Stor og solrik tomt på over 3 mål | Barnevennlig og rolig! Kort avstand til sjø og idyll! En sjelden mulighet!

Ny områdereguleringsplan for Hvitsten, med ID: 0301 og formålsområde boliger (B2) vedtatt 09.03.2026. Følgende er utdrag fra områdereguleringen: § 2 Boligbebyggelse (B) Felles for områdene I områdene kan det oppføres frittliggende enebolig med tilhørende anlegg. Det er kun tillatt med én boenhet per tomt. Maksimal gesimshøyde er 6 meter og maksimal mønehøyde er 9 meter. Høyden måles fra planert terreng rundtbygningen. Prosent bebygd areal for den enkelte tomt innenfor bevaringsområdet er %-BYA = 15%. Prosent bebygd areal for den enkelte tomt utenfor bevaringsområdet er %-BYA = 20%. Garasje, uthus o.l. skal oppføres som frittliggende bygninger. De tillates med et bruksareal og bebygd areal (BRA og BYA) på inntil 50 m2. Størrelse, form og materialbruk skal være tilpasset boligen. Mønehøyden skal ikke være over 4 meter og gesimshøyde ikke over 3 meter. B1 og B2 Per byggetomt med nettoareal 1 200 m2 kan det oppføres frittliggende enebolig. I områdene skal bebyggelsen ha saltak med takvinkel mellom 25 og 40 og møne i bygningens lengderetning. Hovedmøneretning skal følge terrengets hovedretning. Arker regnes ikke inn i gesimshøyden, der øverste punkt på arken ikke overskrider byggets mønehøyde. Prosent bebygd areal for den enkelte tomt er 15 %-BYA. Tillatt bruksareal BRA 300m2. Bebyggelsen skal ha god tilpasning til nærmiljøet og den eldre bebyggelsen i Hvitsten og Strandsåsen. Materialbruk og fasadedetaljering skal tilpasses det kulturhistoriske miljøet. Det oppfordres til å legge byggeskikksveilederen1til grunn for utforming. B3 I område B3 skal bebyggelsen ha saltak. Hovedmøneretning skal følge terrengets hovedretning. Prosent bebygd areal for den enkelte tomt er 25 %-BYA. Tillatt bruksareal BRA 300m2 B4_2 Innenfor området tillates ikke fradeling. Prosent bebygd areal for tomten er 15%-BYA. Tillatt bruksareal BRA 200m2. Bebyggelsen skal ha saltak med takvinkel mellom 25 og 40 . Bindende plassering av ny enebolig er vist på plankart. Bygninger på eiendommen skal oppføres i tunformasjon. Reguleringsbestemmelsene skal sikre en helhetlig og stedstilpasset boligbebyggelse med hensyn til landskap, terreng og eksisterende miljø. Planen legger til rette for eneboligbebyggelse med moderate utnyttelsesgrader og krav til tilpasning. Gjengitt fra områdeplan: Bakgrunn: Planens formål er å: - Bevare og videreutvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Hvitsten representerer. - Gi rammer for både vern og utvikling av ovennevnte verdier. - Hindre inngrep i bestående bygninger og anlegg som er i strid med kulturminnevernet. - Begrense biltrafikk ved å strengt regulere muligheten for å etablere nye boliger. Bebyggelsen skal ha småhuskarakter. Ny bebyggelse og nye tiltak skal ta hensyn til områdets eksisterende bebyggelsesstruktur og ivareta områdets kvaliteter knyttet til landskap og topografi, vegetasjon og biologisk mangfold. I tillegg skal nye tiltak tilpasses eksisterende bevaringsverdig bebyggelse innenfor bevaringsområdet, slik det er definert i planen. Naturlige terrengformasjoner og naturtomter skal bevares. Planen er utarbeidet av Vestby kommune, ved planavdelingen. Det er hentet inn konsulentbistand ved behov og et tett samarbeid mellom planavdelingen og Akershus fylkeskommune om kulturminner. Eierforholdene innenfor planområdet varierte. Det er mange enkelttomter som eies av en grunneier. I tillegg er det en stor grunneier som har mange festetomter, til både bolig og hytter. Disse festetomtene er knyttet til Strand gård i søndre del av Hvitsten. I og rundt Hvitsten sentrum er flere av eiendommene eid av Olsen-familien. Innenfor planområdet er det ingen grunneier som eier store ubebygde arealer som er eller blir regulert til utviklingsformål. Innbyggerne i Hvitsten ønsker i stor grad å beholde Hvitstens særpreg, men det bør være rom for noe utvikling. Noen har de foregående årene delt opp eiendommene sine med formål å bygge ut boliger. Det vil være behov for å gjøre veinettet privat, og dermed opprette veilag der det ikke allerede foreligger. Det vil ikke være behov for utbyggingsavtaler, da ingen offentlig infrastruktur skal utvides i stor grad eller behov for ny offentlig infrastruktur. Planprosessen: I februar 2022 ble det vedtatt midlertidig bygge- og deleforbud for etablering av nye boliger, bruksendring av hytter til bolig og fradeling av tomter. Planoppstart av områdeplan for Hvitsten skjer på bakgrunn av et økt behov for å styre utviklingen i Hvitsten og ta bedre vare på Hvitsten som nasjonalt viktig kulturhistorisk sted. Midlertidig bygge- og deleforbud opphever automatisk etter fire år, dermed 28.02.2026. Det er viktig at områdereguleringsplan for Hvitsten er endelig vedtatt i kommunestyret innen den datoen. Boligformål: I områdeplan for Hvitsten er hovedformålet å bevare Hvitsten i større grad enn hva som er gjort tidligere. Dette handler om å ivareta det historiske stedet, men også å ivareta den mer dynamiske strukturen som har blitt til over mange år med bolig- og fritidsboligbygging. For å kunne ivareta dette er det behov for å ha store tomter, begrense terrenginngrep og å tilpasse bygningene til terrenget i større grad enn hva som er gjort de siste 20 årene. I tillegg er det blitt gjort en trafikkanalyse som viser at veinettet i Hvitsten har lite kapasitet uten å gjøre store utbedringer. Derfor er det viktig å begrense utbyggingen, og å legge opp til at nye boliger kan bygges der det er minst trafikale utfordringer. Resultatet av dette er at det foreslås fire ulike felt der utbygging og bruksendring fra fritidsbolig kan skje. Disse feltene er det som i kartet heter B1, B2, B3 og B12. B1 og B2 ligger på hver sin side av Strandveien med stikkveiene Ødegårdsveien, Sagastubben og Myrastubben. Disse områdene ligger i tidvis bratt terreng, har god utsikt mot Oslofjorden og er attraktive som byggetomter. Innenfor områdene B1 og B2 er det i bestemmelsene satt krav om minste tillate tomtestørrelse på 1200m2. Det grepet gjøres for å sørge for større tomter, mer mellomrom mellom boligene og bedre bevaring av det grønne preget. Det er viktig for å ivareta inntrykket fra sjøen, og for å passe inn i resten av Hvitsten. Innenfor disse områdene er det derfor tillatt å fradele tomter, gjøre arronderinger for å oppnå riktig tomtestørrelse og å bruksendre fritidsboliger til bolig dersom tomten er 1200m2 eller større. I reguleringsplanen fra 2005 var det tillatt med tomtestørrelse på 700m2, der flere grunneiere har oppdelt tomter til denne størrelsesorden. Gjennom ny plan vil det fremdeles være tillatt å bebygge disse oppdelte tomtene, men det blir behov for å justere grensene/slå sammen tomter igjen for å oppå 1200m2 tomtestørrelse. I områdene B1 og B2 er det tillatt med 15%BYA, og maksimalt 300m2 BRA. Tomtestørrelse: Innenfor de forskjellige feltene er det ulik regulert tomtestørrelse av ulike årsaker. Innenfor B1 og B2 er det satt minste tomtestørrelse på 1200m2. Dette er gjort for å sikre at mye grønt blir ivaretatt når man bygger nye boliger. Det er også valgt for å ha bedre kontroll over antall boliger som kan bygges, fordi det er et viktig premiss for planen å begrense utbyggingen. Plassering på tomten og terrengtilpasninger Planen har fått nye strenge bestemmelser som omhandler plassering av bygg på tomten og terrengtilpasninger. Formålet med disse bestemmelsene er at det er behov for å begrense terrenginngrep så mye som mulig for å ivareta det stedlige preget i Hvitsten. Det er derfor ikke tillatt å sprenge eller å gjøre store terrenginngrep for å få flat byggetomt. Bebyggelsen må tilpasses terrenget, ikke terrenget til bebyggelsen. Garasjer og uthus frittliggende: Planen tillater ikke garasje innebygget i huset, men frittliggende garasje. Dette er gjort for å unngå for moderne uttrykk ved å ha garasje inne i huset. Det vil også bli veldig store bygg når garasje er en del av boligen. Historisk ble bebyggelsen i Hvitsten bygget med en form for tunformasjoner, med flere mindre bygninger i tilknytning til et hovedhus. Materialbruk og fasadedetaljering skal tilpasses det kulturhistoriske miljøet i Hvitsten Bestemmelsen om materialbruk og fasadedetaljer er for å ivareta uttrykket for den nye bebyggelsen i Hvitsten. Det er viktig at ny bebyggelse tilpasser seg det historiske, og ikke skiller seg nevneverdig ut. Det gjelder både materialbruk, i form av kledning på byggene, farger og takstein. Fasadedetaljer er f.eks. valg av vinduer, dører og øvrig utsmykking. Forbud mot hybler og sekundærleilighet For å kunne styre veksten i trafikk i Hvitsten har planen nå et forbud mot å etablere hybler og sekundærleiligheter. Det vil også bare være tillatt å bygge én enebolig på hver tomt. Dette gjøres fordi en bolig i Hvitsten anslagsvis kan generere mellom 3,5 og 4,7 bilturer per dag per bolig. Dersom det tillates hybler og sekundærboliger er det ikke mulighet til å styre hvor mange innbyggere og dermed mer trafikk som vil komme til Hvitsten. Det er viktig å styre trafikken på best mulig måte for å unngå ytterligere trafikale utfordringer i Hvitsten. Med hybler menes rom i eksisterende bolig som benyttes til utleie, som ikke er en selvstendig boenhet, og som enten deler hovedfunksjoner som kjøkken, bad og wc med andre (hybelrom) eller som innehar egne funksjoner (uselvstendig leilighet/praktikantdel). Med hybelhus menes hus eller blokker med hybler/enkeltrom til utleie, og som har en planløsning som ikke gjør den egnet til å bli tatt i bruk som vanlig familiebolig. Med sekundærleilighet i eksisterende bygg menes boenhet som har alle hovedfunksjoner for bolig (oppholdsrom, soveplass, bad, kjøkken), har egen inngang og er fysisk adskilt fra øvrige enheter. Med sekundærleilighet i nye bygg er kriteriene i byggesaksforskriften §2-2 relevante, men ikke avgjørende. Også andre vurderingsmomenter kan være relevante. Eiendommen omfattes også av Kommuneplan 2023-2034 (plan-ID KPLAN2023), vedtatt 17.11.2025. Her er hele eiendommen på 3111 m² avsatt til framtidig boligbebyggelse. Eiendommen berøres av hensynssone H310_2: Ras- og skredfare. I henhold til § 29 i bestemmelsene for områdereguleringen tillates det ikke oppført tiltak etter plan- og bygningsloven innenfor hensynssone H310. Kjøper oppfordres særskilt til å undersøke hvilken utnyttelse av tomten som kan påregnes og hvilke tiltak som kreves. Dette innebærer blant annet undersøkelser av grunnforhold. Kjøper bærer selv ansvaret og risikoen for hvilken utbygging som tillates. Reguleringskart med planopplysninger følger salgsoppgaven. Vi oppfordrer alle interessenter til å sette seg inn i kommuneplan og hvilken betydning denne har for eiendommen. Ta kontakt med megler for utdypende forklaring av reguleringskart med bestemmelser ved ønske.