Solrik tomt på 950 m² på et høydedrag med utsikt | Godkjent rammetillatelse | Enebolig over 3 plan med garasje

Gnr.41 Bnr.1369 (under fradeling)

Velkommen til Stjerneveien 20 B

Ettertraktet & solrik tomt på ca. 950 m² beliggende fantastisk til på Vettakollen. Tomten ligger på et høydedrag med nydelig utsikt i naturskjønne omgivelser, tett på skogen i trafikkstille gate. Det foreligger godkjent rammetillatelse for oppføring av enebolig på ca. 235 m² over 3 plan med integrert garasje. I tillegg er det lagt opp til parkeringsplass på terreng. Boligen er plassert på nedre nivå på eiendommen mot Stjerneveien, godt integrert i lett skrånede terrenget.

K V A L I T E T E R

• Rammetillatelse, 11.11.24
• Delingstillatelse,18.08.25. Ny tomt får eget gnr/bnr.
• Enebolig: 3 - 4 soverom, 3 bad + vaskerom
• Stue/spisestue/kjøkken på 65 m²
• Eiendom: 41/451 & 41/452 må sammenslås før søknad om IG.
• VA-ledningskart vedlagt, kobles til eks.ledninger i vei.
• Gjeldende regulering for eiendom, S-4381, vedtatt 11.06.08.
• Umiddelbar nærhet til skiløyper, turstier & marka.
• Nærhet til Svendstuen/Midstuen skole

Beliggenhet

Tomten har en svært attraktiv beliggenhet i et veletablert og rolig boligområde på Vettakollen, preget av barnevennlig atmosfære og uten gjennomgangstrafikk.

Med marka som nærmeste nabo, er tur- og skiløyper lett tilgjengelige. Båntjern, en populær badeplass om sommeren og skøytebane om vinteren, ligger i umiddelbar nærhet. Vettakolltoppen, kjent for sine fantastiske utsiktsmuligheter, tiltrekker både lokalbefolkningen og tilreisende, og tilbyr imponerende soloppganger og solnedganger over Oslo, kun en kort tur fra Stjerneveien. Kort vei til Hemingbanen, som blant annet har idrettshall, tennisbaner og fotballbane. Heming IL, en av Oslos største idrettsklubber, tilbyr et bredt spekter av aktiviteter for både barn og voksne, året rundt. Det tar ca. 20 minutter å gå til Norges Idrettshøyskole ved Sognsvann. I tillegg er det gangavstand til Vettakollen og Gulleråsen stasjon på Linje 1 (Holmenkollen/Frognerseteren). Med bil tar det bare noen minutter til Slemdal- og Vinderen Senter, som tilbyr et bredt utvalg av servicetilbud.

Området tilhører Svendstuen barneskole og Midtstuen ungdomsskole, og det finnes flere barnehager i nærheten.

Tomt

Delingstillatelse:
Det foreligger delingstillatelse datert 18.08.2025. Delingstillatelsen omfatter først en arealoverføring, hvor ca. 885 m² overføres fra gnr. 41/bnr. 451 til gnr. 41 /bnr. 452, og deretter en fradeling av én eiendom på ca. 950 m² fra gnr. 41/bnr. 452 til bolig formål. Nye eiendomsgrenser er vist på  vedtakskartet vedlagt salgsoppgaven. Det nye gnr./bnr. for tomt med rammetillatelse blir 41/1369. Delingstillatelsen er gitt med betingelser. Disse må være oppfylte før kommunen kan gjennomføre oppmålingsforretning og/eller matrikkelføring og ferdigbehandle fradelingen. Delingstillatelsen i sin helhet er vedlagt salgsoppgaven. Kjøper av tomten forplikter seg til delingstillatelsen og rammetillatelsen som er gitt.

Rammetillatelse enebolig:
Det foreligger rammetillatelse for oppføring av enebolig, datert 11.11.2024. Det er søkt om endringer til tidligere rammetillatelse som ble gitt 11.11.2024. Endringssøknaden omfatter endret garasje og etablering av parkeringsplass på terreng. Tillatelse til endring ble gitt 29.07.25.

Fremtidig tinglysning av bruksrett:
Gnr. 41 bnr. 452 skal ha tinglyst bruksrett til areal i forbindelse med privat atkomst og avkjørsel fra Stjerneveien over gnr. 41. bnr. 451. Dersom avkjørsel blir liggende på grensen mellom gnr.4 bnr. 452 og fremtidig tomt gnr. 41 bnr. 1369 plikter ny kjøper av tomt (gnr. 41/ bnr. 451 ), å samtykke til tinglysning av bruksretten.

Økonomi

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter må påregnes.

Eiendomsskatt

Det er i Oslo kommune vedtatt eiendomsskatt. Det gjøres spesielt oppmerksom på at beregningsgrunnlaget vil være høyere for boliger som benyttes som sekundærbolig. For å finne beregningsgrunnlaget vennligst se Oslo kommunes hjemmeside: http://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/eiendomsskatt/

Formuesverdi

Formuesverdien på eiendommen er p.t. ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk Sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Formuesverdien er ulik for primærbolig og sekundærbolig. For primærbolig (der boligeier er folkeregistrert pr 1. januar) utgjør formuesverdien 25% av kvadratmeterprisene og 90 % for sekundærboliger (alle andre boliger).

Offentlige forhold

Regulering

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Eiendommen er regulert til underformål byggeområde for boliger i reguleringsplan Endret reguleringsplan med reg.best. for Nedre Vettakollen, S-4381, vedtatt 11.06.2008. Videre er deler av eiendommen regulert til offentlig kjørebane/ veigrunn iht. reguleringsplan 24443.

Byggesaker i nærheten av eiendommen:

Melkeveien 14 - Riving av enebolig og garasje. Se saksnr: 201114867. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

Stjerneveien 13 B - Underbygg og bruksendring av kjeller til bolig. Se saksnr: 202462258. Status: Rammetillatelse gitt.

Stjerneveien 18 - Oppføring av to garasjer. Se saksnr: 202315611. Status: Rammetillatelse gitt.

Stjerneveien 18 og 20 - Riving av to garasjer. Se saksnr: 202315715. Status: Rammetillatelse gitt.

Stjerneveien 20 - Oppføring av enebolig. Se saksnr: 202315600. Status: Rammetillatelse gitt.

Stjerneveien 28, 28 B - Riving av eksisterende bebyggelse og oppføring av enebolig - Hus 1. Se saksnr: 202216881. Status: Mottatt søknad om endring.

Stjerneveien 28 A - Oppføring av enebolig - Hus 2. Se saksnr: 202216884. Status: Igangsettingstillatelse gitt.

Stjerneveien 30C - Tilbygg, fasadeendring, etablering av våtrom i kjeller, bruksendring av deler av kjeller til hoveddel og oppføring av utvendige trapper. Se saksnr: 202453488. Status: Tillatelse gitt.

Stjerneveien 33 A - Tilbygg enebolig og oppføring av garasje. Saksnummer: 200908085

Stjerneveien 35 A - Oppføring av to eneboliger med garasje. Se saksnr: 202310312. Status: Rammetillatelse gitt.

Stjerneveien 38 - Påbygg, modernisering og ombygging av enebolig. Se saksnr: 202317121. Status: Søknad om endret tillatelse avslått.

Planetveien 7 - Oppføring av garasje. Se saksnr: 201506132. Status: Tillatelse gitt.

Plansaker i nærheten av eiendommen:

Revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (småhusplanen) - Fortsetter i sak 202300230. Se saksnr: 202102096.

Skådalsveien 33 A-F, Vettaliveien 1 - Forslag til detaljregulering med KU til offentlig ettersyn - Skådalen kompetansesenter med boliger, skole og barnehage. Se saksnr: 202006292.

Arealbekreftelse

Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

Bevaringsverdig

Eiendommen befinner seg i et område med gul støysone. Dette følger av kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T1 for støy (datert 04.03.2015).

Konsesjon / Odel / Boplikt

Kjøper må undertegne skjema om egenerklæring konsesjon da er er ubebygd tomt.

Det er ingen odel eller boplikt knyttet til salget av denne eiendommen.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Plan- og bygningsetaten godkjenner søknaden om oppføring av enebolig, datert 11.11.2024. Tiltaket omfatter oppføring av enebolig med integrert garasje.

PBL har gitt dispensasjon fra:

Reguleringsplan S-4381:

• § 5.6 om utnyttelsesgrad (midlertidig dispensasjon)

Dispensasjonen gis med følgende vilkår:

• Eiendom 41/451 og 41/452 må sammenslås før søknad om igangsettingstillatelse
• Avstandsbestemmelsene i vegloven § 29, som en integrert del av reguleringsplanen

Plan- og bygningsloven:

• Kravet i plan- og bygningsloven § 18-1 om å opparbeide veien (midlertidig dispensasjon).

I tillegg foreligger det rammetillatelse for oppføring av to garasjer, datert 11.11.2024.

PBL har gitt dispensasjon fra:

Reguleringsplan: Avstandsbestemmelsene i vegloven § 29, som en integrert del av reguleringsplanen.

Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

Tinglyste rettigheter og heftelser

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dnr. 4315, tgl. 01.06.1944 - Bestemmelse om bebyggelse

Bestemmelse om gjerde

Dnr. 2574, tgl. 04.03.1963 - Bestemmelse om veg

Bestemmelse om kloakkledning

Dnr. 3409, tgl. 21.03.1963 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om benyttelse
Kan ikke slettes uten samtykke fra bygningsrådet

Dnr. 6216, tgl. 24.05.1963 - Erklæring/avtale

Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglementet
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Dnr. 2797, tgl. 01.04.1944 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Legalpant

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter og eventuell eiendomsskatt.

Legalpant er pant som ikke kommer frem av grunnboksutskriften, og har bedre prioritet enn for eksempel lån til bank som er tinglyst på eiendommen.

Andre kjøpsforhold

Overtagelse

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ikke kan overtas før den har fått tildelt eget gårds- og bruksnummer. Selger plikter å igangsette betingelsene som delingstillatelsen forutsetter så fort eiendommen er solgt. Selger plikter å sende PBE skjema for rekvisisjon av oppmålingsforretning, underskrevet rettighetserklæring og dokumentasjon på at garasjene og boden er revet. Dette iht. delingstillatelsen.

Før tomten overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Forbrukerkjøp/avtalevilkår

Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10.000 (egenandel).

Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Betalingsbetingelser

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Kjøpekontrakt

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Om oppdraget

Meglers vederlag / Utlegg

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,9 % av salgssummen inkl. mva

Tilrettelegging : 15 500,-

Tinholt Markedspakke: 26 000,-

Oppgjørshonorar: 6 900,-

Visninger pr.stk : 3 500,-

Betalingsutsettelse: 7 000,-

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Vedlegg til salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Megler

Ansvarlig megler er:

Terje Tinholt

Partner/Eiendomsmegler MNEF.

+47 97 60 08 00 / terje@tinholt.no.

Megler 2

Sara Trier

Daglig leder/Partner/Eiendomsmegler MNEF.

+47 99 35 22 71 / sara@tinholt.no.

Meglerforetaket

Tinholt Eiendomsmegling AS.

Org. nr. 928 582 906.

Bygdøy Allé 60

0265 Oslo.