DU (og alle andre) DRØMMER OM ET SKIPPERHUS VED NØKLEDYPET - KRÅKERØY (og to tinglyste båtplasser rett utenfor porten)

Om boligen

Arealer

Totalt bruksareal: 232,0 m²

• BRA-i: 214,0 m²
• BRA-e: 18,0 m²

I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 10,0 m²

BRA-i: Internt bruksareal. BRA-e: Eksternt bruksareal. Dersom dette arealet befinner seg i sameie, borettslag, aksjesalg e.l. vil normalt sett disse arealene ikke være eid av boligen, de er kun disponert på salgstidspunktet. Arealet kan f. eks. omrokeres av styret i ettertid. BRA-b: Innglasset balkong. GUA: Gulvareal. ALH: Areal med lav himlingshøyde.

Se vedlagte tilstandsrapport for nærmere beskrivelse av arealene. Arealene er oppmålt av bygningssakkyndig og ikke kontrollert/oppmålt av eiendomsmegler. Arealene er oppgitt iht NS 3940 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Beskrivelse

Dette er en sjelden mulighet.  Et meget tiltalende og typisk skipperhus - praktfult modernisert og påbygget - beliggende i det idylliske og maritime miljøet nede ved brygga i Nøkledypet og Isegran - Nordre Kråkerøy.  Eiendommen har to tinglyste båtplasser i Nøkledypet.  Det betyr bokstavelig talt at du kan fortøye båten(e) dine rett utenfor porten din.  

Boligen ble restaurert i 2007 og senere påbygget i 2017 med et transparent tilbygg som binder den opprinnelige boligen og uthuset sammen.  Dette har gitt en innholdsrik, spennende  og svært smakfull bolig med perfekt samspill mellom autentisk, moderne, industrielt design og materialitet.  

Boligen inneholder bl.a. tre stuer, stor spisestue, et nydelig kjøkken, tre soverom, vaskerom, garasje og boder m.m.

Beliggenhet

Dette kan være byens beste og mest ettertraktede beliggenhet.

Det er trolig mange som under sin spasertur langs elven har tenkt og drømt om å bo nettopp her - og nettopp i dette huset.

Beliggenheten fremstår på mange områder som perfekt, med Fredrikstad sentrum, elvepromenaden og Værsteområdet kun en kort spasert tur unna.  Gang-, sykkel-, eller fergeavstand til Fredrikstad jernbanestasjon.  Byfergens anløpsted ligger rett på andre siden av Smertuparken - ca 100 meter unna. Barna har kort vei til barne-/ungdomsskole/idrettsbaner og barnehage ved hhv. Rødsmyra, Rød og Smertu.  Kveldsturen med hunden kan du ta i historiske omgivelser på Isegran, langs kyststien, eller ut i Kråkerøymarka i enden av Ulvedalen.

Den lille øya midt i elva, Isegran og Nøkledypet har maritim tradisjon og historie som strekker seg mer enn 750 år tilbake i tid og har bl.a. fungert som  strategisk orlogshavn og flåtebase for Petter Wessel Tordenskiold.  Isegran er de senere år kjent som en levende kulturpark, der tradisjonell båtbyggerkompetanse holdes i hevd og er åsted for flere festivaler gjennom sommerhalvåret.

Bebyggelse

Kanalveien 3 sies å være en av de første boligeiendommene ved Nøkledypet og har siden 1850- tallet fremstått som et klassisk, pent skipperhus med et tradisjonelt uthus på innsiden.  

Eiendommen fremstår fortsatt som et typisk skipperhus, men gjennom en omfattende restaurering i 2007 og en om- og påbygging i 2017 fremstår boligen som en elegant, smakfull og innholdsrik bolig med høy komfort og standard.  Det restaurerte bolighuset og uthuset ble i 2017 bundet sammen med et mellombygg som skaper et stort, lyst og transparent rom som benyttes som spisestue - med store glassflater mot syd og nord.   Her opplever man sofistikert og variert materialbruk der det tradisjonelle møter det industrielle, med gamle tømmervegger i samspill med glatte overflater, solide eikematerialer, lune betonggulv og store glasslfater.   

Boligen fremstår som et meget vellykket prosjekt der ny og gammel byggeteknikk lever i et samspill.  Det hele er et godt eksempel på hvordan modernisering  og moderne design sørger for bevaring av gammel byggeskikk og stil.   

Nybygget er utformet gjennom et vellykket samarbeide mellom eier og arkitektene Link Arkitekter.

Innhold

Boligen inneholder i første etasje:  Entre/hall, kjøkken og spisestue sentralt plassert i nybygget som binder sammen de to huskroppene, bibliotek/stue, to påølgende stuer, den ene med utgang til balkong, soveromsgang  med hovedsoverom, omkledningsrom/garderobe, bad/wc, vaskerom, bod og garasje.  

Andre etasje inneholder:  Trapperepot, to soverom, bad/wc med opplegg for vaskemaskin.

Kjøkken, bad og interiør

Kjøkken

Dette kjøkkenet er en historie for seg selv, levert av danske Garde Hvalsøe og er i stor grad med på å skape boligens sofistikerte uttrykk og helhet.   En innholdsrik, veldesignet og velutstyrt innredning med benkeskap langs to vegger og en stor, kubistisk øy.  Bruken av materialer er iøynefallende med solid eik og oksydert messing.   Legg merke til skuffefrontene med endetappede sammenføyninger.  Frontene er laget av Dinesen eikeplank der det samme emnet fortsetter videre horisontalt til neste skuff.  Benkeskapene har beslag av oksydert messing med ønsket og naturlig patina, nedfelt, støpt vask og cooker armatur.

Stekeovn fra Gaggenau og keramisk koketopp fra Bora med intergrert ventilator. Oppvaskmaskin fra AEG og to kjøleskuffer fra Lieberherr.  Eier har en bok som omhandler kjøkkenet, vedlikehold og tegninger fra produsenten.

Bad første etasje:

Dette er et eksklusivt og meget smakfullt innredet bad med lune gulv og vegger med microsement, nedsenket, dusjsone belagt med marmorfliser.  Baderomsinnredningen er fra Italienske Novellos serie Craft 2.0. Dobbel, helstøpt servant kombinert med skap av eik.  Vegghengte armatur og dusj fra Vola. 

Bad andre etasje:

Servantinnredning fra Dansani med helstøpt porselensvask og innredning av eik. 

Gjestewc (under trappen).

Innredning Dansani og vegghengt wc.

Inngangsdør:

Inngangsdøren er levert av Paulsrud Snekkerverksted i Gausdal.

Fasiliteter

Alle støpte gulv har elektriske varmekabler med styringssystem fra Plejd.  Deler av belysningen har også styringsfunksjoner via Plejd.  Det er lagt varmekabler i den utvendige inngangstrappen.

Huset har installert fiber fra Altibox.

Det er montert to stk el-billadere ved biloppstillingsplassen.

Diverse

Det er bestilt befaring fra Anticimex for kontroll av spor etter stripet borrebille.  Ved evt. påvist behov, vil det bli utført behandling.

Selgers egenerklæringsskjema

Selger har kommentert på følgende spørsmål i egenerklæringsskjema som er en del av salgsoppgaven:

Punkt 1: Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?

-Baderom 1 etg ny del ble bygget i 2017, og det ble lagt mikrosement på hele badet. I forbindelse med salg har det blitt lagt ny membran i dusjnisje da det kunne tyde på noen sprekker i mikrosementen. Dette er nå i orden og ok.

Punkt 2: Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?

-Ja, Viser til punktet over. Utført av Roar Kristoffersen AS i 2026. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Punkt 4: Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?

-Ja, gjerde rundt tomten samt kledning på hund og sydvegg har blitt renovert der hvor det har vært nødvendig. Det er skrapt og malt i april/mai 2026 av Fredrikstad Malerfirma. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Punkt 6: Har boligen kjeller, underetasje eller andre rom under bakken?

-Ja.

Punkt 7: Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?

-To ganger på 19 år har det vært ekstrem flom i elva, som har medført vann over gulv i kjeller. Dette er en jordkjeller med teglgulv, og vannet trakk seg naturlig og raskt tilbake uten medførte skader. Det ble installert vifte i kjeller i 2017.

Punkt 8: Er det utført arbeid med drenering?

-Ja, forsterket stolper i kjelleren. Utført av Tor Kristian Guldbrandsen i 2026. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Punkt 10: Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?

-Ja, fornyet el anlegget ved renovering. Utført av Kråkerøy Elektriske i 2007. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Installasjon av ny el-billader. Utført av Plankebyen Elektriske i 2025. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Punkt 12: Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

-Ja, i 2012 røk vannrøret som forsynte to av boligene i området og vi måtte bekoste nytt vannrør til eiendommene.

Punkt 13: Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?

-Ja, viser til punktet over. Utført av Selbak Rør i 2012. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Nytt rørsystem i tilbygg tilknyttet nybygg. Rørsystemene i huset for øvrig ble sjekket i samme periode. Utført av Comfort Arne Nilsen i 2017. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Renovering av rørsystemet, nye "rør i rør". For øvrig en oppgradering ved renovasjon. Utført av Kråkerøy rør i 2007. Selger har dokumentasjon på arbeidet.

Punkt 16: Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?

-Nytt tilbygg - nytt varmekabelanlegg i hele 1. etg hvor det er betonggulv  Utført av Aronsen.2017.

Punkt 17: Er det tegn på setningsskader eller sprekker i for eksempel grunnmur eller fliser?

-Ja, det er et gammels hus fra 1853, og det er sprekker. Men disse har ikke kommet i vår tid, og vi vil karakterisere det som gamle setningsskader.

Punkt 18: Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?

-Ja, en peis ble revet i 2007, og de to gjenværende ildstedene ble renovert med stålrør og motor på pipen for å trekke røyken enklere oppover.

Punkt 23: Mangler boligen eller andre bygninger brukstillatelse eller ferdigattest for søknadspliktige tiltak?

-Ja, en forglemmelse fra ansvarlig arkitekt i 2017 gjør at det ikke er brukstillatelse på eiendommen. Dette er i gang satt og vil bli ordet opp i.

Se hele egenerklæringen fra selger som vedlegg i salgsoppgave.

Tilstandsgrader (TG2/TG3/TG IU) fra tilstandsrapport

Oppsummering av avvik med tilstandsgrad 2 (TG2, totalt 31 stk.) og tilstandsgrad 3 (TG3, totalt 1 stk.) fra vedlagt tilstandsrapport.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Bad 1. etg.:

- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Våtrom - Bad. 2. etg.:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Lokalfall til sluk er på tilfeldig sted målt til ca. 4 mm over en avstand på 80 cm. Dette er mindre enn hva som ideelt anbefales (preaksepterte ytelser). Det kan derfor ikke verifiseres om fallforholdet gir tilfredsstillende bortledning av bruksvann ved normal bruk.

Det registreres motfall på deler av gulvflater utenfor sluksonen. Konsekvens er at forholdet kan føre til at lekkasjevann og vannsøl blir liggende på gulvet, men grunnet oppkant ved døråpning vurderes ikke til å medføre fare for at lekkasjevann kan renne ut i tilliggende arealer. Det forutsettes at oppkanten har bakenforliggende membran.

Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, utettheter eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent.

Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (soverom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til under 8 vektprosent.

Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes videre overvåking slik at tiltak eller fornyelse kan iverksettes når dette blir nødvendig. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering. Erfaring viser at igangsetting av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det må tas høyde for.

Toalettrom - 1. etg.:

- Sanitærutstyr og innredning: Øvre del av toalettet sitter løst. Nøyaktig årsak eller konsekvens er ikke kjent. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

Andre rom - 1. etg.:

- Overflate gulv: Det er registrert avleiring etter mineralutslag på gulv i bod 2. (eldre betonggulv). Dette indikerer fuktvandring i konstruksjonen. Mulig årsak er utilstrekkelig/manglende fuktsperre mot grunn. Konsekvens er risiko for skader på konstruksjoner som har kontakt med betongplaten. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov. Tregulv i eldre del har stedvis noe knirk. Eksakt årsak er ukjent, men dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Konsekvens/foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.

Loft - innredet - 2. etg.:

- Overflate gulv: Det er registrert knirk i større deler av gulv i etasjen. Eksakt årsak er ukjent. Konsekvens er at dette kan tyde på underliggende forhold som ikke lar seg fastslå ved visuell inspeksjon alene. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at utbedringer eller utskiftning kan iverksettes dersom dette blir nødvendig.

- Innerdører: Dørbladet til innerdører i bad og mellom trapperom og gang kommer i kontakt med karmen slik at dørene ikke kan åpnes og lukkes som normalt. Konsekvens er at dette påvirker brukerfunksjonen. Justering av dør/karm eller lignende tiltak kan iverksettes ved behov.

- Statikk og bærekonstruksjon: Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger. Forholdet kan tyde på underdimensjoneringer eller setninger, men eksakt årsak er ukjent. Det presiseres at disse observasjonene er gjort i bygningens eldre del. Slike skjevheter er langt mer påregnelige i eldre bygninger enn i nybygg. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at eventuelle tiltak kan iverksettes ved behov.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 1. Etasje:

- Skjevhetsmåling: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I stue 1 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling) - 2. Etasje:

- Skjevhetsmåling: I gang og soverom 2 er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 45 mm. Eksakt årsak til skjevhetene er ikke kjent, men forholdet kan indikere setninger, underdimensjonering og/eller skjulte skader. Målingene er utført i en eldre bygning, hvor skjevheter er langt mer påregnelige enn i nyere bygg. Konsekvens vurderes blant annet å være fare for knirk eller lignende problemer med gulvmaterialet, eller behov for kompenserende tiltak ved møblering av rommene. Ved legging av nytt gulv bør det påregnes behov for avretting og andre tiltak som viser seg å være nødvendig når årsaken avklares.

Yttervegger inkl. fasader:

- Overflatebehandling: Kledning på takopplett ved bad i andre etasje har høy slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er at slitasjen reduserer kledningens beskyttelse, noe som kan forkorte levetiden og øke risikoen for fuktrelaterte skader på sikt. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Eldre kledning bærer generelt preg av alder og slitasje. Det er registrert råteskader i nederste bord (vannbrett) ved hushjørne ved steinlagt uteplass mot sydøst. Eldre kledning har en tilstand som tilsier at vedlikehold og utskiftninger bør påregnes. Deler av kledning ved skyvedør mot nord i spisestue har liten/ingen avstand til terrenget. Konsekvens er at dette fører til økt fuktbelastning på kledning og konstruksjon og risiko for fuktrelaterte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Lufting av ytterkledning: Det er vurdert å være begrenset spalte for lufting og drenering bak eldre ytterkledning. Konsekvens er at konstruksjonens evne til å tørke ut eventuell fuktighet reduseres, noe som kan øke faren for skjulte fuktskader. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokal reparasjon eller utskiftning kan iverksettes hvis dette blir nødvendig.

- Gnagersikring: Gnagersikring på fasade mot sydøst er ikke montert slik at den hindrer inntrekk av gnagere.

Vinduer og ytterdører:

- Vinduer og omramming: Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Yttertak:

- Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger): Undertaket (duk under takstein) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. TG2 i henhold til NS3600. Konsekvens er at usikker fremtidig funksjon betyr at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at tiltak kan iverksettes ved behov.

- Vannbord, vindskier, gesimskasser og lignende: Toppbord mot nordvest viser tegn på slitasje. Konsekvens er redusert beskyttelse av materialene. Foreslått tiltak er overflatebehandling, eventuelt etablering av toppbeslag.

- Snøfangere: Snøfangerutstyr er kun etablert på deler av taket. Krav til snøfangerutstyr var ikke det samme på tidspunkt for omlegging av taket som dagens krav, men TG2 er valgt siden forholdet kan påvirke sikkerheten. Tilstandsgrad er satt i henhold til NS 3600. Konsekvens/foreslått tiltak er ettermontering.

Balkonger:

- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje og elde. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold og lokale reparasjoner, eller utskiftninger dersom dette blir nødvendig.

Grunnmur, fundament:

- Grunnmur og fundament: Grunnmur i betongkonstruksjon har stedvise sprekkdannelser. Forholdet kan tyde på setninger, spenninger eller svakheter i konstruksjoner, og/eller bevegelser i grunnen. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at forebyggende vedlikehold og/eller lokal reparasjon kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Drenering:

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Konsekvensen er at konstruksjoner uten utvendig fuktsperre som er i kontakt med bakken, har økt risiko for fuktvandring/oppfukting som igjen kan føre til fuktskader. Det er registrert fukt i grunn i krypekjeller. Dette underbygger denne konklusjonen.

Dreneringens funksjon påvirker boligens bruksområder og bygningstekniske tilstand. Forhold som påvirker funksjonen er i hovedsak nedgravd og skjult, noe som medfører at tilstanden ikke kan fastslås ved visuell inspeksjon. Dette gjelder blant annet forhold som fuktbeskyttelse av konstruksjoner mot terreng, grunnforhold og tilstand på rør og lignende. Forholdene påvirker særlig konstruksjoner som er i direkte eller nær kontakt med bakken. Lokale og fremtidige klimaforhold er også en påvirkningsfaktor. Basert på registrert fukt i grunn i krypekjeller er foreslått tiltak videre undersøkelser for å kartlegge nøyaktig hvilke tiltak som er nødvendige

Våtrom - Vaskerom 1. etg.:

- Lekkasjesikkerhet: Sluket er nedsenket i gulvet med ca. 16 mm. Nedsenket sone er begrenset til ca. 30 cm fra sluk. Gulv utenfor nedsenket sone er tilnærmet flatt. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Konsekvens er at forholdet gir risiko for at vann kan renne ut i tilstøtende rom ved en lekkasje. Foreslått tiltak er lokal utbedring.

- Ventilasjon: Det er ikke etablert avtrekk i rommet. Konsekvens er redusert luftutskiftning og risiko for forhøyet fuktpåkjenning i rommet. Foreslått tiltak er etablering av mekanisk avtrekk ut av bygget.

Skadedyr og fuktkrevende insekter:

- Gnagere: Det observeres spor etter gnagere på kaldtloft. Gnagere er en type skadedyr som kan forårsake ulike typer skader på bygningsdeler, også skjulte skader som kan være vanskelig å oppdage. Eier opplyser om at de ikke har opplevd gnageraktivitet i senere tid. Foreslått tiltak er videre overvåking slik at undersøkelser av fagpersonell kan iverksettes ved behov.

- Borebiller: Det observeres spor etter treskadeinsekter i tømmervegg mellom kjøkken og spisestue, på kaldtloft og i krypekjeller. Konsekvens er at under gunstige forhold kan slike insekter føre til svekkelser i treverk. Det er ikke registrert indikasjoner på aktivitet på nåværende tidspunkt. På generelt grunnlag anbefales det at forholdet kartlegges av fagpersonell.

Loft - uinnredet / kaldt loft:

- Inspeksjonsmulighet: Deler av kaldtloftet lot seg ikke undersøke grunnet begrenset tilkomstmulighet. Konsekvens er at tilstanden i disse delene av loftet ikke er kartlagt. Foreslått tiltak er videre undersøkelser og kartlegging av dagens tilstand hvis tilkomstmuligheten forbedres.

- Kontroll av diffusjonssperre: Det kan ikke sees å være etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone). Konsekvensen er risiko for fuktskader grunnet kondensering. Kondens kan påvirke treverk, isolasjon og andre bygningsdeler. Foreslått tiltak er etablering av et komplett dampsperresjikt dersom dette viser seg å være nødvendig.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det er registrert spor etter gnagere og treskadeinsekter på kaldtloftet. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Krypkjeller (innvendig inspeksjon):

- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere krypkjelleren (og tilhørende/omliggende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:

Krypkjelleren har redusert tilkomst, noe som ikke gir tilstrekkelig grunnlag for en fullstendig vurdering. Krypkjellere er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har forhøyet risiko for fuktskader. Konsekvens er at begrenset inspeksjonsmulighet medfører usikkerhet om tilstanden. Med bakgrunn i konstruksjonens alder opplyses det om risiko for skjulte skader.

Det er observert skjevheter og høy alder/slitasje i overliggende bjelkelag. Skjevhetene kan skyldes skader, underdimensjonering eller setninger i konstruksjonen. Bjelkelagskonstruksjonen er i bygningens eldre del. Slike skjevheter er langt mer påregnelige i eldre bygninger enn i nybygg.

Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren. Konsekvens er at manglende fuktsperre kan føre til økt fukttilførsel, noe som over tid øker risikoen for fuktrelaterte skader. Det observeres tegn på tilsig av fukt på grunnen. Forholdet tyder på at fukt transporteres inn i krypkjelleren fra utsiden.

Det er etablert avtrekksvifte i krypekjelleren.

Det er observert spor etter treskadeinsekter i bjelkelagskonstruksjonen. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr". Dette er en viktig opplysning som en leser av rapporten må sette seg inn i.

Basert på bygningsdelenes samlede tilstandsbilde og hovedmomentene som nevnes over bør det påregnes etablering av inspeksjonsmulighet for deler av krypekjelleren uten tilgang, regelmessig ettersyn og lokale utbedringer der dette viser seg å være et behov. Erfaring viser at igangsetting av slike arbeider i mange tilfeller avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe som det bør tas høyde for. Utvendige forhold har stor betydning for krypkjellerens tilstand og skadepotensial. Vurderingen av disse utvendige forholdene er kun omtalt under punktet Drenering , og opplysningene som gis der må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under dette punktet.

Andre byggverk:

- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Kledning og konstruksjon bærer preg av høy alder og slitasje. Det er ikke registrert råteskader av betydning. Foreslått tiltak er videre overvåking og vedlikehold, utbedringer ved behov.

- Vinduer, dører og porter: Vinduer og ytterdør viser tegn til slitasje og elde. Bygningsdelen nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking og vedlikehold/utskiftninger ved behov.

- Vinduer, dører og porter: Garasjeporten og nærliggende kledning viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling. Konsekvens er svekket beskyttelse av materialene. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning. Foreslått tiltak er at det iverksettes forebyggende vedlikehold.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 (store eller alvorlige avvik) i tilstandsrapporten:

Våtrom - Vaskerom 1. etg.:

- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det kan ikke sees å være etablert tettesjikt i rommet. Konsekvens er at vannsøl eller vann fra en eventuell lekkasje kan føre til skader. TG3 er satt i henhold til NS3600. Rommet har gulv i slipt betong som er sammenhengende med gulv i andre rom i etasjen. Denne løsningen er valgt bevisst av estetiske hensyn. Dersom man ønsker å opprettholde denne løsningen kan man vurdere alternative former for lekkasjesikring som for eksempel automatisk lekkasjesikring med sensor, men det vil ikke oppfylle krav til vaskerom i dagens byggtekniske forskrift. Underliggende sjablongmessig prisanslag gjelder for etablering av tettesjikt på gulv.

Byggemåte

Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med glassert takstein, samt tilnærmet flat takkonstruksjon, utvendig tekket med takpapp. Boligen har profilert entrédør. Skyvedører med tre-lags glass fra 2017. Verandadør med tolags glass fra 2007. Koblede vinduer med to-lags glass samt enkelt utvendig glass fra 2007 og 2017. Ventilasjon basert på naturlig tilluft kombinert med stedvis mekanisk avtrekk.

Tomt

Tomten er selveiet og består av to parseller med samlet areal:  750,00 kvm.

Tomten er pent opparbeidet, med gruset adkomsvei og biloppstillingsplasser, kantstein av granitt, brosteinbelagte uteplasser mot syd og nord.  Gressplen, med prydplanter.  Tomten er dels avgrenset med hvitmalt stakitt og dels med hekkbeplantning.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det er ikke søkt om ferdigattest fra ansvarlig søker. Dette skyldes en forglemmelse og er nå igangsatt.  I henhold til plan- og bygningsloven § 21-10 (5) utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1/1-98. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige.

Adgang til utleie

Eiendommen er registrert som en boenhet.

Oppvarming / energiforbruk

Boligen er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring.  Det er montert el.panelovern i enkelte rom.  Elektriske varmekabler i Kjøkken, spisestue, begge bad, gjestewc, soveromsgang/entre første etasje, soverom første etasje, omkledningsrom og vaskerom.

Energikarakter: G - Rød

Energiforbruk foregående år var  kwh.

Energiforbruket er opplyst av selger og vil variere fra husstand til husstand.

Andre utgifter

Årlig leie for båtplasser kr ,-

Økonomi

Beregnet totalpris

Prisantydning kr 22 500 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

562 500,00,- (Dokumentavgift)

_______________________________________________________

23 062 500,- Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld

_______________________________________________________

Det ovenstående forutsetter at eiendommen selges til prisantydning og at det kun tinglyses ett pantedokument. Det tas forbehold om endringer i offentlige gebyr.

Kommunale avgifter

Kr. 43 303,- inkl. eiendomsskatt med kr 19 352,-.

Andre løpende kostnader (vei, vann, feiing m.m.)

Eiendomsskatt

19352,00

Kommunen har innført eiendomsskatt. Denne baseres denne på markedsverdien minus bunnfradrag multiplisert med den promillesats som til enhver tid gjelder for den enkelte kommune (p.t 2-7 promille). Spørsmål om eiendomsskatt rettes til kommunen.

Formuesverdi

Primær formuesverdi kr. 910 115,00.

Sekundær formuesverdi kr. 3 640 459,00.

Gjeldende for ligningsåret 2024.

Oppgitt formuesverdi er basert på siste tilgjengelige fastsatte formuesverdi fra Skatteetaten. Årstall angir hvilket ligningsår verdien er knyttet til, og endelig formuesverdi kan avvike. Formuesverdien avhenger blant annet av om boligen benyttes som primær- eller sekundærbolig. Primærbolig verdsettes normalt til en lavere andel av beregnet markedsverdi (om lag 25 %). For primærbolig kan verdsettelsen variere avhengig av boligens verdi og gjeldende regelverk. Sekundærbolig verdsettes til en høyere andel (inntil 100 %). Det er vedtatt endringer i beregningsmodellen for formuesverdi fra skatteåret 2026, og endelig formuesverdi kan bli høyere enn oppgitt.

Offentlige forhold

Forsikring

Eiendommen er forsikret i Gjensidige Forsikring .

Regulering

Eiendommen er regulert og omfattes av reguleringsplan 348 Smertu/Nøkledypet, med formål 110 - boliger og 322 - gangvei.

Eiendommen omfattes av kommuneplan Fredrikstad 2023 - 2035, med formål/hensynssone 1001 - bebyggelse og anlegg, 310 - ras- og skredfare, 320 - flomfare og 570 - hensyn kulturmiljø.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp via private stikkledninger/anlegg.

Rettigheter og heftelser

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser. Kommunen har lovbestemt legalpant i eiendommen som sikkerhet for betaling av kommunale gebyr.

Dnr. 1304, tgl. 11.02.1991 - Best. om båt/bryggeplass

Best. om båt/bryggeplass

Dnr. 1304, tgl. 11.02.1991 - Best. om adkomstrett

Rettighetshaver: Kråkerøy kommune.

Det tinglyste makeskifteskjøtet gir tinglyst rett for eiendommen til leie av to plasser i båthavna i Nøkledypet.  Fredrikstad kommune er i samme skjøte gitt rett til å benytte samme adkomstvei ifm. vedlikehold av det omkringliggende parkområde.

For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenheten vises det til avgivereiendommen. Slike dokumenter er normalt ikke innhentet i forbindelse med salget.

Velforening

Bevaringsverdig

Boligens opprinnelige del er oppført på 1850-tallet.  Det følger av dette at det er restriksjoner mht. hvordan bygningsmessige tiltak kan gjennomføres.  Ombyggingen fra 2017 er gjennomført etter godkjent søknad og dispensasjon.

Konsesjon og odel

Eiendommen har ikke boplikt etter konsesjonslovens bestemmelser.

Diverse

Løsøre og tilbehør

Følgende tilbehør medfølger handelen:

(spesifiser særlig om hvitevarer, lamper, fastmonterte hyller.)

I salgsoppgaven finner du NEF sin standardliste Oversikt over løsøre og tilbehør . Listen gjelder med mindre annet er særskilt oppgitt i salgsoppgaven. Dersom noe som står på listen ikke finnes på eiendommen, følger det heller ikke med. Med mindre annet er opplyst, medfølger integrerte hvitevarer på kjøkken. Alt løsøre og utstyr som medfølger overdras uten garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti. Kjøper må påregne at det kan være hull og merker etter innredning eller utstyr som ikke følger med.

Overtagelse

Overtagelse skjer etter nærmere avtale og avtales normalt senest i forbindelse med budaksept. Vennligst oppgi ønsket overtagelsesdato i bud.

Om salgsoppgaven

Salgsoppgaven er basert på selgers opplysninger gitt til bygningssakkyndig, eiendomsmegler og opplysninger innhentet fra kommunen, evt. forretningsfører og andre tilgjengelige kilder. Interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen godt, gjerne sammen med sakkyndig, og til å lese gjennom fullstendig salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Det er ikke kontrollert om tomtegrensene stemmer med de grenser/gjerde som fysisk er satt. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse i forhold til det opprinnelige byggemeldte/godkjente. Salgsoppgaven er lest og godkjent av selger.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Forsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 14 000 000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgaven og interessenter oppfordres til å gjennomgå dette før bud inngis.

Boligkjøperforsikring

Sammen med Gjensidige har vi skreddersydd et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper bolig.

Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Pakken inkluderer bl.a. husforsikring, innboforsikring Pluss, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet.

Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også velge å kun tegne Boligkjøperforsikring.

Boligkjøperpakken/Boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.

Produktark for Boligkjøperpakken og Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Vi oppfordrer alle til å lese Forbrukerinformasjon om budgivning før bud inngis. Alle bud og budforhøyelser skal inngis skriftlig til megler. I tillegg er megler pålagt å innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver før bud kan formidles til selger. Det informeres om at det ikke er angrerett ved kjøp av eiendom og ved aksept av bud er bindende avtale mellom selger og kjøper inngått. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. Eiendomsmeglingsloven § 6-8 (3). Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger.

Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen. Selger kan ved vurdering av bud også legge vekt på øvrige vilkår og kjøpers status som forbruker eller næringsdrivende, dersom dette har betydning for handelen. Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført. For seksjon/andel/akjse-bolig vil forretningsfører normalt kreve ekstra eierskiftegebyr dersom de har mottatt eierskiftemelding og det i ettertid skal legges til/endre kjøper. Eierskiftemelding sendes normalt fra megler til forretningsfører samme dag som budaksept.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll. Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Eiendomsmegler plikter å gjennomføre undersøkelser av kjøpers egenkapital og eventuelt andre forhold knyttet til kjøper. Den delen av kjøpesummen som er egenkapital skal innbetales fra kjøpers konto i norsk finansinstitusjon.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg.

Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøper uten norsk fødselsnummer må påregne at D-nummer kan være nødvendig for tinglysing og gjennomføring av oppgjør. Dersom dette ikke foreligger i tide, kan overtakelse, tinglysing og utbetaling til selger bli forsinket. Kjøper bærer selv ansvar for nødvendig dokumentasjon og eventuelle merkostnader knyttet til dette.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Vedlegg til salgsoppgave og kjøpekontrakt

Vedlagt i salgsoppgaven følger egenerklæring selger, tilstandsrapport, kommunale opplysninger (f. eks reguleringskart med bestemmelser), informasjon fra forretningsfører (gjelder kun sameie, borettslag og aksjelag), energiattest mm. Alle interessenter forutsettes å ha satt seg inn i salgsoppgave med vedlegg før bud inngis. Ta gjerne kontakt med megler dersom du ønsker utlevert dine egne kopier av dokumentene.

Det gjøres oppmerksom på at STAVLUND AS sine standard kjøpekontrakter blir benyttet i handelen, dersom det ikke avtales noe annet før handel har kommet i stand.

Behandling av personopplysninger

Det gjøres oppmerksom på at foretaket behandler personopplysninger og all behandling skjer iht. personvernregelverket. Meglerforetaket behandler kun personopplysninger som er nødvendig for å gjennomføre oppdraget. Det gjøres oppmerksom på at vi deler dine personopplysninger med offentlige myndigheter i den utstrekning det er nødvendig og med virksomheter som tilbyr tjenester for gjennomføring av oppdraget. For mer informasjon se personvernerklæring på foretakets hjemmeside.

Om oppdraget

Eier

Eier er Sander Grundvig og Hege K Grundvig-Andersen.

Adresse, matrikkel og oppdragsnummer

Eiendommens adresse er Kanalveien 3.

Matrikkel tilhørende eiendommen: gnr. 440, bnr. 2 og gnr. 440, bnr. 403 i Fredrikstad.

Vårt oppdragsnummer er 192260056.

Megler og meglers vederlag

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 0,800 % av salgssummen inkl. mva (minimum 27 500 inkl. mva)

Markedpakke Premium: 19 900,00

www.stavlund.no: 750,00

Tilrettelegging: 12 500,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.). For ordens skyld gjøres det oppmerksom på at Hjem.no eies av eiendomsmeglingsforetakene og oppdragstaker kan ha en mindre aksjepost i eierselskapet Bomega AS.

Ansvarlig megler er Gunnar Olai Stavlund / +47 91 35 31 25 / gunnar@stavlund.no.

Oppdragstakers forretningsadresse er Storgata 11, 1607 FREDRIKSTAD. Org. nr. 983261523.