Frittliggende enebolig med betydelige feil og skader. Behov for omfattende rehabilitering

Om boligen

Her får du en romslig enebolig beliggende i en liten blindvei, med god planløsning og en flott, solrik hage som innbyr til både lek, dyrking og rolige stunder.
Boligen har et betydelig rehabiliteringsbehov, herunder forhold knyttet til konstruksjon og tak, og det må påregnes omfattende utbedringer for å bringe eiendommen opp til dagens tekniske standard. Forholdene er nærmere beskrevet i tilgjengelig dokumentasjon og rapporter, som gjøres tilgjengelig for interessenter.
Dette gir samtidig en god mulighet for kjøper til å forme et hjem som kombinerer boligens sjarm og romslighet med moderne løsninger og ønsket standard.
Kjøkkenet ble fornyet i 2014 og gir et utgangspunkt for videre utvikling av boligen.
På eiendommen er det rikelig med parkering på egen gårdsplass, og beliggenheten byr på kort vei til både tog og buss. Eiendommen ligger i et etablert og attraktivt område med gode forbindelser og servicetilbud i nærheten.
Dette er en eiendom for deg som ser verdien i potensialet og som ønsker å skape et funksjonelt og personlig hjem.

Beliggenhet

Enebolig med sentral beliggenhet på Kolbotn.
Hyggelig bomiljø med mange barnefamilier i området. Romslig og godt utstyrt lekeplass med fotballbane i
nærområdet.
Barnehager og skoler:
Sentralt med gangavstand til både Kolbotn barneskole og Ingieråsen ungdomsskole. Kolbotn skole er
rehabilitert, og har god kapasitet. Se mer informasjon på Nordre Follo kommunes hjemmesider.
Flere barnehager i nærområdet.
Kolbotn sentrum:
Kort vei til Kolbotn sentrum, med et mangfoldig servicetilbud som spisesteder, treningssenter og legesenter,
i tillegg til Kolbotn torg med ca. 60 forretninger. I Kolben kulturhus er det kino, flott bibliotek, kulturskole
for barn og konsertsaler. Gamle Tårnhuset restaurant er et populært spisested med gode anmeldelser på
TripAdvisor.
Offentlig kommunikasjon:
Kolbotn sentrum er knutepunkt for offentlig kommunikasjon.
Kolbotn togstasjon: Hyppige avganger til bl.a. Oslo (toget går 4 ganger i timen på hverdagene store deler av
dagen).
Gangavstand til Rosenholm stasjon. Toget fra Rosenholm til Oslo S tar ca. 15 minutter. Rosenholm ligger
forøvrig i sone 1 (Oslo-takst).
Buss: Boligen ligger nær bussholdeplass både i takstsone 1 og 2S.
Fritidsaktiviteter/ nærmiljøet
Perfekt beliggenhet for aktive voksne og barn, med flotte tur- og rekreasjonsområder i nærmiljøet.
Sykkelavstand til en rekke fritidstilbud som Ingierkollen slalåmbakke, tennisbaner, Gjersjøen med bade- og
fiskevann, Hvervenbukta, Ingierstrand, 18-hulls golfbane m.m. Kommunen har et aktivt idrettsmiljø som tilbyr
alt fra idretter som håndball og fotball, til alpint, langrenn, tennis, volleyball, svømming, bryting, amerikansk
fotball og orientering. Kunstsnøløype på golfbanen på Greverud.
Flott skateanlegg (Pyramiden) i Kolbotn sentrum.
Kort avstand til større friluftsområder som Svartskog, Østmarka og Sørmarka, med turmuligheter både
sommer og vinter. Østmarka har et rikt løypenett om vinteren med flere serveringssteder

Annet

Ber om at interessenter setter seg godt inn i dokumentene.
Ta kontakt for visning.

Dokumentasjon

Det er foretatt grundige undersøkelser av bygningskonstruksjonen. Sammendrag av dokumentenes innhold:

Tilstandsrapport 03.09.24:
1. Våtrom – bad TG3
2. Innvendige trapper TG3

Befaringsrapport elektro:
1. Avvik på el-anlegg

Befaringsrapport inspect:
1. Tak
2. Soverom og utenforliggende terreng
3. Yttervegg ved inngangsparti og dampsperre under baderom
4. Terrasse og innkasset varmepumpe

Foreløpig notat 01 Arkitekturbygg:
1. Konstruksjonsfeil og underdimensjonering av bolig
2. Avvik på tak
3. Terrasse
4. Dampsperre under Entré
5. Soverom og utenforliggende terreng
6. Innkasset varmepumpe

Reklamasjonsrapport BER:
1. Konstruksjonsfeil og underdimensjonering av bolig
2. avvik på tak
3. soverom og utenforliggende terreng
4. yttervegg ved inngangsparti og dampsperre under baderom
5. Terrasse
6. Innkasset varmepumpe

Reklamasjonsrapport TEK-Norge:
1. Takkonstruksjon
2. Feil oppbygging av yttervegg
3. Yttervegg v/ soverom
4. Bjelkelag under bad
5. Yttervegg ved inngangsparti
6. Påforing ved varmepumpe
7. Bæring terrasse

Mycoteam:
Det er ikke sett store avvik i prøveresultatet som tyder på belastning av inneklimaet fra muggsopp.

I tillegg er det oppdaget i ettertid at bæringen er fjernet fra åpent loftsrom, dette må etableres på nytt før rommet kan brukes.

Innhold

Totalt bruksareal BRA: 113 kvm
BRA-i:
Enebolig:
1. etasje 66 kvm: Entré, bad, soverom, kontor og stue med åpen kjøkkenløsning
2. etasje 38 kvm: Gang, tre soverom og åpent loftsrom

BRA-e:
Enebolig: -1. etasje 9 kvm: Åpent kjellerrom
Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 41 kvm: Overbygget inngangsparti og veranda- Loftsetasjen har et totalt gulvareal (GUA) på 61 m², men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 38 m² av arealet måleverdig som bruksareal.
De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 23 m².- Kun deler av arealet i kjeller er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 21 m²,
men grunnet lav takhøyde er kun 9 m² av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har
lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 m². Ved utregning av GUA er kun delen med støpt gulv i rommet med lav
himlingshøyde medregnet og ikke delen med synlig fjell.- Arealet av frittstående bod er et ca areal. Grunnet løsøre var det ikke mulig å foreta en korrekt oppmåling
av bygningen. Det kan ikke utelukkes at deler av arealet ikke er måleverdige grunnet lav himlingshøyde.
Boligen inneholder 101 m² P-ROM og 3 m² S-ROM(åpent loftsrom)
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 04.09.2024 utført av
Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er
godkjent av bygningsmyndighetene.
Det foreligger ikke innvendige byggetegninger på eiendommen i kommunen og det vites således ikke hva de
forskjellige rommene er godkjent til, se punkt ferdigattest

Byggemåte

Boligen er oppført ca. 1912 og senere påbygget i flere omganger (ca. 2002, 2008 og 2014). Etter overtakelse i 2025 ble det avdekket enkelte avvik som er nærmere beskrevet i reklamasjonsrapport fra Tek-Norge. Tilstandsrapport fra 2024: Det er blant annet registrert forhold med TG2 og TG3 knyttet til våtrom, enkelte bygningsdeler, tekniske installasjoner og ventilasjon. Kjøper oppfordres til å sette seg grundig inn i rapportenes vurderinger, herunder punkter med usikker restlevetid og behov for utbedringer. Kjøper overtar risiko og ansvar for forhold som fremgår av salgsdokumentasjonen.

Standard

Bad:
Baderom av eldre dato med dusjnisje fra ca. 2014. Flislagt gulv med gulvvarme, kombinasjon av malte flater, panel, gips og fliser. Malt himling, downlights i dusj. Servant på skap, speilskap med overlys, dusj med glassdør og gulvmontert toalett. Vannrør i kobber, synlige avløp i plast og avtrekk via ventil.

Kjøkken:
Kjøkken fra ca. 2014 med profilerte fronter, heltre benkeplate og flislagt benkeflate. Porselensvask, integrert stekeovn, mikrobølgeovn, induksjonstopp og oppvaskmaskin. Ventilator tilkoblet avtrekk. Laminatgulv, malte flater og downlights. Oppgitte hvitevarer følger med.

Øvrige rom:
Laminatgulv, gulvvarme i stue og kontor. Vegger i panel, malt strietapet og glatte flater. Himling i panel og malte flater, stedvis med downlights. Profilerte innerdører. Skyvedørsgarderobe i entré og soverom. Naturlig ventilasjon.

Loftsetasje:
Gulv i laminat og spon. Vegger i malt panel, glatte flater og åpen konstruksjon. Himling i plater, panel og malte flater. Downlights i gang og soverom 1. Naturlig ventilasjon.

Råkjeller:
Delvis under terreng. Gulv i pusset betong og synlig fjell. Vegger i malt/pusset grunnmur. Himling i puss, panel og spon/huntonit.

Dører og vinduer:
Profilert entrédør med glassfelt. Verandadør og vinduer i aluminium med 2?lags glass fra 2015. Vinduer i tre med 2?lags glass fra 2014.

VVS:
Kobberrør. Hovedstoppekran og varmtvannsbereder (ca. 198 L, 1997) i kjeller. Avløp i plast og støpejern. Stakeluke i kjeller. Luft til uft varmepumpe ca. 2004.
Elektrisk: Sikringsskap med automatsikringer på loft.

Brannsikring:
Røykvarsler og brannslukningsutstyr.

Takhøyder:
Kjeller ca. 1,99 m. 1. etasje ca. 2,29–2,40 m. Loft ca. 0,74–2,48 m.

Løsøre og tilbehør

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming

Boligen er elektrisk oppvarmet kombinert med luft-luft varmepumpe. Varmekabler på badet og varmefolie i
stue og på et soverom. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning,
følger dette heller ikke med.

Ferdigattest/Brukstillatelse

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det
finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger ikke byggetegninger av boligen fra byggeår eller nyere tegninger av boligen innvendig.
Rommenes bruk og hva disse opprinnelig er godkjent som er derfor ukjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad
og risiko for dette videre.
Boligen er i nyere tid på/tilbygget og det foreligger godkjente utvendige tegninger samt tillatelse til
fasadeendring og endret takkonstruksjon datert 02.07.2015 hvor tiltakets omfang var å etterisolere og bygge
om taket, installere nye vinduer samt at fasadene på huset oppgraderes.
Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan-
og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle
søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger
å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter
plan- og bygningsloven.
Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Tinglyste heftelser og rettigheter

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.
Det er tinglyst 6 servitutter på eiendommen og en servitutt under opprettelse/tinglysning.
15488 08.11.2002:
Målebrev -grensejustering hvor eiendommen avstår 54m2 til felles adkomst og tilføres 143m2 fra gammel
veigrunn. Målebrev med J.nr 244/92 utgår.
2423 20.02.2002:
Avtale om erverv for kommune ca 44 kvm/gjenerverv for eiendommen ca 70 kvm og rett til å gjennomføre
grensejustering i forbindelse med anlegg av ny felles adkomstvei for Skiveien 30 og 32.
9635 20.08.1993:
Målebrev
4144 07.08.1971:
Aksept av kommunens vannforsyning/kloakkreglement. Forpliktelse for eier og senere eiere til å overholde
de enhver tid gjeldende bestemmelser.
98 10.01.1966:
Tinglyst rett for kommunen til å anlegge kloakk og vannledning over eiendommen samt tilsyn og vedlikehold.
4463 22.12.1964:
Avtale om bidrag til kloakkhåndtering gjeldende 5 år fra 1964.
1047 10.04.1961:
Tinglyst rett for kommunen til å anlegge kloakk og vannledning over eiendommen samt tilsyn og vedlikehold.
1284 09.06.1945:
Ekspropriasjons- og takstf. i anl. anlegg av fylkesvei gjennom Ormeruddalen avh. 23.11.43.
Ny servitutt under tinglysning p.t:
Naboens utebod (nr.7) er bygget over tomtegrensen til denne eiendommen og felles garasje for nr 5 og 7
står 50 cm fra eiendommens grense, dette er godkjent muntlig av nåværende eier og avtalen er p.t under
tinglysning som en servitutt på denne eiendommen.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.
Eiendommen har tinglyst rett:
3494 04.06.1974:
Tillatelse for denne eiendommen til å føre vann og spillvannsledning gjennom naboeiendommen. Rett til
oppgraving for evnt. vedlikehold mot av terrenget tilbakeføres i den stand det var før gravingen. Enighet
om felles vann og spillvannsledning fra hovedledning til avgreningskum. Eierne er solidarisk ansvarlig for
vedlikehold og reperasjoner

Eventuell adgang til utleie

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller
enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Vei, vann og avløp

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Det foreligger avtale om felles
snøbrøyting med fire naboer, kostnader varierer fra år til år etter behov for brøyting.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Stikkledningene kommer fra
hovedledning i vest via felles stikkledning over naboeiendommen i nr. 13. Stikkledningen ligger delvis under
boligen oppført på nabotomten. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Regulerings-og arealplaner

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan med planID 2014002
datert 12.09.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Kommuneplan Nordre Follo 2023-34 med plan ID KPLAN2023 vedtatt 03.05.2023 gjelder også for området
hvor denne eiendommen ligger under følgende delareal:- Hensynsone H220 Støy Gul sone med 444m2- Hensynsone H210 Støy Rød sone med 192m2- Hensynsone H310 Ras og skredfare
Det gjøres oppmerksom på at byggegrensen mot Skiveien går omtrent midt gjennom boligen, dette må sees
i sammenheng med husets alder/byggegrenser fastsatt i nyere tid. Dette vil kunne ha betydning ved evnt.
endringer/søknader om tilbygg hvor det følgelig som en konsekvens av dette må søkes dispensasjon ved alle
tiltak som ligger innenfor byggegrensene. Konferer evnt. plan og bygningningsetaten i Nordre Follo kommune
ved konkrete spørsmål vedr. dette.
Tomtene i Radka Toneffs vei 22 B/24 er avsatt og regulert til fremtidig barnehage i reguleringsplanen.

Omkostninger

16 900 kr (HELP boligkjøperforsikring (valgfritt))
92 500 kr (Dokumentavgift)
545 kr (Tinglysing av pantedokument)
545 kr (Tinglysing av skjøte)

---

110 490 kr (Omkostninger totalt)

---

3 810 490 kr (Totalpris inkl. omkostninger)

NB: Regnestykket forutsetter at det kun tinglyses én låneobligasjon og at eiendommen selges til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i offentlige og private gebyrer.

Selger er selv ansvarlig for følgende gebyr:

545 kr (Panterett med urådighet)