Nordre Huseby Boligselskap AS, Orgnr: 921 708 041

Forretningsfører: Obos Eiendomsforvaltning AS

Aksjelaget består av 152 leiligheter.

Leilighetene er fordelt på 6 blokker.

Planlagt vedlikehold i aksjelaget:

I Februar 2026 skal alle vinduer og balkondører i alle leiligheter i aksjelaget byttes ut. Ved salg av vaktmester bolig i 2023 ble pengene overført til egen konto som tiltenkes å brukes til dette prosjektet. Det utgjør ca. 4.1 mill. I tillegg er det søkt om kr 7 500 000 i lån til utbedring av vinduer og balkongdører. Det er vedtatt at dette lånet skal være IN-lån. Det er enda ikke foretatt en utregning på hvor mye dette vil øke de månedelige felleskostnadene og andel fellesgjeld for denne leiligheten.

Veldrevet boligselskap med en god styreleder som har ledet arbeid på en ryddig måte de siste årene.
Ved særlig grunn til dyrehold, må det innhentes skriftlig samtykke fra samtlige i oppgangen samt boligselskapets styre. Se husordensreglene.
Selskapet har forbud mot å ha avtrekksvifte. Aksjonærer som har vifter på bad/kjøkken kan bli holdt økonomisk ansvarlig for eventuelle skader på mennesker, bygningsmasse og inventar som følge av brann eller skader/skjolder på husets fasade.
Boligselskapet har to fellesvaskeri.
Det er mulighet for leie av frysere i fryserommet i nr. 21. Det er montert nøkkellås ved inngang til dette. Tiltaket har blitt godt mottatt. Leie av fryseboks koster kr.1000 i året.
Egen vaktmester (10%). Utover dette kjøper boligselskapet vaktmestertjenester ved behov.
Det er forbud mot grilling på balkonger. Beboere i aksjelaget er velkomne til å benytte grillplassen på lekeplassen.

Arbeid/vedlikehold utført at styret de siste årene:

Gjennomføring av vår og høstdugnad. Vårdugnad har noe større oppmøte enn på høsten, men ikke så mange som stiller. Generelle oppgaver som må gjøres er fordelt ut fra sesong og vi ønsker å spare boligselskapet for kostnader som vi ellers måttet fått firmaer til å utføre.
Det er startet opp igjen med utleie av frysere i fryserommet i nr. 21. Vi har fått montert nøkkellås ved inngang til dette. Tiltaket har blitt godt mottatt.
Det ble varslet om et mulig asbest område i skogen vi eier bak garasjen. Det var gravd ned gamle rester av byggematerialer. Dette fikk vi avdekket og det ble håndtert og fjernet med forsiktighet i regi med Bymiljøetaten.
Den store komposten i skogen ble hentet av firma og kjørt bort en gang i denne perioden.
Styret har jobbet med en garantisak rundt bergvarmen. Utbedring etter fukt i yttervegger i 2 fyrrom hvor disse anleggene er. Dette gjelder i nr. 2 og nr. 4. Obos Prosjekt har bistått styret i utbedringen. Firma ble engasjert for utbedring med tetting av yttervegger og erstattet rør utvendig. . Styret har ansvar for periodiserte sjekker rundt HMS gjennom hele året i samhandling med vaktmester. Disse er gjennomført som anbefalt.
Styret har byttet røykvarslere og brannslukningsapparater. Alle 152 boliger er nå utstyrt med nye pulverapparat og brannvarslere. Da er det 10 år til neste bytte, pulverapparat skal sjekkes i 2030. Det er FireSafe som har hatt ansvar for byttene.
Styret har valgt å sette opp brannvarslere i fellesarealer i tak i u.etg. Disse går på batteri så disse må byttes av vm fortløpende ved behov.
i anledning vedtak i GF 2021 om at vinduer og balkongdører bør byttes pga elde og dårlig stand på mange har vi innhentet en teknisk tilstandsvurdering. Obos prosjekt ble engasjert og ca. 35 boliger ble befart med styret. Det foreligger nå en rapport. Ved salg av vm bolig i 2023 ble pengene overført til egen konto som tiltenkes å brukes til dette prosjektet. Det utgjør ca. 4.1 mill.
Styret har innhentet tilbud på prosjektadministrasjon/ledelse for bytte av vinduer og balkongdører gjennom perioden. Det har stått mellom Obos Prosjekt og Aase Prosjekt as. Styret har innstilt en av disse. Det er foretatt takrennerens på de mest utsatte stedene, det er spesielt de som vender mot nord og skogen bak blokkene. Det er Grønt&Hvitt som har gjort dette.
Det er inngått ny forsikringsavtale - fra Tryg forsikring til Gjensidige Forsikring, med oppstart desember 2024
Det ble fornyet avtale med Grønt & Hvitt på brøyte- og klipp/stell av gress, busker og hekker på utearealene våre. De har sammen med styret bestemt hvor høyt hekker skal være, og det er viktig at de får overholde disse. Dette er for å få det helhetlig likt rundt på eiendommen vår og lettere å drifte.
Det er gjennomført fasadevask på alle blokkene i løpet av mai måned. Veggene mot nord skal være innsatt med ekstra algemiddel.
Det har oppståtte 6 vannlekkasjer grunnet gamle varmtvannsberedere. Dette er dyrt - og øker forsikringspremien. Vi må be om at alle som ikke kjenner til alder på egen v.v bereder om å gjøre sjekk på disse. Dette utgjør en stor del som nevnt av oppståtte skader i boligselskapet. Det er eiers ansvar å vedlikeholde/bytte disse i egen bolig. Boligselskapet viderefører egenandel til eier ved skader og til info er den pr nå kr.12.000,-.
Det har vært 3 tilløp til kloakklekkasjer, i nr. 9, 11 og 15. Disse har blitt håndtert av Oslo Rørleggerservice, som er vår avtalepartner.
Styret har hatt fokus på å få avklart klagene på radiatorer som ikke har fungert eller måtte bli byttet over tid. Det er byttet en del og noen har vår rørlegger fått liv i igjen.
Ladestasjoner og lading i og rundt Charge 365 og utfordringer med ladere er en veldig stor tidstyv for flere av styrets medlemmer - og ikke minst, frustrerende for alle. Vi har hatt årlig service og utbedring på avvik. I tillegg har vi fått Minel til å bistå med hjelp og utfordringer på selve ladestolpene som eies av Zaptec. Vi har jobbet med å hente inn tilbud fra andre for om mulig å bytte leverandør for drift, men da det er tilnærmelsesvis like vilkår, har vi ikke sett det hensiktsmessig å inngå tilsvarende avtale med andre aktører. Det fysiske ansvaret med oppfølging/restarting etc vil fortsatt ligge på styret og boligselskapet. Selv om vårt anlegg anses som gammelt teknologisk, så er det forventet at anlegget fortsatt skal holde en del år til. Boligselskapet bør legge inn i budsjett på sikt om bytte til nyere anlegg. Inntekter for lading må gå til drift og utbedring.
Vi har fornyet p oblat som skal gjelde for 2024 og 2025. Viktig at alle holder seg oppdatert på regler rundt hvem som kan få dette og ikke. Styret må være strenge rundt hvem som får - da det er stor pågang på både vanlig og -el-bil plassene. Fra 2026 vil det bli digital registrering/oppfølging og drift av p-plassene våre.
Styret merker økende ressursbruk på håndtering av naboklager. Alle bør først prøve å snakke selv med nabo som er til sjenanse og ikke følger husordensregler. Dersom det ikke hjelper, så kan styret kontaktes. Vi må ha takhøyde for å snakke med hverandre, skape hyggelige bomiljø. Viktig å ta imot nye beboere på en god måte og kanskje veilede og henvise til våre regler.
Det har oppstått vannlekkasje fra 2 piper på tak i nr. 2. Dette er kostnad som vi må dekke selv, pga elde. Det har vært utfordrende å få noen til å utbedre dette, så det ble gjort i 2025, februar, men skaden og jobb med å hente inn blikkenslager startet i 2024. Det ble heldigvis ikke skader ned i bolig som ble berørt.
Vi har måttet utbedre vegger/tak på garasje som boligselskapet eier. Ene kortveggen inn mot skogen har gitt etter og måtte rettes opp. Vaktmester Boie har utført utbedringen.

Vedtekter og ordensregler ligger vedlagt salgsoppgaven.

Eierskiftehistorikk

Persbråtan 21 0770 Oslo

Persbråtan 21
0770 Oslo