Nedre Ullern Terrasse - Bygging besluttet

Prosjektets beskrivelse

Beliggende i grønne omgivelser på Ullern i et veletablert boligområde kan vi presentere et prosjekt med 7 innholdsrike boliger i 2 rekker. Området rundt flotte Ullern kirke består hovedsaklig av romslige villatomter og annen småhusbebyggelse.

Boligprosjektet er utformet som en L hvor man henvender seg til et fint og stille tun med godt med grøntarealer. Bilparkering er hovedsaklig lokalisert i en romslig parkeringskjeller som bidrar til ytterligere fokus på et godt boområde.

Boligene er innholdsrike og kompakte og har 2 boligstørrelser. Begge boligtypene kan tilpasses ens behov enten det er 2 oppholdområder, 3 soverom osv.

Boligvelger: https://privatmegleren.no/186249001

Høydepunkter:
Hage på fremsiden av huset, mot felles tun.
Listefritt i tak og rundt vinduer
2 delikate baderom
Balansert ventilasjonssystem med varmegjenvinning
1-stavs eikeparkett
Stålpipe (peisovn kan bestilles som tilvalg).
1 garasjeplass i felles garasjeanlegg
Sportsbod
Veletablert boligstrøk
Rammetillatelse foreligger

Hvorfor kjøpe nytt?
Boligen er i forskriftmessig stand med mange års reklamasjonsfrist.
Energiøkonomiske og klimavennlige løsninger.
Innflyttingsklar uten tanke på å måtte pusse opp først.
Det er svært lite vedlikeholdskostnader i nær framtid.
Mulighet for å påvirke stilmessige valg/gjøre tilvalg.
Lav dokumentavgift.

Oppdragsansvarlig

Allé Eiendomsmegling AS / Eirik Lande

Selger/Utbygger

Eget Hjem II AS
et selskap i Eget Hjem-Gruppen, og har kjøpt eiendommen på Generalfullmakt.
Hjemmelshaver er Eget Hjem AS

Betegnelse

Gnr. 28 Bnr. 238 i Oslo kommune

Byggeår

2024

Arealer og fordeling per etasje

- BRA-i (internt bruksareal): 124,50 kvm - 144 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 0- 5 kvm
- TBA (terrasse-/balkongareal) 4,50 kvm

Beliggenhet

Nedre Ullern Terrasse 15 er lokalisert blant romslig bebyggelse i en rolig villavei med lite gjennomgangstrafikk. Området rundt flotte Ullern kirke består hovedsaklig av romslige villatomter og annen småhusbebyggelse. Boligprosjektet er utformet som en L hvor man henvender seg til et fint og stille tun med godt med grøntarealer. Bilparkering er hovedsaklig lokalisert i en romslig parkeringskjeller som bidrar til ytterligere fokus på et godt boområde.

Fra boligene er det kun et lite stykke til Lilleaker med en rekke butikker, dagligvarebutikker, hyggelige Grønn kafé og Shlägergården m.m. For den som ser etter et større utvalg av forretninger og servicetilbud er handelssenteret CC Vest, Bogstadveien på Majorstuen eller handlegaten Karenslyst Allé på Skøyen gode alternativer. Korte avstander til skoler og barnehager i nabolaget.

Nærområdet beskrives som aktivt og populært med gode oppvekstvilkår for barn og unge. Ullern Idrettsforening har et variert og inkluderende idrettstilbud og tilbyr både bandy, basket, håndball, fotball og allidrett. Tennisklubben finner du innen noen hundre meter og ellers kan du aktiviseres i Njård, Ready eller BMIL ved Skøyen.

Tur og rekreasjonsområder langs Mærradalen opp til Huseby/Bogstad og videre inn Sørkedalen og Nordmarka, Bestumkilen og Lysakerelven. Kort vei til Sollerudstranda og til Bygdøy Sjøbad med sykkel, ca. 10 min. gange til sjøen ved Maritim og ca. 10 min. med sykkel til Frognerparken.

Det er gode kommunikasjonsforbindelser i Ullernchausseen og Jar-trikken som bringer deg både vestover til Jar og inn til Oslo sentrum via Skøyen om du enten skal rundt i byen eller med toget.

Bygninger

7 innholdsrike boliger i 2 rekker. Felles garasje under bakken.

Byggemåte

Støpt plate med armering, isolasjon, radonsperre og grunnmur i sprøytebetong/betong, eller tilsvarende. Endelig løsning og vegg tykkelse ikke avklart. Husene føres opp i trekonstruksjoner med trebjelkelag og -gulv over plan 1. Yttervegger med trepanel og omramminger leveres grunnet med et toppstrøk. Nytt strøk bør utføres av kjøper innen 1-2 år etter oppføring av boligen. Takrenner og nedløpsrør med utkast over terreng. Takrenner og nedløpsrør med utkast over terreng. Eventuelle rekkverk og trapper utendørs i trykkimpregnert trevirke. Impregnerte materialer leveres umalt. Innvendige vegger og himlinger isolert og med gipsplater.

Arealer og fordeling pr. etasje

Bruksareal: 129,50 kvm - 144 kvm, BRA-i:124,50 kvm - 144 kvm , TBA: 4,50 kvm

Rekkehus E, F, G

Kjeller BRA-i: 19,5 kvm
1. etasje BRA-i: 44,5 kvm
2. etasje BRA-i: 44,5 kvm
3. etasje BRA-i: 35,5 kvm
Totalt BRA-i: 144 kvm

Totalt BRA: 144 kvm

Balkonger TBA: 4,5 kvm

ALH (areal med lav takhøyde):
3. etasje: 5 kvm
Totalt ALH: 5 kvm
GUA: BRA + ALH = 144 + 5 = 149 kvm

Rekkehus A, B, C, D

1. etasje BRA-i: 44,5 kvm
2. etasje BRA-i: 44,5 kvm
3. etasje BRA-i: 35,5 kvm
Totalt BRA-i: 124,5 kvm

Bod i kjeller BRA-e: 5 kvm

Totalt BRA: 129,5 kvm

Balkonger TBA: 4,5 kvm

ALH (areal med lav takhøyde):
3.etasje: 5 kvm
Totalt ALH: 5 kvm
GUA: BRA + ALH = 129,5 + 5 = 134,5 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare.

Innhold

Gode og innholdsrike familieboliger med store vindusflater og gode planløsninger. Boligene har gjennomgående god standard og blir bygget etter TEK17.

Rekkehus E, F, G
1. etasje: Entré, bad med vaskerom, trappeløp og bod og stue/1-2 soverom.
2. etasje: Stor sosial sone med stue, kjøkken og spisestue. Utgang til balkong.
3. etasje: Gang, bad, stort soverom og kontor.
Kjeller: Bod, sportsbod og gang/trappeløp.
Felles garasjekjeller: Garasjeplass.

Rekkehus A, B, C, D
1. etasje: Entré, bad med vaskerom, trappeløp og bod og stue/1-2 soverom.
2. etasje: Stor sosial sone med stue, kjøkken og spisestue. Utgang til balkong.
3. etasje: Gang, bad, stort soverom og kontor.
Felles garasjekjeller: Bod og garasjeplass.

Standard

Boligene har gjennomgående god standard og blir bygget etter TEK17.

Gulv
14 mm 1-stav eikeparkett i 1-3. etasje utenom bad hvor gulvene flislegges med 60x60 cm grå keramiske fliser e.l. mens det på gulv i dusjsone brukes 5x5 cm fliser tilsvarende gulvflisen. Boder i kjeller leveres med laminatgulv.

Vegger/Himling
13 mm gipsplater, strimles/sparkles og grunnes 2 strøk hvit farge Refleksjon som standard. Vegger i hovedbad 3.etg. flislegges med 60x60 cm hvite keramiske fliser. For sekundærbad i 1. etg flislegges veggene i dusjsonen. Vegger males i fargen Refleksjon.

Foringer/Listverk
Tak og vindusarealer leveres uten lister. Gulvlister og gerikter leveres i uprofilerte utførelse 12x58 mm. Listverk leveres grunnet hvit fra fabrikk. Det gis ikke garanti på kvistgulning av ferdigmalte produkter.

Pipe/Ovn
Det leveres stålpipe. Peisovn kan leveres som tilvalg.

Dører/Trapper
Innvendige dører i bolig leveres type Harmonie Slett (hvitmalt) eller tilsvarende kvalitet fra annen leverandør. Fabrikkmalt hvit karm og vridere i børstet stål. Inngangsdør leveres i type Harmonie eller tilsvarende, farge ikke valgt. Trappen leveres hvitgrunnet vanger med eik håndløper, matt metall spiler og åpne eiketrinn fargetilpasset parkettgulvet.

Vinduer
Vinduer i tre med 2- eller 3-lags energiglass.

Sanitærutstyr
Sanitæranlegget utføres av autorisert rørlegger etter gjeldende forskrifter. Alle vannledninger til tappesteder er rør i rør system.
Oras eller lignende ettgreps armaturer på alle tappesteder, trykkstyrt Tapwell armatur. Servanter og dusjdører er del av baderomsinnredningen, se eget avsnitt. 1. armatur pr bad. Husbrannslange eller brannslukningsapparat plassert i kjøkkenbenk. Veggmontert toalett type Laufen Pro eller tilsvarende på alle bad/wc. 200 l varmtvannsbereder. 1 stk. opplegg for vaskemaskin i vaskerom.

Utvendig leveres 1 frostfri utekran pr bolig.

Elektrisk anlegg
Det elektriske anlegget vil bli utført av autorisert installatør etter gjeldende forskrifter p.t. NEK 400-2022. Anlegget leveres tre faset og dimensjonert for elektrisk oppvarming i alle boligrom. Skjult anlegg i alle etasjer. Sikringsskap med overbelastnings-vern, automatsikringer og jordfeilvarslingsenhet/bryter. Oppvarming med panelovner der det ikke er varmekabler. Varmekabler på alle bad.
Det inkluderes 14 stk. downlights, samt 2 stk utelamper pr enhet og ringeanlegg og seriekoblede røykvarslere ihht gjeldende regler.

Telefon/TV/Bredbånd
Det leveres opplegg til 1 stk telefon/internett- og 2 stk TV-kontakter kun bokser med tomme rør som blendes med hvit lokk. Tomme rør i grunnen føres til el-stolpe eller annet egnet sted. Kjøper er selv ansvarlig for installasjon av telefon/fiber/internett og TV arrangement.

Ventilasjon
Husene vil få balansert ventilasjon med varmegjenvinnning. Avtrekk fra kjøkkenventilator ut gjennom yttervegg / kullfilter. Endelig teknisk løsning og plassering vil avklares med entreprenør

Kjøkken- og baderomsinnredning
Det leveres kjøkken- og baderomsprodukter til en samlet veil. pris av kr 150.000 pr bolig inklusive frakt og montering. Leverandør er ikke valgt og skal velges av entreprenør. Kjøper står fritt til å endre type og utforming hos valgt entreprenør for prosjektet.

Hvorfor kjøpe nytt?

- Boligen er i forskriftmessig stand med mange års reklamasjonsfrist.
- Energiøkonomiske og klimavennlige løsninger.
- Innflyttingsklar uten tanke på å måtte pusse opp først.
- Det er svært lite vedlikeholdskostnader i nær framtid.
- Mulighet for å påvirke stilmessige valg/gjøre tilvalg.
- Lav dokumentavgift.

Oppvarming

Elektriske panelovner og varmekabler. Husene leveres med stålpipe og peisovn kan bestilles som tilvalg.

Parkering / Garasje

Garasjekjeller med motorisert garasjeport og 1 stk fjernkontroll pr. P-plass. Garasje og adkomst under terreng med dekke av asfalt, betong el.
Alle boliger får 1 P-plass i garasjen. Det vil være 2 ekstra P-plasser i garasjeanlegget og 3 P-plasser på terreng som er tilgjengelig å kjøpe i tillegg.

Adkomst

Direkte adkomst fra Nedre Ullern Terrasse.

Beskrivelse av tomt

1801 kvm felleseid tomt i sameie. Bruksrett til deler av tomtene. Tomten vil ikke bli seksjonert. Utomhusplan viser tilhørende vedtektsfestet uteareal pr boligseksjon.
Kjøreadkomst leveres med grus/singel. Gangadkomst boliger med singel som topplag.
Utearealene leveres planert med tilsådd gressplen evnt. ferdigplen der det er naturlig. Eventuelle støttemurer leveres som Asak ministøttemur. Markterrasse er ikke inkludert, men kan leveres som tilvalg. Det plantes begrenset med ny vegetasjon.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. Øvrige pengeheftelser skal slettes for selgers regning.
Selger tar forbehold om å tinglyse rettigheter og forpliktelser som er nødvendige for gjennomføring av prosjektet.

1935/220-2/105 Bestemmelse om bebyggelse
18.10.1935
Bestemmelse om benyttelse
Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om veg

1935/128-2/105 Best. om vann/kloakkledn.
22.11.1935

1935/59-1/105 Erklæring/avtale
13.12.1935
Bestemmelse om kloakkledning
Gjelder denne registerenheten med flere

1936/9187-1/105 Bestemmelse om veg
14.08.1936
Bestemmelse om gjerde

2003/33576-1/105 Erklæring/avtale
04.06.2003
Midlertidig dispensasjon fra Bygningsloven vedr. ... utskillelse/bebyggelse av d.eid.
Forpliktelse til å avgift nødvendig veigrunn til Oslo komm.

2020/2455004-1/200 Bestemmelse om adkomstrett
13.05.2020 21:00
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:220

2023/35825-1/200 Erklæring/avtale
11.01.2023 21:00
Rettighetshaver:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420
Plikt til å opparbeide offentlig vei

Grunndata
1935/900969-1/105 Fradelingsdokument
04.10.1935
DENNE EIENDOMMEN ER FRADELT FRA GNR 28 BNR 95 HOVEDBRUKET ER UTGÅTT

Rettigheter på andre eiendommer
Rettigheter på 0301-28/220
Rettigheter i eiendomsrett

2020/2455019-1/200 Bestemmelse om adkomstrett
13.05.2020 21:00
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:28 Bnr:238

Renovasjon

Kjøper er selv ansvarlig for å bestille renovasjonsabonnement etter overtagelse. Selger avsetter plass til renovasjonsbeholderen på eiendommen og er vist på utomhusplanen, og det tas forbehold om eventuelle endringer av organiseringen ihht praktiske løsninger og kommunens krav. Renovasjonsareal er felles for sameiet og vil kunne ta deler av vedtekstfestet areal. Renovasjonspriser ihht satser og beregninger i Oslo kommune. Renovasjonsgebyret faktureres fire ganger i året. https://www.oslo.kommune.no/avfall-og-gjenvinning/gebyr-og-priser/

Vei / Vann / Avløp

Offentlig tilknyttet. Eventuelt privat vann- og avløpsnett mellom det offentlige tilknytningspunktet og frem til bygningskroppen, driftes og vedlikeholdes i fellesskap av sameierne. Vann og avløp faktureres etter boligareal.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Overtagelse kan tidligst skje når det foreligger midlertidig brukstillatelse. Selger fremskaffer ferdigattest ved endelig ferdigstillelse av prosjektet.
Ved overtakelse skal det dokumenteres at alle innbetalinger, inkludert eventuelle tilleggsleveranser, er betalt før utlevering av nøkkel til boligen finner sted.
Det gjøres oppmerksom på at det etter oppgjørs- og overtakelsesdato fortsatt kan foregå byggearbeider på eiendommen, herunder arbeid med ferdigstillelse av de øvrige boligene, fellesarealer, tekniske installasjoner og utomhusarbeider.
Kjøper kan ikke nekte å overta boligen mot midlertidig brukstillatelse selv om det gjenstår arbeider som nevnt foran eller arbeid gjenstår på fellesområdene. Det samme gjelder dersom tinglysing av hjemmelsovergang ikke kan gjennomføres på overtakelsesdagen.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Ligningskontoret etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Reguleringsforhold

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg, nåværende i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål byggeområde for boliger gjennom reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by S 4220 vedtatt 15.03.2006, revidert 12.06.2013.
Plan- og bygningsetaten godkjenner søknad om oppføring av 7 boenheter og tilhørende utomhusanlegg, datert 19.12.2022. Rammetillatelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven (pbl.) § 21-4. Se rammetillatelse Plan- og bygningsetaten / vedlagt salgsoppgaven.

Beskrivelse av sameiet

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.

Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Den enkelte seksjonseier har rett og plikt til å være medlem av det sameiet som blir etablert. Det er utarbeidet foreløpige vedtekter for eierseksjonssameiet.
Disse er bindende for kjøper, men selger kan endre disse før overtakelse.

Eiendommene vil bli seksjonert iht. eierseksjonsloven av 16. juni 2017 nr. 65. Endelig adresse og seksjonsnummer fastsettes av kommunen innen overtakelse.
Hver seksjon utgjør en sameieandel med tilknyttet enerett til bruk av en bruksenhet og rett til sameiets felles tomt/arealer.
Utomhusplan viser tilhørende vedtektsfestet uteareal pr boligseksjon.

Andre faste løpende kostnader

Felleskostnader vedtas av sameiet. Kommunale avgifter kan bes fakturert angjeldende andel direkte til hver sameier.

Fellesutgifter skal dekke sameiets driftsutgifter, og vil blant annet avhenge av ytelsene sameiet rekvirerer. Fellesutgiftene fordeles i henhold til sameiets vedtekter, som i utgangspunktet angir fordeling etter sameierbrøken. Sameiet skal beslutte hvor mange ytelser som skal rekvireres.

Eiendommen vil bli fullverdiforsikret og vil av selgeren bli holdt tilsvarende forsikret frem til overtakelsen, jf. buofl. § 13 siste ledd.
Kjøper må ved overtakelse tegne egen forsikring. Eiendommen er forsikret i Winterbergh Forsikring, polisenr. 92559350.

Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2023 på 4 millioner kroner for bolig og fritidsboliger. Skattesatsen i 2023 er 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-ogavgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/.
Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg imellom.

Kommunale avgifter faktureres hver sameier direkte. Vann og avløp etter bruksareal:
https://www.oslo.kommune.no/vann-og-avlop/tilknytningsgebyr-arsgebyr-og-vannmaler/vann-og-avlopsgebyrer/#toc-2

Priseksempel:
Beregning av vann- og avløpsgebyr for en bolig med 100 m2 bruksareal
(100 m² x1,3) á 25,08 kroner = 3 260,40 kroner
(100 m² x1,3) á 25,08 kroner = 3 260,40 kroner
Abonnementsgebyr: 448,00 kroner
Sum: 6 968,80 kroner
25 % mva. = 1 742,20 kroner
Totalt inkl. mva = 8 711,00 kroner.

Øvrige kostnader som f.eks. strøm, Internett, alarm, kabel-TV, innboforsikring, kommer i tillegg.
Kostnadene vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Oppgjør

Med mindre annet er avtalt forutsettes det at kjøper innbetaler 10 % av kjøpesummen ved garantistillelse iht. Bustadoppføringsloven §12. Den del av kjøpesummen som forfaller til betaling ved kontraktsinngåelsen og for øvrig før overtagelse vil bli innsatt på meglers klientkonto. Depositum går over til å være forskudd som kan utbetales selger mot at selger stiller tilfredsstillende selvskyldnergaranti iht. bustadoppføringslova § 47. Dersom selvskyldnergaranti ikke etableres vil oppgjør med selger først finne sted etter at kjøper har fått tinglyst skjøte. Forskuddet skal være fri egenkapital og det kan ikke tas pant i kjøpt eiendom for forskuddsbeløpet.

Når selger har stillet lovpålagt sikkerhet for beløpet vil selger få instruksjonsrett over beløpet på meglers klientkonto. Opptjente renter tilfaller etter dette selger.

Betalingsforpliktelsen inntrer uansett ikke før tilfredsstillende garanti er stilt. Kjøpesum og omkostninger skal være innbetalt meglerforetakets klientkonto innen overtagelse.

Forsinkes betalingen med mer enn 30 dager, har selger rett til å heve kjøpet og foreta et dekningssalg iht. Buofl. Selger vil holde kjøper ansvarlig for selgers eventuelle økonomiske tap som følge av kjøpers mislighold. Selger har rett til dekning av sitt tilgodehavende i kjøpers eventuelle innbetalinger, herunder også for renter og andre omkostninger som påløper på grunn av kjøpers mislighold.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Ikke inkludert i leveransen

- Markterrasse
- Peis
- Garderober
- Søppelstativ, markiser og levegger
- Utvendig maling / beis utover fabrikkutført grunnbehandling
- Postkassestativ / postkasse
- Badekar
- Beplantning

Adgang til utleie

Boligen kan fritt leies ut i sin helhet.

Konsesjon / Odel

Det er ikke konsesjon eller odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Planlagt overtagelse

Forventet overtagelse er estimert til 2.-3 kvartal 2025, forutsatt igangsettelse 1.kvartal 2024. Forventet overtagelse er foreløpig og ikke bindende og utløser ikke dagmulkt.

Selger forbeholder seg retten til å kunne overlevere tidligere dersom fremdriften tillater det og dette synes hensiktsmessig. Selger tar for behold om at det oppnås nødvendige offentlige godkjenninger for prosjektet slik det er presentert og salg av tilstrekkelig antall enheter. (Se selgers forbehold om realisering).
Arbeidet skal utføres av selger med rimelig fremdrift og uten unødi ge avbrudd. Selger vil holde kjøper løpende underrettet om fremdrift når overtakelsestidspunkt nærmer seg. Selger innkaller kjøper til overtagelsesforretning med minst 1 ukes varsel. Den endelige datoen er bindende og dagmulktsutløsende, og skal ligge innenfor overtakelsesperioden. Denne datoen vil være å regne som frist ihht. Bustadoppføringslova.
Selger forbeholder seg retten til å levere boligen før fastsatt overtakelsesintervall

Selgers forbehold om realisering

Det tas forbehold om at det inntreffer forhold som medfører at Selger ikke finner det forsvarlig å iverksette byggearbeidene. Det tas forbehold om 3 forhåndssolgte boliger. Selgers frist for å gjøre forbehold gjeldende er 1. juli 2024.

Tilvalg

Alle tilvalg skal bestilles skriftlig via emailbekreftelse og endringskontrakt fremvist fra Selger. Selger vil ved kontraktsmøte presentere «Generell retningslinjer for tilvalg» som gjelder for prosjektet. Det er lagt en maksgrense for endringer på 15 % av boligens kjøpesum jf. buofl. § 9.

Prosjektets underentreprenør vil håndtere endrings og tilleggsarbeider på vegne av selger, eller direkte via selger hvis selger finner dette mer hensiktsmessig.

For å opprettholde nødvendig fremdrift i prosjektet vil muligheten til å bestille tilvalg være tidsbegrenset etter kontraktsinngåelse såfremt dette ikke er i konflikt med fremdriften på byggeplassen, eller etter nærmere avtale med selger/entreprenør.

Selger har et utvalg leverandører som kan tilby tilvalg, og kjøper oppfordres til å benytte seg av disse. Selger/entreprenør har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. selv om utarbeidelsen av pristilbudet med mer ikke resulterer i noen bestilling fra kjøpers side, jfr. bustadoppføringslovens § 44.

Endringer kan medføre at entreprenør, leverandører, arkitekter og rådgivere må vurdere ønsker, og vil få en initialkostnad for utredningen alene. Denne kostnaden må dekkes av bestilleren. Endringer og tilvalg kan kun gjennomføres dersom det ikke medfører forsinkelser i prosjektet, og entreprenør har adgang til å nekte tilvalg og endringer på fritt grunnlag. Adgangen til tilvalg og endringer er uansett begrenset til 15 % av kontraktsverdi.
I tilvalgsavtalen skal angivelse av pris for tilvalg og endringer fremgå, samt eventuell tilleggsfrist. På tilvalg og endringer har entreprenøren

et påslag på 25% for å dekke risiko, fortjeneste, koordinering, FDV osv. Hvis ikke pris er avtalt på forhånd grunnet omfattende arbeider, eller usikre estimater kan selger ta seg betalt nødvendig kostnadsøkning, samt nevnte påslag. Kostnadsøkning vil defineres ut fra Norsk Prisbok for entreprenørarbeider.

Dersom selger iht. bustadoppføringslova § 11 får forlenget fristen for ferdigstillelse som følge av at kjøper krever endringer eller tilvalg som ikke er i samsvar med bestillingsfristene som der er fastsatt, plikter kjøper også å dekke selgers finansielle kostnader som følge av at oppgjøret blir utsatt, i tillegg til alle de kostnader arbeidene medfører.

Innbetaling av tilvalgsbeløp skjer til meglers klientkonto før overtagelse sammen med rest kjøpesum og omkostninger for boligen. Bustadoppføringslova § 47 kan kreve tilvalgsbeløpene utbetalt selv om de øvrige vilkår om overtakelse etc. ikke er oppfylt. Alternativt kan selger kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før arbeidene påbegynnes. Dersom fakturaer for endrings- / tilleggsarbeider ikke er betalt av kjøper innen overtakelse, vil ikke overtakelsesforretning bli gjennomført før fakturaene, med eventuelt tillegg av forsinkelsesrente, er betalt.

Selger/entreprenør vil ta timebetalt med kroner 1.850,- for innhenting av tilbud, håndtering av endringsarbeider m.v. i tillegg til påslag på varer og tjenester

Solgt ihht bustadoppføringsloven

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

I de tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslovens regler, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av avhendingsloven eller etter bustadoppføringsloven med fravikelser.
Prosjektets standard kjøpekontrakt skal legges til grunn for avtale med forbruker. Kontrakten ligger vedlagt dette prospektet.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3% av kjøpesummen i byggetiden og 5% i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt om selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger. Selger trenger ikke stille garantier før bygging er besluttet og selgers forbehold er hevet.

Avbestilling

Kjøper har avbestillingsrett etter buofl. § 52 etter at bindene avtale er inngått gjennom bud og budaksept. Ved kjøpers avbestilling reguleres erstatningen av buofl. § 53, slik at selger skal ha erstattet hele sitt økonomiske tap som følge av avbestillingen. Kjøper gjøres oppmerksom på at det økonomiske tapet kan bli betydelig, bl.a. avhengig av markedsutviklingen. Bestilte endrings- og tilleggsarbeider må uansett betales i sin helhet. Skjer avbestillingen før igangsetting, settes avbestillingsgebyret til 10 % av kjøpesummen. Ved avbestilling etter at bygging er igangsatt vil selger ha krav på full erstatning for sitt økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI

Videresalg og endringer i eierskap / navnendring

Kjøpekontrakten gjelder individuelt for kjøper. Videresalg/ transport av kjøpekontrakt før overtakelse krever selgers samtykke og godkjenning av ny kjøper. Ved selgers skriftlige samtykke påløper et gebyr på kr 150.000, - inkl. mva. til selger. Ny kjøper vil være bundet av evt. tilvalg og endringer.
Det forutsettes at skjøtet tinglyses i kjøpers navn iht. kjøpekontrakten. Ved endring av hjemmelsforhold internt i familien før overtakelse, påløper et gebyr på kr 15.000, - inkl. mva. til selger. Endring krever selgers samtykke

Salgsbetingelser

Kjøpet reguleres av bustadoppføringsloven i tilfeller hvor selger er profesjonell, og kjøper er forbruker. Dette innebærer bl.a. at kjøper har krav på garantier iht. buofl. § 12. I de tilfeller hvor kjøper er profesjonell iht. bustadoppføringslovens regler, dvs. gjør kjøpet som ledd i næringsvirksomhet, kan selger kreve at avtalen reguleres av avhendingsloven eller etter bustadoppføringsloven med fravikelser.
Prosjektets standard kjøpekontrakt skal legges til grunn for avtale med forbruker. Kontrakten ligger vedlagt i prospektet.

Selgers forbehold / Generell informasjon

Kjøpere plikter å gjøre seg kjent med prospektet og beskrivelse som følger av salgsoppgaven før endelig avtale inngås.
Frihåndstegninger, plantegninger og illustrasjoner i prospektet og annonser er av illustrativ og kunstnerisk karakter og angir nødvendigvis ikke korrekt gjengivelse av boligene og elementer i huset, terrenget, utomhusarealene, fasader mm.

Generelt leveres boligen ihht. teknisk forskrift TEK 17.

Prosjektet er pr. i dag ikke detaljprosjektert. Alle opplysninger er derfor gitt med forbehold om rett til å gjøre endringer i forhold til arkitekttegninger, situasjonskart, beskrivelse som er hensiktsmessige og nødvendige, uten å forringe den generelle standard.

Er det motsetninger mellom prospekttegninger og beskrivelser, gjelder beskrivelser foran tegninger. Prospektets beskrivelse og illustrasjoner gjelder foran eventuelle tegninger, skisser el. fra underleverandører. Det tas forbehold om justeringer og endringer av fasader og utomhusplanen.

Ventilasjonsføringer ol kan gi redusert takhøyde på enkelte steder. Sjaktstørrelser, vindusstørrelser, samt vindu- og dørplassering og type kan avvike noe fra de generelle planer, som følge av bl.a. bærekonstruksjoner og den arkitektoniske utformingen av bygget, eller som følge av tekniske krav.

Tekniske anlegg og fremføringer blir ikke inntegnet på tegninger som omfattes av kjøpekontrakt. Endelig plassering av disse bestemmes av selger i detaljprosjekteringsfasen ut det fra som er hensiktsmessig og nødvendig. Vertikale føringsveier, bjelker og søyler, sjakter kan bli noe endret/tilført i plassering og størrelse når endelige tekniske tegninger er klare. Føringer vil kunne ta areal av boligene.

Endringer som følge av tekniske løsninger eller offentlige pålegg må påregnes. I tilfelle behov for tekniske anlegg for boliger og tomt som pumpeanlegg el., vil det være kjøpers ansvar å overta anleggets drift inklusive fremtidige kostnader.

På tegningene er det vist et forslag til plassering av innredning, garderober, kjøkken, hvitevarer med mer som ikke er del av leveransen. Elementer vist med stiplede linjer er ikke en del av leveransen.

Bygningsmaterialer påvirkes av fuktighet og uttørking. Det kan oppstå sprekker på grunn av bevegelse i materialene uten at dette medfører rett til reklamasjon. Listverk vil ha synlige dykkerthoder. Listverk og trapper er behandlet på fabrikk og kjøper må påregne flekkmaling/sparkling og/eller toppstrøk.

Entreprenør tar forbehold om å endre produkter med produkter av tilsvarende kvalitet/utførelse hvis han måtte finne det formålstjenlig.

Det bemerkes at termostater på varmekabler angir effekt, og ikke temperatur på gulvet.

Boligene vil bli levert byggrengjort. Det vil si at boligen ryddes for avfall, gulv støvsuges og skap støvtørkes. Øvrig vask av overflater og vinduer må utføres av kjøper. Selger tar forbehold om at innsekter/smådyr som maur og skjeggkre kan forekomme i boligen, og tar ikke ansvaret for dette.


Selger forbeholder seg retten til å bestemme endelig utforming av utomhusarealer, materialvalg og fargevalg på bygningene samt innvendige og utvendige fellesarealer. Det leveres begrenset beplantning.

Når det gjelder utvendige tørrmurer, brolagte og singlete arealer etc, må man forvente at de kan sette seg noe over tid.

Det gjøres oppmerksom på at det kan bli plassert fellesinstallasjoner som kummer, stakeluker, koblingsbokser etc. på den enkeltes del av eiendommen uten at det kan gjøres krav som følge av dette.

Det kan forekomme mindre avvik mellom seksjoneringsgrenser og faktisk anlagte skiller mellom seksjonene (kantstein, gjerder, hekker og lignende). Videre kan det forekomme avvik mellom byggesakens situasjonskart/utomhusplan og faktisk opparbeidet tomt.

Boligenes arealer er angitt så nøyaktig som mulig. Selger tar imidlertid forbehold om mindre avvik/endringer og slike avvik vil ikke være reklamasjonsgrunn. Summen av de oppgitte romstørrelser på plantegningene samsvarer ikke med boligens totale BRA som følge av at innvendige vegger og innkassing av ventilasjon ikke er medtatt i denne sammenheng. Selger har videre rett til, uten at kjøperen kan kreve endring i pris, å foreta mindre endringer i oppgitte spesifikasjoner, produkter og beskrivelser som ikke forringer prosjektets eller boligenes kvalitet og funksjon i vesentlig grad.

Selger tar forbehold om at alle nødvendige offentlige godkjennelser for prosjektet blir gitt.

Kjøpekontrakten som ligger vedlagt salgsoppgaven er den som ligger til grunn for handelen. Dersom kjøper ønsker endring i kjøpekontrakten må det dette medtas i innlevert budskjema som et forbehold. Dersom eiendommen har mangel eller selgeren ikke overleverer eiendommen til avtalt tid, kan kjøperen på de vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, retting, prisavslag, erstatning, dagmulkt, heving og/eller holde tilbake en forholdsmessig del av kjøpesummen.
Hvis kjøperen ikke betaler kjøpesummen eller ikke oppfyller andre plikter etter avtalen, kan selgeren på de vilkår som følger av bustadoppføringslova kreve oppfyllelse, heving, erstatning, forsinkelsesrenter og/eller nekte å overlevere skjøte eller overlate bruken av eiendommen til kjøperen.

Dersom en av partene mener at det foreligger mangel eller forsin kelse ved den annen parts oppfyllelse av plikter etter avtalen, må
vedkommende gi motparten melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hvilket avtalebrudd det gjelder, innen rimelig tid etter at misligholdet/mangelen ble oppdaget eller burde vært oppdaget, jf. buofl. §§ 17 og 29.

Ved besøk på byggeplassen før overtagelse skal kjøper alltid være i følge med en representant fra selger. All annen ferdsel på byggeplassen er beheftet med stor grad av risiko og er forbudt.

Kastanjetrær ved adkomsten er større i virkeligheten, enn på illustrasjonene - størrelsen redusert for å illustrerer bebyggelsen.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Budgiving

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på Privatmeglerens hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.
Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.
Da selger er profesjonell etter lovens forstand, kan forskriftenes regler om frist kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning fravikes. Det anbefales således å sette en fornuftig akseptfrist, slik at selger har tid til å vurdere budet og eventuelle forbehold.

Som budgiver hos Privatmegleren kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Det eksisterer ingen angrerett ved salg/kjøp av fast eiendom. Når et bud er innsendt til megler og han har formidlet innholdet i budet til selger (kommet til selgers kunnskap), kan budet ikke kalles tilbake.
Budet er da bindende for budgiver frem til akseptfrist, med mindre budet før denne tid avslås av selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud. Når en aksept av et bud har kommet frem til budgiver innen akseptfristens utløp er det inngått en bindende avtale. Kopi av budjournal vil bli oversendt kjøper og selger etter budaksept. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymi tet, bør budet fremmes gjennom fullmektig. Øvrige budgivere kan få utlevert anonymisert budjournal.
Det tas forbehold om eventuelle trykkfeil.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner