Øvre Smestadvei 43

Nøkkelinformasjon

Nøkkelinformasjonen fra megler er en oppsummering av hovedpunktene i prosjektet.

For fullstendig informasjon og dokumentasjon vises det til kjøpekontrakt med vedlegg for prosjektet, hvilket er det avtalemessige grunnlaget for kjøp av boligen.

Selger har godkjent salgsoppgaveteksten 26.10.2023

Hovedoppdragsnummer

36-22-9000

Eiendom

Øvre Smestadvei 43, 0378 Oslo (Hus 2 og 3)

Matrikkel

Gnr. 32 Bnr. 597 i Oslo kommune

Boligtype

Enebolig

Eierform

Eierseksjon

Ferdigstillelse

Ferdigstillelse 1. kvartal 2024

Ansvarlig megler

Eiendomsmegler MNEF Kim Gjelseth

Selger/Utbygger

ØVS43 AS v/Thomas Grimsrud og Ole Torkel Gjerset

Hjemmelshaver

Thomas Grimsrud
Ole Torkel Gjerset
(generalfullmakt)

Priser fra - til

Hus 2 pris kr. 19.500.000,- + omk.
Hus 3 pris kr. 18.500.000,- + omk.

Arealer

Arkitekttegninger som ligger til grunn for rammetillatelsen definerer følgende arealer:
Hus 2: BRA 216,6 kvm, P-rom 151,7 kvm
Hus 3: BRA 195,9 kvm, P-rom 160,8 kvm
Felles garasje: BRA 221,8 kvm

Felles for boligene er 4 etasjer med loftstue og innholdsrik kjeller. Kjelleretasjer med separat inngang og "kjellerstue" er definert som (stor) bod med bad/WC (21 og 31 kvm) og opplegg for kjøkken. Dessuten bad/WC og vaskerom.

Mindre arealavvik må påregnes, som følge av prefabrikkerte yttervegger og at innvendige utforinger av enkelte vegger, nødvendige innkassinger av rør, kanaler, ventilasjon o.l. kan forekomme.

Fellesutgifter

Fellesutgifter er stipulert til kr 15-20 pr kvm.

Fellesutgifter skal dekke sameiets kostnader. Dette er kun et estimat og vil fastsettes av sameiet etter overtakelse i en generalforsamling.

Kjøper må påregne kostnader til:
- TV og internett
- Kommunale avgifter
- Eiendomsskatt
- Bygg- og innboforsikring
- Andre normale vedlikeholds- og driftsutgifter, herunder også til garasjeanlegg.

Det er ikke innhentet kostnadsoverslag på ovennevnte. Her vil også kostnader variere ut fra forbruk.

Forretningsfører:
Forretningsfører er ikke valgt, det er fritt opp til nyetablert sameie å avgjøre om/hvilken forretningsfører skal engasjeres.

Eiendomsskatt

Oslo kommune har eiendomsskatt. Her ligger en beregningsmodell til grunn. Eiendomsskatten er p.t. på 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget. Beregningsgrunnlaget finnes her: https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/

Kommunale avgifter

Vann, avløp, renovasjon og feiertjeneste beregnes av Oslo kommune. Tilknytningsavgift bæres av utbygger og inngår således i kjøpesum. Vann og avløp beregnes etter bruksareal BRA, mens renovasjon og feiertjeneste er fast pr. boenhet. Det nyetablerte sameiet står fritt til å beslutte om kommunale avgifter belastes pr. boenhet eller om det er fordelaktig at sameiet belastes felles.

Energimerke

Energi- og oppvarmingskarakter foreligger ikke p.t. Energiattester vil bli utarbeidet av selger i samarbeid med utførende entreprenør etter at detaljprosjekteringen er gjennomført. Etter dette vil energiattester for den enkelte bolig kunne innhentes hos megler.

Oppvarming:
Elektrisk oppvarming med varmekabler og panelovner. Peisovn i stue. Balansert ventilasjonsanlegg.

Beskrivelse

Bygninger:
Øvre Smestadvei 43 har rammetillatelse for 4 tilsvarende eneboliger, signert arkitekt Lorentz Gedde-Dahl. Felles underjordisk garasjeanlegg med bilheis. Boligene er over 4 plan, er like i uttrykk, men har individuelle variasjoner i planløsninger og ved plassering i terrenget. Det legges opp til nøkkelferdige, velutstyrte boliger med en viss grad av valgfrihet, bl. a. innendørs farge.

Parkering/Garasje:
Felles garasje lokalisert under hus 1 og 2, bilheis ved siden av hus 1.
Areal garasje 221,8 m2. Himlingshøyde 2,40-2,50 m., asfaltert dekke.
Strømuttak og LED-belysning med bevegelsessensor per P-plass.
6 stk. garasjeplasser, elbil-lader som tilvalg.
Ikke gjesteplasser, ikke private boder eller fells sportsboder.

Hus 2: 1 garasjeplass, 1 utendørs P-plass ved egen bolig.
Hus 3: 2 garasjeplasser


Byggemåte:
Boligene leveres nøkkelferdige og i henhold til siste og gjeldende tekniske forskrift, TEK 17. Det vises til Leveransebeskrivelsen for detaljerte beskrivelser. Leveransebeskrivelsen definerer kort oppsummert:
- Byggemetode og forsikring
- Mur- og betongarbeider
- Bygg- og tømrerarbeider
- Rørleggerarbeider
- Elektriker
- Malerarbeider
- Offentlige avgifter og gebyrer
- Generell info, endringer og tilvalg
- Garasje
- Selgers direkte kontaktinfo

Det vises til leveransebeskrivelsen for detaljerte spesifikasjoner.

Innhold

Hus 2 (bruksareal BRA 216,6 m2):
Kjeller 78,2 m2: Trappeløp med sluse til sep. kjellerinngang, teknisk rom, vaskerom 7,0 m2, bod 5,7 m2, gang med trappeløp til innvendig garasjeinngang, bod ("kjellerstue") 31,1 m2, bad/WC.
Hovedetasje 64,0 m2: Hall/trappeløp/sep. Sep. WC. Kjøkken/spisestue/stue 49,9 m2.
2. etasje 61,8 m2: Gang med 2 trappeløp, bad/WC. 2 soverom (8,2 og 8,5 m2). Hovedsoverom 18,7 m2 tilknyttet bad/WC og balkong 9,9 m2.
Loftstue 12,6 m2 målbart areal (større gulvareal), ikke balkong.

Hus 3 (bruksareal BRA 195,8 m2):
Kjeller 53,7 m2: Trappeløp og gang. Vaskerom 5,8 m2 og teknisk rom 5,0 m2. Bod 8,0 m2. Bod med kjellerinngang ("kjellerstue") 21,3 m2, bad/WC.
Hovedetasje 62,0 m2: Hall/trappeløp/sep. Sep. WC. Kjøkken/spisestue/stue 46,2 m2.
2. etasje 62,0 m2: Trappeløp/gang. Bad/WC. 2 soverom (8,0 og 12,4 m2). Hovedsoverom 14,4 m2 tilknyttet walk-in closet, bad/WC og balkong 5,0 m2.
Loftstue 18,1 m2 målbart areal (større gulvareal), inntrukket og delvis overbygget balkong 10,1 m2.

Mindre arealavvik må påregnes, som følge av prefabrikkerte yttervegger og at innvendige utforinger av enkelte vegger, nødvendige innkassinger av rør, kanaler, ventilasjon o.l. kan forekomme.

Beliggenhet

Øvre Smestadvei ligger med innkjøring fra Sørkedalsveien ved Makrellbekken stasjon og Njårdhallen. Nabolaget ligger i blindvei og er avgrenset og omkranset av Østeråsbanen, Sørkedalsveien og skogen mot Persbråten videregående skole. Øvre Smestadvei er som "en lukket grend" med eldre og nyere småhusbebyggelse som teller cirka 170 boliger.

Øvre Smestadvei ligger tilbaketrukket og meget barnevennlig mellom Holmen stasjon og Makrellbekken stasjon. Beliggenheten er ettertraktet, og veien er kort til barnehager og skoler for alle trinn. Sportsklubbene er Njård og Ready og avstanden er relativt rask og enkel til Røa og Smestad - dermed også Ring 3 og Majorstuen, eller Bogstad, Sørkedalen, Holmenkollen og Frognerseteren.

Øvre Smestadvei 43 ligger relativt langt inne i dette avgrensede boområdet. Da er det Holmen stasjon som benyttes, drøyt 150 meter fra adressen. Her stiger Øvre Smestadvei i terrenget, slik at det trolig kan forventes noe utsyn fra boligene mot Holmenkollen og for hus 2 også utsikt nedover Øvre Smestadvei mot sentrum.

Nærområder & adkomst:
Nærområdet består av småhusbebyggelse. Eldre villabebyggelse og nyere småhusbebyggelse i eldre, større hager - eller i kombinasjon. Omgivelsene er grønne og frodige og det er flere mindre skoger som er bevart, for eksempel øverst i Øvre Smestadvei, mot Persbråten skole, øverst i Husebygrenda og langs selve Makrellbekken som renner på den andre siden av Østeråsbanen, mellom Holmen stasjon og Makrellbekken stasjon. På den andre siden av Sørkedalsveien ligger fremdeles Husebyskogen mellom gamle Forsvarets Overkommando og nye amerikanske ambassaden. Ved innkjøring til Øvre Smestadvei finner vi Makrellbekken stasjon, dagligvarebutikk og Njårdhallen med treningssenter og diverse tilbud gjennom sportsklubben Njård.

Øvre Smestadvei har innkjøring fra Sørkedalsveien ved Makrellbekken stasjon. Eiendommen ligger relativt langt inne i Øvre Smestadvei, der terrenget stiger og like før gjenværende små skogsområder dukker opp (disse er regulert til "Fellesområde for lekeplass"). Her har Øvre Smestadvei blitt blindvei, eiendomme har adkomst direkte fra Øvre Smestadvei.

Tomt

Rektangulær tomt 1.470 m². Tomten ligger dels på et platå, dels i fallende terreng. Tomten vil bli opparbeidet så tett opp til rammetillatelsens situasjonsplan og utomhusplan som praktisk mulig.

Eiendommen

Eiendommen er utskilt fra naboeiendom i vest, ble etablert i november 1952 og har vært bebygget med én enebolig.

Offentlig kommunikasjon

Beste offentlige kommunikasjon til eiendommen vil være T-banens linje 2 (Østerås-Ellingsrudåsen). Holmen stasjon ligger 150 meter fra eiendommen, mellom Makrellbekken stasjon ved Njårdhallen og Røa stasjon ved Røa sentrum. T-banen tar deg til Majorstuen på 9 minutter.
Det er også buss i Stasjonsveien (Holmen) og i Sørkedalsveien (Makrellbekken).

Leveransebeskrivelse

Det vises til detaljert Leveransebeskrivelse, vedlagt salgsoppgaven.

Boligene bygges i 4 etasjer. Kjelleretasjene leveres som støpte konstruksjoner på isolert plate med radonduk og grunnmur som thermomur. Utvendig isolering av grunnmur inkl. grunnmursplast. Utvendig kjellerinngang til alle kjelleretasjer, utvendig trapp og vange i mur som adkomst, trinn leveres som grovstøpt. Kjelleretasjene (ca. 54-78 m²) blir innholdsrike, der alle boligene har vaskerom, teknisk rom, og bad/WC, bodarealer og separate kjellerinnganger. Det som i arkitekttegninger og rammetillatelse er betegnet som stor kjellerbod (ca. 21 og 31 m²) er det en huseier vil betegne som kjellerstue eller mulig hybel. Grunnet begrenset lysinnslipp og antall vinduer i rommet, blir betegnelsen "bod", men her leveres separat inngang til rommet, direkte tilknytning til bad/WC og opplegg i vegg for kjøkken. Tillatt opparbeidelse av terrenget på tomten setter vindusbegrensningen.

Over grunnmur får boligene bærende trekonstruksjoner. Det leveres ferdige utvendige elementer som er produsert innendørs, hvilket sikrer mer omfattende og jevn kvalitet, hvor konstruksjonenes fukt- og lekkasjeproblemer er eliminert. Ytterveggene utfores med 48x48 mm. og isoleres med 200 + 50 mm. mineralull, GU-gips benyttes som vindtetting. Alle utvendige materialer leveres i miljøvennlig trykkimpregnert eller maskinbeiset utførelse. Det leveres liggende utvendig kledning som i tillegg til rekkverk, belistning, hjørnebord og vindskier behandles med Jotun Drygolin Ultimat Industri, farge lys grått/brukket hvitt.

Hovedetasjer har alle åpne løsninger for kjøkken, spisestue/stue på ca. 46-50 m² med peisovn. Gjestetoalett i alle boligenes hovedetasje. Det leveres støpt platting utenfor hovedinngang for hver bolig og terrasseplatting fra stuen.

Soveromsetasjer har 3 soverom ca. 8-19 m² og 2 bad/WC, ulike balkongløsninger ca. 5 eller 10 m². Alle boligene har bad/WC tilknyttet hovedsoverom. Der hovedsoverommet har walk-in closet, er selve hovedsoverommet mindre, ca. 14,5 m². Boligene uten balkong på loft (ca. 10 m²), har større balkong til hovedsoverom i 2. etg. (ca. 10 m²).

Innredet loft i boligene som åpen loftstue. Disse har målbare arealer på ca. 12,5 m² eller ca. 18 m², men større reelt gulvareal enn dette grunnet skråtak og måleregler. Yttertak leveres som luftet saltakkonstruksjon med undertaksduk og sort båndtekking. Beslag og renner leveres i sort utførelse, nedløpsrør monteres på utsiden av fasadene. Svart utvendig taktekking, Benders svart dobbelkrum.

Boligene leveres med kjøkkeninnredning fra Svanekjøkkenet. Hvitevarepakke medfølger kjøkkenleveranse, Siemens Studioline eller tilsvarende. Kjøper avtaler selv møte med Svanekjøkkenet på Skøyen ( www.no.svane.com ). Svanekjøkkenet kan også levere garderobeløsninger (inngår ikke). Baderomsinnredninger og garnityr leveres av Ahlsell A-collection. Begrenset fargevalg på innredning, potensielt mot tillegg. Det leveres dusjvegger, garnityr og badekar ihht. Leveransebeskrivelsen. Innvendige trapper leveres med hvite vanger og håndløper. Eik i alle trinn.

Enstavs parkett legges i lysets lengderetning i alle tørre rom. Fliser i vaskerom og tekniske rom leveres i 30x30 cm, mens det for bad leveres 60x60 cm fliser. Kjøper står fritt til å trekke parkett og fliser ut av leveransen, mot å kjøpe/levere dette selv, utbygger står fremdeles for montering. Det kompenseres for delleveranser som kjøper trekker ut for å kjøpe/levere på egenhånd, se Leveransebeskrivelsen.

Innerdører leveres fra Swedoor, modellen Unique. Hvite innerdører med 1 speil og mørke hoveddører med stående glassfelt. 3-lags vinduer og terrassedører leveres fra NorDan. Disse leveres hvitmalte på innsiden og malt sorte på utsiden, sorte utvendige sprosser. Det brukes ikke taklister eller vinduslister innendørs, maler sørger for korrekte overganger.

Det leveres balansert ventilasjonsanlegg fra www.systemair.no, elektrisk oppvarming med gulvvarme og panelovner. Peisovn i stue leveres av Peisselskabet av type Vision Line BLK 100 eller tilsvarende.

Innvendig for oppholdsrom leveres overflater sparklet og malt 2 strøk i hvit utførelse, tilsvarende for tak. Kjøper kan velge inntil 3 farger for innvendige rom, dog kun 1 farge per rom uten pristillegg. Hvite tak.

Utvendig leveres liggende panel der all utvendig kledning er behandlet med Jotun Drygolin Ultimat Industri i farge Herregårdshvit. Utvendig levert impregnert trevirke viderebehandles ikke.

Elektrisk anlegg er skjult anlegg med tekniske punkter ihht. TEK17. Det leveres 22 downlights som plasseres etter avtale med elektriker. 3 utvendige lamper plasseres hensiktsmessig.

Balkonger leveres som tette balkonger med membrantekking.

Garasjen vil ligger under kjelleretasjen for hus 1 og 2. Kjørbar adkomst blir med bilheis ved hus 1. Gangadkomst er gjennom egen kjeller for hus 1 og 2, inngang til garasje er fra terreng mot nord for hus 3, 4 og øvrige. Garasjeplasser skal måle bredde 2,80 m. og dybde 5,0 m. Himlingshøyde for garasjen er brutto 2,80 m., realistisk ca. 2,40 m., mulig noe lavere under hus 1 og 2. Det leveres stikkontakt ved hver P-plass og LED-belysning med bevegelsessensor. Elbil-lader til ønsket garasjeplass leveres som tilvalg.

Formuesverdi

Verdien ved skattefastsetting er p.t. ikke fastsatt. Verdien ved skattefastsetting fastsettes av Skatteetaten etter beregningsmodell som tar hensyn til om boligen er en såkalt "primærbolig" (der boligeieren er folkeregistrert bosatt) eller "sekundærbolig" (alle boliger man eier, men ikke bor fast i). Interessenter oppfordres til å sjekke www.skatteetaten.no eller kontakte ansvarlig megler for nærmere informasjon om verdien ved skattefastsetting.

Det er boligskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten er 3 promille av eiendomsskattegrunnlaget* minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2023 er på inntil 4 millioner kroner. *Eiendomsskattegrunnlag er 70 % av boligverdien fra Skatteetaten, eller av eiendomsskattetaksten fra kommunen.

Boder

Se respektive planløsninger for boligenes kjelleretasjer. Boligene leveres med bod, teknisk rom og vaskerom. For enkelte av boligene er teknisk rom kombinert med vaskerom.

Vei / Vann / Kloakk

Eiendommen blir tilknyttet offentlig vann og avløp via private stikkledninger.

Odel / Konsesjon

Ingen odel eller konsesjon.

Reguleringsforhold / Offentlig godkjenning

Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Eiendommen er regulert til "boliger md tilhørende anlegg/byggeområde for boliger". Gjeldende reguleringsbestemmelser er S-4220 "Småhusplanen" med ikrafttredelse 15.03.2006, dessuten veibestemmelse S-483 (vei nr. 1073), "Regulering av Øvre Smestadvei fra gnr. 32/bnr. 144 til Røabanen".

Servitutter / Rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.
Kjøper er kjent med følgende anmerkninger av betydning som foreligger på Eiendommens grunnboksblad:

2021/1585943-1/200 Bestemmelse om vann/kloakk
16.12.2021 21:00
rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:32 Bnr:164
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

2021/1398050-1/200 Bestemmelse om veg
05.11.2021 21:00
Kan ikke slettes uten samtykke fra:OSLO KOMMUNE
Org.nr: 958935420
Midlertidig dispensasjon fra Plan- og bygningsloven
Plikt til fremtidig vederlagsfri avståelse av veigrunn til Oslo kommune

1953/3514-1/105 ERKLÆRING/AVTALE TINGLYST
18.03.1953 Bestemmelse om benyttelse
(Servitutten betyr: Opprinnelig dispensasjon om å benytte "våningshus" til tomannsbolig, boligen er i dag revet).

For eiendommens hovedbøl som er naboeiendom gnr./bnr. 32/165, avgivende eiendom, er følgende servitutter av betydning, disse stammer fra utskillelse/opprettelse av denne eiendom:

1953/15683 MÅLEBREV
19.12.1953 Målebrev
(Servitutten betyr: Eiendommen 32/597 ble 10.09.1952 oppmålt og utskilt fra naboeiendom i vest, med koordinater, areal og egen matrikkel).

Sameiet

Eiendommen vil bli seksjonert og det etableres et sameie med 4 seksjoner, evt. 5 seksjoner avhengig av hvordan garasjen organiseres (fellesområde eller seksjon med eierandeler tilknyttet boligseksjonene). Et styre må etableres og vedtekter vedtas (husordensregler er ikke påkrevet).

En sameier eier en andel i eiendommen, med tilknyttet enerett til bruk av sin bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 25.
Ingen kan erverve mer enn to boligseksjoner i et sameie, jf. eierseksjonsloven § 23 første ledd. Dersom et erverv har funnet sted i strid med eierseksjonslovens regler kan Kartverket nekte overskjøting.
Dersom overskjøting blir nektet, er kjøper likevel forpliktet til å gjennomføre handelen med selger, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i sameiets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Stipulert overtagelse

Antatt overtagelsestidspunkt er 1. kvartal 2024, og blir angitt når samtlige forbehold knyttet til byggestart er bortfalt og selger har startet bygging. Ca. 3 mnd. før antatt ferdigstillelse vil kjøper motta et skriftlig varsel som angir antatt overtagelsestidspunkt. 14 dager før ferdigstillelse mottar kjøper et skriftlig varsel med endelig overtagelsesdato.

Det gjøres oppmerksom på at skissert overtagelsestidspunkt i salgsoppgave ikke er endelig og en oversittelse av denne fristen vil ikke gi rett til dagmulkt.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Etter overtagelse vil eiendommen forsikres gjennom sameiets fellesforsikring. Kjøper må selv besørge innboforsikring og forsikring av eventuelle særskilte påkostninger.

Utleie

Eiendommen kan i sin helhet fritt leies ut til boligformål.
Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold ihht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå.

Fordeler ved å kjøpe nybygg

Ved kjøp av nybygg er fordelene flere.
-Boligen leveres med lovpålagt 5 års garanti
-Dokumentavgift beregnes av andel tomteverdi (1/4-del) og ikke av kjøpesum.
-Det er mindre sannsynlig med budrunde
-Tilvalg og tilpasninger kan være mulig, kostnadsfrie eller til gunstige priser
-Nøkkelferdig, ingen oppussing, ubrukt av andre

Annet

Oppgjør/forskudd:
Forskudd tilsvarende 10 % av kjøpesum betales til meglers klientkonto så snart kjøper har mottatt bekreftelse fra megler om at selger har stilt entreprenørgaranti etter bustadoppføringsloven (buofl) § 12 og forskuddsgaranti etter buofl § 47. Selger har likevel ingen plikt til å stille forskuddsgaranti i tilfeller hvor hjemmel til eiendommen kan overskjøtes til kjøper uten heftelser, før kjøpers forskuddsinnbetaling. Forskudd innbetalt til meglers klientkonto er selgers penger og under selgers råderett fra det tidspunkt selger har stilt garantier etter buofl §§ 12 og 47. Også avkastning av pengene er selgers fra det tidspunkt garantiene er stilt. Dersom kjøper ikke har signert kjøpekontrakt eller innbetalt forskudd innen 30 dager fra bud/aksept, og dette ikke skyldes forhold på selgers side, er kjøper innforstått med at dette utgjør et vesentlig mislighold av kjøpers kontraktsforpliktelser. Dette vil gi selger rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning.

Sluttoppgjør:
Sluttoppgjør/hovedoppgjør (restkjøpesum og omkostninger) skal innbetales til meglers klientkonto senest en uke før overtagelse.

Betaling for endringer og tilvalg:
Betaling for endrings- eller tilleggsarbeider som er avtalt direkte mellom kjøper og selger, skjer enten som forskuddsbetaling mot sikkerhet i form av forskuddsgaranti eller overskjøting, eller i forbindelse med sluttoppgjøret. Eventuell avtale om endringer og tilvalg som kjøper gjør direkte med underentreprenør gjøres opp partene imellom utenfor denne kontrakt.

Kredittvurdering/dokumentasjon av finansieringsevne:
Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere, og kan avvise en kjøper som ikke er kredittverdig på kjøpstidspunktet. Finansiering må dokumenteres til megler eller bekreftes av bankrådgiver til megler.

Overskjøting og oppgjør:
Det forutsettes at skjøtet tinglyses i kjøpers navn i henhold til kjøpekontrakten. Ved eventuell endring i eierskap/navneendring fra kjøpers side etter bud/aksept vil det påløpe administrasjonsgebyr på kr. 15.000,- inkl. mva. som innbetales meglers driftskonto. Eventuell endring av vilkårene i kjøpekontrakten krever utbyggers samtykke. Utbygger har rett til selv å avgjøre om han vil godta eller avslå transport av kjøpekontrakter. Det økonomiske oppgjøret vil bli utført av meglerforetaket selv eller EIE Økonomi AS.

Sikkerhetsstillelse:
Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Forkjøpsrett:
Ingen intern, kommunal eller annen form for forkjøpsrett.

Forpliktelser, rettigheter og servitutter

Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Prisantydning, omkostninger og evt. fellesgjeld

Omkostninger i tillegg til kjøpesum:
Dokumentavgift utgjør lik andel 1/4-del av den totale dokumentavgiften kr. 675.000,- for tomteverdien, kr 168.750,-
Tinglysning av evt. pantedokument kr. 585,-
Tinglysningsgebyr av skjøte kr. 585,-
Pantattest kr. 200,-
Totalt kr. 170.120,-
Forutsatt at det kun tinglyses ett pantedokument.

Dokumentavgiften forutsetter at Statens Kartverk godkjenner avgiftsgrunnlaget. Dersom Statens Kartverk mener at avgiftsgrunnlaget skal settes høyere blir også dokumentavgiften høyere.

Betalingsbetingelser

Fullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Vederlaget

Meglers vederlag og utlegg betales av selger og utgjør:
Provisjon tilsvarende 1,0 % av kjøpesum for salg av hver enhet.
I tillegg er det avtalt for hver enkelt enhet:
Tilretteleggingsgebyr kr. 15.000,-
Oppgjørskostnad kr. 7.500,-
Annonserte visninger kr. 3.750,- per gang
Overtagelse med megler kr. 3.750,- per gang
Innhenting av eiendomsopplysninger Oslo kommune og Statens Kartverk kr. 6.000,- (engangsbeløp).

Ved salgssum over respektive prisantydninger har megler krav på provisjon 12,5 % av overskytende beløp.

Dersom eiendommene ikke omsettes, faktureres selger tillegg, utlegg, avholdte fellesvisninger og tilretteleggingshonoraret per usolgte enhet, samt tilbaketrekkingsgebyr for oppdraget.

Avbestilling

Kjøper har rett til å avbestille leveransen før overtakelse har funnet sted, jf. buofl. §§ 52-54. Avbestilling før bygging er besluttet igangsatt vil medføre et avbestillingsgebyr på 10 % av avtalt kjøpesum.

Ved avbestilling etter at bygging er igangsatt vil selger ha krav på full erstatning for merkostnader og sitt økonomiske tap i henhold til bustadoppføringslova kapittel VI.

Selger kan kreve utbetaling av kjøpers delinnbetaling til dekning av avbestillingsgebyr eller vederlag etter dette punkt.

Garantier

Det stilles garantier i henhold til Bustadoppføringslovas bestemmelser. Garanti etter § 12 vil bli stilt i forbindelse med avtaleinngåelse. Garantien skal være pålydende 3 % av kjøpesummen i byggetiden og 5 % i 5 år etter overlevering av boligene til kjøper. Garanti etter § 47 forutsettes stilt dersom selger ønsker utbetalt forskudd/delinnbetaling/sluttoppgjør før hjemmelsovergang. Eventuelle påkrevde endringer av garantier ved eventuelle videresalg/transporter utføres ikke og bekostes ikke av selger.

Selgers forbehold

Selger forbeholder seg retten til uten varsel å kunne endre priser og betingelser for usolgte boliger i prosjektet. Utearealer som hører til de respektive boligene vil bli ferdigstilt til overtagelse i den grad det er mulig.

Det gjøres uttrykkelig oppmerksom på at anslaget vedrørende overtagelsestidspunkt ikke er å anse som en avtalt frist for overtagelse i forhold til buofl. § 10. Ovennevnte er kun et estimat, og endelig overtagelsesdato vil bl.a. avhenge av kommunal saksbehandling, fremdrift i prosjekt- og byggearbeid m.m. Kjøpere må være innforstått med den usikkerhet som foreligger mht. fremdrift og overtagelse, og kan ikke påberope seg overskridelser av de her angitte estimerte ferdigstillelsestidspunkter som avtalt frist for ferdigstillelse/overtagelse. Forsinkelse i forhold til disse estimatene vil således ikke kunne danne grunnlag for krav om dagmulkt eller annen erstatning. Endelig overtagelsesdato vil bli varslet skriftlig 14 dager på forhånd. Denne dato gjelder da som partenes avtalte overtagelsesdato. Alle illustrasjoner, skisser, "møblerte" plantegninger m.m. er kun ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen, og kan ikke anses som endelig leveranse. Inntegnet utstyr/inventar er ment som illustrasjoner og medfølger ikke, og det kan derfor forekomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen.

Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle enhetene. Kjøper oppfordres derfor særskilt til å vurdere den aktuelle boligens forhold (solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold terreng og omkringliggende bygningsmasse m.v.) før budgivning. Alle opplysninger er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og/eller nødvendige, likevel slik at den generelle standard og utførelse ikke forringes eller endres vesentlig. Kjøper aksepterer uten prisjustering at utbygger har rett til å foreta slike endringer.

Eksempel på slike endringer kan være innkassing av teknisk anlegg, mindre endringer av boligens areal og lignende. Det kan være avvik mellom de planskisser, planløsninger og tegninger som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning. Ved vesentlige endringer har kjøper rett til å heve avtalen, og kreve kjøpesummen tilbakeført. Kjøper kan ikke kreve erstatning ut over dette. Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt/internettside og leveransebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper vil leveransebeskrivelsen ha forrang og omfanget av leveransen er begrenset til denne. På samme måte tas det forbehold om at man får de nødvendige offentlige tillatelser, og øvrige rammebetingelse. Dersom det i byggetiden skulle inntreffe streik, lockout eller gjøre seg gjeldende andre forhold som medfører forsinkelser og som ligger utenfor selgers kontroll, kan kjøper med grunnlag i dette ikke kreve dagmulkt eller erstatning, heve eller påberope seg gunstigere betalingsbetingelser. Ved avbestilling gjelder buofl. §§ 52 og 53.

Det tas forbehold om at det vil være avvik, både når det gjelder utsikt og utsyn, samt bygningsmessig avvik. 3D-bildene er kun ment som illustrasjoner. Hva gjelder husets plassering og tomtegrenser er det vedlagte utomhusplan som er gjeldende. Selger kan justere utomhusplanen dersom det er hensiktsmessig for prosjektet. Selger forbeholder seg retten til å foreta mindre endringer som er nødvendige som en følge av offentlige pålegg (f.eks. fasadefarge) eller tilpasninger i forhold til tekniske løsninger (f.eks. flytting av ventilasjon).

Mindre arealavvik må påregnes, som følge av prefabrikkerte yttervegger og at innvendige utforinger av enkelte vegger, nødvendige innkassinger av rør, kanaler, ventilasjon o.l. kan forekomme.

Alle arbeider skal utføres etter god håndverksmessig standard i samsvar med den bygningsbeskrivelse som er gitt i vedlagte prospekt og med det utstyr mv. som følger prospektet. Tegninger og perspektiv er kun ment som illustrasjon. Justeringer må påregnes i detaljprosjekteringen. Pipe, rørkasser, bærebjelker, knevegger, rom for ventilasjon etc. er ikke vist på tegninger eller illustrasjoner som følge av at prosjektet ikke er detaljprosjektert. Selgeren har rett til å foreta mindre endringer i konstruksjon og materialvalg, uten at dette gir rett til endring av avtalt pris, forutsatt at endringene ikke reduserer boligens kvalitet. Slike endringer er ikke å anse som mangler, og gir derfor ikke kjøper rett til prisavslag, retting eller andre mangelsbeføyelser. Selger skal, så langt det er mulig, informere kjøper om endringer som nevnt over.

I nye bygg vil det normalt oppstå svinnriss, sprekker i tapet, maling m.v. ved skjøter og sammenføyninger, dels på grunn av uttørking av materialer. Det påpekes spesielt at sprekker i materialoverganger og mellom tak og vegg og i hjørner ikke kan forlanges utbedret, så lenge disse ikke innebærer avvik fra god håndverksmessig standard. Ca. 1 år etter at eiendommen er overlevert, vil selgeren foreta kontrollbefaring og deretter utføre eventuelle justeringer og etterarbeider snarest mulig, ifølge protokoll som settes opp ved befaring.

Selgerens plikt til å utbedre feil eller mangler gjelder ikke følgende forhold:

- Krymping av betong, treverk eller plater og derav sprekkdannelser i tapet maling og lignende med mindre sprekkdannelsene skyldes dårlig håndverk eller feilaktig behandling av materiale.

- Reparasjoner som går under vanlig vedlikehold.

- Mangler som oppstår på grunn av mangelfullt vedlikehold og eller uforsvarlig bruk av seksjonen med utstyr.

- Skader som skyldes tilfeldige begivenheter etter overtagelse selger ikke kan lastes for.

Dersom kjøperen krever endringer eller tilleggsarbeider, skal selgeren komme med en skriftlig redegjørelse for hva dette vil medføre av økte kostnader og endringer av tidsbruk. Endringer og tilleggsarbeider som skal utføres på eiendommen, skal avtales skriftlig med selger med angivelse av tilleggsvederlag samt endrede tidsfrister. Endringer og tilleggsarbeider som avtales mellom kjøper og selger, blir en del av kjøpekontraken.

Kjøpekontrakten som ligger vedlagt salgsoppgaven er den som ligger til grunn for handelen. Dersom kjøper ønsker endring i kjøpekontrakten må det dette medtas i innlevert budskjema som et forbehold.

Det gjøres oppmerksom på at det kan bli plassert fellesinstallasjoner som kummer, stakeluker, koblingsbokser etc. på den enkeltes del av eiendommen uten at det kan gjøres krav som følge av dette.

Ved besøk på byggeplassen før overtagelse, skal kjøperen alltid være i følge med en representant fra selgeren. All annen ferdsel på byggeplassen i anleggsperioden er beheftet med høy grad av risiko og er forbudt.

Dersom kommunen stiller krav om at det skal tinglyses erklæringer/avtaler vedr. vei, vann eller avløp på eiendommen som er en forutsetning for rammetillatelse kan kjøper ikke motsette seg dette, og slike erklæringer gir heller ikke grunnlag for prisavslag.

Selger tar forbehold om at insekter/smådyr som maur/skjeggkre/sølvkre/perlekre kan forekomme også i nye boliger og tar ikke ansvar for dette. Se Folkehelseinstituttet (FHI.no) for mer informasjon.

Selger tar forbehold om uforutsette forhold som gjør at prosjektet blir forsinket eller som hindrer at prosjektet blir gjennomført. Selger vil besørge søknad/melding om brukstillatelse så snart boligen er klar til bruk. Kommunen har frist på behandling av slike søknader på tre uker. Dersom kommunen av ulike årsaker velger å oversitte denne fristen, gir dette selger anledning til å utsette endelig overtagelsestidspunkt til brukstillatelsen foreligger uten at dagmulkt løper.

Tilvalg:
Det vil bli muligheter for å gjøre endringer eller tilvalg som f.eks. type parkett, fargevalg maling inne/ute, skapfronter og lignende. Se Leveransebeskrivelsen. Adgangen til å gjøre endringer og tilvalg begrenses til 15 % av kontraktsverdi, jfr. Buofl. § 9. Tilvalg som avtales med selger innbetales til meglers klientkonto etter nærmere avtale mellom partene. Se om dette under punktet "Betalingsbetingelser og garantistillelse" over.

På enkelte områder tilbyr selger at delleveranser trekkes ut av kjøper, selger kompenserer økonomisk, kjøper leverer delleveransen selv, og selger står for montering. Eksempler vil være parkett, fliser og kjøkkeninnredning. Se Leveransebeskrivelsen.

Endringer og tilvalg kan også, etter forutgående avklaring med selger, avtales direkte mellom kjøper og underleverandør i en separat avtale. I disse tilfellene vil oppgjør for endringer og tilvalg ikke kunne gå via meglers klientkonto. Kjøper må betale direkte til underleverandør i henhold til avtale disse partene imellom. Selger har rett til å ta seg betalt for utarbeidelse av pristilbud, tegninger mv. i henhold til buofl. § 44. Selger har videre rett til å kreve at kjøper stiller sikkerhet for betaling av endrings- og tilleggsarbeider før arbeidene påbegynnes.

Tilvalg

Tilvalg avtales via megler, men faktureres fra utbygger direkte til kjøper. Tilvalg fremkommer av Leveransebeskrivelsen som er vedlagt salgsoppgaven.

Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse

Selger vil besørge ferdigattest eller brukstillatelse for prosjektet før overtakelse. Det er krav om at brukstillatelse gis før overtagelse.
Ferdigattest blir utstedt ved ferdigstillelse av prosjektet. Selger bærer ansvar for at ferdigattest omsøkes/blir gitt i etterkant.

Det gjøres oppmerksom på at deler av utomhusarealene kan ha en senere ferdigstillelse på grunn av tidspunkt for salg og overtagelse, særlig med tanke på årstid. Dersom eiendommen overleveres på vinterstid er kjøper innforstått med at utomhusareal ikke vil være ferdig opparbeidet.

Arealangivelser

Arealangivelser er hentet fra rammetillatelsen og arkitekttegninger. Utbygger og megler er ikke ansvarlige for nøyaktighet og riktighet i opplyste arealer. Mindre arealavvik må påregnes, som følge av prefabrikkerte yttervegger og at innvendige utforinger av enkelte vegger, nødvendige innkassinger av rør, kanaler, ventilasjon o.l. kan forekomme.

Hvitvaskingsloven

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner.

Budgivning

Alle bud/kjøpetilbud på eiendommen skal være skriftlig og sendes meglerforetaket pr. fax, mail, sms eller via vår "gi bud"-knapp på våre nettsider. Knappen finner du også på EIE's hjemmeside for prosjektet, se på den enkelte bolig.
Bud/kjøpetilbud må ikke ha kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Bud/kjøpetilbud med kortere frist enn dette kan ikke formidles av megler. Nærmere info om budgiving finner du på egen side sammen med kjøpetilbud/budskjema.

Som budgiver hos EIE eiendomsmegling kan du kreve budjournal fremlagt så snart handel er gjennomført.
Innhold i budjournal er lovregulert, og innebærer at budgivere må akseptere at opplysninger om budet kan bli fremlagt for selger, kjøper og øvrige budgivere. Budgiver som ikke blir kjøper, kan kreve kopi av anonymisert budjournal.

Lovgrunnlag

Boligene selges i henhold til Bustadoppføringslova som regulerer kjøpers (forbrukers) rettigheter og plikter ved avtale om oppføring av bolig og kjøp av fast eiendom der bygningen ikke er fullført når avtalen inngås. Ved salg til aksjeselskap legges Avhendingslovens bestemmelser til grunn. For øvrig gjelder Lov om eierseksjoner for eierseksjonssameiet og driften av dette.

Oppdragsnummer

36-22-9000

Hvitvasking

Eiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og forsinkelse.

Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Personvern

Som interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering