføringslova § 47 for å få instruksjonsrett over midlene. Dersom selger velger å ikke stille garanti vil forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst.

Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er stilt, og selger etter at garanti er stilt. De aktuelle garantier nedtegnes i kontrakten mellom kjøper og selger. Garantist oversender garantiene direkte til megler av praktiske årsaker. Garanti blir tilsendt kjøper. Eventuelle mangler må varsles til selger og garantist med kopi til megler innen 5 år etter overtakelse, men så snart som mulig etter at de er oppdaget, eller det var mulig å oppdage dem. Kjøper må fremme et eventuelt reklamasjonskrav senest innen 5 år etter overtakelsen, jf. buofl. § 30.

Reklamasjon/krav om mangler før overtakelse:
Dersom kjøper blir gjort oppmerksom på at det foreligger en mulig mangel før overtakelse, må han eller hun reklamere skriftlig på dette. Mangelen må påberopes innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Det gjøres oppmerksom på at det påhviler kjøper en plikt om snarlig varsling om reklamasjonskrav, regnet fra tidspunkt for når kjøper har blitt oppmerksom på mulig mangel selv om overtakelse ikke har funnet sted. Sen varsling om eventuelle reklamasjoner/krav kan medføre bortfall av reklamasjonsrett, jf. foreldelse. Reklamasjon etter overtakelse, retting av mangler Dersom kjøper etter overtakelsen oppdager og vil gjøre gjeldende at det foreligger en mangel, må han eller hun reklamere skriftlig på dette. Mangelen må påberopes innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen.

Forbruker må til enhver tid gi selger mulighet for utbedring. Dersom selger etter 14 dagers skriftlig varsel hindres i å utføre utbedringsarbeidene innen normal arbeidstid (07.00 til 16.00), vil forbrukeren mulig miste sin rett til utbedring. Kjøper har plikt til å kvittere for utført arbeid etter hvert som disse blir avsluttet. Forbruker har ikke anledning til å sette bort utbedringsarbeidet til andre og kreve kostnadene dekket av selger, med mindre selger unnlater å rette mangler innen rimelig tid, og heller ikke har gjort dette etter at forbruker skriftlig har varslet, med 3 ukers varsel, om at arbeidet vil bli satt bort til andre.

Spesielle forhold i byggeperioden :
Kjøper må være innforstått med og akseptere de ulemper som naturlig følger med under gjennomføring av byggeprosjektet, også etter innflytting har funnet sted. Dersom selger ferdigstiller boligene i ulike byggetrinn, og/eller fellesareal ikke er ferdigstilt til overtakelse, må kjøpere som flytter inn påregne en periode med byggearbeider, støv og noe anleggsstøy på dagtid. Dette omfatter også rett til å ha maskiner og utstyr stående på eiendommen/i området frem til arbeidene er ferdigstilt.Kjøpere har ikke anledning til å besøke byggeplassen i byggeperioden uten avtale, og ved avtale kun i følge av representant fra selger. Dette på grunn av selgers ansvar og forsikring for bygg og personer som oppholder seg på anleggsplassen.

Forsinkelsesrenter ved betalingsforsinkelse:
For den del av kjøpesummen som ikke måtte være betalt til megler i rett tid, svarer kjøper lovens forsinkelsesrente til selger. Påløpte forsinkelsesrenter avregnes fra avtalt overtagelse/forfall til betaling finner sted. Denne bestemmelse gir ikke kjøper rett til å forlenge betalingsfristen utover de frister som er avtalt.Ved vesentlig forsinkelse med å innbetale hele kjøpesummen og omkostningene, vil selger være berettiget til å kreve erstatning, heve kjøpet mm. (jf. Bustadoppføringslovas kapittel VII). Partene er enige om at en måned anses som vesentlig mislighold.

Forsinkelser:
Dersom oppgitt byggetid (inkludert ev. tidsforlengelse) overskrides, vil forsinkelse være å regne fra dette tidspunkt, med unntak som nevnt under. Selger skal overholde frister som er avtalte for overtakelse, og skal legge opp til en fremdrift som er tilpasset kjøpers forventninger. (jf. buofl. § 10).

Selger forplikter seg til å informere om eventuelle forsinkelser som avviker fra ovennevnte tidsplan, så snart han er kjent med at det kan oppstå forsinkelser. Selger har rett til tilleggsfrist uten kompensasjon til kjøper etter reglene i bustadoppføringslova § 11. Forhold som gjelder her er:
- Dersom kjøper krever endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet/overtakelse.
- Dersom kjøper, eller noen kjøper svarer for, ikke overholder kontraktsavtale, eller at arbeidet blir forsinket pga. noe kjøperen er ansvarlig for.
- Dersom det oppstår forsinkelser som er utenfor selger/entreprenørs kontroll, og at det ikke var rimelig å forvente at selger/entreprenør kunne ha regnet med denne forsinkelsen på avtaletids- punktet, eller at selger/ entreprenør ikke har mulighet til å unngå forsinkelsen (f.eks. force majeure, streik, ekstreme klimatiske forhold o.l.).

Overtakelsen er å regne som forsinket, dersom overtakelsen ikke kan gjennomføres til den tid kjøperen har rett til å kreve etter buofl. § 10 og § 11 som nevnt over. Det samme gjelder dersom arbeidet, eller deler av arbeidet ikke er fullført eller hjemmelsoverføring ikke skjer til den tid kjøperen har rett til å kreve.

Dersom overtakelsen er forsinket, kan kjøperen kreve:
1. dagmulkt
2. heve avtalen
3. kreve erstatning
4. tilbakeholde deler av kjøpesum
Vilkår for de ulike alternativene fremgår av buofl. §§ 18, 19, 20 og 22.

Kjøper anmodes til å sette seg inn i disse bestemmelsene, og rådføre seg med megler dersom noe skulle være uklart. Kjøper oppfordres spesielt om å tilpasse dette forhold ved ev. salg av nåværende
bolig, da bygningsforsikringen til selger ikke dekker eventuell erstatningsbolig for kjøper ved slik forsinkelse.

Tinglysing av hjemmel:
Dersom annet ikke avtales, sendes skjøte/hjemmelsdokument for tinglysing i etterkant av overtakelse.

Lov om hvitvasking:
Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundekontroll av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre, uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Finansiering:
Heimdal Eiendomsmegling samarbeider med Melhusbanken som er del av Eika Gruppen AS og konsernets produktselskaper om formidling av finansielle tjenester. Ta gjerne kontakt med oppdragsansvarlig for et uforpliktende tilbud vedrørende finansiering. Meglerforretningene kan motta provisjon ved formidling av finansielle tjenester.

Dokumentenes rangordning:
1. Bindende kjøpetilbud
2. Salgsoppgave med vedlegg på kjøpstidspunktet
3. Tegninger, brosjyremateriell

Kjøper plikter å gjennomgå salgsoppgave med vedlegg, samt annen oversendt informasjon om prosjektet før inngivelse av bud, da dette utgjør avtalevilkårene for kjøp av den aktuelle eiendommen. Avtalen anses inngått når kjøper har levert megler bindende kjøpetilbud, selger har akseptert dette, og aksept er meddelt kjøper.

Illustrert perspektiv er ikke å anse som en del av kontraktsgrunnlaget da disse kan avvike fra leveransen. Avtaleforholdet er underlagt bestemmelsene i bustadoppføringslova av 13.juni 1997 nr. 43. Bustadoppføringslova bruker benevnelsene entreprenøren og forbrukeren, noe som tilsvarer selger og kjøper i kontraktsdokumentet. Bustadoppføringslova sikrer kjøperen rettigheter som ikke kan innskrenkes i kjøpekontrakten jfr. bustadoppføringslova § 3.

Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse dersom kjøper anses som profesjonell/investor, eller når leiligheten er ferdigstilt. I slike tilfeller vil handelen i hovedsak reguleres av lov om avhending av fast eiendom av 03.juli 1992 nr. 92. Utbygger kan likevel akseptere å selge etter bustadoppføringslova.

Leveransebeskrivelsen beskriver den tekniske standard som inngår i leveransen. Leveransen utføres i henhold til gjeldende forskrifter og standarder. Dersom det ikke er henvist til noe annet gjelder følgende:
Offentlige lover, forskrifter og standarder med hensyn til krav, utførelse og materialbruk. Ellers gjelder den til enhver tid gjeldende byggeforskrift for prosjektet ved rammetillatelse.

Ansvarlig megler

Petter Bang Møllersen