Nyoppført enebolig i maritime omgivelser ved båthavna i Ålebukta - Gressvik

Om boligen

Arealer

Totalt bruksareal: 132,0 m²

• BRA-i: med innredet andre etasje: 132,0 m²

BRA-i  første etasje er 84,7 m²

Arealene er oppgitt etter opplysninger fra husleverandøren.

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Beskrivelse

Dette er en pen, nyoppført enebolig beliggende i et trivelig og barnevennlig boligstrøk i maritime omgivelser rett innenfor småbåthavna i Ålebukta i Gressvik. Her har barna kort vei til skoler, barnehager og idrettsbaner.  I nærområdet ligger et handelsområde med flere dagligvareforretninger og andre tilbud.

Boligen er nyoppført i 2025 og holder tidsmessig god standard, med bl.a. varmepumpe og vannbåren varme til radiatorer.   Boligen er innredet med ett soverom, men kan utvides til en fullverdig familebolig med mange soverom.  Det er er tilrettelagt for innredning av andre etasje der du kan etablere to, tre, eller fire soverom, en liten stue og et bad/wc

Fra andre etasje kan du se ned til havnen og vannspeilet over mot Huthholmen i Vesterelva som er et av to elveløp som leder inn til Fredrikstad sentrum. En kort spasertur unna ligger et av byfergenes anløpssteder der du kan ta fergen inn til Fredrikstad sentrum og Værsteområdet på Kråkerøy..- og videre opp til historiske Isegran og Gamlebyen (Nordeuropas best bevarte festningsby)

Beliggenhet

Eiendommen ligger i en rolig boliggata som leder opp fra båthavna og bryggene i Ålebukta ved Ålestranda - Gressvik.  I nærområdet finner du flere dagligvareforretninger og handelsområder både ved Ålekilene og Gressvik Torg.  Her har barna gangvei til barneskole ved Hurrød og Rød og Gressvik Ungdomsskole.  Det ligger flere barnehager innenfor en avstand av 1,2 km. 

Kjøreavstand til Fredrikstad sentrum og Fredrikstad stasjon er ca 6 km/11 min.  Det går Expressbuss til Oslo fra Ørebekkområdet.

Fortsetter du utover Storveien og Vikaneveien  sydover kommer du i løpet av få minutter til et ettertraktet kystlandskap langs Onsøykysten med kjente steder som Øyenkilen, Slevik Brygge og Hankø.m.fl.  Her finnes også flere kjente badestrender ved Foten, Djupeklo og Mærrapanna m.fl.

Innhold

Boligen inneholder i første etasje:

Hall med trapp til andre etasje, stort kjøkken med god plass til spisebord, stue, soverom, bad/wc og vaskerom/teknisk rom.  

Andre etasje er uinnredet men kan innredes med to, tre, eller fire soverom en liten stue/allrom og  et bad/wc.

Standard

Boligen fremstår lys og tiltalende med en velfungerende planløsning og med tidsmessige, lyse fargepaletter og materialvalg.

Gulv er belagt med lys tynnparkett  i alle rom foruten bad/wc og vaskerom der det er lagt vinylbelegg. Vegger har malte, glatte flater og våtromsplater på bad.  Tak har hvite Takess-plater

Kjøkkenet er utstyrt med innholdsrik og velutstyrt innredning med hvite, glatte fronter og benkeplate av laminat.  Dobbel servant i stål.  Oppvaskmaskin, keramisk koketopp, stekeovn og microovn i benkehøyde og dobbel kjøl/fryseskap.  Alt fra Electrolux.

Vaskerom/ Teknisk rom er utstyrt med skapinnredning og benkeplate av laminat, med stålservant.  Ventilasjonsentral og varmepumpe/varmvannsbereder i skap.

Diverse

Det er montert utvendig vannkran.

Byggemåte

Frittligende enebolig oppført i trekonstruksjoner over ringmur av betongbjelker.  Saltak med ark mot syd ut fra uinnredet loft.  Kledning av tre og tak tekket med Kami Terra Plegel takplater med taksteinprofil  Boligen er oppført med uinnredet loftetasje, med innvendig, ferdig montert trapp.  Den uinnredede loftetasjen er klargjort for fremtidig innredning med avsettinger for vann, avløp, elektro og ventilasjon.

Boligen er av type Selma fra ferdighusleverandøren Älvsbyhus som har oppført boligen etter bestilling fra selger.

Älvsbyhus sin levaransebeskrivelse viser hvordan bygget er oppført og dets bestanddeler inkludert romskjema.  Disse ligger vedlagt salgsoppgaven.

Boligen er oppført iht.  Älvsbyhus standardleveranse. Enkelte tekniske løsninger følger Älvsbyhus sitt prefabrikkerte byggesystem og leveransebeskrivelse som på enkelte områder avviker fra Norsk Standard, men oppfyller krav og forskrifter.

Boligen holder høy isolasjonsmessig standard som i kombinasjon med varmepumpe luft til vann og vannbåren forgrening til radiatorer gir god energiøkonomi.

• Øvre bjelkelag ( mot loft ) er isolert med 26 cm mineralull fordelt på 2x95 mm og 1 x70 mm.
• Yttervegg er isolert med 31 cm mineralull fordelt på 170 mm mellom stendere og 70 mm mellom spikerslag.
• Nedre bjelkelag er isolert med 26 cm mineralull.

Se skisse fra leverandør, vedlagt salgsoppgave.

Tomt

Tomtens areal eiet.

503,00 kvm.  

Eierform:  Selveiet.

Tomten er opparbeidet med gressplen med gårdsplass og gangveier med subuts.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det er gitt ferdigattest datert 30.9.2025.

Oppvarming / energiforbruk

Boligen er oppvarmet med fraluftsvarmepumpe med varmtvannsbereder for oppvarming av tappevann.  Vannbåren varme fordelt til radiatorer i rommene i første etasje - inkludert bad/wc

Energikarakter: B - 

Boligen har ikke vært bebodd.  Det foreligger ikke relevante referansetall for strømforbruk siste 12 mnd.

Økonomi

Beregnet totalpris

Prisantydning kr 4 950 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

25 000,00,- (Dokumentavgift)

545,00,- (Tingl.gebyr skjøte)

545,00,- (Tingl.gebyr pantedokument)

_______________________________________________________

4 976 090,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter

Kr. 14 560,- for 2026.  Beløpet inkluderer ikke eiendomsskatt og Renovasjon.   Grunnlaget for beregning av eiendomsskatt er ikke fastagt enda.

Andre løpende kostnader (vei, vann, feiing m.m.)

Eiendomsskatt

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Formuesverdi

Eiendommens ligningsverdi/formuesverdi er ikke fastlagt.

Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Offentlige forhold

Forsikring

Eiendommen er forsikret i med polisenr. .

Regulering

Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 265 Ålestranda endring, med formål 110 - Boliger.

Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035, med formål/hensynssoner 1001 - Bebyggelse og anlegg, 320 - Flomfare og 570 - Hensyn kulturmiljø.

Vei, vann, avløp og andre tilknyttinger.

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Det er tilrettelagt for fremføring av signal/fiber med  røde trekkerør 50 mm i grunnen.

Rettigheter og heftelser

Det  vil bli tinglyst en rettighet for Bryggeveien 1  (  gnr 51, Bnr 68) som sikrer tilgang for nødvendig vedlikehold av garasjeveggen som vender inn mot Bryggeveien 3.

Eiendommen overdras utover dette  fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

Velforening

Boplikt

Eiendommen har ikke boplikt etter konsesjonslovens bestemmelser.

Diverse

Overtagelse

Boligen er ledig for kjøper.

Om salgsoppgaven

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til eiendomsmegler, dokumentasjon fra husleverandør/entreprenør, opplysninger innhentet fra kommunen, samt øvrige tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Boligkjøperforsikring

Kjøper har anledning til å tegne Boligkjøperforsikring. Det er en rettshjelpsforsikring som gir trygghet og profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene.  

Boligkjøperforsikring tegnes senest på kontraktsmøtet.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Garanti

Boligen selges mer enn 6 mndr. etter ferdigstillelse iht avhendingslovens bestemmelser.   Älvsbyhus Norge as har overfor selger stillet entreprenørgaranti (buofl § 12) for sin leveranse.  Garantien er pålydende kr 144 115,- basert på vederlaget for bygget og kan gjøres gjeldende av senere rettsetterfølgere.  Garantien gjelder inntil 5 år fra 30. september 2025

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven følger tegninger og leveransebeskrivelse m.m., samt kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at STAVLUND AS sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Finansiering

Vi samarbeider med Sparebanken Øst som tilbyr gode betingelser til våre kunder. Kontakt din megler om dette og vi setter deg i kontakt med finansiell rådgiver. Meglerforetaket mottar ikke honorar ved formidling av finansielle tjenester.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Om oppdraget

Eier

Eier er Hhv 114 as.

Adresse, matrikkel og oppdragsnummer

Eiendommens adresse er Bryggeveien 3.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 51, bnr. 314 i Fredrikstad.

Vårt oppdragsnummer er 192260062.

Meglers vederlag og utlegg. Ansvarlig megler

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,500 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

Tilrettelegging : 12 500,00

Markedpakke Premium : 19 900,00

www.stavlund.no: 750,00

Vederlag er summert til kr. 107 400,-.

I tillegg kommer estimat på følgende utlegg:

Avsetning omkostninger selger 545,00

Boligstyling, estimert 25 000,00

Eksternt gebyr for lovpålagt info. reg. planer m.v. pålegg, oversikt tinglyste heftelser m.m. estimert 7 500,00

Flyttebil 0,00

Fotografering - Bolig/leilighet/fritidsboliger med dronefoto inntil 250 BRA 6 950,00

Garantihonorar, Nef garantiordning 750,00

Oppgjørshonorar Weboppgjør as 4 155,00

Visningshonorar 0,00

Utlegg er summert til kr. 44 900,-.

Estimatet vil avvike fra endelig oppstilling. Boligselgerforsikring og andre valgfrie utlegg kan tilkomme.

Vederlag og utlegg er totalt estimert til kr. 152 300,-.

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Gunnar Olai Stavlund / +47 91 35 31 25 / gunnar@stavlund.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Storgata 11, 1607 FREDRIKSTAD. Org. nr. 983261523.