Denja Hage Bygg C

Denja Hage er et utbyggingsprosjekt som skal bygges i flere trinn - totalt er det planlagt 73 leiligheter fordelt på 5 bygg. 3. salgstrinn legges ut nå og består av prosjektets bygg C som inneholder 16 leiligheter fordelt på 4 etasjer samt parkeringskjeller. Boligene vil bli solgt som andelsleiligheter tilknyttet Denja Hage bygg C og D borettslag, som blir stiftet før innflytting. Borettslaget blir eier av eiendommer som skilles ut fra gnr. 2005, bnr. 761. Borettslagets organisasjonsnummer, andelsnummer samt endelig adresse vil bli tildelt før innflytting. 1. og 2. salgstrinn består av bygg A og bygg B. Salgsstart for Bygg A var i slutten av mars 2021. Salget i 1. salgstrinn gikk så bra at vi umiddeltbart kunne åpne for salgstrinn 2. Nå er vi klare for å starte salget av bygg C.

På prosjektets hjemmeside ligger prospekt og informasjon om prosjektet nedlastbart.
Man kan også bruke boligvelgeren på nettsiden til å orientere seg om de ulike leilighetene sin beliggenhet i bygget.

Beliggenhet

Prosjektet har en flott beliggenhet sentralt på Hovland. Hovland er et veletablert boligområde rett utenfor Larvik sentrum. Her er det kort vei til både skoler og barnehager. Til Hedrum Ungdomsskole er knappe 200 meter, og til Fagerli skole er det rundt en kilometer. Fagerli er en helt ny barneskole, og dette går for å være en av Norges flotteste skoler. I nærområdet er det en lang rekke tilbud til både store og små. På Nanset er det et aktivt idrettsmiljø, og her er det aktivitet sent og tidlig. Det -finnes et mangfold av lag og foreninger for den som vil være sosial. Området byr også på unike turmuligheter. Bøkeskogen er velkjent for de fleste, men det er flere perler. Vestmarka, som faktisk ligger rett nord for Denja Hage, et tureldorado sommer som vinter. Om vinteren er det milevis av velpreparerte løyper takket være Nanset IF sin innsats, og lysløypa er flittig brukt av ivrige barn og voksne til klisterfargen er mørkerød. Sommerstid er det populært å legge turen innom Padlehytta ved Farrisvannet, eller hele veien til Lauvesetra, og bli belønnet med rømmevafler og kaffe. Vestmarka og Farrisvannet er verdt mange besøk. Om du vil til byen, er det en fin sykkeltur til Larvik sentrum, eller om du hopper på buss nr 210 som stopper rett over gata.

Adkomst
Adkomst til Denja Hage vil være direkte fra Yttersøveien. Ved ferdigstillelse av hele Denja Hage vil det også være etablert adkomst fra Sagaveien.

Prisinformasjon

Boligens totalpris er innskuddet du betaler i tillegg til din andel av borettslagets fellesgjeld. Du må selv ordne finansiering av kjøpesummen ved å bruke egenkapital og/ eller ved å ta opp lån. Din del av fellesgjelden overtar du automatisk når du blir eier av boligen. Du står helt fritt til å nedbetale på fellesgjelden på boligen din dersom du ønsker dette. Renter og gjeld er fradragsberettiget på selvangivelsen, og LABO sørger for at dette ivaretas.

For priser - se prisliste hvor innskudd, andel fellesgjeld, stipulerte lånekostnader, stipulerte felleskostnader, stipulerte avdrag etter endt avdragsfri periode, lånebetingelser, IN-ordning og finansieringseksempler er beskrevet. Mer om dette kan leses på https://www.labo.no/fordeg/beboerinfo/spoersmaal-og-svar/)

I tillegg betaler kjøper følgende omkostninger:
Tinglysningsgebyr for overføring av hjemmel: kr. 480,-
Evt. tinglysningsgebyr pr. pantedokument: kr. 480,-
Grunnboksutskrift: kr. 172,-
Kjøper innbetaler også andelskapital kr. 5 000,- før overtagelse.
Samlet andelskapital vil utgjøre borettslagets formelle egenkapital når borettslaget tar over drift av eiendommen.

Omkostninger

Tinglysningsgebyr for overføring av hjemmel: kr. 480,-
Evt. tinglysningsgebyr pr. pantedokument: kr. 480,-
Grunnboksutskrift: kr. 172,-
Kjøper innbetaler også andelskapital kr. 5 000,- før overtagelse.
Samlet andelskapital vil utgjøre borettslagets formelle egenkapital når borettslaget tar over drift av eiendommen.

Ferdigstillelse

Forkjøpsrett for medlemmer i LABO er nå avklart og salget er med det åpent for alle etter "først til mølla" prinsippet.
Byggestart vil være avhengig av salg. Ved tilfredsstillende salg er forventet oppstart høst/vinter 2022/23 - det er beregnet ca. 18 måneder byggetid.

Beskrivelse av tomt

Borettslagets fremtidige eiendommer fradeles gnr. 2005, bnr. 761, tomtenes størrelse er dermed ikke kjent på nåværende tidspunkt 0(totalareal for hele tomten som skal bebygges er 11907 kvm, denne vil bli delt opp i flere gnr/bnr). Denja Hage bygg C og D borettslag blir hjemmelshaver av sin del disse eiendommene før innflytting. Tomten opparbeides i henhold til de krav som fremgår av reguleringsbestemmelsene i forhold til opparbeidelse av veier, parkering, gangstier, lekeplasser, grøntareal og felles uteområder. Utomhusplan slik den er presentert i salgsoppgaven er veiledende, men det må forventes endringer i denne da detaljprosjektering ikke er fullført. Borettslagets eiendom er hovedsakelig fellesareal. Leilighetene i 1. etasje har eksklusiv bruksrett til uteoppholdsarealer ved terrasser, benevnt hage i salgstegningene, samt avgrenset uteplass til hver leilighet på svalgang. Midtleilighetene i 2.-4. etasje får eksklusiv bruksrett til uteplasser på svalganger som vist på salgstegningene.

Utvendige arealer vil kunne bli ferdigstilt, og overtakelsesforretning på disse arealene avholdt, etter overtakelse av leiligheten. Dersom de utvendige arealene ikke er ferdigstilt ved overtakelse av leiligheten, kan kjøper holde tilbake 3 % av kjøpesummen på meglers klientkonto dersom annet beløp ikke er avtalt. Ev. gjenstående arbeid skal utføres så snart arbeidet praktisk kan utføres av hensyn til årstid. Selger er forpliktet til å ferdigstille arbeidet og fremskaffe ferdigattest innen rimelig tid og senest før den midlertidige brukstillatelsen er utløpt. Når borettslaget er etablert og overtakelse av fellesarealer skal foretas, vil selger innkalle styret til overtakelsesforretning for borettslagets fellesarealer. Straks ev. gjenstående arbeider i tilknytning til bygg B er gjennomført skal ev. tilbakeholdt beløp utbetales selger. Det må forventes at det gjenstår arbeider på fellesarealer og øvrig del av prosjektet.

Diverse

Konsesjon
Det er p.t. ikke boplikt i denne delen av Larvik kommune.

Oppvarming

Vannbåren gulvvarme i gang og stue/kjøkken. Ventilasjonsanlegg med varmegjennvinning. Varmtvann til gulvvarme og forbruk produseres i felles energisentral med forbruksmåling til hver bolig. Betales akonto sammen med felleskostnadene.

Generell orientering

Lyse og luftige boliger med godt gjennomtenkte planløsninger har vært arkitektens hovedfokus i Denja Hage. Gode rom med mye lysinslipp, kombinert med det faktum at boligene er gjennomgående, gjør dette til boliger som det vil være enkelt å trives i. Alle leilighetene får uteplass på to sider av bygget. Det er lagt vekt på at Denja Hage skal være et praktisk og innbydende sted å bo, med robuste og varige materialer som krever lite vedlikehold. Leilighetene leveres med god standard og det er valgt kjøkken med god kvalitet fra HTH med integrerte hvitevarer. På gulvene i leilighetene leveres det parkett, veggene blir slette malte flater. Badene blir flislagt og vil få gode løsninger.

For detaljer henvises det til byggebeskrivelsen.

Garasje/parkering

Alle leilighetene får en parkeringsplass i felles parkeringsanlegg i underetasjen. Ellers godt med biloppstillingsplasser utendørs.

Organisasjonsform

Boligene vil bli en del av Denja Hage bygg C og D borettslag. Larvik Boligbyggelag (LABO) vil sørge for stiftelse av borettslaget, sørge for tinglysning av fellesobligasjon for innskudd og fellesgjeld, avholde generalforsamling slik at borettslaget kommer i ordinær drift og senere være borettslagets forretningsfører.

Stipulerte felleskostnader

Felleskostnadene vil avhenge av hvilke tjenester borettslaget ønsker utført i felles regi og fordeles iht. vedtektene. I prislisten er felleskostnadene stipulert. Felleskostnadene er tenkt å inkludere bla.: kommunale avgifter, bygningsforsikring, TV/internett, løpende drift og vedlikehold av bygningen, fellesarealer og utearealer mm. Kostnadene er beregnet på gjeldende prisnivå i 2021. Således må det påregnes en justering av disse ved innflyttingstidspunktet.

Midlertidig brukstilatelse og ferdigattest

Det er ulovlig å ta boligen i bruk uten ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, og selger plikter å fremlegge minimum midlertidig brukstillatelse til kjøper og megler før overtakelse.
Selger skal sørge for ferdigattest. Dersom kommunen utsteder midlertidig brukstillatelse kan kjøper overta og bebo boligen. Gjenstående arbeider skal ferdigstilles av selger innen den frist som er satt av kommunen. Dersom gjenstående arbeider ikke blir utført innen fristen, kan kommunen gi selger pålegg om å ferdigstille, ev. gi tvangsmulkt og/eller forelegg.

Dersom overtakelse skjer ved midlertidig brukstillatelse, oppfordres kjøper til å sette seg inn i hva som gjenstår for at ferdigattest skal bli stilt. Kjøper har rett til å holde tilbake et beløp av oppgjøret på meglerforetakets klientkonto, som sikkerhet for utstedelse av ferdigattest. Beløpet kan frigis på bakgrunn av garanti etter bustadoppføringslova § 47, eller ved utstedelse av ferdigattest.

Adgang til utleie

Med godkjenning fra styret er utleie tillatt for inntil 3 år, dersom andelseier selv eller person nevnt i Borettslagsloven § 5-6 (1) nr. 3 har bebodd eiendommen i minst ett av de to siste årene.

Forbehold fra utbygger

Selger tar forbehold om at det må selges tilstrekkelig antall enheter (i bygg C og/eller D) før byggestart kan besluttes, samt at tilfredsstillende inansiering oppnås. Videre tar selger forbehold om at det oppnås nødvendige offentlige godkjenninger for prosjektet slik det er presentert og i tråd med selgers planer. Forbeholdene skal være avklart eller slettet innen 01.04.2023. Dersom overnevnte forbehold ikke er avklart innen fristen kan selger velge å ikke realisere prosjektet. Ved eventuell senere avklaring endres ferdigstillelsestidspunkt/innflyttingstidspunkt tilsvarende. Kjøper kan innen en uke etter 01.04.2023 skriftlig trekke seg fra avtalen dersom ikke selger har avklart/ slettet sine forbehold. Dersom selger gjør forbehold gjeldende eller forbehold ikke er slettet innen fristen slik at kjøper velger å trekke seg, skal selger tilbakebetale forskuddsbeløpet inklusive opptjente renter. Utover dette har partene intet økonomisk ansvar overfor hverandre.

Særskilt forbehold vedr. Covid-19 («koronavirus») pandemien og krigen mellom Russland og Ukraina. Sykdom og tiltak i forbindelse med koranaviruset har allerede forstyrret den globale logistikken og medført vanskeligheter i kontraktkjedene. Tilsvarende vil gjelde varslede leveringsutfordringer grunnet råstoff og materialer fra land berørt av krigshandlingene i Ukraina. Selger vil kunne bli rammet direkte eller
indirekte av begge forhold med den konsekvens at byggearbeidenes fremdrift kan bli påvirket. Om og i hvilken grad byggeprosjektets fremdrift vil kunne blipåvirket er ukjent og er utenfor byggherres kontroll. Forsinkelser eller andre oppfyllelsesvanskeligheter som skyldes konsekvenser av koronavirus og/eller krigshandlinger gir selger rett til forlenget byggetid og kan ikke gjøres gjeldende som forsinkelse av kjøper. For kontrakter der selgers forbehold ikke er slettet ved avtaleinngåelsen, tar selger forbehold om å kunne forlenge fristen for sletting av sine forbehold for det tilfelle at det oppstår forsinkelse knyttet til de prosesser forbeholdene er knyttet til som følge av Covid-19- pandemien og krigen mellom Russland og Ukraina.

Selgeren skal levere arbeidet med normal håndverksmessig kvalitet.

Selger er ikke ansvarlig for mangler som har sin årsak i normal krymping av betong, treverk eller plater og derav påfølgende sprekkdannelser og riss i tapet, maling, parkett eller lignende.

Med dagens tette og miljøvennlige boliger kan det være fare for heksesot inne i leilighetene. Dette kan ikke selger holdes ansvarlig for. Alle leilighetene bør ventieres godt særlig høst og vinter de første årene man bør i tillegg være forsiktig med bruk av gass og levende lys.

Selger tar forbehold om at insekter/smådyr som maur og skjeggkre kan forekomme i boligen, og tar ikke ansvar for dette.

Generelle beskrivelser av prosjektet i salgs- og markedsføringsmateriell vil ikke passe for alle boliger.

Kjøper oppfordres derfor særskilt til å vurdere solforhold, utsikt, beliggenhet i forhold terreng og omkringliggende eksisterende og fremtidig bygningsmasse m.m. før avtale om kjøp inngås. Alle illustrasjoner, 3D animasjoner, skisser, «møblerte» plantegninger m.m. er kun av illustrativ art og ment å danne et inntrykk av den ferdige bebyggelsen. Det kan dermed ikke anses som en nøyaktig fremstilling av endelig leveranse, innredning eller eksakt plassering i terreng.

Inntegnet utstyr/inventar medfølger ikke, med unntak av hvitevarer på kjøkken, og det kan derfor fremkomme elementer i presentasjonsmaterialet som ikke inngår i leveransen.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven er gitt med forbehold om rett til endringer som er hensiktsmessige og nødvendige, forutsatt at dette ikke i vesentlig grad forringe prosjektets eller boligens kvalitet i vesentlig grad. Det samme gjelder de endringer som må gjøres som følge av kommunens byggesaksbehandling og krav i ramme- og igangsettingstillatelser eller andre offentlige tillatelser. Slike endringer vil ikke være en mangel og kjøper aksepterer, uten krav på pris avslag eller erstatning, at utbygger har rett til å foreta endringer med hensyn til konstruksjon, materialvalg, innredningsvalg, fargevalg og arkitektoniske og tekniske løsninger herunder mindre endringer av planløsninger/areal eller lignende.

Det tas spesielt forbehold om endringer og justeringer som er hensiktsmessige og nødvendige for plassering av sjakter og kanaler, herunder innkassinger av kanaler/føringer som ikke er vist på tegningene. Det kan dermed være avvik mellom de planskisser, planløsninger og tegninger som er presentert i prospektet, og den endelige leveransen. Slike avvik utgjør ingen mangel ved selgers leveranse som gir kjøper rett til prisavslag eller erstatning.

Dersom det er avvik mellom tegninger i prospekt / internettside og byggebeskrivelsen i den endelige kontrakt med kjøper, vil byggebeskrivelsen ha forrett og omfanget av leveransen er begrenset til denne. Det vises for øvrig til salgstegninger og kjøpekontrakt med vedlegg. Tegningene i prospektet bør ikke benyttes som grunnlag for eksempelvis møbelbestilling, både fordi endringer vil kunne forekomme og fordi målestokkavvik vil kunne forekomme ved trykking/kopiering.

Ved endring i lov eller forskrift, nye offentligrettslige krav eller vedtak som regulerer forhold knyttet til selgers ytelse og det blir nødvendig å gjennomføre vesentlge endringer på bakgrunn av dette, plikter selger å så langt det er praktisk mulig, informere kjøper om slike endringer.

Det gjøres oppmerksom på at utomhusplanen i salgsprospektet ikke er ferdig detaljprosjektert. Forstøtningsmurer, fallsikringer, belysning, fordelerskap, lekeapparat, benker m.m., kummer og lignende vil bli plassert slik det finnes hensiktsmessig i forhold til terrenget.
Det tas forbehold om nivåforskjell mellom terrasse og uteareal tilknyttet leiligheter i 1 etasje. Dette vil bli løst med trapp.

Kjøper må akseptere at borettslagets styre skal representere alle andelseierne ved overtakelse av fellesarealene.

Gjennomføring av et stort byggeprosjekt i flere trinn vil blant annet på grunn av løpende byggevirksomhet, kunne medføre enkelte ulemper for beboerne inntil ferdigstillelse av samtlige byggetrinn, samt kunne medføre endringer i fremtidige byggetrinn.

Selger tar forbehold om å foreta endringer/omreguleringer av omkringliggende bebyggelse.

Selger står fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud.

Selger forbeholder seg retten til å disponere/selge/leie ut ekstra p-plasser på borettslagets grunn. Bestemmelser vedrørende dette vil bli vedtektsfestet.

Selger forbeholder seg retten til å endre priser og betingelser for alle usolgte enheter uten forutgående varsel til øvrige kjøpere. Videre tas forbehold om å leie ut usolgte enheter.

Selger tar forbehold om å overdra rettigheter og plikter etter denne kjøpekontrakt til et annet selskap (for eksempel et utbyggerselskap). Kjøper aksepterer en slik eventuell overdragelse.

Prosjektet Denja Hage er planlagt med 5 bygg. Selger planlegger for at Bygg A og Bygg B dannes som ett borettslag, Bygg C og Bygg D som ett borettslag og Bygg E som ett borettslag, men kan også velge å etablere ett borettslag for hvert bygg. Borettslagene kan etter ferdigstillelse av alle byggetrinnene slås sammen til ett borettslag dersom lagene blir enige om dette.

Ved kjøpers overtagelse av bolig tar selger forbehold om å kunne velge å gi kjøper borett uten å overføre andelen jf. Borettslagslovens § 2-13 andre ledd. Boretten skal registreres i grunnboka. Dersom borett overtas etter nevnte bestemmelse skal andelen overføres senest to år etter at første borett i borettslaget er overtatt. Borett gir kjøper full råderett over boligen men ikke stemmerett på generalforsamling før andelen er overført.

Tilvalg og endringer

Det vil bli gitt mulighet for å gjøre individuelle tilpasninger i egen bolig for kjøpere som kjøper på et tidlig tidspunkt. Kjøper har under ingen omstendigheter rett til å kreve utført endring/tilleggsarbeid, herunder avbestillinger, som endrer selgers vederlag med mer enn 15%, arbeider som vil føre til ulemper for selger som ikke står i forhold til kjøpers interesse i å få utført arbeidene, arbeider som hindrer rasjonell fremdrift, eller arbeider som berører rammetillatelsen. Det vises til bustadoppføringslovas §9 og 42. Alle kjøpere vil bli invitert til å delta på et møte hvor nærmere informasjon om mulighetene for tilvalg blir gitt. Det er en forutsetning at endringene er i samsvar med kravene som fremkommer av gjeldende teknisk forskrift. Ev. tilleggs bestillinger og endringer skal avtales skriftlig og faktureres av utbygger når arbeidet er utført og innbetales meglers klientkonto innen overtagelse.

Betalingsbetingelser

10% av den totale kjøpesummen innbetales meglers klientkonto ved signering av kjøpekontrakt etter at vedtak om byggestart er -gjort og selger/utbygger har stilt nødvendige garantier. Forskuddet skal være fri egenkapital og det kan ikke tas pant i den kjøpte leiligheten for forskuddsbeløpet. Resterende innskudd, samt omkostninger, andelskapital og ev. regning for tilleggsarbeider innbetales meglers klientkonto innen overtagelse. Ved overtagelse overtas andelens fellesgjeld. Alle innbetalinger fra kjøper blir stående på meglers klientkonto inntil overtagelse, alternativt kan selger kreve beløpet utbetalt fra megler mot å stille garanti ihht. bustadoppføringslovas §47. Eventuelle renter av forskuddsbeløpet tilfaller kjøper frem til garanti er stiltog til selger etter at garantien er stilt. Dersom selger ikke velger å stille garanti vil forskuddsbetalingen bero på meglers klientkonto inntil skjøte er tinglyst på kjøper.

Budgivning

Budgivning i forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Eiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden og kan ikke videreformidle bud med en kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter klokken 11:30 anbefaler vi akseptfrist på minimum 30 minutter. Bud bør legges inn i god tid før konkurrerende buds akseptfrist utløper. For øvrig henvises til forbrukerinformasjon om budgivning i salgsoppgaven. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler. Som kjøper vil du få forelagt kopi av budjournal. Alle bud vil bli gjort kjent for kjøper og selger i handelen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournal i anonymisert form.

Budgivning utenfor forbrukerforhold
Budgivere oppfordres til å legge inn bud elektronisk. Dette gjøres på eiendommens hjemmeside på aktiv.no, ved å bruke «Gi bud»-knappen. Ved elektronisk budgivning, samtykker budgiver til elektronisk kommunikasjon. Det anbefales at hvert bud har en akseptfrist som muliggjør en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi anbefaler minimum 30 minutter akseptfrist. Oppdragsgiver er oppfordret til å ikke ta imot bud direkte fra budgiver, men å henvise budgiver videre til megler.

Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Ansvarlig megler

Aleksander Berg