Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Thomas Letting Madsen med dato: 15.01.2026.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

Typisk bygård for tiden med bærende konstruksjoner i tre og mur. Grunnmur av naturstein/teglstein, fundamentert med såle til antatt faste masser/fjell eller treflåtekonstruksjon. Bærende yttervegg av hulmurskonstruksjon i tegl, utvendig pusset/slemmet. Etasjeskillere av tre. Takkonstruksjon med

valmet takkonstruksjon, tekket med takstein. Bygningen er oppført over 4 etasjer med loft og kjeller i tillegg.

Vinduer:

Malte trevinduer med varevindu av 2-lags isolerglass produsert i 2016.

Ytterdør:

Malt inngangsdør i tre, døren er innadslående. Malt dør i tre mot baktrapp med brann B-30 klassifisering, døren er innadslående. Malt balkongdør i tre med 2-lags isoleringsglass.

Innvendige dører:

Malte profilerte fyllingsdører, enkelte dører med glassfelter.

Gulv:

Leiligheten har gjennomgående småstavs parkettgulv fra Tarkett og

varmefolie.

Luftbehandling:

Det er naturlig oppdriftsventilasjon i leiligheten.

El-kraft:

Det er rør i rør system i leiligheten. Vannfordelerskap med stoppekraner er plassert på badet.

Synlig avløpsrør i plast. Det er naturlig oppdriftsventilasjon i leiligheten. Det er montert vannstopper (Waterguard) under kjøkkenskap. Opplegg for vaskemaskin/tørketrommel i skap på badet. Det er felles dørcallinganlegg. Sikringsskap plassert i gang mot baktrapp. Automatsikringer med jordfeilbryter. 32A Hovedsikring og 8 fordelingskurser.

TG2:

Utvendig > Vinduer

Det er avvik:

Utvendig vindu innehar noe værslitasje.

Tiltak:

Det må kunne påregnes vedlikehold samt evt utskiftning av vinduer på sikt for å oppnå dagens krav til tetthet og isolering.

Utvendig > Dører

Det er avvik:

Det lot seg ikke påvise om inngangsdøren innehar brannmotstand etter dagens krav som legges til grunn for vurderingen.

Tiltak:

For å tilfredstille dagens krav til brannmotstand må det enten påføres brannegenskaper på dør og karm eller skifte til en dør som innehar brann B-30 egenskaper og oppnår dagens krav til tetthet og isolering.

Innvendig > Innvendige dører

Det er avvik:

Dører har skjevheter og slark i lukkemekanismer.

Tiltak:

Dørene fungerer med dagens avvik, men for å oppnå dagens krav til tetthet og funksjon må dørene skiftes.

Tekniske installasjoner > Vannledninger

Det er avvik:

Rørkurser på rør i rør system er ikke merket i skapet. Rør i rør system under kjøkkenet er tilkoblet et komplett system og det mangler tettemuffe mellom varerrør og vannrør.

Tiltak:

Rørkurser bør merkes for å klart se hvilket rør som går til de forskjellige installasjonene. Det må monteres tettemuffer i enden av varerørene for å forhindre en eventuell vannskade ved lekkasje fra rør i rør system.

Tekniske installasjoner > Ventilasjon

Det er avvik:

Badet har kun naturlig avtrekk som er å ansees som en dårligere ventilasjonsløsning i forhold til mekanisk avtrekksvifte.

Tiltak:

Tilstandsgrad for naturlig oppdriftsventilasjon genereres automatisk med henvisning til gjeldende Norsk Standard. Avtrekk av denne typen er en relativ vanlig type løsning i eldre bygg/bygårder og kan oppleves som

noe dårligere enn mekanisk avtrekk.

Tekniske installasjoner > Varmtvannstank

Det er avvik:

Det er innført krav om at varmtvannsberedere med effekt over 1500 watt ikke skal være tilkoblet med vanlig stikkontakt, men være såkalt fast tilkoblet. Varmtvannsberederen er kun tilkoblet stikkontakt.

Tiltak:

Det må monteres fast tilkobling for varmtvannsbereder for å tilfredstille dagens krav og unngå varmegang i kontakten.

Våtrom > 3. Etasje > Bad > Overflater Gulv

Det er avvik:

Selv om fall til sluk kan ha tilfredstilt kravene ved oppføring, er høydeforskjellen for lav i forhold til dagens krav som legges til grunn ved vurderingen.

Tiltak:

Badet fungerer med dagens fall. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må gulvet bygges om, for å få riktig fall til sluk. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak. Ved en eventuell

renovering, påse at våtrommet bygges med riktig fall til sluk.

Våtrom > 3. Etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt

Vurdering av avvik

Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.

Tiltak:

Overvåk tilstanden jevnlig. For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må tettesjiktet skiftes ut, men tidspunktet for når dette er nødvendig er vanskelig å si noe om.

Våtrom > 3. Etasje > Bad > Sanitærutstyr og innredning.

Det er avvik:

Det er ikke påvist tilfredstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.

Tiltak:

Manglende drenering og lekkasjesikring av innebygget sisterne avviker fra dagens krav og kan utgjøre en risiko ved en evt lekkasje av sisterne. Om membranen er bak sisternen kan det etableres hull under for eksempel toalett for å lede vann ut av kassen og til sluk ved en evt. lekkasje.

Våtrom > 3. Etasje > Bad > Ventilasjon

Det er avvik:

Badet har kun naturlig avtrekk som er å ansees som en dårligere ventilasjonsløsning i forhold til mekanisk avtrekksvifte.

Tiltak:

Tilstandsgrad for naturlig oppdriftsventilasjon genereres automatisk med henvisning til gjeldende Norsk Standard. Avtrekk av denne typen er en relativ vanlig type løsning i eldre bygg/bygårder og kan oppleves som

noe dårligere enn mekanisk avtrekk. For montering av mekanisk avtrekk må dette avklares med styret da det kan være vedtekter som hindrer montering av mekanisk avtrekk.

Kjøkken > 3. Etasje > Kjøkken > Avtrekk

Det er avvik:

Kjøkkenet har kun kullfilter/omluft og ikke avtrekk ført ut av bygget.

Tiltak:

Tilstandsgrad for kjøkkenavtrekk med kullfilter genereres automatisk med henvisning til gjeldende Norsk Standard 3600:2018. Ingen tiltak er nødvendig da avtrekk av denne typen er en relativt vanlig type løsning i

eldre bygg/bygårder, men løsningen ansees som en enklere løsning enn avtrekk ført ut av bygget. Kullfilter bør skiftes med jevne mellomrom iht leverandørens anbefalinger.

TG3:

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn Målt høydeforskjell på over 20 mm innenfor en lengde på 2 meter.

Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Konsekvens/tiltak

For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp. Det vil imidlertid sjelden være økonomisk rasjonelt som et enkeltstående tiltak i en bolig som dette. Dersom boligen en gang skal renoveres, kan man

vurdere slike tiltak.

Eierskiftehistorikk

Geitmyrsveien 5 0171 Oslo

Geitmyrsveien 5
0171 Oslo