Øvre Smestadvei 45 - Hus C2

Oppdragsnummer

159-24-9004

Eiendomstype

Tomannsbolig

Eierform

Eierseksjon

Betegnelse

Gnr. 32 Bnr. 164 i Oslo kommune

Byggeår

2024

Arealer og fordeling per etasje

Bruksareal: 143 kvm, BRA-i:143 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra arkitekt.

Arealer påført i prospektets plantegninger er i noen tilfeller avrundet til nærmeste kvadratmeter og er ikke å betrakte som eksakte arealer. Arealer oppgitt på de enkelte rom på kontraktstegning kan bli justert i forbindelse med detaljprosjektering. Partene har ingen krav mot hverandre dersom arealene skulle bli 5% mindre eller større enn det markedsførte.

Areal

Bruksareal: 143 kvm, BRA-i:143 kvm

Antall rom

6

Tomtetype/areal

Fellestomt / 2324 kvm

Beliggenhet

Eiendommen ligger ypperlig til på Holmen/Makrellbekken i Oslo - et svært attraktivt og ettertraktet område blant Oslos befolkning. Her vil du bo i naturskjønne og etablerte omgivelser, samtidig som T-banen ligger i umiddelbar nærhet og matbutikken innen kort gangavstand.

Boligene vil også få nærhet til skoler og barnehager. En kort spasertur unna ligger Holmendammen, med omkringliggende parkområde og promenade. Holmendammen har to brygger og er mye brukt av sportsfiskere. Vestre Holmen har et allsidig idrettstilbud med godt miljø og fine fasiliteter. Nærmest ligger Gressbanen; en fotball- og bandybane hvor Ready idrettslag holder til. Det er også kort vei ned til Njård tennis og Njårdhallen.

Fra Holmen er det gangveier og stier med turmuligheter innover Husebyskogen og videre inn i marka. Det er blant annet rundløype som strekker seg fra Njårdhallen i øst til Mærradalen i vest. Det er ca. 3,5 km til Bogstadvannet med mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren. Her ligger også Bogstad golfklubb, og Bogstad gård med kafé og kulturaktiviteter, kunstutstillinger og gårdsopplevelser.

Kort fortalt
- 2 av 8 solgt! Vertikaldelt del av tomannsboliger med god standard.
- Forventet ferdigstillelse Q2 2024*
- Familievennlige og innholdsrike.
- Garasjeplass i felles anlegg medfølger.
- Mulighet for montering av elbillader.
- Mulighet for kjøp av ekstra p-plass.
- Direkte utgang til hyggelig hage fra stuen.
- Lun og helt usjenert takterrasse.
- Egen hageinngang til underetasjen (gjelder ikke for hus D).
- Flislagt entre med varmekabler og garderobeplass.
- Kjøkkeninnredning fra HTH og hvitevarer fra Siemens.
- Stue/allrom med moderne peisovn.
- Store vinduer for herlig lysinnslipp.
- Tre flislagte bad og eget WC.
- Ett bad med opplegg for vaskemaskin.
- Tre soverom i andre etasje.
- Loftsetasje med mulighet for soverom/allrom.
- Et av soverommene med herlig suiteløsning og eget bad.
- Lagringsplass i bod i underetasjen.
- Balansert ventilasjonsanlegg.

Innhold

Underetasje: Kjellerstue, bad og bod.
1. etasje: Entré, toalettrom, stue/kjøkken/spisestue.
2. etasje: Trappegang, 2 bad, 3 soverom og garderoberom.
3. etasje: Soverom/allrom. Takterrasse.

De 8 boligene vil ligge rundt et skjermet og barnevennlig fellesareal. Alle boligene får privat hage og en lun takterrasse. Fra hagen vil det bli egen inngang til underetasjen (gjelder ikke for hus D) som får romslig stue, et bad og en praktisk bod.

Boligene har noenlunde like i størrelse og utforming. De får et areal på ca. 142-148 kvm BRA og ca. 142-145 kvm BRA-i som fordeles over fire plan med god romfordeling. I tillegg til dette får hver bolig en parkeringsplass i parkeringsanlegg under bakken.

I første etasje blir det flislagte entré med gulvvarme og adkomst til WC, før en skyvedør leder inn til det store allrommet med stue, spisestue og kjøkkenet samlet i ett. Her vil store vinduer gi gjennomlys, en dør vil gi fin tilknytning til hagen utenfor, og en peisovn vil sørge for å fylle rommet med varme når det trengs. Kjøkkenet blir levert av HTH, inkludert integrerte kvalitetshvitevarer fra Siemens.

Totalt får boligen mulighet for fire soverom, hvorav tre ligger i andre etasje og et allrom i toppetasjen som også kan benyttes som soverom. Det ene soverommet i andre etasje får suiteløsning med eget garderoberom og bad. Det blir tre bad og et toalettrom, hvorav ett bad får opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Alle badene får gulvvarme, delikate fliser fra Flisekompaniet og pen innredning fra Alterna.

Les mer om den enkelte boligen ved å klikke på linken nedenfor.

Standard

Øvre Smestad vei 45 er en meget attraktiv eiendom med åtte prosjekterte selveierseksjoner fordelt på fire vertikaldelte tomannsboliger. Her kan du bo sentralt ved Holmen og Makrellbekken, innen ett minutt gange fra Holmen T-banestasjon. Boligene vil gå over fire plan og ha en klassisk utforming med saltak, lyse materialer og gode uteareal. Dette blir familievennlige boliger oppført i henhold til TEK17, bygget av Flyt Entreprenør.

Ute vil de fire boligene danne et hyggelig boligtun, og hver av de åtte seksjonene får privat hage, lun takterrasse og en medfølgende garasjeplass i underjordisk anlegg. Inne blir det arealeffektiv planløsning med god fleksibilitet. Boligene får et stort og lyst allrom med kjøkken, stue og spisestue samlet i ett. Det blir rentbrennende peisovn og kvalitetsrikt kjøkken fra HTH. Kjellerstue blir det også, med egen utvendig inngang med unntak av hus D som ikke utvendig inngang til underetasjen.

De åtte seksjonene blir mer eller mindre identiske. Alle får tre bad og et toalettrom, hvorav et av badene kan kombineres som vaskerom. I de to toppetasjene vil tre til fire soverom ta plass, ett av dem med suiteløsning bestående av eget bad og garderoberom. Allrommet/soverommet i toppetasjen har utgang til takterrasse. Til slutt blir det god lagringsplass i bod i underetasjen.

Erfaringsmessig vet vi at de fleste ønsker å sette sitt personlige preg på boligen. Husene nærmer seg ferdigstillelse slik at det er begrenset hva som kan gjøres av tilvalgsmuligheter. Ta gjerne kontakt med megler for en hyggelig prat og ytterligere informasjon.

Gipsvegger i alle rom males i standard farge NCS S0502-Y, samme farge som dører, listverk og gerikter. Boligene leveres uten lister rundt vinduer og mot tak.

I himlinger blir hvitmalt gips malt med to strøk i hvit farge. Alle rom med unntak av entré og våtrom får 14 mm en-stavs parkett i ask av typen Ash Platinum Grand - en gulvtype med behagelig, lys fargetone og et typisk nordisk uttrykk..

Våtrom får keramiske gulv- og veggfliser i format 60x60cm på gulv og 30x60cm på vegg og mosaikk i dusjsone av type La Fenice Grey fra Flisekompaniet.

Det blir hvite innerdører av typen Unique 01L fra Swedoor med hvite karmer og dørvridere i børstet stål utførelse. Innvendige trapper får hvitmalte furu vanger, ask i trinnene, håndløper og rekkverk med vertikale spiler.

Dører og vindusdører leveres av NorDan med energiglass i henhold til forskriftskrav. Vinduer blir levert ferdig malt fra fabrikk, i en mørkegrå utførelse utvendig og innvendig. Hovedinngangsdør leveres fra NorDan, i glatt utførelse i samme farge som vinduene.

Entré:
Entreen blir ca 4 kvm stor og får et funksjonelt gulv med varmekabler og grå gulvfliser som på badene. Rommet vil bli utformet slik at et garderobeskap får plass dersom du har behov for det. Det blir direkte adkomst til WC i tillegg til skyvedør inn til det store allrommet.

Kjøkken:
Det leveres stilren og minimalistisk kjøkkeninnredning fra anerkjente HTH av type ES Base Mørk Sand samt kvalitetshvitevarer fra Siemens, bestående av kjøl/frys, induksjon platetopp, innebygget avtrekksvifte samt integrert komfyr. Egen kjøkkentegning for den enkelte bolig vil bli overlevert.

Stue:
Det meste av arealet i første etasje vil vies til stuen og kjøkkenet som blir liggende samlet i et vinkelformet rom på ca 34 kvm. Store vinduer i tre retninger vil gi gjennomlys og en herlig luftig romfølelse. I tillegg blir det utgang til hagen, slik at familien enkelt kan ta inneaktivitetene med ut på finværsdager.

Stuens vinkelform gjør soneinndelingen tydelig, og kjøkkenet vil plasseres i den ene enden for en litt avskjermet løsning. Ved overgangen til kjøkkenet blir det plass til et romslig spisebord, mens det i motsatt ende av kjøkkenet kan innredes med sofagruppe.

En peisovn av typen BKL 100 fra Peisselskapet vil monteres for ekstra kalde dager, denne med ekstra stort glass for bedre innsyn. Peisens moderne design og avanserte rentbrennende teknologi gjør dette til et ettertraktet og miljøvennlig oppvarmingsalternativ.

Kjellerstue:
I underetasjen vil alle seksjonene få romslig kjellerstue som gir flere muligheter for møblering og bruk. Kjellerstuen får utvendig adkomst via trapp ned fra hagen - en fleksibel løsning som gjør det mulig å innrede for ungdommen eller gjestene. Ekstra hendig blir det med badet som får direkte adkomst fra stuen. Stuen får et areal på mellom 15-20 kvm (avhengig av hvilken enhet), slik at rommet kan møbleres i to soner.
Det presiseres at hus D2 i motsetning til de øvrige boligene ikke vil ha utvendig trapp til kjelleretasjen, men derimot et stort vindu.

Bad/wc/vaskerom:
Boligene får tre bad og et toalettrom hver. To bad vil ligge i andre etasje, ett av dem tilhørende hovedsoverom. Det tredje badet vil ligger innenfor kjellerstuen, mens WC vil ligge i entreen i første etasje. Gulv og vegger blir kledd med fliser av typen La Fenice Grey i 60x60cm størrelse på gulv og 30x60cm på vegg samt mosaikk i dusjsone.

Det leveres baderomsinnredning av type Malin fra Alterna i foliert eik i bredde varierende fra 60 og 80 cm til 120 cm. Over skuffene monteres en porselensservant med buet kum og en kraftig, stilfull kran med pene former av typen Logis 70 Chrome fra HansGrohe.
Badene får dusjsoner med dusj levert fra Hans Grohe og dusjvegger i 80x90cm og 90x90cm av 6mm sikkerhetsglass. Badene og toalettrommet får vegghengt klosett i hvitt porselen av type Subway Flush 2.0 fra Villeroy & Boch. Det blir også avsatt plass og opplegg for vaskemaskin og kondenstørketrommel på ett av badene.

Soverom og garderobe:
Boligen får tre delikate soverom i andre etasje med mulighet for et fjerde i loftsetasjen. I andre etasje får ett av soverommene suiteløsning med eget bad og garderoberom. Badet vil ligge innenfor garderoberommet som sammen med soverommet får et areal på ca 12 kvm.

I toppetasjen blir det et allrom/soverom med utgang til en flott takterrasse som ligger lunt inntrukket i taket - perfekt for en rolig stund med morgenkaffen og et glass vin til solnedgangene.

Det er avsatt plass til garderobeskap på hvert soverom. Forøvrig vil det også være plass til garderobe i entreen. I underetasjen blir det lagringsplass i bod på ca. 5 kvm.

Utstyr

Kjøkken får slimline ventilator i børstet stål integrert i overskap med eget avkast til det fri via yttervegg eller over tak.

Elektrisk anlegg leveres etter gjeldende forskrift, inkludert NEK 400:2014. Hovedfordeling med målere plasseres i fordelingsskap for hver bolig i parkeringskjelleren. Alle boligene får innvendig elskap innfelt i vegg, med fordelingstavle for kurser med jordfeilbrytere og automatsikringer.

Det elektriske anlegget vil ligge skjult i boligen, unntaksvis enkelte fremføringer til lys og stikk under overskap på kjøkken og boder. Ekstra punkter kan trekkes åpent og blir tilvalg. Alle rom får stikkontakter og lampepunkter etter NEK 400:2014 i hvit utførelse. Stikkontakter leveres doble, unntaksvis kontakter for stekeovn, kjøleskap og oppvaskmaskin. Komfyrvakt skal også monteres, og det blir montert stikkontakt forberedt for vaskemaskin og tørketrommel.

Alle soverom og oppholdsrom får lampepunkter i himling. Boder får belysning, og bad, wc og entré får alle 3-4 downlights i himling. Utelampe monteres ved inngangsparti, hage og takterrasse. De to sistnevnte får hver sin stikkontakt med to uttak.

Det leveres ferdig trekkerør for tv og data til stue og loftstue/soverom fra hovedfordeling. En kollektiv avtale med anerkjent leverandør vil bli inngått og får en viss bindingstid. Alle boliger får frostsikker utvendig vannkran for kaldtvann. Det leveres også varmtvannsbereder på 200 liter.

Oppvarming

Boligen leveres med elektriske termostatstyrte varmekabler på bad, wc og i entré. Øvrige oppholdsrom får panelovner, og stuen får peisovn av typen BKL 100 fra Peisselskapet. Det vil monteres balansert ventilasjonsaggregat med 85 % varmegjenvinner i hver enkelt bolig.

Parkering / Garasje

Alle seksjonene får medfølgende parkeringsplass i felles garasjekjeller. Ladestasjon for el-/hybridbil kan monteres. Hver parkeringsplass leveres også med 1 stykk døråpner.

Selger har to ekstra garasjeplasser i felles garasjeanlegg som kan kjøpes separat for kr. 350.000,- pr. p-plass.

Det blir i tillegg 4 gjesteplasser på terreng.

Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Adkomst

Adkomsten til eiendommen skjer innerst i en blindvei på privat grunn fra Øvre Smestad vei.

Blindveien vil bli asfaltert før overlevering av boligene for selgers regning.

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen.

Beskrivelse av tomt

Det blir anlagt private og felles hagearealer i hovedsak med ferdiggress, hekk, og gangarealer. Hekk og trær kan ikke forventes å være i full høyde ved overtagelse. I tillegg blir det lagt opp til felles postkassestativ og avfallsdunker ved innkjøring til parkeringskjeller.

Fra soverommet i toppetasjen blir det utgang til takterrasse som ligger lunt inntrukket i taket. Det blir montert stikkontakt med to uttak og utebelysning. Fra stuen vil det bli utgang til hage. Terrasser og takterrasser får impregnert tregulv, og utforming av rekkverk på takterrasse vil være i tre.

Ellers blir fasadeveggene utført i liggende kledning, grunnet og beiset med ett strøk i to lys gråbrune farger. Yttertak blir kledd med takstein av typen Benders Carisma Granitt, mens takrenner og nedløp leveres i galvanisert stål.

Tilliggende fasiliteter

Dagligvarehandelen vil kunne gjøres på blant annet Rema 1000, Extra og Matkroken, førstnevnte rundt en fem minutters spasertur fra eiendommen. For ytterligere servicetilbud finner du et godt og variert utvalg på Røa, Slemdal og Vinderen. CC Vest på Lilleaker kan også anbefales et besøk.

Området har god offentlig kommunikasjon i form av buss og T-bane. Nærmeste holdeplass er Holmen T-banestasjon som ligger under 100 minutter fra eiendommen, noe som betyr at du kan gå hjemmefra rundt minuttet før banen har avgang. Ved å benytte bil tar det ca. 10 min til Slemdal, 7 min til Røa, 18 min til Oslo S og 45 min til Oslo Lufthavn.

Fra eiendommen er det rundt 15 min gange til Huseby barneskole og ca. 12 min gange til Hovseter ungdomsskole. Det er også kort vei til Steinerskolen og Persbråten videregående skole. Det er et godt utvalg av barnehager i nærområdet.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

1926/174-2/105 Best. om vann/kloakkledn.
10.09.1926

1933/30-7/105 Best. om vann/kloakkledn.
13.10.1933

1934/219-1/105 Bestemmelse om veg
27.04.1934
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
Overført fra: 0301-32/312

1935/31-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
01.03.1935
Med flere bestemmelser

1936/3352-1/105 Bestemmelse om veg
14.03.1936
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

1968/15522-1/105 Best om garasje/parkering
17.10.1968
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

1999/76961-1/105 Best. om vann/kloakkledn.
28.12.1999
Rettighetshave er Anne-Marie Svensson f.150754
Gjelder denne registerenheten med flere

2021/1256569-1/200 Bestemmelse om veg
08.10.2021 21:00
Kan ikke slettes uten samtykke fra:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420
Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven
Plikt til vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune

2021/1586158-1/200 Bestemmelse om vann/kloakk
16.12.2021 21:00
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:32 Bnr:597
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen vil være knyttet til offentlig nett for vei, vann og avløp.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Selger er ansvarlig for at det blir utstedt ferdigattest før overtakelse. Manglende ferdigattest er allikevel ikke til hinder for overtakelse dersom de gjenstående arbeider er av en slik karakter, for eksempel knyttet til ferdigstillelse av utomhusarbeider, at kommunen finner det ubetenkelig å utstede midlertidig brukstillatelse. I midlertidig brukstillatelse skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår og en frist for ferdigstillelse. For overtakelse som gjennomføres i vinterhalvåret må det påregnes utstedelse av midlertidig brukstillatelse og ikke ferdigattest ettersom søknadspliktige utomhusarbeider ikke kan gjennomføres før klimatiske forhold gjør det mulig.

Det tas et generelt forbehold om myndighetenes saksbehandlingstid ved søknad om midlertidig brukstillatelse.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger på en tomt regulert til byggeområde for boliger. Reguleringsbestemmelse S-4220 (Småhusplanen). En liten del av boligens nordside går over på fellesareal (realsameie/tomt: gnr. 28, bnr. 569).

Småhusplanen
Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen - reguleringsplan S-4220). Saksnummer: 202102096. Fortsetter i sak: 202300230 - Midlertidig forbud mot tiltak. Saksnummer: 202304720:
Plan- og bygningsetaten (PBE) har siden februar 2021 jobbet med en revisjon av småhusplanen. De viktigste endringene er blant annet at en mindre andel av tomtene kan utnyttes til bebyggelse når de skal utvikles, og at det innføres en minstestørrelse for tomter per boenhet som skal bygges. Trær, terreng og vegetasjon skal ivaretas bedre enn i dag.

Hva er status nå? (ref Oslo kommunes hjemmeside pr. 03.01.2024):
"Bystyret har vedtatt en ny småhusplan, men den er ikke rettskraftig enda. Det er fordi Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) har reist en innsigelse til den nye planen knyttet til risiko- og sårbarhetsanalyse. Eiendommer omfattet av den nye småhusplanen har derfor fortsatt et gjeldende midlertidig forbud mot tiltak (MFT).

Oslo kommune og Norges Vassdrags- og energidirektorat (NVE) gjennomførte 2. november et meklingsmøte hos Statsforvalteren. Meklingen førte ikke til enighet og småhusplanen skal nå endelig avgjøres av Kommunal- og distriktsdepartementet.

Søknader som er omfattet av unntakene i MFT, tar vi som tidligere fortsatt til behandling. Søknader som ikke er omfattet av unntakene i MFT, tar vi fortsatt ikke til behandling. Slike saker setter vi på vent frem til departementet har tatt endelig stilling til planen."

Se kommunen og PBE sine nettsider for mer informasjon:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?direct=Y&mode=&caseno=202300230
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202304720

Reguleringskart med bestemmelser ligger vedlagt i salgsoppgaven og vi anbefaler alle å sette seg inn i denne. Ny kommuneplan fra 23. september 2015. Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Oslo er under stor utvikling og byggeprosjekter må påregnes.
For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin sakinnsyn portal: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Øvre Smestadvei 33 A - Bruksendring av loft til bolig og fasadeendring: Saksnummer: 202307103 - Byggesak
Øvre Smestadvei 33 A - Seksjonering 2 eksisterende boligseksjoner med TB: Saksnummer: 202313529 - Eiendomssak
Øvre Smestadvei 33 A - Fasadeendring - Endring av eksisterende utvendig trapp til kjeller: Saksnummer: 202313504 - Byggesak
Øvre Smestadvei 41 E-H - Seksjonering 4 boligseksjoner opprettes. Saksnummer: 202315876 - Eiendomssak
Øvre Smestadvei 41 H - Oppføring av enebolig - Hus 4: Saksnummer: 202101720 - Byggesak
Øvre Smestadvei 41 G - Oppføring av enebolig - Hus 3: Saksnummer: 202101722 - Byggesak
Øvre Smestadvei 47 - Riving av garasjer og mur og oppføring av ny mur og støyskjerm: Saksnummer: 201304461 - Byggesak
Øvre Smestadvei 47 E - Forespørsel om søknadsplikt for fasadeendring: Saksnummer: 202450363
Øvre Smestadvei 30 E - Oppføring av garasje: Saksnummer: 201209389 - Byggesak
Øvre Smestadvei 43 - Oppføring av enebolig - Hus 1 og 2: Saksnummer: 202101726 - Byggesak
Øvre Smestadvei 47 - Riving av garasjer og mur og oppføring av ny mur og støyskjerm: Saksnummer: 201304461 - Byggesak

Pågående plansak - Saksnr.: 201802346
Saken gjelder: "Ny Sørkedalsvei" delplan 5 fortsettelse av sak 200411517
Sakstype: Detaljregulering
https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=201802346

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Andre faste løpende kostnader

Estimerte fellesutgifter iht. budsjett vedlagt salgsoppgaven.
Estimert ca kr. 2250,- pr. boenhet pr. mnd.

Fellesutgifter skal dekke sameiets driftsutgifter, og vil blant annet avhenge av ytelsene sameiet rekvirerer. Erfaringsmessig vil de ordinære fellesutgiftene (kommunale avgifter, sameiets forsikring, strøm til fellesarealer og evt. snømåking) utgjøre ca. kr 15-20 pr kvm. mnd. Fellesutgiftene fordeles i henhold til hvert enkelt sameiets vedtekter, som i utgangspunktet angir fordeling etter sameierbrøken. Sameiet skal etter konstituering beslutte hvor mange ytelser sameiet skal rekvirere.

Dette er kun et estimat basert på erfaringstall og vil fastsettes av sameiet etter overtakelse i en generalforsamling.

I Oslo kommune er eiendomsskatt. For boliger er eiendomsskatten 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget er på inntil 4,6 millioner kroner. Eiendomsskatten beregnes etter denne formelen:(Eiendomsskattegrunnlag - bunnfradrag) x 0,003 = eiendomsskatt per år. For boliger hvor kommunen har mottatt boligverdi fra Skatteetaten, er eiendomsskattegrunnlaget 80 prosent av boligverdien.

Andel fellesgjeld / formue

Det er ikke formue eller gjeld i sameiet.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Spesifikasjon av lån

Det blir ikke lån i sameiet.

Adgang til utleie

Eier har full råderett over egen seksjon og kan fritt leie den ut til boligformål.Ved utleie må sameiets styre/forretningsfører få informasjon om hvem som bebor boligen. Eier av boligen er ansvarlig for at leietagers bruk er i samsvar med sameiets vedtekter og ev. trivselsregler.

Det foreligger ingen begrensning ihht kommune om utleie av hele boligen som en bruksenhet.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav om søknad om konsesjon. Det hviler ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Planlagt overtagelse

*Forventet ferdigstillelse Q2 2024. Det tas ikke forbehold om forhåndssalg fra selgers side.

Det presiseres at dette tidspunktet kun er estimert og ikke bindende frist for å ha boligen klar for overtagelse, herunder ikke grunnlag for å kreve dagmulkt.

Selger forbeholder seg retten til å kunne overlevere inntil 3 måneder tidligere dersom fremdriften tillater det og dette synes hensiktsmessig. Selger tar forbehold om at det oppnås nødvendige offentlige godkjenninger for prosjektet slik det er presentert og salg av tilstrekkelig antall enheter. (Se selgers forbehold om realisering).

Arbeidet skal utføres av selger med rimelig fremdrift og uten unødige avbrudd. Endelig overtakelsesdato vil meddeles tidligst med 3 måneders skriftlig varsel og senest med 6 ukers skriftlig varsel fra Selger. Denne datoen vil være å regne som frist ihht. Bustadoppføringslova.

Selgers forbehold

Salg av kontraktsposisjon
Salg av kontraktsposisjon er kun tillatt etter godkjenning fra selger. Selger kan uten nærmere begrunnelse nekte slik godkjenning og overskjøte eiendommen til opprinnelig kjøper. Om slikt samtykke gis, vil selger fastsette et transportgebyr. Transportgebyret vil utgjøre kr. 100.000,-. Salg av kontraktsposisjon vil normalt uansett ikke skje tett opp mot ferdigstillelse.

Avbestillinger
Kjøper har avbestillingsrett etter bufl. § 52 etter at bindende avtale er inngått gjennom bud og budaksept. Ved kjøpers avbestilling reguleres erstatningen av bufl. § 53, slik at selger skal ha erstattet hele sitt økonomiske tap som følge av avbestillingen. Kjøper gjøres oppmerksom på at det økonomiske tapet kan bli betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen fra kjøpekontraktens inngåelse. Kontakt gjerne megler for nærmere informasjon dersom avbestilling vurderes. Bestilte endringer og tilvalg må uansett betales i sin helhet.

Tilvalg
Det vil, i en tidsbegrenset periode, være anledning til å gjøre enkelte tilvalg til boligene mot tillegg i pris. Adgang til tilvalg er oppad begrenset til 15 % av kjøpesum og innenfor et definert utvalg i henhold til bustadoppføringslova § 9.
Alle tilvalg avtalefestes direkte mellom kjøper og entreprenør i separat skriftlig avtale. I og med at byggingen nærmer seg avslutningsfasen, tas det forbehold om at enkelte endringer ikke kan gjennomføres da innkjøpene og byggingen kan ha kommet for langt.
Det kan ikke gjøres endringer på byggenes tak, fasade, vinduer, utvendige dører, balkonger, terrasser og fellesarealer inne og ute. Det kan ikke bestilles innredning som medfører endringer av faste tekniske installasjoner som ventilasjon, sprinkler, elektro, vann og avløp. Det kan ikke benyttes andre leverandører eller utførende ved kjøp av tilleggstjenester/endringer enn de selger og totalentreprenør har valgt for prosjektet. Det kan ikke påregnes at andre endringer kan foretas og de kan uansett ikke utføres om de er i strid med rammetillatelse eller vil kunne medføre forsinkelse i prosjektets fremdrift.
Det må da tas forbehold i kjøpstilbudet dersom interessent/kjøper har ønske om tilvalg/endring som denne mener skal være mulig å få levert av selger. Konferer megler for nærmere informasjon.
- Endringer vil alltid kunne medføre at arkitekt eller entreprenør må vurdere gjennomførbarheten.
Det er kun mulig å trekke ut deler av leveransen dersom det er gjort særskilt avtale om dette.
- Dersom pristilbud ikke aksepteres sammen med en eventuell tidskonsekvens og innenfor den gitte tidsfrist vil standardleveransen ligge til grunn.
- Selger har krav på vederlag for utarbeidelse av pristilbud, tegninger m.v. jfr. Bustadoppføringslova § 44.
- Det må påregnes å betale veiledende priser for tilvalg, med et påslag på 15% (til dekning av administrasjon, koordinering, garantier, risiko, fortjeneste, med mer).
Alle tilvalgsbestillinger/endringer skal innbetales meglers klientkonto eller faktureres direkte fra selger eller den selger måtte oppnevne. Innbetalinger forbundet med tilvalg/endringer skal ikke utbetales selger eller andre selger måtte oppnevne før skjøtet er tinglyst på kjøper eller det er stilt garanti iht. bustadoppføringslovas § 47. Alle kostnader forbundet med tilvalg skal være innbetalt før overtagelse og senest samtidig med sluttoppgjøret.

Boligene leveres i byggrengjort stand. Det vil si at boligen ryddes for avfall samt at gulv og skap vaskes. Øvrig vask av overflater og vinduer må utføres av kjøper. Generelt leveres boligen ihht. teknisk forskrift TEK 17 med dispensasjon fra krav om tilgjengelig boenhet.

Boligenes arealer er angitt så nøyaktig som mulig på tegninger før boligen er detaljprosjektert. Selger tar forbehold om arealavvik +/- 5% uten at kjøper kan kreve kompensasjon.

Kjøpekontrakten som ligger vedlagt salgsoppgaven er den som ligger til grunn for handelen. Dersom kjøper ønsker endring i kjøpekontrakten må det dette medtas i innlevert budskjema som et forbehold.

Selgeren har rett til å foreta endringer i utomhusanlegg, fellesareal, konstruksjoner, rørføringer og materialvalg mv, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris, forutsatt at endringene ikke reduserer utearealene og boligens kvalitet. Slike endringer er ikke å anse som mangler, og gir derfor ikke kjøper rett til prisavslag, retting eller andre mangelsbeføyelser. Selger skal, så langt det er mulig, informere kjøper om endringer som nevnt over.

I nye trehus vil det over tid normalt kunne oppstå svinnriss, sprekker i sparkel, maling, fuger mv, særlig ved skjøter, hjørner og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer og dels på grunn av bevegelser i/mellom bygningsdeler. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner som oppstår etter overtagelse, ikke kan påberopes som mangler, med mindre disse har oppstått som følge av avvik fra vanlig god håndverksmessig standard.

Hver kjøper vil ved overtakelse få tildelt en FDV-dokumentasjon som viser hvilke materialer, produkter og fargevalg som er benyttet i boligen i tillegg til adresselister med oversikt over kontaktpersoner/firma som er ansvarlig for de forskjellige arbeider og vedlikehold.

Det kan forekomme avvik mellom leveransebeskrivelsen og plantegninger. I slike tilfeller er det alltid leveransebeskrivelsen som er retningsgivende. Dersom det er avvik mellom prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen, er det den endelige leveransebeskrivelsen i kontrakt som gjelder. Omfanget av leveransen er begrenset til dette.

Alle opplysninger i leveransebeskrivelsen er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, forutsatt at det ikke reduserer den generelle standard vesentlig. Kjøper aksepterer uten prisjustering at selger har rett til å foreta slike endringer. Eksempler på slike endringer kan være innkassing av tekniske anlegg, mindre endringer av boligens areal eller liknende. Selger tar forbehold om endringer pålagt av offentlige myndigheter som kan få betydning for prosjektets gjennomføring.

Byggebeskrivelsen/leveransebeskrivelsen skal angi hvilken teknisk standard prosjektet leveres med, samt foreløpig angi hva komplett leveranse etter kjøpekontrakten innebærer. Dersom det ikke er tatt inn spesifiserte bestemmelser i kjøpekontrakten gjelder følgende krav:

De tekniske løsningene skal tilfredsstille plan- og bygningslovgivningen, herunder kravene i teknisk forskrift. Selger forbeholder seg retten til å foreta endringer i materialvalg og konstruksjonsløsninger, samt foreta tilpasninger som er nødvendige etter hvert som tiltaket detaljprosjekteres uten forhåndsvarsel til kjøperne. Endringene skal ikke redusere byggets eller boligens egenskaper/funksjon eller vesentlig endre innholdet i prosjektet som sådan. Slike endringer gir ikke rett til prisjusteringer fra noen av partene. Om det blir nødvendig å gjennomføre vesentlige endringer ut over forannevnte bestemmelser, plikter selger å varsle kjøper om endringer uten utgrunnet opphold.

Selger forbeholder seg retten til å endre antall seksjoner og sammensetninger av usolgte boliger dersom det vurderes som hensiktsmessig. Seksjonering kan ta tid som følge av lang saksbehandling i kommunen. Eierforholdet reguleres av eierseksjonsloven av 23. mai 1997 nr 12. Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av bolig.

Selger forbeholder seg retten til å akseptere eller forkaste ethvert bud/kjøpetilbud på fritt grunnlag. Selger kan velge å tildele boliger uten å begrunne tildelingen og uten forutgående varsel til andre som har lagt inn bud på samme bolig.

Videre har selger anledning til å avvise bud fra interessenter som måtte motsette seg å anvende eller kreve endringer i standard kjøpekontrakt. Det forutsettes at skjøtet tinglyses i kjøpers navn. Hvis interessent mot formodning ikke ønsker tinglysing av skjøtet, må det tas forbehold om dette i bud.

Overskjøting og oppgjør:
Det forutsettes at skjøtet tinglyses i kjøpers navn i henhold til kjøpekontrakten. Ved eventuell endring i eierskap/navne-endring fra kjøpers side etter bud/aksept vil det påløpe administrasjonsgebyr på kr. 25.000,- inkl. mva. som innbetales meglers driftskonto. Eventuell endring av vilkårene i kjøpekontrakten krever selgers samtykke. Selger har rett til selv å avgjøre om han vil godta eller avslå transport av kjøpekontrakter. Det økonomiske oppgjøret vil bli utført av meglerforetaket selv eller meglerforetakets kontraktsmedhjelper.

Selger tar forbehold om å foreta justeringer i kontrakten som følge av offentlige krav m.m.

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering mv. er megler pliktig til å gjennomføre kundekontroll av oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet. Det samme gjelder for medkontrahenten til oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet.

Dersom nevnte parter ikke oppfyller lovens krav til legitimasjon eller megler har mistanke om at transaksjonen har tilknytning til utbytte av en straffbar handling eller forhold som rammes av straffeloven §147 a, 147 b eller 147c kan megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Selger forbeholder seg retten til å transportere sine rettigheter og forpliktelser underveis i prosjektet.

Alle illustrasjoner, 3D perspektiver, skisser, møblerte plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan således ikke anses som endelig leveranse. Inntegnet utstyr/inventar medfølger ikke, så som f.eks. lamper, og det vil derfor fremkomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen. Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boliger. Interessenter oppfordres derfor særskilt til å vurdere dette; (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold til terreng og omkringliggende bygningsmasse mv.) før budgivning. Tinglysing og gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret vil skje gjennom Noroppgjør. Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Det tas forbehold om trykkfeil i leveransebeskrivelsen og prospektet for øvrig. Prospektet inneholder flere perspektiver, utsiktsbilder og datagenererte bilder som kan avvike fra endelig oppførelse med hensyn til arkitektur, tekniske løsninger, byggenes plassering på tomten og utsiktsforhold. Alle illustrasjoner må dermed betraktes som omtrentlige og skissepregede. Alle plantegninger i prospektet er kun ment som illustrasjon og er ikke målbare.

Solgt ihht bustadoppføringsloven

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Budgiving

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Meglers vederlag og utlegg betales av selgeren og utgjør: Provisjon 1,2% + mva. av endelig kjøpesum.
Tilrettelegging kr 15.000,- + mva. pr. enhet, Oppgjørsgebyr kr 6.000,- + mva pr. enhet, Visninger 2500,- pr. stk. megleropplysninger
6 000,-. I tillegg kommer tillegg/utlegg/markedsføring.

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selgere betale for alle overnevnte unntatt provisjon.