Tonningsgate - Detaljregulert eiendom i sjøkanten ved Steinvågsundet. Prosjektert 82 enheter og 500 kvm næring.

Oppdragsnummer

280-25-0025

Eiendomstype

Boligtomt

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 122 Bnr. 15 og Gnr. 122 Bnr. 16 og Gnr. 122 Bnr. 18 i Ålesund kommune

Byggeår

1960

Areal

Gnr. / Bnr.: 122 / 18
Areal: 4 484,5 kvm

Gnr. / Bnr.: 122 / 16
Areal: 2 870,6 kvm

Gnr. / Bnr.: 122 / 15
Areal: 389,9 kvm

Samlet tomteareal utgjør 7 745 kvm.

Det står fem bygninger på tomtene i dag. Ett eldre bolighus og fire næringsbygg som er forutsatt revet for gjennomføring av reguleringsplanen. Det er derfor ikke innhentet takster på den eksisterende bygningsmassen.

Tomtetype/areal

Eiet tomt / 7745 kvm

Salg av aksjeselskap

Det er 100 % av aksjene i et eiendomsselskap som tilbys for salg.
Prospektets første del inneholder informasjon om eiendommene som eiendomsselskapet eier. Andre del inneholder informasjon om eiendomsselskapet. Tredje del inneholder informasjon om salgs- / kjøpsvilkår.

Investeringshøydepunkt

- Detaljregulert sentrumsnær sjøeiendom
- Nærområde i sterk utvikling
- Velutviklet infrastruktur
- Tilrettelagt for lav prosjektrisiko
- BRA 5 681 kvm / 82 enheter
- 500 m2 BTA næringsareal og fellesfunksjoner inkludert boder og sykkelparkering
- Tomteareal 7 745 kvm

Beliggenhet

Eiendommen ligger i sjøkanten på Steinvågneset, i Tonningsgate, ca. 2,5 km fra sentrumskjerne i Ålesund. Eiendommen har flotte utsiktsforhold mot Steinvågen og gode solforhold. Beliggenheten er svært sentral med kort avstand til barnehager, skoler, treningssenter, idrettsanlegg, dagligvarebutikker, serveringssteder og et av verdens 10 beste akvarier, i følge Forbes.

Beskrivelse av nærområdet / fasiliteter

- Coop Nordvest SA har iverksatt planene for nytt bydelssenter i Skarbøvik med 2 300 kvm butikk, apotek og servering like ved eiendommen.

- Få kan skilte med å ha et av verdens 10 beste akvarier som lokalt kulturtilbud, det kan man her, i følge Forbes.

- Osane Idretshall åpnet dørene i juni 2025. Et helt nytt tilskudd til bydelen på 6 000 kvm som huser blant annet arealer for turn, basket, badminton, bordtennis, bueskyting og e-post.

- Det er bussholdeplass i eiendomsgrensen til prosjektet. Det har i senere tid blitt pent opparbeidet vei med farget sykkelfelt og fine fortau utenfor eiendommen.

- I nærområdet finnes det et bredt utvalg skoler og barnehager.

- Fra eiendommen er det gangavstan til nærmeste dagligvarebutikker og en kort kjøretur til Ålesund Storsenter og Kremmergaarden Senter.

- Det er også kort avstand til utallige turmuligheter, som blant annet Fjelstua / Aksla og Sukkertoppen på Hessa.

Arealoppsett

Bygg A
Antall enheter: 24
Etasjer: 5
Areal (BRA): 1 615 kvm

Bygg B
Antall enheter: 14
Etasjer: 4
Areal (BRA): 896 kvm

Bygg C
Antall enheter: 24
Etasjer: 5
Areal (BRA): 1 554 kvm

Bygg D
Antall enheter: 20
Etasjer: 7
Areal (BRA): 1 615 kvm

Bebyggelse

Eiendommene er planert og den nye bebyggelse er planlagt oppført på samme nivå som grunnplan for eksisterende bygg. Dette medfører at det ikke er behov for nedgraving av garasjekjeller. Det er støpt forstøtningsmur langs tomten mot Tonningsgate, noe som forenkler oppføringen av garasjeanlegget i betydelig grad. Dette ansees som meget gunstig for utvikler, ettersom at det demper prosjektrisikoen og korter ned byggetiden i betydelig grad.

Beskrivelse

Det har de senere årene vært store reguleringsprosesser og ambisjoner for transformasjon av Steinvågneset. Området er historierikt og industripreget. Nå er området klart for ny giv med nye detaljreguleringsplaner vedtatt for større deler av neset. Nå har man mulighet til å ta del i den spennende sentrumsutviklingen i Ålesund når indrefileten på neset nå legges ut for salg. Omringet av sjø, gode sol- og utsiktsforhold, samt umiddelbar nærhet til sentrum, skoler, barnehager, kollektivtilbud og dagligvarehandel er Steinvågneset klart for et nytt kapittel, hvor bolig og sentrumsbebyggelse tar over for industri. Ikke ulikt eksempelvis Bjørvika i Oslo og Solheimsviken i Bergen.

Skarbøvik og Steinvågneset er tydelig et satsningsområde for både investorer og kommunen. Blant annet er infrastrukturen i området velutviklet med flotte bussholdeplasser, brede fortau og sykkelfelt. I nærområdet finner man også et nytt idrettsanlegg og Coop har et nybygg under oppføring som skal bli et nytt lokalsenter i Skarbøvik.

Næringsareal og fellesfunksjoner

Utdrag fra reguleringsbestemmelser:
I 1. etasje (gateplan) skal det være forretning/kontor samt fellesfunksjoner for boligbebyggelse ut mot Tonningsgate. Det åpnes for bevertning, men dagligvareforretning er ikke tillatt. Fasade mot gate skal varieres med en godt avstemt virkemiddelbruk, eksempelvis med ulike innslag av glass, fasadematerialer, inngangspartier og åpninger, beplantning og gatemøblering o.l. Hver 30 meter skal det gjøres innrykk i fasaden for å skape nisjer mot gate. Minimum 30% av fasade mot gate skal være glass.

I skisseprosjektet er det om lag 500 kvm næringsareal og fellesfunksjoner (boder, sykkelparkering) fordelt på de tre bygningskroppene.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Servitutter / rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Vei / Vann / Avløp

Tekniske løsninger for vann-, avløps- og overvannshåndtering skal detaljprosjekteres og godkjennes i forbindelse med søknad om byggetillatelse. Løsningen skal være i tråd med prinsippa i VA-rammeplan, datert 27.08.2024, utarbeidet av Norconsult, eller nyere rapport som erstatter denne.
Avløp fra planområdet skal føres til godkjent kommunalt renseanlegg. Før det kan gis godkjenning til tilkopling for nye utbyggingstiltak i planområdet, må det dokumenteres at anlegget stetter vilkåra som er gitt i utslippstillatelsen fra Statsforvalteren.

Jf. rekkefølgekrav skal eksisterende avkjørsel innenfor delområdet saneres. Avkjørsel tillates benyttet som anleggsveg i utbyggingsfasen. Dette åpner for trinnvis utbygging av området.

Reguleringsforhold

Kommunedelplan 2016 - 2028
PlanID 2012000101
Arealformål: Næringsbebyggelse

Detaljregulering
Steinvågneset, Tonningsgate 21-27
PlanID 2023007204
Arealformål: Bolig/forretning/kontor

For mer informasjon, se vedlagt planinformasjon.

Selskapenes økonomi

Storvika AS
Leieforhold: Eiendommen overtas uten leieforhold.
Eierkostnader:
- Eiendomsskatt 2025: Kr 25 798,-
- Kommunale avgifter 2025 eks. mva. (vann og avløp): kr 13 058,16,-
- Bygget er forsikret i Gjensidige Forsikring med forsikringspremie for 2025 på Kr 45 706,-

Tonningsgate 23 AS
Leieforhold: Eiendommene overtas uten leieforhold.
Eierkostnader:
- Eiendomsskatt 2025: Kr 13 292,-
- Kommunale avgifter 2025 eks. mva. (vann og avløp): kr 35 768,44,-
- Bygget er forsikret i Granne Forsikring med forsikringspremie for 2025 på Kr 42 565,-

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Annen nyttig informasjon

Det er 100 % av aksjene i eierselskapet som tilbys for overdragelse. Dette får flere konsekvenser; bla. i form av ulik verdifastsettelse, ulik skatteposisjon og ulike rettsregelsett. Budgivere / Kjøpere anses som profesjonelle, og må egenhendig avklare alle slike forhold, herunder oppfordres kjøpere til å engasjere egne fagkyndige for nødvendige avklaringer og bærer selv kostnader forbundet med dette. Bindenede avtale om salg av aksjer anses ikke inngått før endelig avtale er fremforhandlet og signert av signaturberettiget eller fullmaktshaver hos Selger.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Del 2: Informasjon om eiendomsselskapet

Storvika AS
Foretaksnavn: Storvika AS
Organisasjonsnummer: 970 922 881
Organisasjonsform: Aksjeselskap
Stiftelsesdato:15.04.1994
Registrert i Foretaksregisteret: Ja
MVA registrert: Ja
Forretningsadresse: c/o Fiskevegn A/ S Pernesvegen 35, 6717 Flatraket
Kommune: Stad
Land: Norge
Aksjekapital NOK: 100 000
Styrets leder: Helge Solheim
Signatur: Daglig leder og styreleder i felleskap, eller to styremedlemmer i fellesskap.
Vedtektsfestet formål: Kjøpe, eige og drive eigedomar, og det som ellers naturleg fell inn under slik verksemd. Selskapet kan også delta i andre selskap gjennom kjøp av aksjar, andelar o.l.
Ansatte: Nei

Aksjonær og selger av 100% av aksjene i Storvika AS - er AS Fiskevegn (100%).

For AS Fiskevegn
Styreleder: Hans Holth Mustad
Signaturrett: Styrets leder og ett styremedlem i fellesskap eller daglig leder og styrets leder i fellesskap.

Regnskap for Storvika AS for 2024 følger vedlagt.

Eiendommenes bokførte verdi i regnskapet for 2024 er kr 1 970 438,-.
Eiendommens skattemessig bokførte verdi i skattemeldingen for 2024:
- Teknisk (saldogruppe j): Kr 372 198,-
- Bygg (saldogruppe h): Kr 1 356 352,-

Tonningsgate 23 AS
Foretaksnavn: Tonningsgate 23 AS
Organisasjonsnummer: 905 20 905
Organisasjonsform: Aksjeselskap
Stiftelsesdato:15.11.1983
Registrert i Foretaksregisteret: Ja
MVA registrert: Ja
Forretningsadresse: Tonningsgate 23, 6006 Ålesund
Kommune: Ålesund
Land: Norge
Aksjekapital NOK: 100 000
Styrets leder: Tor Petter Nesset
Signatur: Styrets formann.
Vedtektsfestet formål: Eie fast eiendom og drift av denne.
Ansatte: 1-4 (Overtas uten ansettelsesforhold og forpliktelser knyttet til dette)

Aksjonær og selger av 100% av aksjene i Tonningsgate 23 AS - er TPN Holding AS (70%), Høgnabben AS (10%), Korak AS (10%), NSM AS (10%).

For TPN Holding AS
Styreleder: Tor Petter Nesset
Signaturrett: Styrets leder alene.

Regnskap for Tonningsgate 23 AS for 2024 følger vedlagt.

Eiendommenes bokførte verdi i regnskapet for 2024 er kr 7 705 536,-.
Eiendommens skattemessig bokførte verdi i skattemeldingen for 2024:
- Teknisk (saldogruppe j): Kr 842 198,-
- Bygg (saldogruppe h): Kr 2 686 614,-

Eiendomsselskapenes evt. lån til aksjonærer og evt. gjeld med pant i eiendommen innfris av oppgjørsadvokat ved oppgjørsgjennomføring. Dvs. at kjøper innbetaler kjøpesum for aksjene samt gjeld som skal innfris ved oppgjøret til oppgjørsadvokat. Kjøper må selv sørge for finansiering av kjøpet av aksjene.

Del 3: Kjøps- / salgsprosessen

-

Budgiving

Bud ønskes inngitt til megler med minimum 24 timers vedståelsesfrist. Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde. Dette hindrer ikke at selger og megler i en avsluttende fase kan tilrettelegge for en lukket budrunde.

Bud skal gis som bud på eiendomsverdi med et bestemt kronebeløp og skriftlig til megler. De enkelte tilbud må inneholde en referanse til oppdragsnummeret i dette prospektet, og ved mottagelse av bud legges det til grunn at prospektet med bilag og vedlegg er gjennomgått i sin helhet før bud gis.

Budgiveren må ved inngivelse av budet hensynta at eiendommens skattemessige verdi vil være lavere enn den eiendomsverdi som legges til grunn ved beregningen av aksjeverdien. Det skal ikke gjøres fradrag for skattemessige mindre avskrivninger eller latent skatt som følge av differansen mellom avtalt eiendomsverdi og skattemessig verdi. Det gjøres ikke justeringer for fremførbart underskudd.

Alle eventuelle forbehold forutsettes å fremgå av budet. Avgitt bud er bindende og kan ikke tilbakekalles når det er mottatt hos megler.

Selger står fritt til å godta eller forkaste ethvert bud. Det tas forbehold om endelig godkjenning av salget av selgers styre.

Forskrift om eiendomsmegling §§ 6-3 og 6-4 vedrørende budgivning fravikes.

Bud på eiendomsverdi skal sendes skriftlig til megler og inneholde informasjon om budgivers navn, kontaktdata og eventuelle forbehold. Bud inngis på vilkår som følger av salgsoppgave, herunder kjøpekontrakt og oppgjørsavtale.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på oppgjørsadvokats klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato. Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Oppgjør gjennomføres av Advokatfirmaet Jespersen as v/advokat Mads Jespersen.

Selskapsfinansiering

Eiendomsselskapet evt. låneforhold med aksjonærer og evt. gjeld med pant i eiendommen innfris av oppgjørsadvokat ved oppgjørsgjennomføring. Dvs. at kjøper innbetaler kjøpesum for aksjene samt gjeld som skal innfris ved oppgjøret til oppgjørsadvokat.
Kjøper må selv sørge for finansiering av kjøpet av aksjene. Dersom Selskapet skal stille sikkerhet for kjøp av aksjene, f.eks i form av pantsettelse av Eiendommene, må vilkårene i aksjelovens § 8-10 oppfylles. Kjøper må gjøre seg kjent med bestemmelsene og bærer det hele og fulle ansvaret for finansiering.

Betingelser/reklamasjonsbestemmelser

Selgers garantier:
Selger garanterer at følgende vil gjelde aksjene, selskapene og eiendommene pr. selskapsoverdragelsen:

For eiendommene:
Det foreligger ikke heftelser utover det som evt. fremgår av fremlagte salgsdokumenter, grunnbokutskrifter og evt. leieavtaler knyttet til bygget.

For selskapene:
1. Selskapene er gyldig stiftet og registrert
2. Skatter er gjort opp korrekt og rettidig
3. Årsregnskapene, og balanse er korrekt og gir et fullstendig bilde av selskapenes økonomiske stilling pr. 31.12.2024.
4. Selskapet har ikke ansatte eller pensjonsforpliktelser
5. Selskapet er ikke involvert i tvister eller det er grunnlag for tvister.
7. Selskapet etterlever offentlige regler og pålegg.

For aksjene:
1. Det hviler ikke krav, begrensninger eller heftelser på aksjene
2. Aksjene er gyldig, rettmessig og korrekt utstedt.

Se kontrakt for nærmere beskrivelse av garantier.

Reklamasjonsbestemmelser:
Kontrakt skal inngås med "Meglerstandard for salg av AS med oppgjørsansvarlig versjon 2020" med nødvendige tilpasninger og justeringer for den aktuelle transaksjonen samt overdragelse av driftsselskap.

Annet:
Kjøper har risikoen for alle eventuelle offentlig rettslige krav tilknyttet gjennomføringen av transaksjonen.

Kjøper bærer kostnader for enhver type undersøkelser ved handelen og samtlige egne omkostninger ved transaksjonen. Dette gjelder også gjennomføring av, og eventuelle kostnader knyttet til, etterlevelse av Aksjelovens § 8-10 (om oppkjøpsfinansiering ) der dette er aktuelt for kjøper.

Bestemmelsene i Eiendomsmeglingsloven ("emgll") §§ 6-4, 6-5, 7-1,7-2 første til tredje ledd og 8-8 er fraveket jfr. Bestemmelsen i emgll § 1-3. Emgll §§ 4-4, 6-2, 6-4, 6-5, 6-7 til 6-10, kapittel 7 og § 8-8 samt tilhørende bestemmelser i eiendomsmeglingsforskriften er fraveket, jfr. eiendomsmeglingsforskriftens § 1-2.

Megler er underlagt lov om hvitvasking.
I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kundekontroll på grunnlag av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte. Dersom kunden er et foretak, skal megler kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere i foretaket, og gjennomføre ID-kontroll av disse. Kjøper og selger har plikt til å bidra til at megler får gjennomført kundekontroll.
Megler har i enkelte tilfeller, herunder tilfeller hvor megler ikke får gjennomført kundekontroll av kjøper før overtagelse og oppgjør, plikt til å stanse gjennomføring av handelen. Konsekvensen av at kjøper ikke vil bidra til gjennomføring av kundekontroll, er at transaksjonen må stanses. Overtagelse og oppgjør kan ikke gjennomføres før kjøper bidrar til at megler kan gjennomføre kundekontrollen. Når kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundekontroll, og oppgjør til selger derfor blir forsinket, utløser dette rettigheter for selger etter avhendingslovens kapittel 5. I tilfeller der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundekontroll underveis i oppdraget, f.eks. dersom det etter oppdragsinngåelsen har vært endring av hvem som er reelle rettighetshavere i foretaket som selger, må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. I disse tilfellene er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen. Kjøpers rettigheter ved selgers mislighold følger av avhendingslovens kapittel 4. Eiendomsmeglingsforetaket har også andre prosedyrer knyttet til hvitvaskingsregelverket.
Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

Interessenter oppfordres til å foreta teknisk, juridisk og økonomisk gjennomgang av eiendommen og selskapet. Megler oppfordrer også interessenter til å kontrollere opplysninger ved direkte kontakt mot offentlige instanser, gjennomgang av originale dokumenter hos megler eller lignende.

Salgsoppgaven er utarbeidet på bakgrunn av opplysninger som er mottatt av selger samt offentlig tilgjengelige opplysninger. Meglerforetaket har ikke sjekket skatte-, avgifts- eller regnskapsmessige forhold. Dette må gjennomgås av partenes rådgivere og eventuelt selskapets revisor. Megler kan ikke garantere at prospektet ikke inneholder feil eller mangler, og påtar seg intet ansvar i forbindelse med dette. Megler påtar seg intet ansvar for eventuelle økonomiske tap som følge av noen sitt bruk av prospektet, dets informasjon eller vurderinger.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Vedlegg til salgsoppgaven - Mottas på forespørsel til megler

- Grunnbokutskrifter
- Kommunal informasjon
- Planinformasjon
- Skisseprosjekt
- Illustrasjoner
- Retningsgivende dokumenter
- Mal for kjøpekontrakt
- Budskjema
- mm.