Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Andreas Høieggen med dato: 26.01.2026.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Utvendig
Vinduer,TG2

Vinduer i trerammer med 2-lags glass datert 1996 og noen uten datering, men er eldre. Originalt vindu i treramme med enkelt glass. Merknad: Det er kun foretatt funksjonstesting av enkelte vinduer (stikkprøver).

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Isolerglassvinduene er gamle (? 30 år). Isolerglassvinduer har skjulte konstruksjoner og det er fare for punktering. Nedsatt energieffektivitet må påregnes. Karmene i vinduene er værslitte utvendig, og det er sprekker i trevirket.

Tiltak

- Tiltak:
- Det er i dag ikke behov for strakstiltak, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå. Jevnlig tilsyn anbefales. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak på kort sikt. På noe sikt bør vinduene skiftes, som også kan være gunstig ut fra et energiøkonomisk synspunkt. Det er usikker fremtidig funksjon.

Dører,TG2

Profilert entredør med glassfelt. Profilert entredør (baktrapp). Balkongdør i tre med 2-lags glass fra 1996. Balkongdør i tre med 2-lags glass fra 2014.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Nedsatt funksjon på låsemekanismen ved balkongdøren.

Tiltak

- Tiltak:
- Låsemekanismen/døren må undersøkes og det må påregnes behov for utbedring.

Innvendig
Overflater,TG2

Overflater utenom våtrom og boder: Gulv: tregulv Vegger: malte flater, panel Tak: malte flater, panel Takhøyden i stuen er målt til ca. 2,83 m.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er tegn kuldebroer slik det fremkommer av stedvis støvkondens mot yttervegger.

Tiltak

- Tiltak:
- Oppussing/utskiftninger av overflater må påregnes. Kostnad vil variere ut i fra valget løsninger, materiale etc. Det er tegn til kuldebroer, noe som kommer til uttrykk ved stedvis støvkondens mot yttervegger. Forholdet kan medføre redusert inneklima og økt risiko for kondens. Det anbefales å vurdere tiltak for å redusere kuldebroer og forbedre varmeisolasjonen.

Våtrom
2. etasje > Bad

Overflater vegger og himling,TG2

Veggene har fliser. Taket er malt. Merknad: Noe misfarging av mykfuger i dusjsonen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Det er gått skall av fliser.

Tiltak

- Tiltak:
- Avskalling av flis i dette tilfellet er kun av estetisk karakter.

2. etasje > Bad

Overflater Gulv,TG3

Gulvet er flislagt. Rommet har varmekabler. Til informasjon: Det er målt ca. 19 mm høydeforskjell på gulvet fra toppen av gulvet ved dørterskelen til toppen av slukristen.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- TG3: Dusjrammens gulvskinne er tett. Dette avgrenser sluket fra resten av rommet, og lekkasjevann vil ikke uhindret nå sluket. . Sprekk/riss i flis i dusjsone

Tiltak

- Tiltak:

- TG3: Anbefaler å etablere en slisse/drensåpning i rammen for å gjøre sluket tilgjengelig ved eventuell lekkasje fra øvrige tappesteder i rommet. Det synes ikke økonomisk fornuftig med lokal utbedring av skadede flis før totalrehabilitering. Jevnlig tilsyn med situasjonen anbefales. Det er usikker fremtidig funksjon. Kostnadsestimat kun for TG3-forhold som gjelder manglende drensspalte/slisse i gulvskinne.
Kostnadsestimat : Under 20 000

2. etasje > Bad

Sluk, membran og tettesjikt,TG2

Det er plastsluk og ukjent tettesjikt/membran.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på slukløsningen.
- Synlig bruk av membran/tettesjikt på våtrommet kan ikke fastslås.

Tiltak

- Sluket må sjekkes og rengjøres jevnlig.

- Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må slukløsningen skiftes ut og sannsynligvis må også membransjiktet skiftes/utbedres. Det er imidlertid vanskelig å si noe om tidspunktet for når dette er nødvendig.

- Eldre sluk av plast er ofte utsatt for lekkasjer og særlig i overganger. Eventuelle lekkasjer kan medføre fuktskader på tilliggende konstruksjoner.

- Det er viktig å merke seg at levetiden til en membran varierer basert på kvalitet, installasjon og bruk. Eldre membraner kan bli sprø og sprekke opp, noe som fører til at de mister sin vanntettende funksjon. Dette kan resultere i vannlekkasjer gjennom vegger og gulv og fuktskader.

- Manglende dokumentasjon på korrekt utførelse av membran er en risiko i forhold til tetthet og det er usikker fremtidig funksjon. Ved fortsatt bruk anbefales det å installere et dusjkabinett for å begrense overflater for belastning med fritt vann (endrer ikke tilstandsgrad. Gjennomførbarheten er ikke vurdert). Vær varsom ved eventuell fortsatt bruk - spesielt ved økt/endret belastning.

2. etasje > Bad

Ventilasjon,TG2

Det er naturlig ventilering.

Vurdering av avvik:

- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tiltak

- Andre tiltak:
- Ideelt sett bør det være mekanisk avtrekk fra bad (et krav for å få TG1), men dette er ofte ikke mulig å etablere i eldre bygg og det må påregnes at avviket ikke kan utbedres. Naturlig ventilasjon vil ofte kunne oppleves som utilstrekkelig etter dagens normale bruksbelastning.

Kjøkken
2. etasje > Kjøkken

Overflater og innredning,TG2

Eldre, enkel innredning. Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av heltre. Det er oppvaskmaskin. Komfyrvakt. Plass til frittstående komfyr og kjøleskap.

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Slitasje og skjevheter som følge av høy alder.

Tiltak

- Tiltak:
- Det må påregnes utbedringer/utskiftninger.

2. etasje > Kjøkken

Avtrekk,TG2

Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.

Vurdering av avvik:

- Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

Tiltak

- Uten forsert avtrekk fra kokesonen kan matos og forurensninger fra matlaging spre seg i boligen, noe som blant annet forringer inneklimaet.
- Ideelt sett bør det være mekanisk avtrekk fra kjøkken (et krav for å få TG1), men dette er ofte ikke mulig å etablere i eldre bygg og det må påregnes at avviket ikke kan utbedres. Som et minimum bør det etableres kullfilterventilator (endrer ikke TG).

Spesialrom
2. etasje > Toalettrom

Overflater og konstruksjon,TG2

Toalettrom med eldre standard Gulvmontert toalett Servant Naturlig ventilasjon

Vurdering av avvik:

- Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

Tiltak

- Andre tiltak:
- Ideelt sett bør det være mekanisk avtrekk fra toalettrom (et krav for å få TG1), men dette er ofte ikke mulig å etablere i eldre bygg og det må påregnes at avviket ikke kan utbedres.

Tekniske installasjoner

Vannledninger,TG2

Innvendige vannledninger er av kobber og mulig jern. Deler av anlegget har betydelig alder. Stoppekran for kjøkken på kjøkken. Synlig stoppekran over tak på bad, men denne var det ikke mulig å nå. Ingen hovedstoppekran lokalisert i boenheten (felles stoppekran i kjeller).

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
- Det er ikke hovedstoppekran internt i boenheten/stoppekranen er ikke lokalisert.

Tiltak

- Tidspunkt for utskiftning av vannledninger nærmer seg.
- Det er ikke behov for utbedringstiltak siden anlegget fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.
- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.
- Stoppekran for boenheten bør etableres.

Avløpsrør,TG2

Det er avløpsrør av plast og støpejern internt i leiligheten. Forhold rundt stakemulighet og lufting er ikke kjent for takstingeniør. Tilstandsgraden er basert på synlige rør. Felles røropplegg er ikke vurdert. Til informasjon så fremkommer det i dokumentasjon fra 2016 at det er utført følgende med felles avløpsrør: Avløp - fellesledning (spill- og overvann i samme ledning): Hele ledningen er utbedret fra forgreningspunkt til stakekum/soilrør/plastrør. . Stikkledning for avløp: Hele ledningen er utbedret fra forgreningspunkt til stakekum/soilrør/plastrør. Stikkledning for overvann: Hele ledningen er utbedret fra forgreningspunkt til drenskum.

Vurdering av avvik:

- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige avløpsledninger.

Tiltak

- I forbindelse med oppgradering av våtrom vil det være naturlig med utskiftning av rør.

- Tidspunkt for utskiftning av avløpsrør nærmer seg.

- Eldre avløpsrør har blant annet større sannsynlighet for lekkasjer, noe som kan føre til omfattende og kostbare vannskader i boliger.

Ventilasjon,TG2

Boligen har naturlig ventilasjon.

Vurdering av avvik:

- Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Ventilasjonen er i henhold til krav/skikk ved byggeår, men er ikke tilstrekkelig etter dagens normale bruksbelastning. Ingen ventilering/tilluft utover åpningsbare vinduer.

Tiltak

- Andre tiltak:
- Når vinduene en gang i fremtiden skal byttes bør det vurderes vinduer med spalteventil i vindusramme, men dette bør avklares med styret. Det må påregnes regulering av ventilasjon ved å åpne vinduer.

Varmtvannstank,TG2

Varmtvannstank over tak på bad. Ukjent alder og størrelse (liten type).

Vurdering av avvik:

- Det er avvik:
- Varmtvannsberederen er lite tilgjengelig, og det er ikke mulig å vurdere alder og lekkasjesikring.

Tiltak

- Tiltak:
- Ytterligere undersøkelse anbefales. Det kan ikke utelukkes behov for tiltak.

Eierskiftehistorikk

Jacob Aalls gate 55 0364 Oslo

Jacob Aalls gate 55
0364 Oslo