Stor tomt med mulighet for næringsutvikling - totalt areal (2 tomter) 2.176,3 kvm | Sentralt på Lørenskog

Oppdragsnummer

70-19-0071

Adresse og matrikkel

Haneborgveien 5, 1470, Lørenskog, Gnr. 106 bnr. 195 i Lørenskog kommune

Tillegg

I salgsoppgaven har megler vedlagt all informasjon innhentet fra Lørenskog kommune, herunder reguleringsbestemmelser, reguleringskart og ledningskart. Da den ene tomten er ubebygget bes det særskilt om at kjøper setter seg nøye inn i disse vedleggene. Viktige punkter er tatt inn i salgsoppgaveteksten, men det er viktig at kjøper i tillegg setter seg inn i den komplette informasjonen.

Det gjøres oppmerksom på at Schala & Partners sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Beskrivelse

Eiendommene har en strategisk beliggenhet like ved Lørenskog stasjon, i Lørenskog kommune. Prosjektet i Haneborgveien 3, 5 og 7 inkluderer et næringsbygg med forretning, kontor, garasje og leilighetshotell. Samlet utgjør tomtene ca. 3 648 kvm, og har et forventet utnyttelse av arealene på %-BRA=200, som er i tråd med gjeldende kommunedelplan for området.

Bygget er planlagt fordelt på seks etasjer, samt garasjeanlegg under bakkeplan. Det er startet en detaljregulering av område i 2016, og eiendommen er ikke ferdigregulert pt.

Et spennende næringsbygg i et av byens viktigste byutviklingsområder ved Lørenskog Stasjon. Verdens største og mest avanserte skihall bygges rett ved og er planlagt ferdigstillt i 2019/20. IFly vil etablere Lørenskog Vinterpark med konferansehall, butikker, serveringssteder og skiservice.

Tegningene vedlagt i salgsoppgaven illustrerer et næringsbygg fordelt på tre Gnr og Bnr. Det er kun to av tomtene som er til salgs.

Beliggenhet

Tomten ligger sentralt til på Lørenskog. Nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, gode servicetilbud og rekreasjonsområder. Området rundt Lørenskog stasjon er i stor utvikling og det er planlagt flere spennende prosjekter i nærområde.

En av verdens største innendørsarenaer for skisport "SNØ", skal bygges ved Lørenskog stasjon, med planlagt ferdigstillelse ila. 2019/20. Her vil det skapes en arena med perfekte forhold for langrenn, alpint og freeski. I forbindelse med utbyggingen er det også planlagt konferansehotell, butikker, serveringssteder, skiservice og leiligheter. Den nye skihallen som er under oppføring vil bli liggende i ca. 7 minutters gangavstand fra tomten. Fra Vallerud kan du ta deg ut i lysløypenett mot Mariholtet, og fra Sørlihavna går det lysløype mot Losby. Østmarka byr i tillegg på flere bade-/fiskevann og flott turstier og lysløyper.

Fra Lørenskog stasjon er det hyppige avganger mot Oslo Bussterminal og Lillestrøm. Med bil tar det ca. 5 min til Lørenskog sentrum, 9 min til Strømmen Storsenter, 6 min til Lillestrøm, 16 min til Oslo S og 30 min til Oslo lufthavn. Det er også kort vei til Rema 1000, Kiwi og Joker. Ytterligere servicetilbud finnes på Strømmen Storsenter som er et av Norges største kjøpesentre med over 200 butikker. Triaden og Metro ligger også i nærområdet.

Tomt

Eiet tomt med gnr. 106 og bnr. 195 i Lørenskog kommune. 954,4 kvm. På denne tomten står det i dag en enebolig fra 1998 på BRA ca. 280 kvm.

Eiet, ubebygget tomt med gnr. 106 og bnr. 185 i Lørenskog kommune. 1.221,9 kvm.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr. 2 841 122 pr. 31.12.17
Formuesverdi som sekundærbolig kr. 10 228 037 pr. 31.12.17

Formuesverdien fastsettes med utgangspunkt i en kvadratmeterpris, som beregnes av Statistisk sentralbyrå (SSB). Kvadratmeterprisen skal gi uttrykk for en estimert markedsverdi pr. kvadratmeter og bygger på statistiske opplysninger om omsatte boliger (boligtype, areal, geografisk beliggenhet og alder).

Ut fra kvadratmeterprisene til SSB fastsetter Skatteetaten årlige kvadratmetersatser. Disse satsene vil utgjøre hhv. 25% av kvadratmeterprisene for primærboliger (der boligeier er folkeregistrert pr. 1. januar) og 90% for sekundærboliger (alle andre boliger).

Formuesverdien gjelder Gnr. 106 Bnr. 195. Formuesverdi på Gnr. 106 Bnr: 185 kan ikke innhentes. Med regulering- og bruksendring av tomten vil formuesverdien endres. Se mer på skatteetatens hjemmeside. https://www.skatteetaten.no/skjema/formue-av-naringseiendom/.

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger midlertidig brukstillatelse datert 02.02.1998 for eiendommen (gjelder ikke garasje).

Løpende kostnader

Kommunale avgifter på Gnr. 106 Bnr. 195 for 2019 utgjør:
Vann kr. 4617,-
Avløp kr. 7783,-
Renovasjon kr. 5971,-
Branntilsyn, feiing kr. 447,-

Det er ingen kommunale avgifter på ubebygget tomt.

Det er ikke eiendomsskatt på boliger i Lørenskog kommune. Dersom eiendommen omreguleres/bygges til næringseiendom vil det påløpe eiendomsskatt. Se mer informasjon om skattegrunnlaget på Lørenskog kommune sine hjemmesider. https://www.lorenskog.kommune.no/siste-nytt/eiendomsskatt-pa-naring-for-2019-i-lorenskog-kommune.11831.aspx.

Regulering

Eiendommen er regulert til boligformål etter bestemmelsene i plan "11-3-06 Haneborgveien vest". Eiendommen ligger under kommuneplan 11-2-01 Ødegården. Området forøvrig er regulert til boligbebyggelse/boligområde, vei, forretning, kontor, bevertning, turdrag m.m. Se reguleringskart som ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Planområdet befinner seg langs Haneborgveien i Lørenskog kommune. Reguleringsplanforslaget har til hensikt å legge til rette for bygging av næringsbebyggelse, forretning og kontor. Området er opprinnelig regulert til boligbebyggelse, men ble i kommunedelplan for Ødegården (vedtatt i 2010) avsatt til område for ervervsbebyggelse. Det ønskes nå regulert til forretning og kontor. Byggene blir liggende nær jernbanelinjen. Det er utført geotekniske undersøkelser. Byggegrunnen har bløt leire, og det må derfor peles ned til berg. Området har for store verdier av strukturstøy (vibrasjoner) fra jernbane, og det må derfor gjennomføres tiltak ved fundamentering av bebyggelse. Tilbakemeldinger fra Lørenskog kommune har blant annet gitt uttrykk for at det foretrekkes at hele området N4 reguleres samlet.

Særlige spørsmål som må avklares:
- Byggehøyder/etasjeantall. Forslagstiller ønsker byggehøyde tilsvarende 6 etasjer.
- Byggeavstand fra Haneborgveien
- Jernbaneverket gav tidligere tillatelse til byggegrense på 19,5 m fra senterlinje jernbane i forbindelse med tidligere forslag til reguleringsplan for boligbebyggelse. Byggeavstand fra jernbane tenkes nå å kunne reduseres da en ikke lenger planlegger for boliger.
- Fortau inntil bebyggelse; byggegrense i fortau + 1 meter

Planstatus og rammebetingelser:
- Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for boligbebyggelse.
- I gjeldende kommunedelplan for Ødegården er planområdet avsatt til næringsbebyggelse, og gitt en tillatt utnyttelse på inntil %-BRA=200. Det er videre tillatt inntil 6 etasjer, og angitt formål for næringsbebyggelse (kontor)
- I kommunedelplanens § 3 er det stilt krav om at bygge- og anleggstiltak etter pbl. §§81, 84 og 93 samt fradeling til slike formål ikke kan settes i gang før de inngår i godkjent reguleringsplan.
- Gjeldende reguleringsplan tilsier boligbebyggelse
- To av eiendommene er i dag i bruk til boligformål, eneboligbebyggelse. En eiendom er ubebygget.
- Området er i endring. Areal i nord bebygges med boligblokker. I vest er det nylig vedtatt reguleringsplan for ny jernbaneundergang med gang- og sykkelveg. Området bærer preg av vesentlig transformasjon, som tilsier en høy utnyttelse.
- Kommunen har signalisert at planområdet ønskes bebygget slik at det kan fungere som et avbøtende tiltak for jernbanestøyen som nye boligblokker nord for Haneborgveien eksponeres for.

Beskrive forslagets hovedgrep:
- Eksisterende bebyggelse i Haneborgveien 3 og 5 rives. Det oppføres bebyggelse i 6 etasjer med forretning og kontor.
- Deler av areal mot øst er ikke utnyttet, da tillatt arealutnyttelse er %BRA=200.
- Adkomst er planlagt direkte fra Haneborgveien og ned i parkeringskjeller

PLANINITIATIV FORSLAGSSTILLERS MELDING:
- Åpne uteareal vil ligge i syd mot jernbane og i øst mot Haneborgveien 1. I vest vil ny bebyggelse grense mot uteoppholdsareal/uterom/torg sammenkoblet med gang- og sykkelvegundergang under jernbanen.
- Bygget plasseres i byggegrense ut mot Haneborgveien og langsmed nytt fortau.
- Det er lagt opp til en byggegrense fra senterlinje jernbane på 19,5 m. Det planlegges drøftet med Jernbaneverket om denne kan reduseres.

Fakta om forslaget:
Areal:
- Planområdet har en størrelse på 3 648 m2
- Totalt forretnings- og kontorareal vil ligge på opp mot ca. 7 300 m2.
- I dag er det bolighus på to av eiendommene, mens den tredje er ubebygget.

Uteoppholdsareal
- Det er foreløpig ikke tegnet detaljert uteoppholdsareal. Dette blir aktuelt når det er avklart i detalj hva bebyggelsen skal inneholde. Uteoppholdsareal vil inneholde noe blant annet parkering, grøntområde, fortau og nedkjøringsrampe til p-kjeller.

Utnyttelse
- Det legges opp til utnyttelse av arealene på %-BRA=200, som er i tråd med gjeldende kommunedelplan for området.

Høyde
- Høyder er vist i prinsippsnitt ovenfor. Planlagt kotehøyde er 180,30.

Trafikk og parkering
- Overordnet veitilknytning er via Haneborgveien og ned i parkeringskjeller
- Trafikkøkning vil avhenge av type næring.
- Ingen endring i adkomstforhold.
- Parkering anlegges i parkeringskjeller

ROS-analyse
- Området er støyutsatt

PLANINITIATIV FORSLAGSSTILLERS MELDING:
- Geotekniske undersøkelser viser at det bør peles ned til fjell, grunnet bløte masser
- Vibrasjons/strukturstøy fra jernbane
- Omkringliggende planlagte nye veger og gang- og sykkelveg vil gi omkringliggende vegnett en bedret trafikksikkerhet.

Planforslag er utarbeidet av Andreas Kaarbø, Øvre Romerike Prosjektering, datert 19.09.2016.

NB:
Illustrasjonsbilder og planforslag gjelder også Gnr. 106, Bnr. 26 som idag er regulert til boligformål. Denne tomten eies av en tredjepart. Tomten inngår ikke i salget og kjøper tar all risiko for at dette kan gjennomføres.

Boligselgerforsikring

Selger har ikke tegnet boligselgerforsikring. Selgers egenerklæringsskjema følger vedlagt i salgsoppgaven.

Boligkjøperpakke / Boligkjøperforsikring

Partners har i samarbeid med If lansert et nytt og gunstig forsikringskonsept for deg som kunde. Dette innebærer at du får alle relevante dekninger inkludert til en meget konkurransedyktig pris.

Kjøper (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a. Husforsikring, Innboforsikring, Dobbel rente dekning, Flytteforsikring og Boligkjøperforsikring. Boligkjøperpakken må senest tegnes på kontraktsmøte og prisen avhenger av boligtypen. Ta kontakt for ytterligere informasjon.

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis på budskjema påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post til: jh@schalapartners.no eller SMS: 91 65 19 02 til megler. Bud kan også inngis via budgivningsplattform på nett eller app. Velges denne løsning, er det ikke krav til å sende det første budet på budskjema. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig ovenfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Megler skal, i den grad det er nødvending og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen.
Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser skal derfor ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis. For at megler skal kunne avholde forsvarlig budrunde, bes det om at bud gis i god tid før budfristen. Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet. For øvrig vises til det "Forbrukerinformasjon om budgivning", som er inntatt i salgsoppgaven.

Diverse

Alle innvendige og utvendige arealangivelser, er hentet fra Lørenskog kommune. Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger, megler og opplysninger innhentet fra kommunen, eventuedlagtelt andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente.

Meglerforetaket oppfordrer evt. budgivere til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg.

Hvitvaskingsloven

Eiendomsmeglere er fra 1/1-2004 underlagt hvitvaskings-loven. Dette innebærer at eiendomsmegler er forpliktet til å melde mistanke om forsøk på hvitvasking til ØKOKRIM.

Solgt 'as is' / Salgsbetingelser

Eiendommen selges som den er, det vil si i den stand den forelå ved besiktigelse, jfr. Lov av 3. juli 1992 nr. 93 om avhending av fast eiendom (avhl.) , § 3-9 hvor det heter: Eigedom selt "som han er" el. - Endå om eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles. Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene, dersom man ikke reserverer seg mot avhl. § 3-9 ved budgiving.

Selgeren er ikke kjent med at eiendommen er beheftet med mangler i relasjon til offentligrettslige krav utover det som opplyst tidligere, jfr. avhendingslovens, § 3-2. Skulle det vise seg at slike krav likevel ikke er oppfylt, er selgeren ikke ansvarlig for disse.

Med henvisning til Avhendingslovens § 3-10, oppfordres kjøper til å undersøke eiendommen grundig og gjerne med fagmann før avtale inngås (aksept av bud).

Avhendingsloven

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Heftelser

Tinglyst legalpant tilsvarende 2 G.