Koselig torp m/​sjøutsikt på Sandøya - 1,2 mål eiet tomt med dypvannsbrygge

Beliggenhet

Vakre og idylliske Sandøya ligger i Porsgrunn kommune og har kun tilgang via bilferge, passasjerferge eller privatbåt. Det er til gjengjeld svært god kapasitet med hyppige adganger frem og tilbake mellom Sandøya og Brevik. Brevik er en vakker kystperle i Porsgrunn, som sammen med Stathelle og Langesund er det vi gjerne betrakter som våre tre koselige sørlandsidyller i Grenland. Sandøya er som en liten "Saltkråkan" med koselige stier, små viker, nydelige strender og koselige hus. Denne fritidseiendommen har en usjenert beliggenhet med vakker utsikt mot Eidangerfjorden, Løvøya og Bjønnes (fastlandet).

Øya har i overkant av 300 innbyggere (fastboende) og om sommer halvåret fordobler nesten dette antallet seg, da det i tillegg er mange hytteturister på øya. På øya er det hyggelig og trygt å være og ferdes for alle aldersgrupper, da det er lite biltrafikk på Sandøya. Øya har flere fine turmuligheter som kan gåes alene eller kombineres https://www.visitnorway.no/listings/rundtur-på-sandøya/218236/. MS Dikkon kjører jevnlige sightseeingturer i skjærgården på sommertid, og kan også leies privat.

Det er mulighet for snarlig overtagelse av fritidseiendommen slik at sommeren kan nytes på denne vakre øya!

Innhold

Hyttas areal og innhold er på ett plan med tillegg av loft/hems:

Hytta:
BRA-I: 31 m². Stue, kjøkken og soverom

Tilliggende utebod:
BRA-E: 1 m². Utebod, som brukes som bad

Frittstående utebod:
BRA-E: 6 m². Innredet bod og utedo

Terrasse- og balkongareal:
BRA-T: 28 m². Terrasse

Bygningene er oppmålt av takstmann Glenn Espen Rognlien og målene fremgår av tilstandsrapport av 17.04.2026. Det er kommentert av takstmann at det ikke foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for hytta, den tilliggende boden eller den frittstående boden. Videre er det kommentert at den frittstående boden er innredet med soveplasser som det ikke er søkt om. Den tilliggende boden har bad/dusj og servant og det er heller ikke søkt om å ha våtrom der. Videre er det kommentert at det ikke foreligger søknad eller godkjennelse om utvidelse av brygge eller oppføring av veranda. Når det gjelder bryggen så ble denne renovert og utvidet utover egen eiendomsgrense og det foreligger ingen søknadsdokumentasjon på dette.

Tomtebeskrivelse

Eiet tomt med beregnet areal på 1.229,60 kvm. Eiendommen går ned til vannet og ligger usjenert til med praktfull utsikt over Eidangerfjorden, Løvøy og Bjønnes (fastlandet). Eiendommen består for det meste av naturtomt, men som delvis er pent opparbeidet med vakre syrintrær, frukttrær, markjordbær og annen vakker vegetasjon. Bruksnavnet på eiendommen er Furuholt. Stor brygge av eldre dato medfølger. Eiendommen er naturlig terrassert ned mot vannet. Det er uhindret sjøutsikt fra hytten. På eiendommen er det oppført en eldre koselig trehytte og et anneks med utedo og en bod som er innredet med to senger.

Bebyggelse

Adresse: Søndre Maiensveg 139, 3950 Brevik
Matrikkel: Gnr. 33, bnr. 50
Byggeår - Hytte: rundt 1923
Hytta er tilbygget/utvidet: 1950-tallet
Tilliggende utebod/bad: 1990-tallet
Byggeår - Frittliggende bod: 1990-tallet

Det er foretatt en tilstandsvurdering av hytta av takstmann og takstingeniør Glenn Espen Rognlien med rapport 17.04.2026 befaringsdato 08.04.2026 Rapporten er inntatt i salgsoppgaven. Som det fremgår av rapporten så har hytta en gjennomgående lav standard og det må påregnes totalrenovering, da hytta har et betydelig etterslep av vedlikehold samt at det er registrert en del råteskader i gulv og veggkonstruksjon. Tilstandsvurderingene er på TG 2 og TG 3, TGIU og en TG 1.

Følgende oppsummering av tilstandsrapport fra takstmann:
Byggemåte:
- BYGGEGRUNN: Bygget er oppført på fundamentering med naturstein og blokker, over berg (TG 2)
- TERRENGFORHOLD. (TG 2)
- UTVENDIGE VEGGER: Veggkonstruksjon av grov bindingsverk uten isolasjon. Boligen er kledd med stående kledning (TG 3)
- TAKKONSTRUKSJON: Plassbygget takkonstruksjon med taksperre fra byggeår (TG 2)
- LOFT: Loftet er en innredet hems med adkomst via trapp fra kjøkken (TG 2)
- VINDUER: Trevinduer med enkle glas antatt fra byggeår (TG 3)
- DØRER: Enkel tredør (TG 3), Inngangsdør og dør til soverom (TG 2)
- ETASJESKILLE MOT GRUNN: Lukket konstruksjon, tradisjonelt trebjelkelag med bærende plater / gulvbord. (TG 3)
- TERRASSER: (TG 2)
- UTVENDIGE TRAPPER: (TG 3)
- UTVENDIG OG VANN- OG AVLØPSRØR: (TG 1) *
- INNVENDIGE VANNRØR: (TG 2)
- VARMTVANNSTANK: 3 liter (TGIU)
- ELEKTRISK ANLEGG: Eldre anlegg med porselenssikringer (på hems) og det anbefales el-sjekk. Inntak: 35 AMP, Sikringer: 10 AMP

Tilstandsgrader som fremgår av rapporten:
Antall TG0 er 0 stk
Antall TG1 er 1 stk
Antall TG2 er 15 stk
Antall TG3 er 9 stk
Antall TGUI er 2 stk

TG 0 er ingen avvik, TG1 er velfungerende forhold/mindre eller moderate avvik, TG2 er avvik som ikke krever eller kan kreve tiltak, men forhold som må påregnes utbedret på sikt, og TG3 er forhold /avvik som må beregnes utbedret omgående. TGUI er konstruksjoner som ikke er undersøkt

Hele tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten. Det gjøres oppmerksom på at rapporten kun omhandler boligen, eventuelle øvrige bygninger på eiendommen er ikke vurdert.

Vedlikehold foretatt av selger/eier den senere tid:
2021 - Oppgradert taktekke på hytta med nytt undertak og hvor brukt/eldre teglstein ble montert (TG 2 + TG 3 (utebod))
2017-2015 - Private stikkledninger med vann (TG 1)
*2017-2015 - Avløpsrør frem til hyttevegg (opplyst fra selger, merk at i kommunalt VA-kart fremgår det at avløpsledningen kun går til tomtegrensen) (TG 1)
2008 - Eldre brygge ble renovert og utvidet, trapp og utevann (TG 2)
1990 - Dusj/bad i utebod
1988 - Pusset opp en del overflater
1988 - Ny veranda
1987 - Takrenner, har ikke nedløp ( TG 2)
1987 - Stående utvendig kledning, enkelte bord er skiftet i ettertid (TG 3)

Standard

Koselig hytte med enkel standard i vakre omgivelser. Hyttas innvendige overflater består av malte tregulv fra byggeår, trepanel på vegg og i himling som ble oppgradert i 1987. Hele hytta er et oppussingsobjekt.

KJØKKEN
Koselig kjøkken i landlig blått og hvitt. Kjøkkeninnredningen består delvis av det opprinnelig som plassbygde skap og i tillegg er det montert inn en eldre kjøkkeninnredning i 1987 bestående av benkeskap med slette fronter. Benkeplate i stål med nedfelt kum og ettgreps blandebatteri. Kjøkkenet har ingen ventilator, så det er naturlig lufting gjennom vindu/dør.

STUEN
Stuen er påbygget og er større enn hva den opprinnelig var. Fra stuen er det nydelig sjøutsikt. Det er plass til romslig sofagruppe og spisegruppe.

SOVEROM
Hytta har ett soverom som er pent innredet. I tillegg er det soveplasser på hems og i frittliggende bod, men dette er ikke lovlige soverom, da dette er boder.

HEMS
Hemsen har bratt trapp/stige fra kjøkkenet og er innredet med furugulv, vegger er kledd med plater og himling består av synlig undertak. Selv om det er plassert senger her, så er dette kun en bod og ikke et lovlig soverom.

BAD
Det er etablert bad i utebod med dusj og servant (TG 3)

FRITTLIGGENDE UTEBOD
I frittliggende utebod er det en bod med senger og et rom med utedo.

Oppvarming

Hyttas oppvarmingskilder er elektrisitet og det medfølger kun panelovner dersom disse er montert på vegg ved visning.

Adkomst

Det er adkomst via ferge til Sandøya med gode og hyppige rutetider. Fra kaia kan man kjøre eller gå, og parkere på kommunal veg kun noen få minutter gange fra hytta. Den siste vegen går via sti over annen manns grunn. Det er hevdet bruksrett på denne adkomsten, da stien har vært brukt gjennom generasjoner. Det er således ikke kjørevei til hytta. Det er også adkomst til hytta via sjøveien og ved fortøying på egen brygge.

Parkering

Det er parkeringsmulighet langs kommunal veg, ikke langt fra hytta. Det medfølger ikke egen parkeringsplass.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring i Gjensidige boligselgerforsikring.

Overtagelse

Overtagelse etter avtale med selger.

Sentrale lover

AVHENDINGSLOVEN
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert tilstrekkelig anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning / før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med megler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen.Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

AVHENDINGSLOVEN - OM LØSØRE
I lov om avhending av fast eiendom fremgår at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Varige innretninger og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger. Bestemmelsene kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Dersom ikke annet er opplyst / særskilt avtalt så gjelder NEFs liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger for salg.

Adgang til utleie

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven.

Boligkjøperforsikring

HELP boligkjøperforsikring kan tegnes ved kjøp av boligen. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Forsikringen har en egenandel og det er frivillig å tegne forsikringen. Les mer om forsikringen på www.help.no. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Det gjøres oppmerksom på at firmaet som formidler forsikringer for Help mottar godtgjørelse for dette

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Budgivning

BUDGIVNING
Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis enten ved bud-app med digital signatur eller skriftlig på budskjema som er inntatt i salgsoppgaven, påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Ikke nøl med å ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å gi bud. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

Diverse

SALGSOPPGAVE
Salgsoppgaven er opprettet 01.06.2026 og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007.
Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest eller brukstillatelse for denne hytta. Det er vanlig at dette ikke foreligger på slike eldre bygg.

Vei, vann og avløp

VANN OG AVLØP
Fritidseiendommen er tilknyttet offentlig vann, via private stikkledninger.

Eiendommen er ikke tilkoblet offentlig avløp, men det er opplyst fra selger at dette ligger klart frem til hyttaveggn. I VA-kart er det imidlertid merket av at offentlig avløpsrør er lagt til eiendomsgrensen. Da dette er et dødsbo, så har man ikke fått avklart dette. Denne hytta har kun utedo.

VEG
Det er ikke vegrett til hytta. Det er imidlertid adkomstrett via sti som det er brukshevd til. Se nærmere om dette under punktet for "adkomst".

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et området som i henhold til Kommuneplanens arealdel 2018-2030 er satt av til: Boligbebyggelse - nåværende, eiendomsteig, byggegrense, flomfare og hensyn landskap.
Det foreligger ikke reguleringsplan for dette området.
Det er opplyst fra kommunen at det ikke er igangsatt planleggingsarbeid eller er andre reguleringsplaner for dette området pr.nå.

Radonmåling

Det foreligger ikke radonmåling.

Kommentar Bo- og driveplikt

Det er ikke boplikt , da dette er en fritidseiendom.

Kommentar Konsesjon

Egenerklæringsskjema må fylles ut av kjøper i forbindelse med kjøpet og som må sendes til Porsgrunn kommune. Megler bistår med dette.

Servitutter og erklæringer

Tinglyste heftelser:
Pengeheftelser vil bli slettet ved overdragelsen, øvrige heftelser og rettigheter følger med. Det er ingen pengeheftelser på denne eiendommen.
På denne eiendommen er det tinglyst følgende andre heftelser som følger med ved salget:
Det var tinglyst en forkjøpsrett på eiendommen, men denne er nå slettet og det medfølger således ingen tinglyste heftelser.

Tinglyset rettigheter:
På eiendommen er det tinglyst en servitutt som gir veirett/adkomst til brønn.
Tinglyst: 23.11.1927: Erklæring / avtale. Rettighet heftet i gnr. 33, bnr. 49. Brønnen ved stranden eies av bnr. 50. Med bestemmelse om vei til denne.
Merk at det i dag er innlagt vann på hytta.

Andre, ikke tinglyste rettigheter:
Det er adkomstrett via sti til hytta fra kommunal veg og over privat veg og eiendom. Rettigheten er opparbeidet gjennom bruk (bruksrett).

Kommunale avgifter

De kommunale avgiftene betales månedlig og er på kr. 9.180,- for 2026, med betaling pr. måned på kr. 765,-. Inkludert i de månedlige kommunale avgiftene er eiendomsskatten inkludert.

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2024: kr 99 794