Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Rana Noman Tariq med dato: 08.12.2025.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

TG 2 - Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig > Taktekking:

Takstein som ble besiktiget fra bakkenivå og takvinduer.

Avvik: Det ble registrert mose på taktekkingen. Dokumentasjon ble ikke fremlagt, og det er derfor ikke mulig for undertegnede å konkludere med årstall for tekkingen og undertaket.

Tiltak: Takkonstruksjon, taktekking og skorstein er kun observert fra bakkenivå og fra takvinduer, og vurderingen er derfor begrenset. Det anses ikke som sikkerhetsmessig forsvarlig å inspisere taket fra stige eller ved å bevege seg ut på takflaten. Selv om det ikke ble avdekket skader ved befaringen, kan dette ikke utelukke at det foreligger skader som kun kan identifiseres ved nærmere undersøkelse. Det gjøres oppmerksom på denne risikoen. En grundigere inspeksjon kan utføres av kvalifisert fagperson under tilstrekkelige sikkerhetsforhold. Fjerning av mose anbefales.

Utvendig > Nedløp og beslag:

Takrenner, nedløp og beslag i stål og plast.

Avvik: Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet. Renner, beslag og nedløp fremstår værslitte og har avflassing. Værslitte vindskier med svertesopp. Det er ikke fremlagt dokumentasjon, og alder er ukjent for undertegnede.

Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav. Lokale utbedringer og vedlikeholdsarbeid anses som påregnelige for denne bygningsdelen.

Utvendig > Veggkonstruksjon:

Bærende konstruksjon i betong innfelt med murverk, utvendig med pusset og malt fasade.

Avvik: Fasaden fremstår værslitt med riss- og sprekkdannelser, misfarging og pusskader. Det er generelt enkelte konstruksjonsskjevheter i bygningsmassen, noe som ikke er uvanlig i eldre bygninger.

Tiltak: De ovennevnte forholdene svekker fasadens evne til å avvise vann og øker risikoen for fuktinntrengning, frostskader og videre nedbrytning av puss og underliggende konstruksjon. Over tid kan dette medføre økte vedlikeholdskostnader og behov for mer omfattende utbedringer. Lokale reparasjoner og

generelt vedlikeholdsarbeid anses som påregnelig.

Utvendig > Takkonstruksjon/Loft:

Yttertak i trekonstruksjon.

Avvik: Det er registrert enkelte konstruksjonsskjevheter i bygningsmassen, noe som ikke er uvanlig i eldre bygninger. Det er ikke mulig å foreta en nærmere vurdering utover alder og observasjoner fra underliggende etasje, da konstruksjonen er skjult. Det ble også registrert gjenstående arbeider med plast i kneveggskottene.

Tiltak: På grunn av begrensninger ved vurderingen av denne bygningsdelen anbefales nærmere undersøkelser for å få et mer komplett bilde av tilstanden. En grundigere inspeksjon av taket bør utføres av kvalifisert fagperson under forsvarlige sikkerhetsforhold. Arbeidene med plast i kneveggskottene bør ferdigstilles.

Utvendig > Vinduer:

Vinduer og takvinduer med isolerglass, karm og ramme i tre. Undertegnede har ikke kunnet fastslå produksjonsår for samtlige glass. Det ble imidlertid registrert ulike produksjonsår på enkelte av dem. Diverse produksjonsår ble registrert, henholdsvis 1984, 2005 og 2021 basert på merking.

Avvik: Værslitte vinduer med sprekker i treverket. Det ble registrert harde og lite fleksible tetningslister. Eier opplyser at det store stuevinduet ikke kan åpnes fullt ut, ettersom vindusrammen kommer i konflikt med rekkverket på balkongen. Mer enn halvparten av forventet levetid på vinduene fra 1984 er overskredet. Normal tid før utskifting av trevindu er 20 - 60 år. Normal tid før utskifting av takvinduer i tre er 20 - 40 år.

Tiltak: For å oppnå tilstandsgrad 0 eller 1 må de eldre vinduene skiftes ut.

Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:

Balkong på ca. 9 kvm med adkomst fra stue. Balkongen er orientert mot sydvest.

Avvik: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.

Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyde opp til dagens forskriftskrav.

Innvendig > Overflater på innvendige gulv:

Gulvflatene består av parkettgulv og fliser.

Avvik: Det ble registrert bom (hulrom under flisene) på enkelte av gulvflisene. Parkettgulv med bruksslitasje/slitasje og med knirk. Parkettgulv er montert gjennomgående uten overgang mellom enkelte av rommene i boligen. Denne metoden legger begrensinger til grunn for at gulvet kan bevege seg fritt som en enhet.

Tiltak: Til tross for registrerte avvik anses overflatene å være funksjonelle, uten vesentlig konstruksjonsmessig betydning eller innvirkning på boligens praktiske bruk. Noe overflatebehandling må alltid kunne påregnes ved kjøp av brukt bolig/leilighet

Innvendig > Pipe og ildsted:

Peis med innsats i stue.

Avvik: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe. Eier opplyser at peisen tidvis kan ha redusert trekk ved enkelte værforhold, spesielt under lavtrykk. Dette oppleves imidlertid som uproblematisk dersom det sørges for tilstrekkelig lufttilførsel i rommet, og kjøkkenviften ikke benyttes samtidig.

Tiltak: Tidspunkt for piperehabilitering nærmer seg.

Innvendig > Innvendige trapper:

Malt tretrapp mellom boligens etasjer.

Avvik: Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper. Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet. Rekkverkshøyder er under dagens forskriftskrav til rekkverk i trapper.

Tiltak: Det er ikke krav om utbedring av rekkverkshøyder eller åpninger i rekkverk opp til dagens krav. For å bedre brukssikkerheten anbefales det å montere håndløper på trappen.

Tekniske installasjoner > Vannledninger:

Vanntilførsel er ført til vannfordelerskap avsatt i gang. Fordelingsledninger for varmt og kaldt forbruksvann frem til bad og kjøkken er ført som rør i rør anlegg.

Avvik: Installasjonens historikk er ukjent, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som dekker hele anlegget. Rørkursene i rør-i-rør-systemet for vannledninger er ikke merket. Samlestokk med irr.

Tiltak: Rørkurser i rør-i-rør-systemet bør merkes tydelig for å sikre sporbarhet og forenkle fremtidig vedlikehold. Anbefales kontrollert av autorisert rørlegger.

Tekniske installasjoner > Avløpsrør:

Avløpsledninger i plast og stål.

Avvik: Installasjonens historikk er ukjent, og det er ikke fremlagt dokumentasjon som dekker hele anlegget.

Tiltak: Anbefales kontrollert av autorisert rørlegger.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon:

Naturlig oppdriftsventilasjon. Spalteventiler i vinduene. Ventiler på ytterveggene.

Avvik: Kjøkkenet mangler friskluftstilførsel og har kun vinduer som ventilasjonsmulighet. Ved salg av eiendommen er det viktig at kjøper er klar over at eldre bygninger er oppført i en periode med annen byggeskikk og andre forskrifter/regler en de som gjelder i dag, de krav som gjelder i dag er normalt strengere.

Tiltak: Bygningsdelen fungerer med dette avviket, og det er vanskelig å etablere andre løsninger. Men ventilasjon i form av veggventil/vindusventil i kjøkken det bør etableres for å lukke avviket dersom dette er tillatt i boligselskapet. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:

Varmtvannsbereder er plassert inne i benkeskap på kjøkkenet.

Avvik: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank.

Tiltak: Det bør etableres tilfredsstillende avrenning eller lekkasjesikring ved varmtvannstank.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:

Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?

Svar: Nei. Det anbefales at det gjennomføres en teknisk vurdering av det elektriske anlegget, da det ikke foreligger fullstendig dokumentasjon for hele installasjonen. Kontroll og vurdering bør utføres av en sertifisert el-takstmann, som kan utarbeide en el-takstrapport i henhold til gjeldende normer og forskrifter.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater vegger og himling:

Veggflatene består av fliser. Takflatene består av malte takflater.

Avvik: Det ble registrert bom (hulrom under flisene) på enkelte av veggflisene.

Tiltak: Det bemerkes at utbedring av bom som et enkeltstående tiltak sjelden vil være økonomisk rasjonelt, da det ofte krever omfattende inngrep i konstruksjonen. Tiltaket vurderes derfor som begrenset til vedlikehold ved behov, og ikke som en anbefalt helhetlig utbedring.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater Gulv:

Gulvflatene består av fliser. Det er målt ca. 13 mm høydeforskjell på gulv fra dørterskel til topp slukrist.

Avvik: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.

Tiltak: Til tross for avviket i fall/høydeforskjell til sluk, vil gulvet fortsatt kunne lede vann mot sluket, men med redusert effektivitet.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt:

Sluk i plastkonstruksjon.

Avvik: Undertegnede har ikke kunnet konkludere om det foreligger et eget sluk under det innmurte badekaret, eller om det kun er et avløpsrør. En våtromsplate er plassert foran avløpsrøret under badekaret, noe som begrenser innsyn. Undertegnede har heller ikke kunnet konkludere om deler av membranen ligger

på feil side inne i stakeluken. Membranen ligger foran avløpsrøret i stedet for bak, slik korrekt utførelse tilsier

Tiltak: Når membranen ligger foran avløpsrøret i stedet for bak, avviker dette fra prinsippet om at tettesjiktet skal ligge bak og rundt gjennomføringer for å sikre vanntetthet. Løsningen kan medføre økt risiko for fuktskader. Ytterligere undersøkelser anbefales, og dokumentasjon bør innhentes dersom mulig.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning:

Veggmontert dusjvegg, innmurt badekar, veggmontert klosett, servant med skuffer, speilskap med belysning og opplegg for vaskemaskin.

Avvik: Innmurt badekar med kun en åpning.

Tiltak: Det anbefales å montere ventilrister i den flislagte badekarfronten for å bedre ventilasjonen og gi nødvendig tilgang under badekaret.

Kjøkken > 2. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:

Kjøkkeninnredning fra 2017 med hvite matte fronter, benkeplater i heltre, grå oppvaskkum, ventilator med avkast mot det fri og integrerte hvitevarer.

Avvik: Varmtvannsbereder er plassert inne i benkeskap uten automatisk lekkasjestopper. Oppvaskmaskin og kjøl/frys ble ikke trukket frem ved befaring, og det er derfor ikke foretatt inspeksjon av tilstanden bak eller under disse enhetene. Ved bruk av fuktindikator ble det ikke påvist unormale verdier i utsatte soner på befaringsdagen. Benkeplate med brennmerker.

Tiltak: Montering av automatisk lekkasjestopper under varmtvannsberederen anbefales.

TG 3 - Store eller alvorlige avvik:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:

Etasjeskiller i trebjelkelag. Etasjeskille er kontrollert med krysslaser.

2. etasje:

Det er målt ca. 40 mm høydeforskjell på gulv i stue gjennom hele rommet.

Det er målt ca. 21 mm høydeforskjell på gulv i stue over en lengde på ca. 2 M.

Det er målt ca. 35 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken gjennom hele rommet.

Det er målt ca. 21 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken over en lengde på ca. 2 M.

Loft:

Det er målt ca. 5 mm høydeforskjell på gulv i det minste soverommet gjennom hele rommet.

Det er målt ca. 5 mm høydeforskjell på gulv i det minste soverommet over en lengde på ca. 2 M.

Det er målt ca. 18 mm høydeforskjell på gulv i loftstue gjennom hele rommet.

Det er målt ca. 11 mm høydeforskjell på gulv i loftstue over en lengde på ca. 2 M.

Avvik: Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Det ble registrert skjevheter/plan- og helningsavvik, samt svikt/knirk på gulvflatene. I slike bygninger av denne alderen må man påregne skjevheter på gulvflatene.

Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Ytterligere undersøkelser må foretas for å få kartlagt omfanget for utbedring. Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000.

Eierskiftehistorikk

Kopperuds vei 5 B 0377 Oslo

Kopperuds vei 5 B
0377 Oslo