Eneboliger i Skogfaret på Ullern | Bygging igangsatt

Prosjektets beskrivelse

Splitter nye eneboliger på Ullern vokser ikke på trær. De fire husene som nå bygges er derfor en sjelden mulighet. Med 159,7 - 198,3 kvadratmeters boltreplass er det god plass både til store og små, rolige kvelder, middagsselskaper, bursdager og lek

Kort oppsummert:
-Lave energikostnader
-Begrenset vedlikeholdsbehov de nærmeste årene
-Egen kjellerinnganger i 3 hus
-Mulighet for alternativ planløsning som tilvalg
-Parkeringskjeller med 6 parkeringsplasser
-Takterrasse på 24,3 kvm.
-Barnevennlig
-Trygg og kort skolevei
-2 utendørs parkeringsplasser for gjester
-Kun kr. 250.000,- i forskudd

Oppdragsansvarlig

Oslofjorden Eiendomsmegling AS / Eirik Lande

Selger/Utbygger

Opphus AS

Betegnelse

Gnr. 28 Bnr. 332 i Oslo kommune

Husene vil bli seksjonert før overtagelse.

Byggeår

2025
Byggestart var november/desember 2023, og antatt ferdigstillelse er sommer 2025.

Arealer og fordeling per etasje

Arealene oppgitt på tegninger og i prislister er angitt i bruksareal (BRA), i henhold til NS 3940:2023.

Beliggenhet

På Ullern har du alt du trenger og mer. Et rikt service- og fritidstilbud, nærhet til fjorden og store grøntområder. Bydelen grenser til Lysakerelven og Bærum i vest, Bydel Frogner i sør og Bydel Vestre Aker i nord. Bydelen har i underkant av 35 000 innbyggere og like mange arbeidsplasser.

Ullern er et område hvor mulighetene mange. Shopping på CC Vest, tur i Mærradalen, Stabæk- kamp på Nadderud Stadion, ballspill på Hullebergmyra kunstgress, tennis på Ullern tennisklubb, bading på Sollerudstranda, ta t-banen til sentrum, se forestilling på Chat Noir, lese en bok på takterrassen eller se Gullrekka på tv-en. Mulighetene er nærmest uendelige, og hva du ønsker å bruke tiden din på er helt opp til deg.

For dem som er interessert i idrettsaktiviteter er Ørakerhallen, Ullernbanen (både fotballbane(r) og bandybane) / Ullernhallen, Njårdhallen og Heminghallen de naturlige samlingspunkt for alle idrettsinteresserte i området. Flerbrukshallene har aktive miljøer for en rekke idrettsgrener, både sommer og vinter. SATS finner man både på CC Vest og ved Njårdhallen.

Skogfaret 23 er et glimrende utgangspunkt for det meste. Det er kort vei til hyggelige turområder i f.eks. i Mærradalen hvor det er fine turer for store og små, hobbymosjonister og barnefamilier. Stiene er fine og godt egnet for både føtter, sykler og barnevogner. Med stort biologisk mangfold er det alltid noe nytt å se! Ønsker dere større eventyr er Bærumsmarka full av fiskevann, teltplasser og topper med utsikt. Det er også flotte stier og mye spennende å se på om man velger å ta turen langs Lysakerelva.

Det er heller ikke ikke store avstander for dem som ønsker seg til langrennsløyper, sykkelstier, Tryvann Vinterpark, Frognerseteren og Bogstad Golf, samt Holmenkollen riksanlegg med hopp, langrenn, skiskyting og rulleski. Bogstad Golfklubb tilbyr nydelige omgivelser, og er en av de mest kompakte mesterskapsbanene i Norge med 18 hull, driving range og et landområde på ca. 480 mål.

Når lekeplassen i nabolaget ikke er morsom nok lenger, tar det tre minutter å gå til fotballbanen og ti minutter til Ullern flerbrukshall. Sykler du er du på Sollerudstranda etter åtte minutter.

Enten barna går i barnehagen, på barne-, ungdoms- eller videregående skole er veien til første time kort: Til Bjørnsletta barne- og ungdomsskole tar det kun tre minutter til fots gjennom skogen. Til Tårnsvalen barnehage tar det ett minutt lenger og på Ullern VGS er du etter seks minutter på sykkelsetet.

Åsjordet t-banestopp ligger en kort gåtur unna, med avganger hvert 15. minutt. Etter 20 minutter er du på Majorstuen og etter 26 minutter på Oslo sentralstasjon. Da har du akkurat nok tid til å lese ferdig kapittelet og fullføre handlelista. Eller til å slappe av litt. Nærmeste bussholdeplass er Lyseveien eller Bjørnsletta (Rute 42 / 42N).

Bygninger

Fire arkitekttegnede eneboliger fra 159,7 - 198,3 kvm. BRA-i.

Byggemåte

Prosjektet er tegnet av Fjord Arkitekter.
Det understrekes at man legger NS 3420 til grunn for god faglig utførelse, og toleransekrav som fremkommer av denne legges til grunn for utførelse.
Det leveres bærekonstruksjon i tre.
Bjelkelag og yttertak leveres som I-bjelker eller tilsvarende, nedsenk på bad.

Fasader leveres med dobbelfalset stående og liggende kledning, med lektet detaljering og kontrastfelter i stående splitt-kledning. Kledning og fasadedetaljering i trevirke leveres i samme farge og kvalitet (farge 90033 Trebitt funkissort). Fabrikkbehandlet med 2 strøk Jotun Trebitt Industri Beis.

Fasadeflis/Lim-Tegl leveres på husets eksponerte betongvegger, ca 10 cm over terrenget, og opp til underkant av tre-kledning.

Trappe-vanger kan forblendes som tilvalg på den enkelte bolig.

Yttertak leveres som kompakt tretak med fallskåren isolasjon som tekkes. Innvendig taknedløp med sluk og overløp.

Sedum leveres i en stripe/bredde på ca 60cm. mellom tremmegulv og parapet/gesims.

Innhold

De fire nye boligene i Skogfaret er tegnet for å imøtekomme behovene og livet til en moderne familie.

Tomten ligger i et område med småhusbebyggelse, og de nye boligene er tilpasset nabolaget med tanke på orientering og skala. Husene får romslige private uteområder på bakkenivå, og takterrasser med fantastisk utsikt. På den måten vil man alltid kunne finne uteplasser tilpasset sine ønsker og behov.

Det har vært et overordnet mål å lage hus som vil stå seg over tid, og arkitekturen er derfor forsøkt holdt nennsom, men også forseggjort. Fasadene får en detaljering som gir mer til omgivelsene, og ved bruk av materialer som tegl og beiset tre vil husene fremstå bestandig.

Husene går over tre etasjer og har gjennomtenkte, smarte og fleksible planløsninger. Alle hus har egne etasjer for fellesskap og privatliv. I første etasje er det kjøkken og stue i halvåpne løsninger med direkte utgang til hagen, mens den private etasjen består av soverom, bad og et åpent areal som kan romme kontorplass. Her er det utviklet ulike alternativer planløsninger for å vise den fleksibiliteten som finnes. Fra andre etasje kan man gå opp til den private takterrassen.

Standard

Alle boligene leveres med lik utførelse som standard.

Det leveres fabrikkmalte vinduer/balkongdører i tre. Farge iht. NCS fargekart - lik farge inne og ute (NCS S3010-Y50R). Hovedinngangsdør til boliger leveres med malt overflate.

På terrasser leveres det terrassebord i impregnert utførelse (grønn).
Terrasser på mark leveres med belegningsstein type Asak gråmix. Blomsterbed/kasse utført med kanstein tilpasset terrasse på mark.

På takterrasser leveres det spilerekkverk med stående spiler.

Kjøkken leveres av kvalitetsleverandør Sigdal/HTH/Huseby eller tilsvarende. Det leveres en kjøkkenleveranse til en verdi av kr. 150 000,- inkludert mva.
I dette inngår montering av kjøkken og følgende hvitevarer: induksjons platetopp, stekeovn, helintegrert oppvaskmaskin, helintegrert kjøl/fryseskap og belysning under overskap

Det leveres ikke garderober - kan bestilles som kundetilvalg.

Det leveres 1 stavs matt hvitpigmentert eikeparkett, type Boen Plank Eik Crescendo Hvit Mattlakk eller tilsvarende.

Innvendige dører leveres som massive slette hvite dører.

Listverk til dører / parkett leveres fabrikkmalt 12x58mm med synlige spikerhull. Farge på listverk som klassisk hvit NCS S 500-N.

Overgang tak / vegg leveres listefritt, takfarge trekkes ned på vegg 10-15mm. Innvendige vegger og himling leveres med overfalte som sparklet og malt gipsplater - farge klassisk hvit NCS S500-N (Matt i himling). Standard: NS 3420 klasse K2.

Tilvalg

Fordelen med en ny bolig er at en kan velge farger, stil og tilpasninger slik at boligen blir slik du ønsker. Dine valg kan tilpasses de møblene du allerede har, eller kanskje du har tenkt til å endre stil til mer moderne, eller kanskje den mer klassiske stilen.

Etter at kjøpekontrakt er signert vil entreprenør sende ut prisliste og koordinere de forskjellige konkrete endringer og tilvalg som kan gjøres.

Det vil, i en tidsbegrenset periode, være anledning til å gjøre tilvalg til boligene. Valgene vil bli presentert i en egen tilvalgsmeny og omfatter blant annet ulike typer parkett, veggfarger, fliser, fronter på kjøkken- og baderomsinnredninger, bad- og kjøkkenarmaturer og endringer i elektroinstallasjoner mm.

Det er ikke anledning til å flytte på tekniske installasjoner, som ventilasjonskanaler, elektriske installasjoner eller avløp og vanntilførsel.

Adgang til endringer er oppad begrenset til 15 % av kjøpesum i henhold til Bustadoppføringslova § 9. Alle tilvalg og endringer avtalefestes direkte mellom kjøper og entreprenør i separat avtale. Eventuelle tilvalgs bestillinger faktureres direkte fra entreprenør/selger.
Tilvalg og endringer som faktureres av entreprenør før overtakelse, vil garanteres med en §-47 forskuddsgaranti ref Bustadoppføringslova.

Endringer ut over de som fremkommer i tilvalgsmenyen må på fritt grunnlag vurderes av selger, entreprenør og dennes underleverandører. Det kan ikke påregnes at andre endringer kan foretas og de kan uansett ikke utføres om de er i strid med rammetillatelse eller vil kunne medføre forsinkelse i prosjektets fremdrift. Typiske endringer som ikke tillates er endring av fasade, vindusform og andre endringer som medfører omsøke.

Inngås kjøpsavtale etter igangsetting av prosjektet, må interessent/kjøper være kjent med og akseptere at frister for tilvalg og endringer kan være utgått.

Det må da tas forbehold i kjøpetilbudet dersom interessent/kjøper har ønske om tilvalg/endring som denne mener skal være mulig å få levert av selger. Konferer megler for nærmere informasjon innen budgivning.

Alle kostnader forbundet med tilvalg og endringer skal være innbetalt før overtagelse.

Alternativ planløsninger skissert i prospekt kan kjøpes som tilvalg. Konferer med megler for mer informasjon.

Partene kan kreve justering av det avtalte vederlag i henhold til bustadoppføringslovas regler om endringer og tilleggsarbeid. Endringer i lov eller forskrift eller nye offentligrettslige krav eller vedtak som gjelder for selgerens ytelse anses som kjøperens forhold og kostnad dersom selgeren ved avtaleinngåelsen ikke burde ha regnet med endringene. Dersom de nevnte endringer medfører økte kostnader for selger vil dette medføre en tilsvarende økning i det avtalte vederlaget for kjøper.

For andre endringer som ikke følger av avsnittet ovenfor forbeholder selger seg retten til å foreta endringer i materialvalg og konstruksjonsløsninger, samt foreta tilpasninger som er nødvendige eller hensiktsmessige etter hvert som tiltaket detaljprosjekteres, uten forhåndsvarsel til kjøperne.

Endringene skal ikke redusere byggets kvalitet eller vesentlig endre innholdet i prosjektet som sådan. Slike endringer gir ikke rett til prisjustering fra noen av partene. Om det blir nødvendig å gjennomføre vesentlige endringer ut over de forannevnte bestemmelser, plikter selger å varsle kjøper om endringene uten ugrunnet opphold.

Kjøperen kan ikke kreve å få utført endringer eller tilleggsarbeider som:
a) vil endre kontraktssummen med 15 % eller mer,
b) ikke står i sammenheng med selgers ytelse, eller
c) vil medføre ulemper for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å kreve
endringen eller tilleggsarbeidet.

Prosjektet og dets priser for tilvalg er basert på at utbyggingen gjennomføres rasjonelt og med delvis serieproduksjon i form av systematisering av prosjektering, tekniske løsninger og valg av materialer. Dette gir begrensninger for hvilke tilvalg og endringer kjøper kan forvente å få gjennomført og innenfor hvilke tidsrom disse arbeidene kan bestilles.

Etter igangsetting vil det gis frister for tilvalg og endringer. Inngis bud etter igangsetting er kjøper kjent med at frister for tilvalg og endringer kan være utgått. Kjøper oppfordres i så fall til å ta forbehold i budet dersom kjøper har krav til tilvalg eller endringer som kjøper forutsetter skal være mulig å få utført.

Selgeren skal skriftlig klargjøre for kjøperen de kostnadsmessige og tidsmessige konsekvensene av de endringene eller tilleggsarbeidene kjøperen krever. Som «skriftlig» regnes også bruk av e-post med mindre annet er avtalt. Avtale om endringer/tillegg, skal inngås skriftlig.

Ved økning av skatter, avgifter og gebyrer, herunder blant annet MVA, tinglysingsgebyrer og dokumentavgift, i tiden mellom avtaleinngåelse og overtagelse vil kontraktssummen; herunder kjøpesum og omkostninger, vil salgsprisen øke tilsvarende.

De tekniske løsninger skal tilfredsstille plan- og bygnings-lovgivningen, herunder kravene i teknisk forskrift (TEK 17).

Det leveres følgende utstyr på bad kjeller/1.etasje:

60 cm servantmøbel
Speil med lys
Vegghengt toalett
Dusjvegger
Batteri til vask og dusj

Det leveres følgende utstyr på bad 2. etasje:

120 cm servantmøbel
Speil med lys
Vegghengt toalett
Dusjvegger
Batteri til vask og dusj
Det leveres følgende utstyr på vaskerom:

Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel
200l Oso saga E bereder
Vaskekar 50 cm og batteri, veggmontert

Det leveres frostfri utekran.

Det leveres følgende utstyr til kjøkken:

LUCA 02 Kjøkkenkran sort matt, med avstengning
Tilkobling benkebeslag/avløp
Tilkobling av oppvaskmaskin

Det leveres utstyr / stikkontakter iht. gjeldende NEK.

Det leveres varmekabler på våtrom og entre iht romskjema.

Det leveres seriekoblet røykvarsler iht. gjeldene NEK.

Det leveres 3 stk tv/datapunkt pr. bolig. Ekstra uttak kan bestilles som tilvalg hos elektriker.

Det leveres LED downlights med dimmer iht. romskjema.

Utvendig leveres det 3 stk lamper med Astro- ur for automatisk styring av utelys.

Innvendige trapper leveres som type Salvi fra Trapperingen AS eller tilsvarende. Leveres med åpne trinn, Klassisk hvit utførelse (NCS S 500-N)

Oppvarming

Det leveres elektrisk varmekabler på bad og i entre i henhold til romskjema. I stue leveres standard fyringsenhet med glassplate og stålpipe fra Nordpeis

Det leveres balansert ventilasjon med varmegjenvinner. Plassering av aggregat og utvendig kombiboks gjøres av ansvarlig prosjekterende.
Farge på utvendig kombiboks er sort.

Parkering / Garasje

Det er garasjekjeller med 6 biloppstillingsplasser, hver kjøper får tilbud om å kjøpe en garasjeplass. For det tilfellet at noen ikke ønsker å kjøpe garasjeplass, vil denne tilbys til øvrige kjøpere i sameiet.

Det blir 2 gjesteparkeringsplasser utendørs. Se vedlagte utomhusplan for informasjon om plassering av disse.

Selger står fritt til å fordele garasjeplasser.

Det vil bli tilrettelagt for å kjøpe ladeboks/punkt for elbil.
Dette blir noe kjøper velger å bestille i forbindelse med tilvalgsprosessen.
Se også utkast til vedtekter for mer informasjon.

Beskrivelse av tomt

Alle boligene vil få disposisjonsrett til private uteplasser i form av terrasser / balkonger / hage.

Utomhusarealer opparbeides iht. kommunens krav og retningslinjer og leveres med noe tilsådd eng, beplantning og lekeutstyr.

Utomhusplaner og illustrasjoner er kun veiledende, og er ment for å danne et inntrykk av arealene. På illustrasjoner vises gjerne fullt utvokste trær og busker, men ved ferdigstillelse leveres trær og busker som unge og nyplantede.

Utomhusarealer opparbeides iht. godkjent utomhusplan som følger vedlagt i salgsoppgaven.

Hus C og D har rett til å benytte vei frem til sine respektive boliger (tinglyses).

Prosjektet er planlagt oppført på gnr. 28 bnr. 332 i Oslo kommune,
Bruken av fellesarealer samt ansvar for drift og vedlikehold av disse vil bli regulert i vedtektene (fås ved henvendelse til megler).

Utomhus leveres det følgende:

Parkeringskjeller, samt gjesteplasser som vist på utomhusplan.
Parkering leveres med asfaltert overflate.
Det bli levert felles oppstillingsplass for avfallsdunker.
Det kan forekomme mindre murer i naturstein/betong for å ta opp høydeforskjeller på området.
Gangstier til den enkelte bolig leveres med hageshingel frem til hoveddør.
Alle boligene får mulighet til å kjøpe terrasser på mark som del av tilvalget.
Det leveres hekkbeplantning til private hager leveres med 8 meter pr. boenhet.
Deler av områdene opparbeides med gress.
Det leveres 5 stk. mindre trær totalt på området.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Hjemmelshaver til eiendommen er Opphus AS.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

29.11.1954 - Dokumentnr: 15812 - Best. om vann/kloakkledn.
20.01.1955 - Dokumentnr: 737 - Bestemmelse om veg. Bestemmelse om gjerde. Bestemmelse om kloakkledning
14.09.1939 - Dokumentnr: 12784 - Registrering av grunn.
Denne matrikkelenhet opprettet fra: Knr:0301 Gnr:28 Bnr:288

Kommunen har legalpant som sikkerhet for riktig betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt. De øvrige seksjonseierne i sameiet har legalpant på inntil 2G som sikkerhet for krav som følger av sameieforholdet, typisk vil dette gjelde felleskostnader.

Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på seksjonen. Legalpant til kommunen har prioritet foran legalpant til sameiet.

Oslo kommune kan ha rett til å ha søppelhåndteringssystemer liggende på eiendommen. Slik rettighet kan bli tinglyst på eiendommen. Alternativt kan også sameiet bli eier av hele eller deler av slike installasjoner.

For øvrig vil seksjonene overdras med de rettigheter og forpliktelser som grunnboken viser. Det gjøres oppmerksom på at det kan bli tinglyst ytterligere servitutter/erklæringer på eiendommen.

Kjøper kan ikke motsette seg eller gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende for tinglysing av øvrige nødvendige erklæringer/avtaler o.l. vedrørende sameiet, parkeringsanlegg, naboforhold eller forhold pålagt av myndighetene knyttet til gjennomføringen av prosjektet. Selger har kopi av tinglyste heftelser og servitutter, og interessenter oppfordres til å kontakte selger ved spørsmål til servituttene.

Vei / Vann / Avløp

Tilknyttes offentlig veg, vann og kloakk.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Midlertidig brukstillatelse og/eller ferdigattest utstedes av Oslo kommune etter at arbeidene er ferdigstilt. Det er ulovlig å ta boligen i bruk uten at det foreligger midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Kjøper har heller ingen plikt til å overta boligen uten at midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest foreligger.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Rammetillatelse for prosjektet gitt 06.02.2023.

Eiendommen er regulert til bolig etter reguleringsplan S-4220. Småhusplanen - Midlertidig forbud mot tiltak (2. forbud varslet 11.04.2023).

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn: https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Det er utarbeidet forslag til vedtekter for sameiet (fås ved henvendelse til megler).

Andre faste løpende kostnader

Felleskostnadene blir fordelt etter eierbrøk.
Ut fra vedlagte budsjett vil felleskostnader pr. måned bli ca. kr. 10,- pr. kvm BRA om man regner om til priser pr. kvm BRA.
I tillegg vil det påløpe kr. 200,- pr. mnd. for garasjeplassen.

Eks. Skogfaret 23a - BRA = 159 kvm.
Kr. 1 790 pr. mnd. 1 garasjeplass (159×10+200=1 790)

Oppstartmidler (likviditetstillskudd til sameiet) = 2 måneders fellesutgifter som kreves inn sammen med første ordinære forfall.

De totale felleskostnader er avhengig av det servicenivået man velger. De faktiske felleskostnadene kan avvike fra anslagene angitt over, da dette er basert på erfaringstall og estimater.

Det understrekes at flere faktorer påvirker størrelsen på felleskostnaden, bl.a. endringer i lønns-, pris- og avgiftsnivå på de faste tjenester og produkter som borettslaget enten må ha, eller selv velger å inngå avtaler om. Styret i sameiet har ansvar for å tilpasse de månedlige felleskostnadene til de reelle utgifter sameiet har.

Det er lagt opp til at den enkelte har fullt og helt ansvar for sitt eget hus, sånn at sameiet kun har ansvar for parkeringskjeller og felles utearealer.

Dette innebærer at kostnader som ventilasjon og kommunale avgifter blir fakturert den enkelte direkte slik at dette ikke ligger i sameiets felleskostnader. Se vedlagte utkast til budsjett for sameiet.

Eiendomsskatt:
Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2023 på 4 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen i 2023 er 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-ogavgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.
Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom.

Frem til overtakelse vil eiendommen være forsikret av utbygger. Etter overtakelse vil eiendommen forsikres gjennom fellesforsikring via sameiet / eventuelt må det tegnes separat forsikring. Kjøper må uansett selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

De kommunale avgifter er ikke fastsatt per dato pga. nybygg. Kommunale avgifter beregnes og fastsettes av Oslo kommune. Det legges opp til at kommunale avgifter skal faktureres hver enkelt seksjonseier direkte.

Basert på erfaringstall stipuleres vannforbruket til 1,3 m3 pr kvm BRA.
Antall kvm BRA omregnes til antatt forbruk ved hjelp av en faktor på 1,3.

Abonnementsgebyr ca. kr. 500,- pr år
Kostnader vann pr kvm utgjør ca. kr. 20,-
Kostnader avløp pr kvm utgjør ca. kr. 20,-
Ca. kr. 4 500,- pr. seksjon, felles nedgravd, frekvens 2, mat- og rest hver uke, papp/papir annenhver uke
Eks. Skogfaret 23a - BRA=159 kvm.
Kr. 13 268,- pr. år; kr. 4 500 (renovasjon) + kr. 8 768,- (vann/avløp).
159×1,3×20 + 159×1,3×20 + 500= 4 134 + 4 134 + 500 = 8 768,- pr. år.

For nærmere informasjon vises det til kommunens nettsider.

Oppgjør

Kjøpesum og omkostninger innbetales til megler senest 3 virkedager før overtakelse. Innbetaling av forskudd kr. 250 000,- innen tre dager etter signering av kjøpekontrakt. Renter på klientkonto tilfaller kjøper frem til bufl. § 47 garanti er stilt, eller seksjonen er overhjemlet, forutsatt at de overstiger en 1/2 R.

Forsinkes betaling med mer enn 30 dager for avtalte innbetalinger, har selger rett til å heve kjøpet og foreta dekningssalg. Selger vil holde kjøper ansvarlig for selgers eventuelle økonomiske tap som følge av kjøpers mislighold.

Selger har rett til dekning av sitt tilgodehavende i kjøpers eventuelle innbetalinger, herunder også for renter og andre omkostninger som påløper på grunn av kjøpers mislighold.

Avbestilling/Videresalg

Kjøper har frem til igangsettingstillatelse foreligger, rett til å avbestille leveransen mot betaling av et fast avbestillingsgebyr på 5 % av kjøpesummen/vederlaget. Ved avbestilling etter at igangsettingstillatelse foreligger, må kjøper dekke selgers/utbyggers fulle økonomiske tap jfr. bustadoppføringslova sine regler om dette.

Kjøper gjøres oppmerksom på at det økonomiske tapet kan bli betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen fra kjøpekontraktens inngåelse. Kontakt gjerne selger for nærmere informasjon dersom avbestilling vurderes. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider må uansett betales i sin helhet.

Ved selgers godkjennelse av kontraktsalg skal selgers standard transportavtale/formular benyttes og kjøper skal betale et administrasjonsgebyr på kr. 50.000,- inkl. MVA til selger.

Det forutsettes at hjemmel til seksjonen tinglyses i kjøpers navn i henhold til bud og kjøpekontrakten. Dersom kjøper før overtakelse ønsker å endre hjemmelsforhold internt i egen familie (dvs. annen tinglysing av hjemmel enn hva som fremkommer av akseptert bud og kjøpekontrakt), vil det påløpe et administrasjonsgebyr til selger på kr. 10 000,- for endring av hjemmelsoverføring. Eventuell endring krever selgers samtykke.

Ny kjøper vil være bundet av eventuelle bestillinger av tilvalg og endringer foretatt av opprinnelig kjøper.

Selger forbeholder seg retten til å stille vilkår for aksept av transport, herunder krav om solidaransvar eller krav om garantistillelse. Påkrevde endringer av garantier ved et evt. videresalg/transport bekostes ikke av utbygger/selger.

Det vil i utgangspunktet ikke bli gitt samtykke til overdragelse av kontrakt de siste 60 dager før overtakelse

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Annen nyttig informasjon

Kjøpet reguleres av bustadoppføringslova (buofl.).
Prosjektets standard kjøpekontrakt skal legges til grunn for avtale med forbruker, slik det er utformet i vedlegget. Kjøpekontrakt inntatt i prospektet skal legges til grunn for avtalen, og må gjennomgås før bud gis.

Selger tar forbehold om å foreta justeringer i kontrakten som er hensiktsmessige og nødvendige, herunder som følge av offentlige krav, lovendringer, endring av gebyrer mv.

Adgang til utleie

Ingen av boligene får separat utleieenhet.
Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Konsesjon / Odel

Nei / Nei

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Planlagt overtagelse

Sommeren 2025.

Prosjektet/boligene kan påregnes ferdigstilt ca. 19 måneder etter igangsatt byggestart. Byggestart er planlagt igangsatt i november/desember 2023.

Selger vil informere kjøper om fremdriften underveis i egne orienteringsbrev.

Selger skal først sende en skriftlig orientering om forventet ferdigstillelse til kjøper ca. 2 måneder før forventet ferdigstillelse, samt ved enhver vesentlig endring i tidligere angitte tidspunkt for forventet ferdigstillelse.

Selger skal videre sende skriftlig innkalling til kjøper om forhåndsbefaring ca. 1 - 4 uker før endelig ferdigbefaring og overleveringstidspunkt. De ovenfor nevnte perioder er kun av veiledende karakter, og utløser ikke krav om dagmulkt ved forsinkelse. Det eksakte ferdigbefarings- og overtakelsestidspunkt med klokkeslett og oppmøtested skal innkalles minimum 7 kalenderdager i forveien.

Hver kjøper vil i forbindelse med overtagelse få overlevert en brukermanual til boligen, i ringperm eller digitalt.

Ferdigstillelse av utomhusområdene vil kunne bli utført etter overtakelse, blant annet avhengig av årstiden.

Selgers forbehold

Selger tar for øvrig forbehold i prosjektperioden om kansellering av kjøpekontrakten dersom uforutsette forhold hindrer at prosjektet blir gjennomført, eller resulterer i at prosjektet ikke blir regningssvarende å gjennomføre. Ved kansellering av kjøpekontrakten, vil kjøper få alle eventuelle innbetalte beløp tilbakebetalt med tillegg av påløpte renter. Ut over dette har partene ingen krav mot hverandre.

Alle innvendige og utvendige illustrasjoner i prospektet er av illustrativ karakter, og er kun ment å danne et inntrykk av det ferdige prosjektet. Illustrasjonen gir ikke en eksakt fremstilling av det ferdige prosjektet når det gjelder endelig detaljering av interiør, fasader, adkomster, dør- og vindusutforming/inndeling, fargevalg, detaljer på inn- og utvendige fellesarealer, materialer, beplantning, omgivelser m.m., og det må derfor påregnes avvik.

På de enkelte boligtegningene i prospektet er det vist forslag til plassering av møbler og annen innredning. Forslagene er kun av illustrativ karakter og ment som møbleringseksempler. Det samme gjelder garderobeinnredning i entre, gang, på soverom, vaskemaskin på vaskerom, kjøkkenøy og stiplete løsninger osv. Møblering og innredning vist på illustrasjoner og plantegninger medfølger kun i den grad dette følger av beskrivelsen eller romskjemaet.

Den foreløpige utomhusplanen er kun ment å illustrere uteområdenes planlagte opparbeidelse, og kan bli endret i forbindelse med detaljprosjekteringen. Utforming av gjerder, murer, størrelse og plassering av planter/trær og støttemurer kan avvike fra illustrasjoner og utomhusplan. Trær og beplantning på illustrasjoner er ofte utvokste, mens det må påregnes at faktisk beplantning er yngre og av mindre omfang.

Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke nødvendigvis passe for alle boliger.

Det kan forekomme målestokkavvik ved trykking av prospektet. Plantegningene i prospektet må derfor ikke brukes for nøyaktig måltaking.

Det tas videre forbehold om generelle skrivefeil i prospekt, salgsbeskrivelse og annet salgsmateriale. Kjøper oppfordres til å gjennomgå prospekt, salgsbeskrivelse, romskjema, tegninger og øvrige dokumenter nøye for å forsikre seg om at hun/han har fått med seg alle detaljer vedrørende prosjektet, arealer, leveranseomfanget, samt egne forpliktelser.

Inntegnet utstyr/inventar medfølger ikke, og det kan derfor fremkomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen. Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, likevel slik at den generelle standard og utførelse ikke forringes eller endres vesentlig.
Kjøper aksepterer uten prisjustering at utbygger uten varsel har rett til å foreta slike endringer, samt rett til å foreta endringer i priser, planløsninger, størrelser, samt antall enheter på de boligene som ikke er solgt.

Dersom det er motstrid mellom leveransebeskrivelsen og tegninger skal leveransebeskrivelsen gå foran. Ved motstrid mellom leveransebeskrivelse og romskjema skal romskjema gå foran.

Selger tar for øvrig forbehold om:

Endringer i dokumentavgift og tinglysningsgebyr.
Endring i merverdiavgift (MVA).
Mindre vesentlige endringer i forbindelse med detaljprosjekteringen.
Mindre justeringer av bruksarealet (BRA).
Panthavers frigivelse av tinglyst pant, og samtykke i salget.
Godkjenning av seksjonering.
Endring av priser på usolgte enheter.
Boligen leveres i byggerengjort stand.

Selger kan ikke garantere for at det ikke er skjeggkre i boligen ved overlevering.

Det gjøres oppmerksom på at det etter overtakelsen av boligene fortsatt kan foregå byggearbeider på eiendommen og i området for øvrig; herunder regulerings-området (se plan).

Dette gjelder blant annet arbeider med ferdigstillelse av utomhusarealer, ferdigstillelse av øvrige boliger, ferdigstillelse av fellesarealer, infrastruktur og tekniske installasjoner etc.

Dette omfatter også rett til å ha maskiner og utstyr stående på eiendommen/i området frem til arbeidene er ferdigstilt. Det må følgelig påregnes ulemper i form av støv/støy mv. som følge av dette.

Fellesarealene vil, avhengig av årstid, kunne bli ferdigstilt og ferdigbefaring for disse arealene avholdt etter overtakelse av boligene, uten at kjøper kan nekte ferdigbefaring eller gjøre gjeldende andre beføyelser.

Kjøper aksepterer at selger ved eventuelle uferdige uteområder og fellesarealer stiller bankgaranti for restarbeidene, og at slik garantistillelse avskjærer retten for kjøper til å gjøre tilbakehold i kjøpesum for samme forhold.

Kjøper kan ikke nekte å overta boligen selv om fradeling, opprettelse av seksjon eller tinglysing av hjemmelsovergang er gjennomført på overtakelsesdagen. Bruk av ekstern oppgjørsansvarlig som mellommann ved oppgjøret, sørger for at partene likevel er sikret ved at det ikke vil bli disponert over oppgjøret før hjemlene er overført og evt. panterett med rett prioritet er sikret.

Ved kontraktsbrudd og evt. påfølgende dekningssalg, kan selger dekke (deler) av sine utlegg av eventuelle innbetalte forskudd. Dersom kjøpekontrakt ikke er signert innen 30 dager etter at det er fremsatt krav om det, eller vederlag/kjøpesum (også forskudd/omkostninger) ikke er innbetalt til selger innen 30 dager etter avtalte forfall, og dette ikke skyldes forhold på selgers side, er kjøper innforstått med at dette utgjør et vesentlig mislighold fra kjøpers avtaleforpliktelser. Dette vil gi selger rett til å heve avtalen, gjennomføre dekningssalg og kreve hele sitt økonomiske tap i denne anledning, erstattet av kjøper.

Denne beskrivelsen er utarbeidet for å orientere om bygningens viktigste bestanddeler og funksjoner. I prosjektet er TEK 17 lagt til grunn. Det kan forekomme avvik mellom teknisk beskrivelse og plantegninger.

Enkelte illustrasjoner i tegningsmaterialet og prospekt kan vise forhold som ikke er i samsvar med leveranse, som møblering, fargevalg, dør- og vindusform, bygningsmessige detaljer, f.eks. sjaktføringer, fasadedetaljer, detaljer på fellesarealer, materialvalg, blomsterkasser, beplantning etc.

Videre kan vindusplasseringen i den enkelte bolig avvike noe fra de generelle planer, som følge av bl.a. den arkitektoniske utformingen av bygget og detaljprosjektering.

Det leveres digital FDV (forvaltnings- drifts- og vedlikeholdsinstruks) for boliger og fellesarealer. Hver enkelt boligkjøper vil motta en brukermanual for sin bolig, som leveres digitalt og/eller i ringperm.

Kjøpers undersøkelsesplikt

Kjøper har selv ansvaret for å sette seg inn i salgsprospekt, salgsbeskrivelse, reguleringsplaner, byggebeskrivelse og annen dokumentasjon som kjøper har fått tilgang til. Dersom utfyllende/supplerende opplysninger er ønskelig, bes kjøper henvende seg til selger.

Kjøper har ingen rett til å reklamere på grunnlag av forhold som kjøper er blitt gjort oppmerksom på, eller som kjøper på tross av oppfordring har unnlatt å sette seg inn i.

Kjøper oppfordres til å ta kontakt med selger dersom noe er uklart, og det presiseres at det er viktig at slike avklaringer finner sted før bindende avtale om kjøp av bolig inngås.

Solgt ihht bustadoppføringsloven

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

Hjemmelshaver til eiendommen er Opphus AS.

Avtaleforholdet mellom selger og den enkelte kjøper/forbruker er underlagt bestemmelsene i lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtaler med forbruker om oppføring av ny bustad (bustadoppføringslova). Bustadoppføringslova bruker betegnelsen «entreprenør» og «forbruker», mens her brukes uttrykkene «selger» og «kjøper» om de samme betegnelsene. Bustadsoppføringslova sikrer kjøper rettigheter som ikke kan innskrenkes i kjøpekontrakten, jfr. Bustadoppføringslova § 3.

Prosjektet retter seg mot forbrukere som ønsker å erverve bolig til eget bruk. Selger forbeholder seg retten til å forkaste eller anta ethvert bud uten å måtte begrunne dette. For øvrig kommer gjeldende lovgivning til enhver tid til anvendelse.

Det forutsettes at seksjonen tinglyses på ny eier. Hvis kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av seksjonen til seg, må det tas forbehold om dette i bud. Kjøper aksepterer at selger kan offentliggjøre kjøpesum i egen markedsføring.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Budgiving

Priser per bolig og diverse øvrig informasjon fremkommer av den til enhver tid gjeldende prisliste. Boligene selges til fast pris. Salgsprisene på solgte boliger kan ikke endres etter avtaleinngåelse. Selger står til enhver tid fritt til å endre prisene på usolgte boliger

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.
Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 19.900,-, samt påløpende utlegg.