2 store utsiktstomter med godkjent rammetillatelse for oppføring av en enebolig tegnet av Lund Hagem Arkitekter

Oppdragsnummer

159-24-0679

Eiendomstype

Boligtomt

Eierform

Selveier

Betegnelse

Gnr. 33 Bnr. 1985 og Gnr. 33 Bnr. 1984 i Oslo kommune

Arealer og fordeling per etasje

Ny bebyggelse: totalt 242,0 m2 BRA (182,0 m2 plan 01 + 60,0 m2 underetasje)

Tomtetype/areal

Totalt tomteareal: 1.955m2 (970m2 + 985m2).
Netto tomteareal: 1708m2 (33 gnr/1984 bnr + 33 gnr/1985 bnr).
Reguleringsplanen tillater BYA = 12 %. 204,9m2.

Hovedsakelig naturtomt, terrenget faller fra nordøst mot sørvest.

Beliggenhet

Måltrostveien 21 A og B, ligger idyllisk til i stille og fredelig boligområde på Holmenkollens vestside. Trafikkstille og meget barnevennlig gate, hvor barna kan ferdes trygt omkring. Området er egnet for barnefamilier og andre som trives litt utenfor bykjernen, men som samtidig liker å leve med nærhet til de sentrale deler av Oslo. Umiddelbar nærhet til bl.a. Grindbakken barneskole, gangavstand til Voksen, Holmen, Svendstuen og Midtstuen skole. Godt utvalg av både private og kommunale barnehager i nærområdet.

Kort vei til rekreasjonsområder som Holmenkollen Skiarena, Frognerseteren, Tryvann skipark og Nordmarkas fantastiske turområder sommer som vinter. Kort tur også til Bogstadvannet, grensende til en av Norges flotteste golfbaner, Bogstad golf klubb. Dagligvare- forretninger og servicetilbud i nærområdet, bl.a på Besserud, Holmen, Slemdal og Vinderen Senteret. Kort vei til t-bane på Holmenkollen stasjon, eller buss stopp i Olaf Bulls vei eller Ankerveien.

Bygninger

Området består hovedsakelig av småhusbebyggelse og større villa-eiendommer.

Rammetillatelse

Kort beskrivelse av Rammetillatelsen, datert 3 mars 2025:
Eiendommen ligger i Holmenkollen og tiltaket omfatter oppføring av enebolig. Boligen strekker seg over to eiendommer, gnr. 33 bnr. 1984 og gnr. 33 bnr. 1985. Tomtene er planlagt sammenføyd.
Det er dermed søkt midlertidige dispensasjoner fra reguleringsplanen § 4 B9 om grad av utnytting og pbl. § 29-4 om avstand til nabogrense.

Spesielle forhold som har betydning for saken:
Søknaden forutsetter sammenslåing av eiendommene med gårds /bruksnummer 33/1984 og 33/1985.

Kommunen skriver bla. følgene om rammetillatelsen. Se for øvrig vedlegg til salgsoppgave for komplett innsyn i rammetillatelsen.

Tiltaket tar hensyn til sine naturgitte omgivelser og terreng
Hensikten med reguleringsplanen er å legge til rette for en fortetting der det tas hensyn til områdets betydning for Oslos bybilde og spesielt bevaring av vegetasjon. Det legges til rette for at utbygging så lenge den gjøres skånsomt. Eiendommene er ubebygd og har flere trær både i den sørøstre og nordvestre delen. Eneboligen plasseres med hensyn på disse trærne og øvrig vegetasjon. Den er gitt et irregulært fotavtrykk og knekkes rundt trærne.
Terrenget faller fra nordøst mot sørvest og eneboligen plasseres inn i terrenget. Den har 1 etasje i tillegg til underetasje med parkering og det irregulære fotavtrykket følger terrenglinjene. Dette gjør at boligen ligger lavt i terrenget og at terrenginngrepet er begrenset til et minimum. Det er kun ved innkjøring til garasje i underetasje det gjøres et betydelig terrenginngrep.
Siden det er tomtens naturgitte omgivelser og terreng som har lagt premissene for formgivningen av eneboligen, er den godt tilpasset både trær, vegetasjon og terreng.

Tiltaket tar hensyn til bebyggelsesstrukturen i området:
Området består av en variert bebyggelsesstruktur med store ene- og tomannsboliger som i hovedsak er plassert langs kotelinjene i terrenget. Omsøkt tiltak føyer seg inn denne strukturen, og er i både størrelse og plassering internt på eiendommen tilsvarende som omkringliggende
bebyggelse.

Tiltakets utforming:
Reguleringsplanens § 4 angir at nye bebyggelse skal i form, dimensjoner, materialer tilpasses eksisterende bebyggelse, og ha saltak. I retningslinjene legges det opp til stor grad av frihet i utforming av det enkelte hus.
Omkringliggende bebyggelse er variert, men er i hovedsak rektangulære hus med sal- og valmtak kledd i tre. Eneboligen har en grunnflate som sikksakker seg mellom trærne, langs kotelinjene. Taket følger grunnflaten og har ulike vinkler og fallretninger. Det framstår i hovedsak som et saltak, men er tidvis et pulttak. Vi anser derfor at tiltaket er i tråd med reguleringsplanen § 4 F). Eneboligen er i tillegg gitt et betydelig takutstikk som gjør at taket framstår som tynt flak som er lagt over boligens volum. Både volum og takform gjør at bygget tåler en fri fasadeutforming med fortrinnsvis store vinduer plassert ut fra planløsningen. Fasadene framstår med en irregulær blanding av en slags spilekledning, tette felt og rene glassflater, men på grunn av det samlende
taket og tilpasning til terreng og vegetasjon, ser det enhetlig og godt ut.
Omsøkt enebolig har en tydelig modernistisk utforming med enkel detaljering og knappe overganger mellom de ulike materialene. Dette stiller høye krav til både detaljering og utførelsen av prosjektet, og vi forutsetter at dette gjennomføres for å opprettholde et godt visuelt uttrykk. På grunn av at eneboligen er tydelig underordnet topografi og vegetasjon er fjernvirkningen liten. Byggehøydene er også i henhold til reguleringsplanens bestemmelser.
Plan- og bygningsetaten anser dermed at tiltaket innehar det som kan anses som gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon, dets bygde og naturlige omgivelser samt plassering jf. pbl. § 29-2.

Støy:
Deler av eiendommen befinner seg i gul støysone, jf. kommuneplanen § 7.1. Støy er ansvarsbelagt i saken og det er sendt inn støyfaglig rapport som viser at tiltaket med tilhørende uteoppholdsarealer blir liggende utenfor gul støysone.

Innhold

To store utsiktstomter med godkjent rammetillatelse for oppføring av en lekker enebolig, tegnet av Lund Hagem Arkitekter. Eiendommen kan eventuelt også bebygges med en enebolig på hver tomt, som i så tilfelle vil kreve ny søknad.

Eneboligen som nå er tegnet, har en total på ca 242 kvm BRA. Det vil være mulig med en utvidelse av arealet i boligens u-etasje ( må søkes), da u-etasjens areal slik tegningene i dag foreligger, ikke er maks utnyttet.

Boligen i godkjent rammetillatelse, har følgende inndeling:

Underetasje (60 kvm)
Stor integrert garasje med 3 garasjeplasser, diverse boder og teknisk rom. Det er kun en liten del av boligens u-etasje, som er tenkt utgravd. U-etasjen kan få et vesentlig større areal, ved full utnyttelse.

Hovedetasje (BRA 182,0 kvm)
Stue, kjøkken med pantri, kontor/bibliotek, master soverom med ensuite baderom og utgang stor terrasse (ca 16 kvm). Tv stue, soverom 2, vaskerom, baderom og gjestetoalett. Det er lagt opp til en fleksibel planløsning for flere soverom, om det skulle være behov for dette.

Servitutter / rettigheter

Eiendommene overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

De samme servituttene er tinglyst på begge eiendommene.

Gnr 33 Bnr 1984 og bnr 1985
1982/1289-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
18.01.1982 rettighetshaver:Knr:0301 Gnr:33 Bnr:1020

1985/46782-1/105 Bestemmelse om bebyggelse 05.08.1985
Kan ikke slettes uten samtykke fra BNR 1020
Gjelder denne registerenheten med flere

2010/286936-1/200 Erklæring/avtale 22.04.2010
Rettighetshaver:ELVIA AS
Org.nr: 980489698
Rettigheter og plikter ved bygging, drift og vedlikehold av lavspennings og høyspennings kabelanlegg.
Med flere bestemmelser

Vei / Vann / Avløp

Adkomstvei
Eiendommen har adkomst via offentlig veg eller gate.

Tilknytning vann/avløp
Eiendommen tilknyttes offentlig vannforsyning og avløpsnett via private stikkledninger. * se merknad fra nabo i rammetillatelse.

Til nabomerknaden skriver søker:

Det er forutsatt at det omsøkte tiltaket vil bli tilkoblet eksisterende vann og
avløpsledning. I forbindelse med bygging vil ledningene flyttes noe for å bli tilpasset tiltakets plassering. Dette vil planlegges i god tid og gjennomføres slik at det ikke vil gi ulemper for naboene i vei Trostefaret 4. Selve omkoblingen, som vil medføre en stenging av vann og avløp en kort periode, vil bli varslet i god tid etter avtale med naboene. Plassering av adkomst og garasje er gjort med tanke på å beholde eksisterende terreng og vegetasjon mest mulig. Dette vil derimot ikke få konsekvenser for kummen, da denne
vil enten flyttes eller beholdes dersom det ikke kommer i konflikt med adkomsten. Dette vil uansett bli planlagt for og prosjektert før søknad om igangsettingstillatelse og underlagt ansvarsrett fra godkjent vann- og avløpsfirma. Vi viser til ansvarlig søkers fullstendige redegjørelse i søknaden.

Plan og bygningsetaten forutsetter at tiltaket ikke får konsekvenser for vann- og avløp for naboeiendommen og har som vilkår at det sendes inn forhåndsuttalelse med godkjent ledningskart fra Vann- og avløpsetaten før igangsettingstillatelse.

Verdi ved skattefastsetting

Formuesverdien på eiendommen er p.t. ikke fastsatt. Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris som beregnes av Statistisk Sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder). Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Formuesverdien er ulik for primærbolig og sekundærbolig. For primærbolig (der boligeier er folkeregistrert pr 1. januar) utgjør formuesverdien 25% av kvadratmeterprisene og 90 % for sekundærboliger (alle andre boliger).

Reguleringsforhold

Eiendommen er avsatt til hovedformål bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015.
Eiendommen er regulert til underformål bolig med tilhørende anlegg i reguleringsplan endret reguleringsplan for Holmenkollen - Felt 2, S-3273, vedtatt 23.10.1991.

Utdrag fra reguleringsbestemmelsene:

§ 4. RAMMER FOR BEBYGGELSE.
A) Bebyggelsen skal i form, dimensjoner og materialbruk tilpasses landskap,
terreng og eksisterende bebyggelse.
Det skal belyses at tilstrekkelig del av private og felles uteoppholdsarealer får en
plassering, form og karakter som gjør dem nyttbare til lek og opphold.
Hvis bygningsmyndighetene ikke finner disse krav ivaretatt, må utnyttingsgraden
reduseres slik at kravene kan ivaretas.
B) I boligområdene skal bebyggelsen være frittliggende ene- og tomannsboliger.
Maksimal utnyttelse er BYA=12%. Maksimal høyde er to etasjer. Der terrenget
tillater det,kan den ene etasjen være underetasje.
Der alternativ høyere utnyttelse er vist ved påskrift (BYA= 12%/|5%), gjelder
høyeste grenseverdi når disse vilkår er oppfylt:
- Utbygging skjer etter godkjent bebyggelsesplan
- Planen sikrer en utbygging som tar hensyn til terreng, vegetasjon og eksisterende
bebyggelse. På tomter fradelt før 1.1.1991 er tillatt bruksareal BRA=160 m2, selv om
det fører til at BYA overstiger nevnte grenser.
C) På tomt for offentlig/allmennyttig formål (barnehage) tillates inntil BYA=25%.
Høyden skal ikke overstige to etasjer.
D) På tomt for kommunalteknisk anlegg (transformator) tillates inntil BYA=22%.
E) Parkeringsplasser på terreng regnes med i BYA med 25 m2 pr plass.
F) Bygningene skal ha saltak, og som hovedregel skal møneretningen følge
terrenget, spesielt ved eksponert beliggenhet.

Reguleringsplanen tillater BYA = 12 %. 204,9m2.

En liten del av eiendommen befinner seg i et område med gul støysone. Dette følger av
kommuneplanens arealdel med tilhørende temakart T1 om støy.

Spesielle forhold som har betydning for saken:

Søknaden på oppføring av en enebolig på begge tomtene forutsetter sammenslåing av eiendommene med gårds-/bruksnummer 33/1984 og 33/1985.

Andre faste løpende kostnader

Eiendomsskatt for boligtomt beregnet for 2025
Måltrostveien 21B kr. 2 519
Måltrostveien 21A kr 2 548

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Sammendrag fra selgers egenerklæring

5 Kjenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av
eiendommen eller av dens omgivelser?
Ja. Beskrivelse Nabovarsel om oppføring av ny enebolig i Trostefaret 8, 0786 OSLO

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Konsesjon / Odel

Eiendommen er underlagt regler om konsesjon da tomtene er ubebygd. Dette medfører at egenerklæring om konsesjonsfrihet må utstedes.
Det er ikke odel på eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Kjøpsforsikring

I produktark om Kjøpsforsikring bak i salgsoppgaven finner du informasjon om Boligkjøperforsikring, Hus-/hytteforsikring med superdekning, Innboforsikring med superdekning, samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven (avhl.).

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven (avhl.).

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset, jf. avhl. § 3-9, første ledd 2. punktum. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Provisjonene er avtalt til 1 % inkl. mva. av endelig kjøpesum
Oppstart / Etablering kr 19 900,00
Tilrettelegging / Oppgjørsgebyrkr 9 900,00
Innhenting av opplysninger kr 7 900,00
Grunnbok/elektronisk tinglysing kr 1 150,00
Markedspakke kr 34 900,00
Dersom handel ikke kommer i stand betaler oppdragsgiver faktiske utlegg.

Vedlegg til salgsoppgaven

Meglers verdivurdering
Selgers egenerklæring
Rammetillatelse
Arealbekreftelse
Reguleringskart og bestemmelser
Liste over løsøre og tilbehør
Budskjema