Olderdalen | Enebolig i landlige omgivelser med nærhet til frihets- og rekreasjonsområder

Beliggenhet

Adresse:         

• Olderdalsveien 583, 9146 Olderdalen
• Gnr 6 bnr 73 i Kåfjord kommune.

Eiendommen består av en enebolig, antatt oppført i 1954, beliggende i et etablert boligområde i Olderdalen. Boligen er oppført over tre plan (kjeller, 1. etasje og loft).

Eiendommen ligger ca. 2 km nord for kommunesenteret Olderdalen, som har dagligvarebutikk, skole og barnehage. Området er preget av spredt boligbebyggelse, karakterisert av en markant natur med fjord og fjell og byr på åpne og solrike omgivelser med utsikt mot Lyngenfjorden. 

Om boligen

EIENDOMMEN

Boligens bruksareal er ca. 117 m².

Størrelse etter gjeldende standard er i verditaksten oppgitt slik:

• BRA-i    117 m²
• BRA-e       0 m²
• BRA      117 m²
• TBA          0 m².

Vannforsyning skjer via privat brønn. Ytterligere undersøkelser anbefales vedrørende løsning for vann.

Boligen har privat septikanlegg med ukjent løsning. Det gjøres oppmerksom på at det pågår nasjonal kartlegging av private avløpsanlegg. Det kan ikke utelukkes at en slik kartlegging vil føre til pålegg om utbedring av dette anlegget. Det vil være forbunnet en kostnad med en slik utbedring. Ytterligere undersøkelser både, av eventuelle eksisterende avløpsløsning og potensielle kostnader for å oppfylle nye krav for avløpsanlegg anbefales.

På eiendommen er det i tillegg oppført et enkelt uthus med betydelig vedlikeholdsbehov.

Hjemmelshaver opplyser at eiendommen har bruksrett til ett naust nedenfor boligen (naustet i midten), men denne rettigheten er ikke tinglyst. Det må gjøres ytterligere undersøkelser om rettighetene til dette naustet.

Tomten er en lett skrånende naturtomt på ca. 2 041,9 m² målt på grunnkart.


FERDIGATTEST/MIDLERTIDIG BRUKSTILLATELSE

Eiendommen har vært brukt til boligformål i en årrekke.

Det har vært gjort en gjennomgang av kommunens arkiver etter bygningsdokumenter for den aktuelle eiendommen. Det er ikke funnet midlertidig brukstillatelse, ferdigattest eller byggetegninger i arkivet. At slik attest eksisterer gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som er byggmeldt eller godkjent. 

Den formelle forutsetning for lovlig bruk av eiendommen kan derfor ikke dokumenteres, jf. det ovennevnte. Kjøper overtar all risiko for dette. Kåfjord kommune har imidlertid bemerket følgende ved utsendelse av meglerpakke vedlagt salgsoppgaven:

"Kommunen har ikke ferdigattest på bygget i sitt arkiv. Det er arkivert byggesøknad for utbedring av bygget datert 2. mai 1974 og ferdigmelding vedrørende reparasjoner datert 20. januar 1967. På bakgrunn av dette antas bygget å [ha] status som et lovlig oppsatt bygg. Ferdigmelding vedlagt."

Det bemerkes at det ikke lenger utstedes ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998, jf. plan- og bygningsloven § 21-10 femte ledd. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.


LOVLIGHET

På side 7 i verditaksten fremgår følgende:

"På loftet er det en bod og et toalettrom som ikke er målbart areal og derfor ikke tatt med i oppramsingen av rom. Det minste soverommet tilfredsstiller ikke krav til areal eller volum for rom til varig opphold. Rommet benevnes som soverom iht. dagens bruk. Det er ikke tilfredsstillende rømningsveier fra soverommene på loftet på grunn av manglende rømningsstige. Det foreligger ikke tegninger."


REGULERINGSMESSIGE FORHOLD

Eiendommen er uregulert og avsatt til LNFR areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag i Kommuneplanens arealdel 2015-2027. 


EIERFORM

Selveier.


FORKJØPSRETT

Nei.


ADKOMST

Eiendommen har privat felles adkomst fra offentlig vei.


PARKERING

Parkering på eiendommen.


BEBYGGELSEN

Tilstand:

Befaringen viser at boligen har et vedlikeholdsbehov og flere bygningsmessige svakheter. Blant annet er det registrert forhold knyttet til fukt, slitasje og bygningsmessige mangler som tilsier at det må påregnes betydelige kostnader for å bringe eiendommen opp på et moderne nivå. Dette trekker isolert sett verdien ned sammenlignet med mer oppgraderte boliger i området.

Bygningen er i senere tid delvis oppgradert og modernisert, blant annet med ny kjøkkeninnredning, rehabilitering av bad, oppgradering av deler av tekniske installasjoner samt utskifting av enkelte bygningsdeler utvendig. 

Det er også etablert balkong og takoverbygg ved inngang. Oppgraderingene er imidlertid av noe varierende utførelse og i hovedsak av eldre dato, og den bygningsmessige standarden fremstår samlet sett som heterogen.

Generelt / konstruksjon:

Boligen er oppført i trekonstruksjon (bindingsverk) fundamentert på grunnmur av betonghulstein på støpte såler. Det foreligger ikke opplysninger om opprinnelig fundamenteringsmetode utover dette. Konstruksjonen fremstår som tradisjonell for

oppføringstiden. 

Utvendig:

Yttervegger er oppført i bindingsverk. Det er ikke kjent om veggene er isolert. Veggene er utvendig oppbygget med plater, vindsperre, lekter og liggende dobbelfalset trekledning. Deler av kledningen er skiftet og det er stedvise reparasjoner og utskiftninger med varierende utførelse.

Det registreres generelt værslitasje på kledning med flassing og nedbrutt overflatebehandling.

Det er stedvis åpninger og mangelfull tetting i overganger og detaljer, blant annet rundt vindusinnsettinger og hjørner. Enkelte partier fremstår med ufullstendig ferdigstillelse eller midlertidige løsninger uten tilfredsstillende tetthet. Dette kan medføre risiko for fuktinntrenging i veggkonstruksjonen.

Bygget har saltak med takstoler, tekket med korrugerte stålplater. Takrenner og nedløp er i plast.

Det er etablert takoverbygget inngangsparti med trapp og platting oppført i trykkimpregnerte materialer.

Det er også etablert balkong utenfor stue, oppført i impregnert treverk på søylefundamenter med trapp ned til terreng. Konstruksjonene fremstår med slitasje og værpåvirkning, og det registreres skjevheter og ujevnheter i utførelsen. Trappen har sammenbrudd. Det er fukt merker i kjelleren, noe som tyder på utilstrekkelig drenering.

Det er registrert stedvise sprekker i grunnmuren.

Vinduer og dører:

Vinduer er med 2-lags isolerglass i malte trerammer.

Vinduene er av varierende alder og standard, hvor enkelte er fra byggeår, flere vinduer er fra 2017 og ett vindu er fra 2022.

Det registreres slitasje på eldre vinduer og noe uensartet kvalitet. Det er observert skader på enkelte vinduer.

Innvendig:

Innvendige overflater består i hovedsak av panel på vegger og himlinger, samt tregulv. Overflater fremstår generelt som enkle og av eldre dato.

Det registreres også ujevnt utført bygningsmessig arbeid enkelte steder, med åpninger, manglende tetting og uferdige detaljer.

Trapp mellom etasjer er utført i tre. Utførelsen fremstår enkel og med begrenset bearbeiding.

Det er montert ildsted med tilhørende røykløp. I tilknytning til dette er det observert tegl-/murkonstruksjon med synlige sprekker og slitasje. Overflater rundt pipeløp og murverk fremstår med avskalling, riss og sotpåvirkning.

Kjeller:

Underetasjen fremstår som uinnredet og med synlige konstruksjoner i murverk og betong.

Det registreres tydelige fuktmerker på murvegger i form av misfarging, saltutslag og avskalling av overflater. Dette indikerer fuktvandring gjennom konstruksjonen.

Flere partier av murverk fremstår med sprekker og nedbrytning. Det er også synlige åpninger og utettheter i konstruksjoner, blant annet i forbindelse med gjennomføringer og tilpasninger rundt pipe og vegg.

Gulv og lagring i kjeller fremstår uorganisert og med oppbevaring direkte mot gulv og vegg, noe som kan bidra til redusert lufting og økt fuktpåvirkning.

Våtrom:

Badet har fliser på gulv og baderomsplater på vegger. Rommet inneholder badekar med dusjplass, toalett og innredning med servant.

Alder på badet er ikke dokumentert, men basert på materialvalg og utførelse vurderes det å være rundt 20 år gammelt.

Det opplyses om begrenset ventilasjon i rommet. Begrenset ventilasjon, kombinert med ukjent utførelse av membran og fuktsikring, gir økt risiko for fuktskader over tid.

Kjøkken:

Kjøkken fremstår med enkel og eldre innredning. Det er registrert slitasje på overflater og enkelte mangler/ufullstendigheter i innredning og utstyr.

Tekniske installasjoner:

Boligen er utstyrt med enkelt vannforsyningssystem med trykktank og pumpe. Installasjonen fremstår funksjonell, men med enkel utførelse og synlige tilpasninger.

Elektriske installasjoner fremstår delvis av eldre dato. Det er observert åpne koblingspunkter og mangelfull tildekning, noe som ikke er i henhold til dagens krav og representerer en sikkerhetsmessig svakhet.

Rørinstallasjoner fremstår med varierende utførelse og kvalitet, og enkelte føringer er synlige og lite beskyttet.

Oppsummerende merknader:

Boligen fremstår som en eldre konstruksjon med varierende vedlikeholdsnivå og flere bygningsmessige svakheter.

Det er registrert åpne og utilstrekkelig tette konstruksjonsdetaljer utvendig, som kan gi risiko for fuktinntrenging.

Tekniske installasjoner og enkelte bygningsdeler fremstår med enkel eller mangelfull utførelse sammenlignet med dagens byggtekniske krav.

Det må påregnes betydelige påkostninger på boligen for at boligen skal opp til dagens standard.

Det tilrås at boligen besiktiges sammen med bygningskyndig.

Opplysninger om salgsprosessen

SALG OG BETALINGSVILKÅR

Salgsoppgaven er basert på opplysninger i takstrapportene som er vedlagt salgsoppgaven. Interessenter oppfordres til en grundig besiktigelse, gjerne sammen med sakkyndig. Eiendommen selges i den stand den var ved kjøpers besiktigelse.

Salget gjennomføres som tvangssalg ved medhjelper, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12. Kjøper har derfor begrenset adgang til å påberope mangler, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39.

Kjøper kan ikke regne med å overta eiendommen i ryddet og vasket stand. Kjøper kan ikke forvente komplett nøkkelsett.

Kjøpesummen og omkostninger skal være innbetalt til medhjelpers klientkonto før overtakelse.

Det forutsettes at skjøtet tinglyses på ny eier. Dersom kjøper ikke ønsker en hjemmelsoverføring av eiendommen til seg, må det tas forbehold om dette i budet.


BUDGIVING

Det kreves finansieringsbevis for budet. Budet blir ikke journalført før finansieringsbevis foreligger hos medhjelper. 

Alle bud skal være bindende i 6 uker.

Ifølge forskrift om eiendomsmegling § 6-4, vil kopi av budjournalen blir oversendt kjøper etter budaksept. Budgivere kan få utlevert anonymisert budjournal. For øvrig vises det til informasjon på budskjema for tvangssalg av fast eiendom.

Også ikke tinglyste heftelser må respekteres dersom de er opplyst. Budgiver har imidlertid anledning til å gi bud som forutsetter bortfall av heftelsen.