Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Thomas Letting Madsen med dato: 10.02.2026.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

TGIU: Konstruksjoner som ikke er undersøkt

Våtrom > 2. Etasje > Bad > Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er ikke foretatt boring av hull i tilstøtende rom til badet grunnet veggenes oppbygning. Disse er i betong/murverk.

TG2: Avvik som kan kreve tiltak

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn: Ved kontroll av planhet/skjevheter i etasjeskiller er det avdekket en høydeforskjell på ca 5 mm i entré, ca 10 mm på hovedsoverom, ca 12 mm på kontor/soverom og i stuen, ca 13 mm på kjøkkenet og ca 18 mm på det store soverommet mot gate.

Vurdering av avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Konsekvens/tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man vurdere slike tiltak.

Tekniske installasjoner > Vannledninger: Det er rør i rør system i leiligheten.

Mindre rørstrekk med utenpåliggende forkrommede vannrør på badet.

Fordelerstokk med stoppekraner er plassert i taket på badet.

Vurdering av avvik: Rør i rør system er avsluttet over himlingen på badet. Dette var tidligere en preakseptert løsning, men avviker fra dagens krav og kontrollert avrenning av lekkasjevann til sluk eller med kompenserende løsning.

Tiltak: Det bør vurderes tiltak på anlegget som sikrer bedre løsning på eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system i tråd med dagens krav. Det kan samles i et vannfordelerskap som har kontrollert avrenning til sluk ved en evt lekkasje.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon: Det er naturlig oppdriftsventilasjon i leiligheten.

Det er avvik: Naturlig oppdriftsventilasjon uten tilluftsventiler i alle rom i yttervegg er relativt vanlig i slike bygg/bygårder.

Tiltak: Tilstandsgrad for naturlig oppdriftsventilasjon uten tilluftsventiler i alle oppholdsrom i yttervegg genereres automatisk med henvisning til gjeldende Norsk Standard. Ingen tiltak er nødvendig da avtrekk av denne typen er en relativt vanlig type løsning i eldre bygg/bygårder, men løsningen ansees som en

enklere løsning enn mekanisk avtrekk og tilluft via ventiler i yttervegger. Om det lar seg gjøre bør det monteres ventiler i yttervegger for i bedre ventileringen og unngå kondensering. For montering av mekanisk avtrekk må det undersøkes hos styret og i vedtekter om det lar seg montere.

Tekniske installasjoner > Vannbåren varme: Oppvarming via radiatorvarme i oppholdsrom/soverom.

Stigerør og tilførsler er ikke vurdert da dette vurderes som en del av fellesanlegg.

Vurdering av avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på anlegg for vannbåren varme.

Konsekvens/tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Våtrom > 2. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt: Plastsluk med vannlås er plassert under toalett.

Hjelpesluk i plast er plassert i dusjsonen. Dels synlig tettesjikt i hovedsluk.

Det er avvik: Ved inspeksjon av sluk lot det seg ikke påvise hvordan membranen er avsluttet under klemringen, da klemringen er i hovedsak støpt over av betong. Membran på vegger, ved terskel, bak innebygget sisterne og ved gjennomføringer er ikke kontrollert da dette krever destruktive inngrep. Sammen med overnevnte forhold er vurdering av tilstandsgrad av sluk, membran og tettesjikt basert på alder og manglende dokumentasjon.

Tiltak: Overvåk tilstanden jevnlig. Tettesjiktet har en alder som tilsier at restlevetiden er usikker. Rommets lekkasjesikkerhet kan derfor ikke verifiseres, eventuelt bør nytt tettesjikt etableres. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må membran/tettesjikt skiftes ut. Ved oppussing, påse at alle forhold med membran/tettesjikt,

våtsone, sluk, røranlegg mv dokumenteres. Det anbefales å rense sluk og vannlås med jevne mellomrom får å unngå oppfylling.

Våtrom > 2. Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning: Innebygget sisterne med vegghengt toalett.

Det er avvik: Det er ikke påvist tilfredstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tiltak: Manglende drenering og lekkasjesikring av innebygget sisterne avviker fra dagens krav og kan utgjøre en risiko ved en evt lekkasje av sisterne. Om membranen er bak sisternen kan det etableres hull under for eksempel toalett for å lede vann ut av kassen og til sluk ved en evt lekkasje.

Våtrom > 2. Etasje > Bad > Ventilasjon: Badet har naturlig oppdriftsventilasjon via ventil.

Det er avvik: Badet har kun naturlig avtrekk som er å ansees som en dårligere ventilasjonsløsning i forhold til mekanisk avtrekksvifte. Spalte mellom dør og terskel for tilluft/overstrømnings mulighet fra tilstøtende rom vurderes til å være for liten.

Tiltak: Tilstandsgrad for naturlig oppdriftsventilasjon genereres automatisk med henvisning til gjeldende Norsk Standard. Avtrekk av denne typen er en relativ vanlig type løsning i eldre bygg/bygårder og kan oppleves som noe dårligere enn mekanisk avtrekk. For montering av mekanisk avtrekk må dette avklares

med styret da det kan være vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk.

Spalten mellom dør og terskel bør økes eller montere ventil i dør slik at rommet for tilstrekkelig tilluft.

Kjøkken > 2. Etasje > Kjøkken > Avtrekk: Integrert avtrekksvifte med kullfilter i overskap.

Det er avvik: Kjøkkenet har kun kullfilter/omluft og ikke avtrekk ført ut av bygget.

Avkast fra avtrekket er avsluttet inne i skapet.

Tiltak: Tilstandsgrad for kjøkkenavtrekk med kullfilter genereres automatisk med henvisning til gjeldende Norsk Standard 3600:2018. Ingen tiltak er nødvendig da avtrekk av denne typen er en relativt vanlig type løsning i eldre bygg/bygårder, men løsningen ansees som en enklere løsning enn avtrekk ført ut av bygget. Kullfilter bør skiftes med jevne mellomrom iht leverandørens anbefalinger.

Avkastet bør føres ut av skapet slik av viften fungerer som tiltenkt.

Eierskiftehistorikk

Kirkeveien 147 B 0361 Oslo

Kirkeveien 147 B
0361 Oslo