Stor, ubebygd og attraktiv boligtomt på Sogsti - høyt beliggende i rolig blindvei

Kort om eiendommen

Ubebygd tomt på ca. 1 065,5 kvm, beliggende høyt i terrenget i et rolig og svært barnevennlig boligområde på Sogsti. Tomten er en naturtomt med fjell i dagen og har meget gode solforhold og potensiale for fjordutsikt. Eiendommen ligger skjermet til, nærmest innerst i blindvei, med lite gjennomgangstrafikk.

Det er kort gangavstand til Sogsti skole (1 7), Sogstieika barnehage og Bjerkeveien barnehage. Drøbak sentrum ligger innen gang- og sykkelavstand og byr på et hyggelig småbymiljø med butikker, serveringssteder, badestrender og øvrige servicetilbud. Området har også gode kollektivforbindelser med buss mot Oslo, Ski og Ås. En attraktiv tomt i et etablert og familievennlig bomiljø.

Beliggenhet

Ekestubben 4 ligger høyt og tilbaketrukket til på Sogsti, nærmest innerst i en rolig blindvei. Området er svært barnevennlig med lite gjennomgangstrafikk og trygge omgivelser, godt egnet for familier. Tomten har en skjermet beliggenhet i et veletablert boligområde.

Det er kort gangavstand til Sogsti skole (1 7) samt Sogstieika barnehage og Bjerkeveien barnehage, noe som gjør hverdagen enkel og praktisk for barnefamilier. Drøbak sentrum ligger innen rimelig gang- og sykkelavstand og byr på et sjarmerende småbymiljø med nisjebutikker, caféer, bakerier, restauranter, vinmonopol, kino, kunstgallerier, båthavn og Badeparken. Øvrig servicetilbud finnes på Amfi Drøbak City på Dyrløkke.

Drøbak har et bredt tilbud av fritids- og idrettsaktiviteter for barn, unge og voksne. Nytt og moderne idrettsanlegg på Seiersten med kunstgressbane, løpebane, svømmehall med treningssenter, boksehall og håndballhall. Det finnes håndballhaller både på Seiersten og Måna, skatepark på Seiersten, 18-hulls golfbane på Belsjø, tennisanlegg på Heer, ridesenter på Elle samt flere treningssentre på Dyrløkke. Området byr også på flotte tur- og friluftsmuligheter med godt oppmerkede stier i Frognmarka og preparerte langrennsløyper med lysløype vinterstid.

Det er gangavstand til bussholdeplasser med gode forbindelser til Oslo, Ski og Ås. Ekspressbuss tar deg til Oslo på ca. 40 minutter, noe som gjør beliggenheten attraktiv også for pendlere.

Beskrivelse av tomt

Ubebygd tomt på ca. 1065,50 kvm ihht. matrikkel, beliggende høyt i terrenget i et rolig og barnevennlig boligområde på Sogsti. Tomten er en naturtomt og har meget gode solforhold. Eiendommen ligger skjermet til, nærmest innerst i blindvei. Se vedlagte eiendomskart som viser gjeldende tomtegrenser.

Bebyggelse

Området består hovedsakelig av boligbebyggelse.

Diverse

Interessenter plikter å undersøke alle forhold iht. sine planer for tomten. Det gjelder nåværende reguleringsforhold, evt. omregulering, og evt. byggesøknader og andre forhold. Vi anbefaler interessenter å ta kontakt med Frogn kommune rundt dette. Kjøperen er selv ansvarlig for å byggemelde samt å fremskaffe bygningsmyndighetenes godkjennelse for den bebyggelse som er tenkt oppført på eiendommen før eventuelle byggearbeider igangsettes. Kostnader i forbindelse med byggeanmeldelse, tilknytningsgebyr, grunnundersøkelser, geoteknisk rapport m.m. påhviler kjøperen.

Overtakelse

Etter avtale. Tomten er ledig for kjøper.

Adkomst

Se vedlagt kartskisse på høyre side av annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til boligen. Det vil bli skiltet med visningsskilt fra Attentus Eiendomsmegling ved fellesvisninger.

Offentlig kommunikasjon

Offentlig kommunikasjon med buss. Matebuss i Sogstiveien.

Budgivning

Som budgiver hos Attentus Eiendomsmegling kan du kreve alle bud dokumentert og fremlagt. Dette betyr at du som budgiver må akseptere at deler av budet kan bli fremlagt for øvrige budgivere. For øvrig vises til forbrukerinformasjon om budgiving.

I henhold til forskrift om eiendomsmegling skal alle budrunder skje skriftlig. Benytt "Gi bud"-knappen på våre annonser for å registrere ditt bud elektronisk. Dette er en enkel og sikker løsning som lar deg gi bud ved hjelp av BankID.

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per epost, SMS, faks eller via budgivningsplattform på nett eller app. Budforhøyelser bør ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.

Meglerforetaket kan ikke - verken til selger eller markedet - formidle bud som har en kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, jmf. forskrift til lov om eiendomsmegling § 6-3. Ta evt. kontakt for å få informasjon om budfristen.

Megler skal ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Kommunale avgifter

Ved oppføring av bolig vil det påløpe kommunale gebyrer iht. Frogn kommunes satser (2026):

Vann (med vannmåler):
Kr 42,80 per m³
Fast avgift kr 1 875 per år

Avløp:
Kr 40,40 per m³

Renovasjon (helår):
Kr 4 242,50 per år

Ved et normalt vannforbruk på ca. 150 m³ per år vil årlige gebyrer for vann og avløp utgjøre ca. kr 14 355. Med tillegg av renovasjon vil samlede årlige kommunale avgifter utgjøre ca. kr 18 600.

Det tas forbehold om endringer i satser og individuelt forbruk.

Det tilkommer tilkoblingsavgift ihht. gjeldende satser fra Frogn kommune.
Tilknytningsgebyr - vanlig sats(2026) kr 46.000,-

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et uregulert område, og det kreves per i dag detaljregulering før ny bebyggelse kan oppføres. Tomten er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplan for Frogn kommune, men kjøper må selv påregne å initiere og bekoste reguleringsarbeid og avklare videre byggemuligheter med kommunen.

Det ble i 2022 gitt rammetillatelse fra Frogn kommune for oppføring av to eneboliger. Rammetillatelsen ble gitt etter tidligere kommuneplansbestemmer. Slike rammetillatelser er tidsbegrenset og tillatelsen har nå utløpt. Tidligere rammetillatelser gir ingen garanti for ny tillatelse. Eventuelle fremtidige tiltak må behandles etter gjeldende regelverk og krav på søknadstidspunktet. Som hovedregel skal alle uregulerte tomter detaljreguleres. Se kommuneplanbestemmelsenes punkter rundt dette:

§ 3 Krav om reguleringsplan (pbl § 11-9 pkt. 1)

1. Det kan ikke iverksettes tiltak eller arbeid som beskrevet i plan- og bygningslovens (pbl) § 20-1 om oppføring av nye brygger, småbåtanlegg, større terrenginngrep, parkerings- eller veianlegg, ny helårsbolig og/eller nytt næringsbygg, samt fradeling til slike formål iht. pbl § 20-1 pkt m, før området inngår i en godkjent reguleringsplan. Reguleringskravet gjelder også bruksendring til helårsbolig eller næringsbygg.

Bestemmelsen gjelder ikke for:
Oppføring av ny helårsbolig med samme antall boenheter til erstatning for eksisterende godkjent helårsbolig.
Gjenoppføring av godkjente tiltak som har vært utsatt for brann/naturskade e.l., under forutsetning av at tiltaket for øvrig er i tråd med plan, og gjenoppføring skjer maksimalt 3 år etter at skade på opprinnelig tiltak har skjedd. Brygger tillates kun gjenoppbygget til opprinnelig uttrykk og standard.
Vedlikehold, fjerning og nyetablering av navigasjonsinnretninger i sjøområder.
Deling og tiltak for å sikre og videreutvikle friområdene og grønnstrukturen.
Tomtedeling, bruksendring til og/eller oppføring av helårsboliger der:
- arealbruk er avsatt til boligformål.
- plassering er utenfor hensynssone H310 Ras- og skredfare og H320 Flomfare
- ny boenhet vil få støynivå under Lden 55dB i tråd med § 17.
- det er maks. 500 m gangavstand langs trafikksikker forbindelse til bussholdeplass med hyppige avganger.
- ny bolig ligger i inntil 2 km gangavstand fra skole.

Med følgende begrensing:
- Det kan fradeles inntil 2 tomter med én boenhet pr. tomt, eventuelt én tomt for tomannsbolig.
- Det kan i tillegg tillates inntil 2 sekundærleiligheter på minimum 35 m² BRA og maksimum 75 m2 BRA pr. enebolig eller tomannsbolig.
- Det tillates å bygge om en eksisterende enebolig til en tomannsbolig.
- Minste tomtestørrelse ved fradeling og seksjonering skal være:
800 m2 per enebolig etter deling og seksjonering
1200 m2 per tomannsbolig etter deling og seksjonering

Det er en forutsetning for alle unntak fra krav om reguleringsplan at tiltaket er i tråd med øvrige kommuneplanbestemmelser.
Ved søknad om tiltak skal det dokumenteres at relevante krav er ivaretatt.
2. Det er ikke tillatt å fradele eiendom til fritidsbebyggelse før dette er hjemlet i reguleringsplan.
3. Kommuneplanbestemmelsene og føringene i kommuneplanen skal være retningsgivende ved regulering, og private forslag til reguleringsplan må innholdsmessig følge opp hovedtrekkog rammer.

Det gjøres oppmerksom på at kjøper selv må påregne å avklare videre regulering og/eller ny byggesøknad med kommunen. Eventuelle endringer i forutsetninger, herunder krav knyttet til kollektivdekning og avstand til kollektivknutepunkt med hyppig bussforbindelse, må avklares av kjøper.

Eiendomsskatt

Frogn kommune har eiendomsskatt på alle eiendommer.

Formuesverdi

Ved oppføring av bolig på tomten blir formueverdi utregnet på denne måten:

Formuesverdien er den verdien som blir lagt til grunn for beregning av formuesskatt og fastsettes ved første skattemelding etter overtakelse. For inntektsåret 2023 settes formuesverdien av primærbolig til 25 prosent av beregnet markedsverdi. Prosentandelen skal likevel være 70 prosent for den del av den beregnede eller dokumenterte markedsverdien som overstiger 10 000 000 kroner.

For sekundærbolig settes formuesverdien til 100 prosent av beregnet markedsverdi.

Beregnet markedsverdi vil utgjøre enten en verdi basert på statistikk fra SSB (boligverdi) eller en verdi basert på dokumentert markedsverdi (i de tilfeller der eier av eiendommen har krevd formuesverdien nedsatt).

Vann, vei og avløp

Privat vei.
Offentlig vann og kloakk via privat fordelingsnett til tomtegrensen. Private stikkledninger på tomten må påregnes. Påkoblingsavgift etter kommunens gjeldende satser.
Det foreligger et felles vedlikeholdsansvar for brukere av det private ledningsnettet.
Se vedlagte ledningskart for status på eksisterende ledninger.
Til orientering: I forbindelse med tidligere byggesak ble det av kommunen pålagt å opparbeide en brannkum i forbindelse med påkobling av vann og avløp.

Hvitvaskingsloven

Alle eiendomsmeglerforetak er underlagt Lov om hvitvasking. Dette innebærer at de har plikt til å melde fra til Økokrim om eventuelle mistenkelige transaksjoner. Kjøper og selger er forpliktet til å bidra til at eiendomsmegler kan gjennomføre tilfredsstillende kundekontroll i henhold til hvitvaskingsregelverket og må derfor bl.a. fremlegge gyldig legitimasjon. Dersom eiendomsmegler ikke får utført slik kontroll plikter eiendomsmegler å avstå fra å gjennomføre oppdraget/handelen. Eiendomsmeglingsforetaket fraskriver oss ansvar for eventuelle økonomiske krav som følge av ovennevnte forhold.

Lovanvendelse

Handelen følger bestemmelsene i Avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring.

Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer.

Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Kjøpers undersøkelsesplikt gjelder.

Finansiering

Attentus samarbeider med Norges største boliglånsformidler Eiendomsfinans. Eiendomsfinans er landsdekkende og samarbeider med landets største banker og kan til hver tid hjelpe med å skaffe svært gunstig finansiering raskt.

Omkostninger

Som fremkommer slik:
260,- (Pantattest kjøper)
545,- (Tingl.gebyr pantedokument)
545,- (Tingl.gebyr skjøte)
62 500,- (Dokumentavgift (forutsatt salgssum: 2 500 000,-))
-------------------------------------------------
63 850,- (Omkostninger totalt)
-------------------------------------------------
2 563 850,- (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses ett pantedokument og at eiendommen selges til prisantydning.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3214/71/250:
07.10.1969 - Dokumentnr: 6119 - Festekontrakt - vilkår
Sletting av festekontrakt er igangsatt og forventes gjennomført fortløpende. To bestemmelser i tidligere festekontrakt vil videreføres som tinglyste servitutter på eiendommen, herunder bestemmelse om at det ikke kan drives handelsvirksomhet eller annen generende virksomhet, samt plikt til oppføring og vedlikehold av gjerde.

13.06.1964 - Dokumentnr: 3187 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:3214 Gnr:71 Bnr:1

24.09.1974 - Dokumentnr: 7403 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:232
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:592
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:593
Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område
Gjelder denne registerenheten med flere

23.06.2022 - Dokumentnr: 686349 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:6

23.06.2022 - Dokumentnr: 686349 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:6
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

23.06.2022 - Dokumentnr: 686349 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:6

24.06.2022 - Dokumentnr: 687598 - Bestemmelse om veg
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:1

24.06.2022 - Dokumentnr: 687598 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:1
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

24.06.2022 - Dokumentnr: 687598 - Bestemmelse om bebyggelse
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:1
Tillatt å bygge nærmere tomtegrensen enn 4 m

24.06.2022 - Dokumentnr: 687598 - Bestemmelse om elektriske ledninger/kabler
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:1

12.11.2025 - Dokumentnr: 1385890 - Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:254
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Frogn Kommune
Org.nr: 963 999 089
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler

12.11.2025 - Dokumentnr: 1385890 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:3214 Gnr:71 Bnr:254
Kan ikke slettes uten samtykke fra: Frogn Kommune
Org.nr: 963 999 089
Bestemmelse om fellesledninger
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger

Ansvarlig megler

Lotte Løken Marki