Balders gate 26

Om prosjektet
Prisantydning - 18 500 000,-

Leiligheten er gjennomgående, beliggende i andre etasje i et etablert boligsameie, er til dels nybygget og til dels nyrenovert. Boligen er planlagt av arkitekter, og design og utførelse vil ha høy håndverksmessig standard. Romorganiseringen er både rasjonell og generøs. Arealene mot vest, Balders gate og den nyanlagte Balders plass, er satt av til stue med peis (eksklusiv innsats fra Brunner), spiseareal og kjøkken. Her er det både en lun vestvendt balkong - med ettermiddag-/kveldssol om sommeren - samt en unik mulighet til å åpne hele kjøkkenet med høye skyvedører mot ettermiddagssolen. Mot den stille baksiden ligger leilighetens tre soverom, adskilt fra oppholdsrommene med et fordelingsareal bestående av en romslig garderobe og to bad. Utgang fra master til en stor (ca. 12 m²) privat østvendt patio mot bakhagen.

Det er utarbeidet gode alternative planløsninger som vil være mulig å bestemme i prosessen før leiligheten er ferdigstilt. Dette kan diskuteres med arkitekt underveis. Det er skissert alternativer for kjøkken, antall soverom, etc.

Bebyggelse:
Den enhetlige leilighetsbebyggelsen langs vestsiden av Balders gate er oppført etter tegningene fra arkitektkontoret F. S. Platou ca. 1936. Arkitekturen er klassisk modernisme, enkel og avklaret i rød tegl, med inngangsdører i eik og messing, utvendig trapp i skifer, og hyggelige forhager mellom hus og fortau. De lange byggene utgjør byveggen i et helt kvartal, og er delt opp med lavere volumer mellom fire etasjers lameller.

Nybygget mellom Balders gate 26 og 28, som utgjør store deler av leiligheten, er en tidsmessig tolkning av denne takten. Bærekonstruksjonen i hovedbygget er plass-støpte betongdekker og murvegger i tegl. Oppgang og trapp er hyggelig og lys med vinduer mot bakgård, med fliser på gulv og trapper i terrazzo. Betongdekker er det også i den nye delen, men de nye veggene består i hovedsak av glass. Materialene er solide og varige.

Himlinger utføres i sparklet og malt gips og overgang til vegger utføres listfritt. Vegg mot trappegang er i pusset og malt tegl. Øvrige innervegger leveres som sparklet og malt gips med ekstra lag trebasert plate bak som sikrer godt feste. Foringer mot vinduer og ytterdører pusses med hjørnejern. Lister planlegges med skarpe kanter, malt i samme farge som veggen.

Fasade:
Fasaden i den nybygde delen har et eget, lett uttrykk. Mot plassen er det store skyvedører i glass med skjulte aluminiumskarmer. Schueco-profilene er kjent for sin høye kvalitet, noe som er ekstra viktig når de er 3.3 meter høye. Rekkverket foran skyvedørene er i lakkert stål og skaper et lett, elegant slør mot gatelivet og plassen utenfor. Det eksisterende bygget er i tegl, med balkonger og murdetaljer i pusset betong.

Stue:
Stuen har proporsjoner fra det opprinnelige bygget, med en fin sone egnet for lave sittemøbler nær vinduene mot Balders gate. Det bygges peis med eksklusiv innsats fra Brunner i hjørnet nær sittegruppen, som vil gi stuen en lun og hyggelig atmosfære. Mellom stue og spisestue er utgang til vestvendt balkong med utsikt mot Balders plass. Stor gulvplass gir rommet gode møbleringsmuligheter, og i tillegg til generøse vinduer er det store sammenhengende veggflater, med plass til kunst og bokhyller.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen er planlagt i eik, levert fra danske JKE. Materialer og utforming er valgt for at kjøkkenet skal bli en naturlig del av oppholdsrommet, med eik som står til gulvet som et gjennomgående materiale. En hel vegg med høyskap og integrerte hvitevarer inneholder den plassen man trenger til både mat og utstyr. Vask og oppvaskmaskin er lagt til benken mot veggen, mens koketopp med integrert avtrekk er lagt til kjøkkenøya som vender ut mot rommet, begge med skuffer og skap til oppbevaring. Det er god plass til spisebord til åtte i det daglige, men man kan også dekke til 20 og bruke rommets hele lengde.

Soverom:
Det er tegnet inn et hovedsoverom og to mindre soverom, alle vendt mot stille bakhage. Soveromsfløyen er adskilt fra leilighetens oppholdsrom av en sentral mellomgang. Her finner man også leilighetens to bad. Dette gjør at rommene får en behagelig avstand til kjøkken og stue, med rolig og privat sone. Hovedsoverommet har en full glassvegg mot øst med utgang til en privat patio på 12,5 m², hvor man kan ha utemeøbler, planter og trekke frisk luft. Om sommeren faller det sol inn hit på formiddagen, men i hovedsak ligger patioen i skygge. Det er likevel et fint og lunt sted, omringet av berg, trær og vegetasjon. De to mindre rommene har begge god plass til seng, skap og skrivebord. Det er også enkelt å tenke seg at ett av rommene blir et fredelig arbeidsrom, walk-in-closet eller bibliotek og kontor.

Bad:
Begge bad er planlagt med matte fliser som gir en viss sklisikkerhet i 30 x 30 cm på gulv, og blanke fliser i stående format på 10 x 30 cm på vegger. Speil felles inn i flisene over servant. Det store badet er universelt tilgjengelig, har dobbel vask. Dusjnisje senket litt ned i forhold til gulvet for øvrig. Gjestebad er også utstyrt med dusj, men dusjvegg kan foldes inn mot vegg for at hele gulvarealet kan brukes når dusjen ikke er i bruk. I gjestebad er det lagt opp til nisje for vaskemaskin. I tillegg er det romslig fellesvaskeri på førsteetasjenivå i sameiet.

Gulv:
I alle rom unntatt bad er det oljet eikeparkett som er skrudd og limt til underlaget for en fast og stabil opplevelse. Gulvet vil være av høy kvalitet, leverandør ikke valgt p.t.

Belysning:
Faste takpunkter med skjult opplegg er planlagt som en god grunnbelysning. Det er planlagt en kombinasjon av spotlights og faste taklamper i glass og porselen med LED-innsatser. Det er også planlagt innfelte LED-skinner på kjøkken og i dusjsonen på hovedbadet. Som et supplement til takbelysningen, er det lagt opp til vegglamper både i oppholdsrom og på soverom og bad. Her er det mulighet for å sette opp lamper som gir en «lav og skandinavisk» lyssetting.

Dører:
Dørblad og karm leveres i eik, slik som gulvet. Det legges opp til kompakte dører fra Knutsen dørfabrikk, som er litt tyngre og gir en mer solid følelse enn «lette» dører som man ofte ser i nye prosjekter. Det legges opp til karm kun på én side av døren, mens man på den andre siden har gipsede dørsmyg.

Teknisk anlegg:
Solavskjerming: Det legges opp til skinne i tak for montering av gardin etter eget ønske i det store kjøkkenvinduet.
Ventilasjon: Det bygges desentralisert anlegg for ventilasjon for frisk luft til sove- og oppholdsrom.

Varme:
Sameiet er tilkoblet fjernvarme og det leveres vannbåren gulvvarme i alle rom, med separate kurser.

Lyd:
Nye etasjeskillene bygges i plasstøpt betong og eksisterende dekker er også utført i betong. Dette gir svært godt grunnlag for trinnlydsdemping mellom enheter. Flytsparkel med vannbåren varme støpes på trinnlydsplate som del av isolasjonen i leiligheten.

Detaljer:
Bryter og stikkontakter leveres i Elko Plus-serien i polarhvit. TV- og datauttak finnes i både stue, kjøkken og alle soverom.

Bakgård:
Leiligheten er del av et sameie som disponerer forhagen til bygget og en felles bakgård som nås fra felles trappeoppgang. I tillegg har leiligheten en egen vestvendt balkong ut mot plassen, og en privat østvendt patio på ca. 12 m² mot bakhagen.

Patioen har utgang fra hovedsoverommet, og har plass til utemøbler og planter, noe som gjør det til en sval og deilig forlengelse av leiligheten. Plasseringen mot øst gjør den til et fint sted for morgenkaffen så vel som et sted å nyte sene sommerkvelder.

Entreprenør: Bærums verk tømmermesterfirma (https://bvtm.no/), ved Rolf Krefting.
Overtakelse: Sommer 26, endelig dato for overtakelse varsles 6 uker før.

Beliggenhet
Balders gate er midt på Frogner, i et område med brede gater, trær, forhager, plener og typiske representative Frognergårder med store leiligheter fra forrige århundreskifte. Husene i området er stort sett på Byantikvarens gule liste, og man kan ikke forvente noen byggeprosjekter eller endringer i omgivelser i overskuelig fremtid, så snart nabobygget i nummer 28, Balder plass, er ferdigstilt.

Om man setter passerspissen på adressen Balders gate 26, er det tydelig hvor sentralt eiendommen ligger. Det er ikke stort mer enn 500 meter til Vigelandsparken i nordøst, og bare litt lengre til Slottsparken i motsatt retning. Rett sør ligger Solli plass med sitt brede tilbud av barer og restauranter. Innenfor en radius på 300 meter, ligger to kinoer, en rekke restauranter og kaféer, trikkestopp i Frognerveien og busstopp i Bygdøy allé. Skovveien er full av hyggelige butikker og kaféer, og hvis man krysser nabogaten Gyldenløves gate, en av landets få promenadegater (anlagt for at man kunne ri på hest i grøntdraget i midten), er det ikke langt til Bogstadveien/ Hegdehaugsveien, Homansbyen og Majorstuen stasjon.

Balders gate 26 har ryggen mot gammel trebebyggelse og grønne arealer i forbindelse med dem. Tidligere var nærmeste nabo i nord en bensinstasjon. Etter at Møller eiendom kjøpte Balders gate 28/30, blir det her et leilighetsbygg med fem eksklusive leiligheter. I første etasje er det planlagt to serveringssteder som vender ut mot den nye Balder plass med benker og vegetasjon.

Konstruksjon
Bærekonstruksjonen i hovedbygget er plass-støpte betongdekker og murvegger i tegl. Oppgang og trapp er hyggelig og lys med vinduer mot bakgård, med fliser på gulv og trapper i terrazzo. Betongdekker er det også i den nye delen, men de nye veggene består i hovedsak av glass. Materialene er solide og varige.

Lovanvendelse
Boligen selges etter bestemmelsene i bustadoppføringslova ettersom bygningen ikke er fullført når avtalen inngås, og fordi selger er profesjonell og kjøper er forbruker. Dette innebærer blant annet at kjøper har krav på garantier iht. Bustadoppføringslova § 12 og at kjøper iht. lovens § 3 sikres rettigheter som ikke kan innskrenkes i kjøpekontrakten.

Bustadoppføringslova kommer ikke til anvendelse når kjøper er profesjonell/investor, eller etter at boligen er ferdigstilt (når brukstillatelse foreligger). Boligen vil da selges etter bestemmelsene i Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93. Profesjonell kjøper/investor vil i disse tilfellene måtte innbetale forskudd uten at dette blir sikret ved garanti. Med profesjonell / investor menes her kjøper i form av AS / juridisk person eller som privatperson som handler utenfor forbrukerforhold.

Eierseksjonsloven gjelder for sameiet og driften av dette.
_
Budgivning
Bud kan legges inn på nettannonsen på "Gi bud knappen" eller via våre hjemmesider. Ved elektronisk budgivning så kan bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID. Megler kan også kontaktes for tilsendelse av budskjema og budskjema finnes også i salgsoppgaven.

All budgivning må foregå ved skriftlighet, i tillegg må legitimasjon fremlegges. Forhøyelser bør også alltid inngis skriftlig, og vi oppfordrer alltid til at megler kontaktes pr. telefon i tillegg, ettersom det kan være forsinkelser på SMS-trafikk og e-post.

Skal budene bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp, helst 10 minutter før stående bud løper ut.

Bud kan ikke ha kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av budgiver, og kjøper samtykker til dette ved inngivelse av bud.

Ta kontakt dersom det er behov for bistand for å gi bud.
Ansvarlig megler
Christoffer Askjer