Solrik boligtomt på 821 kvm med panoramautsikt! Blindvei rett ved marka og Holmenkollen T-banestasjon. BYA 12%.

Kort om eiendommen

Tomten, som er skrånende, har en meget attraktiv og rolig beliggenhet på Besserud i Holmenkollen med sjelden flott utsikt over innseilingen til Oslo og områdene rundt. Det er kort vei til marka, dagligvare, barne- og ungdomsskoler, barnehager, idrettsanlegg og "alt" av servicetilbud på nærsenterene Røa og Vinderen. T-bane i umiddelbar nærhet.
Søknad om rammetillatelse for oppføring av enebolig med tilhørende underjordisk garasje er under behandling hos PBE. PBE ønsker ytterligere dokumentasjon rundt parkering for å komme videre i prosessen. Det er opp til ny eier å sluttføre denne prosessen.
Eiendommen har tinglyst bruksrett til en garasjeplass i garasjeanlegg på Gnr 33 Bnr 1127 (Oberst Angells vei 5).

Beliggenhet

Tomten har en fantastisk beliggenhet i et meget veletablert og eksklusivt boligområde på Besserud på Holmenkollen med panorama utsikt over innseilingen til Oslo, Oslo by og vestover mot Bærum og ligger badet i sol fra morgen til kveld.

Dette er et barnevennlig og fredelig villaområde med gode oppvekstvilkår, kort gange til flotte turområder, skoler, barnehager, dagligvarebutikk og fritidstilbud m.m. Kort vei til nærområdene Vinderen og Røa med "alt" man trenger av hyggelige spisesteder, spesialbutikker, legekontor, vinmonopol, SATS, etc. Besserud er for deg som trives utenfor bykjernen med direkte adgang til marka men som samtidig liker å leve med nærhet til de sentrale deler av Oslo. Perfekt beliggenhet for familier som setter pris på alt hva Nordmarka har å tilby, både sommer som vinter. Riksanlegget og Oslo Vinterpark ligger noen få minutter unna med bil og alpinanlegget har 11 heiser og 18 traseer. Totalt har anlegget 9 km preparerte traseer hvorav den lengste er 1550 meter. Holmenkollen T-banestasjon ligger også i umiddelbar nærhet.

Tomt

Solrik skrånende boligtomt med panoramautsikt på ca. 821 kvm. BYA er 12%. Det går en privat adkomstvei gjennom deler av tomten.

Regulerings og arealplaner

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger med særskilte landskapshensyn iht til reguleringsplan S-3273 vedtatt 23.10.91. Oberst Angells vei - østre del. Mindre vesentlig endring av S-3273 og S-3471. Flytting av vei inntil 3m inn på 33/2900.
I henhold til reguleringsplanen er utnyttelsesgraden for Felt H2 inntil 12%. I boligområdene skal bebyggelsen være frittliggende ene- og tomannsboliger. Maksimal høyde er to etasjer. Der terrenget tillater det, kan den ene etasjen være underetasje.
Hensynsone H310_2: Steinsprang

Det ble 20.10.2023 gitt rammetillatelse for oppføring av enebolig med underjordisk garasjeanlegg. Vedtaket ble så omgjort 17.01.2025 (vedtak om omgjort vedtak. Avslag for søknad om oppføring av enebolig med underjordisk garasje og tilhørende dispensasjonssøknad fra reguleringsbestemmelse §6 bokstav d om parkering. Vedtaket ble fattet i byggesak med saksnummer 202304749). Ansvarlig søker Marlow Arkitekter AS klaget på vedtaket, på vegne av tiltakshaver Eplehagen Eiendom AS. Plan- og bygningsetaten opphevet den 20.11.2025 vedtaket om avslag (omgjort vedtak). I siste brev fra Plan- og bygningsetaten datert 11.12.2025 oppfordres søker til å inngi følgende dokumentasjon:
-Oppdatert situasjonsplan hvor samtlige tre parkeringsplasser er inntegnet
-Redegjørelse som viser hvordan den tredje parkeringsplassen kan etableres uten å påvirke BRA

Søknaden vil bli behandlet i byggesak 2025/21909.

Klagen av 07.02.2025 gikk i korthet ut på:
Tiltaket er prosjektert etter gjeldende parkeringsnorm fra 2022, som tillater maks to biloppstillingsplasser
Formålet med boligparkeringsnormen er at behovet for parkering tilknyttet boligen skal dekkes, jf. §2.1 i gjeldende parkeringsnorm
Prosjektet har et samlet bruksareal på 160m2 et relativt lite hus. Boligen består av ett foreldresoverom og to barnesoverom. Det er ikke planlagt for utleiedel/sekundærbolig
Tomteutnyttelsen er innenfor 12%, jf. §4b
Boligens beskjedne størrelse gir ikke behov for tre parkeringsplasser
Gode kollektivtilbud i nærheten
Reguleringsplan S-3273 er listet opp som én av fire (utdaterte regulerings-) planer hvor det skal være mulig å unnta tiltak fra plankravet
Ytterligere parkering vil medføre mer planering/asfaltering av tomten og større terrenginngrep
Presedens i området er 2 biloppstillingsplasser. Presedenshensyn vil derfor ikke være relevant
Bør gis mulighet til å omprosjektere, og ikke sende inn ny søknad, da man ble oppfordret til å sende søknad om dispensasjon.

Ved behandling av klagen så etaten at det er forhold ved søknaden og reguleringsplanen som ikke er tilstrekkelig vurdert. Eiendommen er regulert av S-3273 Endret reguleringsplan for Holmenkollen felt 2, hvor rammen for utnyttelsesgrad er definert i §4 bokstav B, hvor det fremgår at:
§ 4. RAMMER FOR BEBYGGELSE
B) I boligområdene skal bebyggelsen være frittliggende ene- og tomannsboliger. Maksimal utnyttelse er BYA=12%. Maksimal høyde er to etasjer. Der terrenget tillater det, kan den ene etasjen være underetasje. Der alternativ høyere utnyttelse er vist ved påskrift (BYA= 12%/|5%), gjelder høyeste grenseverdi når disse vilkår er oppfylt:
- Utbygging skjer etter godkjent bebyggelsesplan
- Planen sikrer en utbygging som tar hensyn til terreng, vegetasjon og eksisterende bebyggelse.
På tomter fradelt før 1.1.1991 er tillatt bruksareal BRA=160 m2, selv om det fører til at BYA overstiger nevnte grenser (egen utheving .
Ved nærmere gjennomgang ser etaten at eiendommen er fradelt 01.10.1976, samt er BRA for omsøkte prosjekt på akkurat 160m2. Når rammen i første omgang ble opphevet, og spørsmålet
om krav til 3 eller 2 parkeringsplasser ble aktualisert, ser Plan- og bygningsetaten nå at overskridelse av BYA ikke nødvendigvis er relevant. Istedenfor, dersom den siste parkeringsplassen løses på en måte som ikke påvirker BRA, vil tiltaket kunne være tråd med planen, selv om 12%-BYA overskrides. Etter etatens vurdering har man derfor veiledet om behov for en dispensasjonssøknad som dere ikke er avhengige av.

Det er opp til ny eier av eiendommen å fortsette prosessen med Marlow og Plan og bygg for å få endelig vedtak. Alle kostnader ifm videre prosess hviler på kjøper.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn:
https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/
For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside.

Det er i Oberst Angells vei 8 søkt om oppføring av mast for telekommunikasjon og utstyrsskap. For ytterligere informasjon se saksnummer 202550878 på Oslo kommune sine hjemmesider.
Det er i Oberst Angells vei 9 søkt om rehabilitering av pipe. For ytterligere informasjon se saksnummer 2025/12249 for ytterligere informasjon.
Det i Oberst Angells vei 10 forhåndskonferanse vedrørende påbygg. For ytterligere informasjon se saksnummer 2025/10972 på Oslo kommune sine hjemmesider.

Ligningsverdi / formuesverdi

Formuesverdien for ubebygget tomt skal ved førstegangs verdsetting verken overstige 80% av eiendommens kostpris eller 80% av eiendommens markedsverdi. Ved senere år skal denne formuesverdien videreføres, men med en eventuell årlig fastsatt oppjustering.

Når bygg på eiendommen er påbegynt fastsettes formuesverdien etter andre regler. Se mer på Skatteetatens nettside.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/33/1901:
18.07.1977 - Dokumentnr: 15791 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1900
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

13.10.2011 - Dokumentnr: 834132 - Jordskifte
Grensegangsak 0200-2011-0003 Oberst Angellsv. 5
Gjelder denne registerenheten med flere

10.07.2025 - Dokumentnr: 807954 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Nordvik Oppgjør AS
Org.nr: 814 449 912

01.10.1976 - Dokumentnr: 21523 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127

10.10.2014 - Dokumentnr: 869374 - Best. om adkomstrett
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127 Snr:1
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127 Snr:2
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127 Snr:3
Gjelder denne registerenheten med flere

17.08.2016 - Dokumentnr: 740677 - Bestemmelse om parkering
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127 Snr:1
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127 Snr:2
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1127 Snr:3
Rettighet hefter i: Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1900
Gjelder denne registerenheten med flere

Denne eiendommen er tidligere utskilt fra eiendommen med 33/1127 i Oslo kommune ( hovedbølet ).

På hovedbølet kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som også gjelder for denne eiendommen. Dette kan for eksempel være rett for kommunen til å anlegge og reparere vann- og kloakkledninger, bestemmelser om bebyggelse, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Heftelsene kan ikke slettes.

Vennligst ta kontakt med megler for nærmere spesifikasjon av rettighetene.

Diverse

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Overtakelse

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før eiendommen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Sentrale lover

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er", jf. også ansvarsfraskrivelsen nedenfor. Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Eiendommen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at arealet er vesentlig mindre enn opplyst. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selger har intet ansvar utover det konkret avtalte, jf. ansvarsfraskrivelsen nedenfor.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.
Selger er et konkursbo med begrenset kjennskap til eiendommen og med et særskilt behov for at salget er endelig uten adgang for kjøper til å fremme mangelskrav. Det vises blant annet til at eiendommen er overbeheftet, slik at salgsprovenyet etter dekning av salgskostnader i sin helhet vil gå til dekning av panteheftelser, samt at konkursboet vil bli slettet etter endt bobehandling. Eiendommen overdras derfor fra selger til kjøper uten ansvar for selger for hverken åpenbare og/eller skjulte feil og mangler, ut over at pengeheftelser skal slettes. Selger ved megler har under salgsprosessen videreformidlet dokumentasjon og opplysninger om eiendommen til kjøpsinteressenter. Selger innestår imidlertid ikke for at den fremlagte informasjonen er korrekt eller fullstendig. Eiendommen selges "som den er", og kjøper er innforstått med den risiko og de særlige forhold som er forbundet med at selger er et konkursbo. Kjøper fraskriver seg så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger i medhold av avhendingsloven kapittel 3 og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven, herunder ethvert krav mot konkursboet og/eller representanter for konkursboet eller konsulenter konkursboet har benyttet i forbindelse med salget.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Bud kan legges inn på eiendommens annonse på hjem.no/finn.no ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Kjøper kan ikke kreve at eiendommen tinglyses på andre enn kjøper. Om kjøper ønsker at noen andre skal stå som hjemmelshaver, må det tas forbehold om dette i budet. Selger kan velge å ikke akseptere dette.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.
Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Ansvarlig megler

Nils O.M. Nordvik