Fin, solrik boligtomt på ca. 790 kvm. Rammesøknad på oppføring av stor enebolig er sendt inn. Spennende og sjelden mulig

Kort om eiendommen

Dette er en solrik boligtomt i et veletablert og barnevennlig område med kort vei til både by og marka.

Det er sendt inn rammesøknad til å oppføre en enebolig på ca. 266 kvm. BRA. Når kommunen har behandlet søknaden, vil annonsen bli oppdatert med approberte tegninger og rammetillatelse. En rammetillatelse innebærer en rett til å føre opp et hus.

En meget sjelden og unik anledning til å potensielt oppfylle husdrømmen i et etterspurt boligområde.

Ikke bebygd i dag, med unntak av en liten utebod
Detaljregulert til bolig etter småhusplanen
Se punkt "regulering" for informasjon om regulatoriske forhold

Kort til Årvoll senter, dagligvare, skoler og kollektivtilbud
Tomten ligger nært Lillomarka som er et eldorado sommer som vinter for store og små

Beliggenhet

Et familievennlig boligområde med nærhet til natur og by.

Eiendommen er beliggende i et attraktivt og barnevennlige boligområde på Årvoll. Her bor du rolig og trygt med umiddelbar tilgang til Lillomarkas flotte tur- og rekreasjonsområder ideelt for deg som trives med skog, frisk luft og et aktivt friluftsliv gjennom alle årstider.

Et trygt og sosialt nærmiljø for hele familien
Området er svært populært blant barnefamilier, med kort vei til både barnehager og skoler inkludert Årvoll skole, som dekker både barne- og ungdomstrinn. Flere lekeplasser ligger i nærområdet, og Badedammen er et populært samlingspunkt på varme sommerdager. Her finner du et inkluderende bomiljø med trygge omgivelser og et bredt fritidstilbud.

Lillomarka rett utenfor døren
Tur- og treningsmulighetene er mange. Lillomarka byr på flotte stier og løyper for både fotturer, sykkelturer og skiturer. Fra boligen har du kort vei til kjente utfartsområder som Lilloseter, Trollvann og Linderudkollen sistnevnte med moderne langrennsarena med kunstsnøproduksjon og lysløype. Grefsenkollen alpinanlegg ligger også i gangavstand og er populært blant både store og små. I nærområdet finner du også Ole Høilands hule og en liten dam barna elsker. Årvoll gård er et hyggelig samlingspunkt med arrangementer for hele familien, og på varme dager er Badedammen et herlig sted for en ettermiddagsdukkert.

Alt du trenger rett i nærheten
Årvoll senter ligger noen minutters gange unna og har det meste du trenger i hverdagen som Rema 1000, Apotek 1, legesenter og Evo treningssenter. I tillegg er både Tonsenhagen torg og Linderud senter lett tilgjengelige, med et bredt utvalg av butikker, spisesteder og servicetilbud.

Enkel logistikk i hverdagen
Med bussholdeplass kun få meter fra boligen (linje 31 og 25), kommer du deg raskt til sentrum og resten av byen. Gangavstand til skole, barnehage, marka og fritidsaktiviteter gjør hverdagslogistikken enkel og effektiv for hele familien.

Et område i utvikling med fokus på grønt og fellesskap
Bydelen har de siste årene satset tungt på grønne områder, trygge møteplasser og et variert aktivitetstilbud for både store og små. Her får du en sjelden balanse mellom byliv og naturopplevelser rett utenfor egen dør.

Tomt

Eiet tomt. Tomten er relativt flat og er pr. d.d. opparbeidet med gress og annen vegetasjon.
Arealbekreftelse fra Oslo er vedlagt salgsoppgaven.
Tomtegrenser er ikke kontrollert.

Regulerings og arealplaner

Eiendommene er omfattet av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (S-4220), også kalt småhusplanen . Småhusplanen styrer hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer som er omfattet av planen. Den legger også begrensninger for hvor mye det er lov å bygge på eiendommene.

Småhusplanen har blitt revidert av kommunen og ny plan er blitt vedtatt. Denne er imidlertid ikke rettskraftig som følge av innsigelse fra NVE og vedtak fra KDD. Pr. d.d. gjelder Oslo et midlertidig forbud mot tiltak i de områdene småhusplanen gjelder. Vedtaket forbyr alle tiltak etter plan- og bygningsloven § 1-6, og gir blant annet begrensninger i muligheten for rivning, oppføring og bygningsmessige endringer. Det er gjort enkelte unntak fra forbudet. Fra kommunens vedtak siteres det:

Plan- og bygningsetaten unntar likevel enkelte typer tiltak fra forbudet, som i begrenset grad vil berøre de verdiene som revisjonen skal ivareta. Disse tiltakene kan søkes om, saksbehandles og gjennomføres på vanlig måte, etter gjeldende småhusplan. Det gis unntak for tiltak som oppfyller samtlige punkter:

- Det gis unntak for tiltak som, inkludert det nye tiltaket, gir en utnyttelse på maksimalt 22 % bebygd areal (BYA) per tomt. For områder som er markert som A- og B-områder i plankartet for S-4220 gis det unntak for tiltak, som inkludert det nye tiltaket, gir en utnyttelse på maksimalt 16 % BYA per tomt. Tidligere parkeringsnorm vedtatt av bystyret den 27.11.2002 gjelder ved beregning av parkering og BYA.

Tiltak som ikke påvirker % BYA er unntatt, forutsatt at øvrige unntakspunkter er oppfylt.

Påbygg og fasadeendring på eksisterende bolig er eksempelvis ikke i strid med dette unntakspunktet. Overbygging av påkrevde parkeringsplasser på terreng, eller omorganisering av bebygd areal på eiendommen, er eksempler som derimot medfører endring i bebygd areal og kan være i strid med unntakspunktet. Disse tiltakene kan maksimalt medføre 22 % BYA på tomten for å oppnå unntak fra forbudet.

- Det gis unntak for opprettelse av ene-, tomanns- og tremannsboliger. Dette unntaket gjelder kun for opprettelse av nye boenheter, enten ved bruksendring, oppdeling eller nyoppføring.

Fasadeendringer, mindre tilbygg/påbygg eller andre mindre utvendige tiltak eller mindre frittliggende bygg på eiendommer hvor eksisterende bolig(er) har flere enn 3 boenheter, er eksempler på tiltak som ikke vil være i strid med unntakspunktet.

For eneboliger gis det kun unntak dersom tomtestørrelsen er minimum 600 m2 per hovedboenhet. For to- og tremannsboliger gis det kun unntak dersom tomtestørrelsen er minimum 450 m2 per boenhet.

I eneboliger kan det etableres én sekundærleilighet. Sekundærleilighet må ligge i samme bygning som hovedboenheten, ha maksimalt 55 m2 bruksareal (BRA) og ikke overstige 50 % av hovedboenhetens BRA, jf. småhusplanens veileder under definisjoner.

- Det gis unntak dersom minimum 60 % av tomtens areal holdes fri for terrenginngrep.

Ovennevnte er kun et utdrag fra kommunens vedtak. Kjøper må gjøre seg kjent med reguleringsmessige- og offentligrettslige forhold og har selv all utviklingsrisiko. Den nye Småhusplanen har vært til behandling hos Kommunal- og distriktsdepartement (KDD) hvor departementet i oktober 2025 valgte å ikke stadfeste planen. Etter hva megler forstår vil midlertidig forbud mot tiltak gjelde fram til sommeren 2026 eller til ny plan er vedtatt. Hvis ny plan ikke er godkjent innen neste sommer, kan den gamle Småhusplanen tre i kraft. Det er uklart om Oslo kommune rekker å vedta en ny plan innen juni 2026.

Se https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/showfile.asp?jno=2022072153&fileid=10231629 og https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn:

https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Ligningsverdi / formuesverdi

Formuesverdien er 116 385 kr for inntektsåret 2023.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/87/17:
08.06.1977 - Dokumentnr: 12325 - Bestemmelse om bebyggelse
Byggeforbud på nærmere angitt avstand

Erklæring vedrørende Gnr. 87 Bnr. 17 (denne eiendommen)

Undertegnede eier og skjøteinnehaver samtykker herved i at min naboeiendom (Østreheimsveien 1)

Gnr. 86 Bnr. 269

bebygges inntil 1.20 m fra min grense, som byggemelding jnr. 77/1386 viser, idet jeg i henhold til bygningslovens § 70 nr. 2 forplikter meg og senere eiere (festere) til ikke å bebygge min eiendom nærmere enn bygningslovgivningens bestemmelser om avstand mellom bygninger tilsier, jfr. bygningslovens § 70.

Denne erklæring kan ikke avlyses uten Oslo bygningsråds samtykke.

Kommentar og avtalevilkår: Sydøstre del av bygningsmassen på Østreheimsveien er muligens noe nærmere enn 1,20 m fra eiendomsgrensen. Kjøper aksepterer bygningsmassen på Østreheimsveien 1 slik den står i dag.

24.08.1954 - Dokumentnr: 10752 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:0301 Gnr:87 Bnr:10

Ferdigattest / brukstillatelse

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Diverse

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Deler av tomten (på lik linje med naboeiendommene syd, sydvest og sydøst), ligger i aktsomhetsområde for kvikkleire. Dokumentasjon på tilstrekkelig sikkerhet mot naturfarer må sendes inn i alle bygge- og eiendomssaker. Se https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/skal-du-bygge-rive-eller-endre/naturfarer-i-bygge-og-eiendomssaker/

Ved inngivelse av bud bekrefter budgiver å ha lest og forstått hele salgsoppgaven med vedlegg. Hvis eiendommen(e) kjøpes til eiendomsutvikling, har kjøper selv all gjennomføringsrisiko for alle tiltak etter Plan- og bygningsloven. Det forutsettes at interessenter setter seg nøye inn i hele reguleringen, og kontakter kommunen (evt. arkitekt) dersom spørsmål om mulig bebyggelse, adkomst og utnytting av eiendommen mv.

Dronebilder med inntegnende grenser er kun ment for å gi en oversikt over ca. grenser.

Det er oppført en liten utebod i det nordøstlige hjørne som er omtrent 1,4 meter fra eiendomsgrensen mot Østreheimsveien 1. Dette er et mindre tiltak som i utgangpunktet ikke er søknadspliktig. Boden teller med i bebygd areal (BYA), så lenge den står der.

Overtakelse

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring.

Sentrale lover

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, etter avtale, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke. Dette er nærmere beskrevet nedenfor.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker.

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil uriktige opplysninger ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Eiendommen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at arealet er vesentlig mindre enn opplyst. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) definisjon
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp.

Ikke-forbruker avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen. Eiendommen selges som den er , og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning.

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven.

Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter e-signatur, eksempelvis BankID eller MinID. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til megler.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Et bud bør inneholde eiendommens adresse (eventuelt gnr/bnr), kjøpesum, budgivers kontaktinformasjon, finansieringsplan, akseptfrist, overtakelsesdato og eventuelle forbehold som for eksempel usikker finansiering, salg av nåværende bolig ol. Normalt vil ikke et bud med forbehold bli akseptert før forbeholdet er avklart. Konferer gjerne med megler før bud avgis.

Megler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I forbrukerforhold (dvs. der selger er forbruker) skal megleren ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Senere bud må ha en tilstrekkelig lang akseptfrist til at megler, så langt det er nødvendig og mulig, kan videreformidle budet og eventuelle forbehold til alle involverte parter og legge til rette for at disse får tid til å områ seg, jf. forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser bør skje senest 10 minutter før fristens utløp. Dersom bud inngis med en frist som åpenbart er for kort til at megleren kan avvikle budrunden på en forsvarlig måte, vil megler fraråde budgiver å stille slik frist. Megleren vil uoppfordret gi sin vurdering av det enkelte bud overfor selgeren, når budet er gitt innenfor akseptfristene ovenfor.

Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt.

Etter at handel har kommet i stand, eller dersom en budrunde avsluttes uten at handel er kommet i stand, kan en budgiver kreve kopi av budjournalen i anonymisert form.

Kopi av budjournal skal gis til kjøper og selger uten ugrunnet opphold etter at handel er kommet i stand. Dersom det er viktig for budgiver å bevare sin anonymitet, bør budet fremmes gjennom fullmektig.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.