Vettakollen - Flott utsiktstomt på ca 800 kvm med rammetillatelse for oppføring av stor enebolig.

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

159251025

Betegnelse

Matrikkel gnr. 41, bnr. 470, snr. 2 i Oslo kommune

Plan- og bygningsetaten har 26.02.26 vedtatt å inndele gnr. 41 bnr. 470 i 2 seksjoner. Seksjon 1 og 2 er boligseksjoner. Seksjoneringen er hjemlet i eierseksjonsloven § 13. Dersom PBE ikke mottar klager innen klagefristens utløp vil vi sende de nødvendige dokumentene til Kartverket for tinglysing og formell opprettelse av nye seksjoner.

Eksisterende hus blir snr 1 og det er areal betegnet som snr 2 som følger av seksjoneringen som selges.

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren Dyve & Partnere (Dyve & Partnere Eiendomsmegling AS) / Alexander Sandaas

Eier

Andreas Gustav Borch-Nielsen og Nina Caroline Tandberg Borch-Nielsen

Eiendomstype

Boligtomt

Eierform

Fast Tomten skal før overtagelse seksjoneres og det er seksjon 2 som selges

Tomtetype / areal

Tomtetype eiet / 800,00 kvm

Tomten skal seksjoneres og den utseksjonerte delen  som selges utgjør ca. 800 kvm  av totalen som er på  1937  kvm

Beliggenhet

Beliggenhet / servicetilbud

Melkeveien 10 ligger med hyggelig og fredelig beliggenhet på Vettakollen, i et veletablert boområdet nære marka og byen. Trafikkstille og meget barnevennlig gate, hvor barna kan ferdes trygt omkring. Området er egnet for barnefamilier og andre som trives litt utenfor bykjernen, men som samtidig liker å leve med nærhet til de sentrale deler av Oslo. Eiendommens umiddelbare tilknytning til marka byr på mulighet for utallige turopplevelser. Flotte bademuligheter på bl.a. Båntjern, div. sykkelstier og skiløyper innenfor umiddelbar nærhet, samt lysløypa og idrettsanlegget til Norges Idrettshøyskole ved Sognsvann. Fra Melkeveien er veien kort til Hemingbanen med bl.a. flere fotballbaner, idrettshall med treningssenter og tennisbaner. Vettakollen og Gulleråsen stasjon (Holmenkollbanen) ligger ca. 8-10 minutter gange fra eiendommen og herfra tar det kort tid til Majorstua og Nationaltheatret stasjon, eller oppover til Tryvann skisenter. Gangavstand til Slemdal og Svendstuen barneskole, samt Midtstuen ungdomsskole. Flere barnehager i området. Diverse forretninger med matbutikker, postkontor, kles-/sportsbutikker, bakeri og kaffebarer finnes på Slemdal og Vinderen Senter.

Eiendom / Hage

Tomt

Seksjonerings søknad for tomten med  Gnr 41 bnr 470 er vedtatt av Plan- og bygningsetaten ihht brev av 26.02.26. Vedtak og kopi av søknad følger med salgsoppgaven. 

Tomten som selges vil etter seksjonering bli betegnet som seksjon 2.

1936 kvm eiendom fra matrikkelen  - 142 kvm regulert til vei = netto tomt 1794 kvm

Ny fradelt eiendom  800 kvm - regulert vei 33 kvm = netto eiendom 767 kvm

Nytt hus har BYA 115 kvm som tilsvarer utnyttelsesgrad 14,99%

Eksisterende eiendom  etter fradeling 1136 kvm  kvm - regulert vei  109 kvm = netto eiendom 1027 kvm

Eksisterende  hus har BYA 152,7 kvm som tilsvarer utnyttelsesgrad 14,86%

Det er godkjent ny adkomst til eiendommen. Se utomhusplan

Adkomst

Se vedlagt kartskisse på høyre side i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon og til eiendommen. På visningsdagen vil det bli satt opp visningsskilt fra PrivatMegleren.

Bebyggelse

Bygninger

Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse og større villa-eiendommer.

Innhold

Tomten ligger i Nedre Vettakollen i bydel Vestre Aker. Tomten som i dag er på 1936,40 m2, er bebygget med en eksisterende enebolig.

Det omsøkte tiltaket omfatter oppføring av en ny enebolig på 115 m2 BYA over tre etasjer, i tillegg til garasje i kjeller.

Beregnet grad av utnytting er oppgitt å bli 14,92 %. Eiendommen ligger i Nedre Vettakollen i bydel Vestre Aker.

Det er vedtak på seksjonering av tomten hvor nytt tiltak får ca. 800 kvm tomteareal

Eiendommen ligger i et etablert boligområde.

Interessenter oppfordres til å sette seg nøye inn i rammetillatelsen som følger vedlagt i salgsoppgaven før man gir bud på tomten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at rammetillatelsen  ble gitt 12.07.2024.

Rammetillatelsen gjelder i tre år. Tiltaket må være lovlig satt i gang innen tre år, ellers faller rammetillatelsen bort. Det betyr at kjøper må ha satt i gang arbeidene* i tilstrekkelig tid før fristen løper ut. Fristen begynner å løpe fra vedtaksdatoen, og den kan ikke forlenges, jf. pbl. § 21-9

*

Det må søkes og ha fått igangsettelsestillatelse før arbeidene igangsettes. Erklæringer om ansvarsretter for utførelse må være sendt inn før arbeidene starter. Gjennomføringsplanen må oppdateres og innsendes hver gang det skjer en endring i ansvarsforholdene og ved søknad om endring, igangsettingstillatelse, brukstillatelse og ferdigattest.

Søker har oppgitt følgende opplysninger i søknaden:

Tomtens areal 1794 m²

Tiltakets bruksareal (BRA) 350 m²

Tiltakets bebygde areal (BYA) 115 m²

Grad av utnytting 14,92 %-BYA totalt for tomten

Tiltakets høyde Øverste møne: 7,08 meter, kote +233.76  Øverste gesims: 6,0 meter, kote +232.68

Antall boenheter -  1 boenhet omsøkt

Antall parkeringsplasser -  3 parkeringsplasser garasjekjeller

Arealer i tegninger

I rammesøknad er boligen opplyst å ha et total areal på 350 kvm BRA

I følge tegninger er arealer opplyst å være:  

Hovedetasjen er  96 kvm BRA

Toppetasjen er 65 kvm BRA

Underetasjen er  109 kvm BRA

Parkeringskjeller  89 kvm BRA

Parkering / Garasje

3 parkeringsplasser garasjekjeller

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 4840, tinglyst 02.05.1949 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om vann/kloakkledning
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 13238, tinglyst 14.11.1949 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om benyttelse

Dagboknummer 6492, tinglyst 03.06.1952 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om gjerde
Bestemmelse om kloakkledning
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn

Dagboknummer 6763, tinglyst 09.06.1952 - Best. om vann/kloakkledn.

Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 16561, tinglyst 15.12.1954 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om kloakkledning
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 3244, tinglyst 21.04.1944 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Vei / Vann / Avløp

Eksisternede bolig på tomten er bebygget før 1977

Det skal derfor betales avgift for nytt tiltak

• Arealet det skal betales tilknytningsgebyr for skal beregnes ut fra denne formelen:
• Tomtens areal x (påbygget/tilbyggets bruksareal (minus evt. revet areal)) / Totalt tilknyttet bruksareal etter utbyggingen.

Priser for tilknytning til vann og avløp fra 1. januar 2026

Tilknytning vann:

• Per m² tomt ekskl. mva.: 191,45 kroner
• Per m² tomt inkl. mva.: 220,17 kroner

Tilknytning avløp:

• Per m² tomt ekskl. mva.: 127,53 kroner
• Per m² tomt inkl. mva.: 146,66 kroner

Formuesverdi

Stortinget har vedtatt en oppdatert modell for beregningen av formuesverdi for bolig. Modellen henter informasjon om omsatte boliger fra grunnkretser i stedet for kommuner og skal benyttes fra inntektsåret 2026.

Hensikten med endringen er å komme fram til en riktigere beregnet markedsverdi på bolig.

Skatteetaten beregner en markedsverdi av boligen som er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen er det tatt hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Reguleringsforhold

Plangrunnlaget for eiendommen

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg (nåværende) i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.

Det følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart at eiendommen befinner seg i et område med gul støysone og grønn struktur - eksisterende.

Eiendommen er regulert til underformål byggeområde for boliger gjennom reguleringsplan for nedre Vettakollen, vedtatt den 11.06.2008, S-4381. Planen har tilhørende bestemmelser som sier at det tillates inntil 15 % bebygd areal (BYA) på den enkelte tomt og med maks møne- og gesimshøyder på henholdsvis 8,5 meter og 6,0 meter. Fasadelengde for sammenhengende bygningsvolumer kan maksimalt være 16 meter. Eiendommen ligger innenfor område A i planen. Deler av eiendommen mot øst, er i samme plan regulert til friområde - turvei.

Spesielle forhold som har betydning for saken

Avstand nabo: Nabo, eier av gnr. 41 bnr. 461 samtykker til plassering av trapp under terreng inntil 2,7 meter

Trær

Ifølge reguleringsplanen § 5.3 skal store trær og annen verdifull vegetasjon i størst mulig grad bevares. Dersom et byggetiltak medfører at store trær skades eller fjernes skal de erstattes av 1 eller 2 nyplantede trær. Dersom stammeomkretsen til treet som fjernes er mellom 60 og 90 cm målt 60 cm over terreng skal det erstattes av minimum ett nytt tre. Dersom stammeomkretsen er over 90 cm målt 60 cm over terreng skal minimum to nye trær plantes. Saksnr.: 201919923-61 Side 7 av 16 Ifølge søker har ikke eiendommen store trær, men søker opplyser at tomten er omkranset av trær på naboeiendommene samt at nabo mot nordvest har mange store trær mot nabogrensen. Selv om mindre trær, busker og gress ikke har et konkret vern, er det ønskelig at disse også beholdes for å opprettholde det grønne preget. Som vist på utomhusplanen får eiendommen et grønt preg som etter etatens syn er tilstrekkelig.

Interessenter anbefales å sette seg inn i den godkjente rammetillatelsen som følger med salgsoppgaven

Økonomi

Faste kostnader

For boliger og fritidsboliger er eiendomsskatten 1,7 promille av eiendomsskattegrunnlaget minus bunnfradraget. Bunnfradraget for 2026 er på inntil 4,9 millioner kroner.

Eiendomsskatten beregnes etter denne formelen:

(Eiendomsskattegrunnlag - bunnfradrag) x 0,0017 = eiendomsskatt per år.

Årlig kommunale avgiftsgebyr for en husholdning i  2026

Gebyrtype

Gebyr 2026 inkludert mva

Vann og avløp bolig 87m2 * kr 8 449

Vann og avløp bolig 120 m2 ** kr 11 444

Gjennomsnittsgebyr per innbygger (renovasjon) 2 230

Restavfallsbeholder 140 liter (standard) 7 169

Gebyr for tilsyn med ildsted kr 236 (Ilegges ikke mva.)

Alle beløp i kroner. Tjenestene er pliktige til å pålegge merverdiavgift (mva.) på 15 prosent, fastsatt av staten.
*) Gebyr for 2026 er beregnet per 25. september 2025. Før bystyrets behandling i november 2025, vil gebyrene bli oppdatert med nye beregninger. Endelig gebyr fastsettes av bystyret.

Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. Felleskostnader skal fordeles mellom seksjonseierne etter sameiebrøken. Dersom særlige grunner taler for det, kan kostnadene fordeles etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.

I og med at seksjonene er frittliggende eneboliger skal utgiftene knyttet til seksjonene og disse sitt eksklusive uteareal, separeres slik at det er bare utgifter til fellesarealer eller andre utgifter som ikke lar seg separere som skal ligge inn under fellesutgiftene.

Utgifter knyttet til drift og vedlikehold felles innkjøring og vei skal deles likt mellom seksjonene.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.

Totale kostnader

Prisantydning kr 8 900 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 222 500,00

Kjøperforsikring IF kr 18 500,00

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00

Totalpris inkl. omkostninger og ev. fellesgjeld kr 9 142 090,-.

Dokumentavgiften er på 2,5 % av salgssum. Regnestykket over forutsetter salg til prisantydning.

Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring

Selger har ikke gitt noen spesielle opplysninger i sin egenerklæring.

Annen nyttig informasjon

Meglers standard kjøpekontrakt legges til grunn for avtalen. Standardkontrakt kan fås ved henvendelse til meglers kontor.

Informasjon om sameiet

Sameiets navn er Sameiet Melkeveien 10 og har gårdsnummer 41 og bruksnummer 470 i Oslo kommune. Sameiet opprettes ved seksjoneringsbegjæring  (pt ikke tinglyst, søknad er godkjent hos kommunen).

Sameiet skal  bestå av 2 boligseksjoner

DISPOSISJONSRETTEN OVER SEKSJONENE

Bebyggelsen og tomten

Seksjonseierne er sameiere i bebyggelsen og tomten i eierseksjonssameiet. Eierne har enerett til å bruke en bestemt bruksenhet i eiendommen. Seksjonen kan ikke skilles ut fra sameiet. For hver seksjon er det fastsatt en sameiebrøk som uttrykker seksjonseierens forholdsmessige eierandel i sameiet.

Seksjonene har tillagt areal i bygg. Disposisjonsrett over eiendommens uteareal er fastsatt i vedtektene.

Tomten og alle deler av bebyggelsen som ikke etter seksjoneringen omfattes av bruksenhetene, er fellesarealer.

Det er avtalt mellom seksjonseierne at vegetasjon på eget areal og på fellesareal ikke skal bli sjenerende slik at utsikten eller solforhold blir berørt.

Iht. vedlagte kart i vedtektene har seksjonene enerett i 30 år:

Snr. 1 har enerett til bruk av uteareal markert med oransje (Snr.1).

Snr. 2 har enerett til bruk av areal markert med grønt (Snr. 2)

Areal markert med blått er fellesareal ( 3)

Dersom det i fremtiden lar seg gjøre å dele eiendommen i 2 tomter, så skal denne delingen gjøres etter det forslag som fremgår av vedlegg 2.

Dersom det er behov for mindre justeringer for å oppfylle krav til U grad, må seksjonene samtykke til det.

En av seksjonen kan kreve deling og den andre seksjonen kan ikke motsette seg dette. Kostnader knyttet til en delingssak og sletting av seksjonering, skal deles likt mellom partene.

Dersom deling ikke er mulig, så kan en av partene kreve at arealene som fremkommer av vedlegg 1, blir tillagt seksjonen som tilleggsareal i grunn TG.

Seksjonseierne kan ikke motsette seg dett og kostnadene fordeles likt mellom seksjonene.

Fordeling av utearealene er basert på at eiendommens innkjøring blir som vist på Vedlegg 1. Dersom eksisterende adkomst må benyttes, vil arealene justeres i forhold til dette.

Dersom det er behov for justering av byggeprosjektet relatert til snr. 2 og eiendommen må reseksjoneres, kan ikke eier av snr. 1 motsette seg dette.

Sesjonene kan oppføre bod og platting samt inngjerde sitt eksklusive areal.

Den andre seksjonen kan ikke motsette seg dette.

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen.

Det hefter ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. Det gjøres oppmerksom på at overtagelse  ikke kan gjennomføres før seksjonering er tinglyst

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn trygt og enkelt via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Trykk "gi bud" og følg instruks med innlogging/opprettelse av bruker. For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Eiendommen/Tomten selges etter reglene i avhendingsloven (avhl.). Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt, eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. Det er kun mangel for arealavvik dersom vilkårene i avhl. § 3-3 første ledd er oppfylt. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning, må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel), jf. avhl. § 3-1 fjerde ledd.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. punktum. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Provisjonene er avtalt til 1,25 % inkl. mva. av endelig kjøpesum

Oppstart / Etablering/ Oppgjør  kr 29 800,00

Innhenting av opplysninger kommunen kr 4 900,00

Grunnbok/elektronisk tinglysing kr3 340,00

Finn medium pakke kr 5 500,00

Markedspakke kr 29 900,00

Dersom handel ikke kommer i stand betaler oppdragsgiver faktiske utlegg.

Vedlegg til salgsoppgaven

Meglers verdivurdering

Kommunal informasjon;

Matrikkelbrev/målebrev

Søknad om seksjonering

Vedtekter

Rammetillatelse med tegninger

Reguleringskart og bestemmelser

Tinglyste erklæringer

Budskjema