Enebolig på Frogner-fantastisk utsikt, stor, eiet naturtomt, solrikt. Alt på en flate. Underetg. m/​ egen inngang

Beliggenhet

Eiendommen har en nydelig beliggenhet på Frogner, et av Skiens mest attraktive boligområder. Fra boligen er det fantastisk utsikt til Vealøs, Gjerpensdalen og områdene rundt. Her får en følelse av å bo på landet, samtidig som det er kort avstand til Skien sentrum. I nærheten ligger Brekkeparken, Stormbanen, Kiwibutikk, bussholdeplass og Bratsbergkleiva barneskole. Det er kort vei til flotte turområder i nærmiljøet. Nabolaget er trygt og rolig og veletablert nabolag, med en fin mix av barnefamilier, eldre og unge.

Innhold

Boligens innhold og areal:
1. etasje/hovedetasjen:
BRA-I: 112 m². Vindfang, 3 ganger, stue med åpen kjøkkenløsning, stue/innbygget vinterhage, 2 soverom (tidligere 3 soverom) og bad
TBA: 45 m². Balkong / veranda

Kjeller/underetasjen:
BRA-I: 76 m². Vindfang, soverom/stue,bad/vaskerom, bod, teknisk rom og trappegang
BRA-E: 18 m².
TBA: 15 m². Terrasse

Loft:
Det er i tillegg et kaldloft med adgang via luke og trapp i gangen. Her er det uinnredet, men med mulighet for å legge gulv og ha lagringsplass. Ikke målbart areal.

Totalareal:
BRA: 206 m²
BRA-I: 188 m²
BRA-E: 18 m²
TBA: 60 m²

Oppmålingen er foretatt av takstingeniør Glenn Espen Rognlien og fremgår av tilstandsrapport av 22.04.2026. Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, som stemmer med dagens bruk. Opprinnelige tegninger viser 3 soverom i hovedetasjen og eier har slått sammen to av soverommene til ett større soverom. Deler av areal i kjeller bortfaller pga. ikke målbart areal.

Tomtebeskrivelse

Panoramautsikt over vakre Gjerpensdalen som gir ro og vekslende utsyn gjennom årstidene. Store usjenerte terrasser mot øst og vest, i rolig boligområde. Det er utvendig trapp fra østvendt terrasse ned til platting i underetasje. Tomten er opparbeidet med parkeringsplasser og det er utført dreneringsarbeid rundt huset. Det er lagt nye rør for vann og avløp mot vest, og drensrør og kum mot sør.
Tomten er på 1579 kvm og har stort potensiale. Delvis opparbeidet med plen og hekk mot vest, samt naturtomt med eple og pæretrær mot øst. Det kan søkes om fradeling av tomten. Mulighet for å utvikle arealet med uthus / boder, eller dyrke grønnsaker og urter til eget bruk. Usjenert og skjermet.

Bebyggelse

Adresse: Frognerhagen nord 7, 3715 Skien
Matrikkel: Gnr. 62, bnr. 235
Byggeår - Enebolig: 1962
Byggeår - Tilbygg/inngangsparti og tilbygg underetasje med stue /gang: 2014
Byggeår - Innbygging av gammelt inngangsparti i hovedetasjen: 2020-2021
Byggeår - Innbygget vinterhage: 2024-2025
Huset er pent oppgradert i perioden 2014-2026 og har moderne kledning på alle veggene, som er isolert og nylig malt med dempet sort. Alle tilbygg og påbygg har fått godkjenning av Skien kommune.

Det er foretatt en tilstandsvurdering av boligen av takstmann og takstingeniør Glenn Espen Rognlien med rapport av 22.04.2026, befaringsdato 06.03.2026 Rapporten er inntatt i salgsoppgaven. Som det fremgår av rapporten så har boligen blitt vesentlig påkostet og oppgradert siden 2014 og boligen er vurdert til å ha normal standard utifra byggeår/konstruksjon og bygget er jevnlig vedlikeholdt. Det er gitt gjennomgående gode vurderinger med tilstandsvurderinger som TG 1 og TG 2, men det er også gitt noen TG 3.

Følgende oppsummering av tilstandsrapport fra takstmann:
Byggemåte:
- GRUNNMUR OG FUNDAMENTER: Hovedsakelig løsmasser og fundamenting anslått å være i henhold til byggepraksis i oppføringsåret (TG 2). Fuktssikring (TG 2). Grunnmur av betongblokker (TG 2)
- TAK: Boligens taktekke består av to-trinns tetting. Taktekke består av bordet undertak, takpapp, lufte lekter, inndelingslekter og dobbelt krummet takstein av beton (TG 2 for boligen og TG 3 for tilbygg).
- UTVENDIGE VEGGER: Lett bindingsverk og kledd med stående bordklednig (TG 2 for boligen og TG 3 for tilbygg).
- VINDUER: Boligen har vinduer i tre og i PVC med isolerglass.(TG 1)
- DØRER: (TG 1 og TG 2)
- ETASJESKILLE: Lukket, bygget av tradisjonelt trebjelkelag (TG 1)
- UTVENDIG OG INNVENDIGE VANN- OG AVLØPSRØR: Enkelte trykkvannsrør i PVC med rør-i-rør system samt noe nyere trykkvannsrør i kobber (TG 1). Vannledninger av kobber av eldre dato (TG 2). Deler av boligens avløpsrør er i støpejern fra byggeår (TG 2) og deler er i PVC og er nye (TG 1)
- ELEKTRISK ANLEGG: El-anlegg er hovedsakelig av nyere dato. Automatsikringer. Boligens ledningsnett /brytere /kontakter er hovedsakelig skjult anlegg og blitt løpende oppgradert siden 2014.
- PIPE OG ILDSTED: Teglsteinspipe fra byggeår.(TG 2)
- TERRENGFORHOLD: Flatt terreng inn mot grunnmur og dårlig fall (TG 2)
- GULV MOT GRUNN OG ROM UDER TERRENG OG KRYPKJELLER: Gulv mot grunn er støpt betondekke (TG 2 og TG 3). Rom under terreng (TG 2). Krypkjeller (TG 2)

Tilstandsgrader som fremgår av rapporten:
Antall TG0 er 0 stk
Antall TG1 er 12 stk
Antall TG2 er 28 stk
Antall TG3 er 5 stk

TG 0 er ingen avvik, TG1 er velfungerende forhold/mindre eller moderate avvik, TG2 er avvik som ikke krever eller kan kreve tiltak, men forhold som må påregnes utbedret på sikt, og TG3 er forhold /avvik som må beregnes utbedret omgående. Hele tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven, hvorunder både forhold som har fått TG 2 og TG 3 er særskilt omtalt. Vi oppfordrer interessenter til å sette seg grundig inn i rapporten før budgivning. Kjøper anses å være kjent med opplysninger som fremgår av tilstandsrapporten, og vil således ikke kunne gjøre gjeldene mangler som fremgår av rapporten.

Vedlikehold foretatt av selger den senere tid og i selgers eietid fra 2014:
2026: Grunnmuren er pusset og malt i 2026.
2026: Oppgradert uteområdet på nordlig side av boligen
2025-2024: Innbygget vinterhage mot øst med skyvedører med isolerglass fra Gilje
2025: Dreneringsrør på sørside av bolig og kum
2025-2024: Veranda med glassrekkverk med utgang fra innbygget vinterhage mot øst
2021 - 2020: Renovert bad i hovedetasjen
2021 - 2018: Ny terrasse mot vest
2020 - 2014: Ny kledning
2020 -2014: De fleste vinduene ble skiftet ut med nye vinduer fra Gilje
2018: Ny dobbel balkongdør til terrasse mot vest
2018: Ny markise ( har rift )
2018: El-tilsynsrapport
2018: Fjernet septiktank
2018: Nye utvendige vann- og avløpsrør fra kommunalt punkt til husvegg
2018: Deler av huset ble drenert.
2014: Etablering av nytt bad i underetasjen
2014: Ny varmtvannstank på 200 l (TG 1)
2014: Innredning av oppholdsrom, entré og et inngangsparti mot øst i underetasjen
2014: Alle ytterdører ble skiftet ut
2014: Ny stor veranda med plassbygde blomsterkasser i østlig retning.
2014: Ny utetrapp i tre fra veranda til bakkeplan- gelender til trapp fra 2026
2014: Ny balkongdør med sidevindu
2014: Innbygging av gammel terrasse mot sør
2014: Avfukteranlegg fra Anticimex i grovkjeller og vifte i hovedetasjen (TG 2)
2014: Drenering på tre sider av boligen, lagt dreneringsrør
2014: Nye nedløp og beslag
2014: Foretatt radonmåling
2013 (ca.): Helbeslått pipe og luftehatt

Standard

Tiltalende og gjennomlys bolig med mange fine detaljer og som er jevnlig vedlikehold og oppgradert gjennom de seneste årene. Boligens gulv består av laminat, parkett og flislagte gulv med varmekabler (badene). På veggene er det malt trepanel, tapet og malte vegger samt strie. Fondvegger er malt i fargene Krydder og Dempet sort, ellers lyse og delikate farger på vegg. Det er gips og malt trepanel i himling.

STUE
Gjennomlys og lekker stue, med åpen kjøkkenløsning. Stuen består av en tv-stue, spisestue/allrom og innbygget vinterhage mot øst med fantastisk utsyn over Gjerpensdalen. På utsiden av vinterhagen er det glassrekkverk som gjør utsikten uforstyrret. Her kan en sitte året rundt og nyte stillheten og roen, mens en får naturen rett inn i stua. Det er godt med lys fra balkongdører, skyvedører og vinduer som gir lysinnslipp fra flere retninger.

KJØKKKEN (TG 2)
Kjøkkeninnredning med høyglans dører og skrog i laminat fra 2011. Benkeplaten i laminat med nedfelt lekker kum av nyere dato. Det er smakfullt flislagt mellom benkeplate og overskap. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, komfyr og komfyrtopp medfølger (fra 2025). Et frittstående kjøl og frys-skap som medfølger. Fra kjøkkenvinduet er det vakker skue over egen tomt og naturlandskapet rundt.

2-4 SOVEROM
Boligen har i dag 2 soverom i hovedetasjen. Begge rommene har garderobeskap som medfølger. Hovedsoverommet mot øst har direkte tilgang til badet og gangen. Det var opprinnelig 3 soverom i denne etasjen, men ett av soverommene er gjort om til ett større soverom. Det vil være enkelt å tilbakestille dette til 3 soverom for kjøper. I tillegg kan innredet del i underetasjen benyttes som soverom/stue /kontor / hobbyrom eller lignende.

2 BAD /VASKEROM (TG 2/TG 3)
Boligen har pene bad i begge etasjene.
Badet i hovedetasjen er oppgradert i 2020-2021 og har direkte inngang både fra hovedsoverom og gang. Gulvet er flislagt med varmekabler. Vegger består av baderomsplater og malt panel i himling. Badet har moderne stil, med vegghengt toalett, sort baderomsmøbel med speilskap og dusjvegger / dusjhjørne. Rommet er luftet via mekanisk vifte og har tilluft under dørblad. Hulltagning er foretatt i tilstøtende rom uten at det er påvist unormale forhold i konstruksjonen.

Badet i underetasjen er etablert i 2014 og er et kombinert bad og vaskerom. Gulvet er flislagt og har elektriske varmekabler og vegger er flislagt. I himling er det malt gipsplater. Rommet er stort og romslig med hjørnebadekar, toalett, servant og servantskap av merket Lind. Langsetter den ene veggen er det godt med skap og lagringsplass og integrert vaskemaskin medfølger. Et lite kjøleskap som er plassert der medfølger. Rommet er ventilert via mekanisk avtrekk på yttervegg. Fuktmåling er foretatt uten at det er påvist unormale forhold i konstruksjonen. Fra baderommet er det inngang til bod/teknisk rom og til stue / soverom.

ENTRÉER OG GANGER
Det er flere både store og små ganger i boligen. Entréen er romslig med god plass til å henge opp tøy og sette fra seg sko. Fra inngangspartiet er det enkel tilgang direkt til /fra parkeringsplass. Gangen mellom stuen og soverom og bad har et stort skyvedørs-garderobeskap. I tillegg er det en liten og koselig gang som er gjort om til et lite minibibliotek / lesekrok/lekseplass med fin utsikt.

UNDERETASJEN
I underetasjen er det bod/trapperom med god lagringsplass skap og nettinghyller, samt helt fryseskap og kjøleskap som følger med. Kjekt når en har behov for ekstra plass til mat og drikke. I tillegg til stort kombinert bad og vaskerom, disponibelt rom, gang og teknisk rom og eget inngangsparti. Teknisk rom har inngang fra badet og der er også varmtvannstanken plassert. I tilbygget utenfor badet er oppholdsrom / stue og en entre med egen inngang til underetasjen. Malte flater og parkett på gulvene. Det er stort vindu og balkongdør som gir mye lys inn i rommet. Her er det utgang til platting som har nydelig utsikt over dalen og naturtomta.

I underetasjen er det i tillegg en stor bod med inngang fra sørsiden. Her er det god lagringsplass og mulighet for å innrede, eventuelt bygge om til boareal.

GROVKJELLER/KRYPKJELLER
Det er inngang fra gangen i underetasjen til stor grovkjeller med potensiale for å etablere ekstra lagringsplass. Her er det installert avfukter som fungerer godt mot fukt, lukt og radon.

TIDLIGERE GARASJE
Boligen har en innbygget garasje som nå er gjort om til bod, med inngangsdør i stedet for garasjeport.

Oppvarming

Boligens oppvarmingskilder er elektrisitet og vedfyring. Det er lukket peisovn i stuen. Det er varmekabler på gulv på baderommene i 1. og 2. etasje.

Parkering

Parkering på egen gårdsplass på siden og foran boligen. Det er plass til ca. 3-4 biler på eiendommen.

Eierskifteforsikring

Selger har tegnet eierskifteforsikring i Gjensidige boligselgerforsikring.

Overtagelse

Overtagelse etter avtale med selger. Boligen kan være klar for snarlig overtagelse.

Sentrale lover

AVHENDINGSLOVEN
Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert tilstrekkelig anses som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som en mangel. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det samme gjelder unnlatelse av å undersøke forhold på visning / før bud inngis. Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med megler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen og dette har virket inn på avtalen.Det kan ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm, og kjøper la vekt på opplysningen. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pkt. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

AVHENDINGSLOVEN - OM LØSØRE
I lov om avhending av fast eiendom fremgår at eiendommen skal overdras med de innredninger og gjenstander som etter lov, forskrift eller annet offentlig vedtak skal være der. Varige innretninger og utstyr, som enten er fastmontert eller særskilt tilpasset boligen medfølger. Bestemmelsene kan fravikes ved avtale mellom kjøper og selger. Dersom ikke annet er opplyst / særskilt avtalt så gjelder NEFs liste over løsøre og tilbehør som angir hva som bør følge med boliger for salg.

Adgang til utleie

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, så fremt arealet er godkjent for varig opphold iht. plan- og bygningsloven og har forsvarlig radonnivå. Boligens underetasje kan være godt egnet for utleie, da den innehar egen stue, vaskerom/bad og inngang. Det vil være mulighet å utvikle en kjøkkenløsning på deler av vaskerommet. Underetasjen er ikke seksjonert som egen leilighet.

Boligkjøperforsikring

HELP boligkjøperforsikring kan tegnes ved kjøp av boligen. Dette er en rettshjelpsforsikring som gir profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler ved boligen de neste fem årene. Forsikringen har en egenandel og det er frivillig å tegne forsikringen. Les mer om forsikringen på www.help.no. Kontakt megler for ytterligere informasjon. Det gjøres oppmerksom på at firmaet som formidler forsikringer for Help mottar godtgjørelse for dette

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og er forpliktet til å rapportere til Økokrim om mistenkelige transaksjoner. Lov om hvitvasking innehar også strenge regler om kontroll av legitimasjon fra alle parter i handelen, herunder, selger, kjøper og fullmektiger for disse.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Budgivning

BUDGIVNING
Alle bud skal inngis skriftlig til megler. Det første budet skal inngis enten ved bud-app med digital signatur eller skriftlig på budskjema som er inntatt i salgsoppgaven, påført budgivers signatur. I tillegg må budgiver ha legitimert seg. Senere bud kan inngis per e-post eller SMS til ansvarlig megler på oppdraget. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgiver at bud er mottatt. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Et bud er bindende for budgiver når budet er kommet til selgers kunnskap. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Megler skal, i den grad det er nødvendig og mulig, informere de involverte i budrunden skriftlig om status i budgivningen. Megler er forpliktet til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden, og for at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter må ethvert bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist. Selger må skriftlig akseptere budet før budaksept kan formidles til budgiver. Budforhøyelser anbefales derfor å ha akseptfrist på minimum 30 minutter fra budet inngis.
Selger og kjøper har krav på å få utlevert kopi av budjournalen straks etter at handel er kommet i stand. Alle som har inngitt bud på eiendommen kan på forespørsel få en kopi av anonymisert budjournal etter at budrunden er avsluttet.

Ikke nøl med å ta kontakt med megler dersom det er behov for bistand for å gi bud. Ta kontakt med megler for nærmere informasjon.

Diverse

SALGSOPPGAVE
Salgsoppgaven er opprettet 05.05.2026 og utformet iht. lov om eiendomsmegling av 29.06.2007. Opplysningene i salgsoppgaven er godkjent av selger. Alle interessenter oppfordres imidlertid til grundig besiktigelse av eiendommen, gjerne sammen med fagmann før bud inngis.

Ferdigattest/brukstillatelse

Det foreligger midlertid brukstillatelse av 20.05.1962.
Det foreligger ferdigattest utstedt den 28.07.2014 for: Tilbygg, ny veranda på BRA 10 kvm (underetasjen).
Det foreligger ferdigmelding på vann- og avløpsarbeid av 23.11.2020. Arbeidet gjelder følgende: Reparasjon/endring/supplerende tiltak på eksisterende sanitæranlegg. Videre er tiltaket beskrevet som: Kortslutte septiktank, legge nytt spillvann fra tomtegrense og inn i bolig. Legge ny PE vannledning fra tomtegrense og inn i bolig
med ny utvendig stoppekran. Legge dren og overvann ut til tomtegrense med pågrening til spillvann.
Det foreligger skriv fra Skien kommune av 20.01.2026 med overskrift "Midlertidig brukstillatelse og ferdigattest", hvor det fremgår følgende: Terrasse med rekkverk fra 2021 og nytt inngangsparti fra 2020 er meldingssaker unntatt søknadsplikt.

Ferdigattest datert

20.05.1962

Vei, vann og avløp

VANN OG AVLØP
Eiendommen er tilknyttet det offentlige vann- og avløpssystemet, via private stikkledninger.

VEG
Boligen har adkomst via offentlig veg.

Reguleringsplan

Eiendommen ligger i et området som er avsatt til "boligbebyggelse - nåværende" i Kommuneplanens arealdel (2.5.2024) Videre er området avsatt til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav og hensyn landskap.
Eiendommen ligger videre i et området som regulert til boligformål og grenser bl.a. til veg og friområde. Dette følger av reguleringsplanen "Håvundvegen, parsell Stormbanen -Frognerkrysset og tilgrensende område " av 22.06.1994.

Radonmåling

Selger har innhentet radonmåling i 2014.

Servitutter og erklæringer

En utskrift av grunnboken pr. 03.05.2026 er inntatt i salgsoppgaven. Alle pengeheftelser vil bli slettet i forbindelse med kjøpet. Andre heftelser som vil følge er følgende heftelse:
Tinglyst 04.07.1942: Bestemmelse om vannledning. Rettighetshaver: Gnr. 62, bnr. 11 i Skien kommune.

Kommunale avgifter

De kommunale avgiftene for denne eiendommen er i 2026 på kr. 22.821,- og fordeler seg på 12 terminer med ca. kr. 1902,- pr. termin. Inkludert i de kommunale avgiftene er eiendomsskatten.

Formuesverdi

Formuesverdi for inntektsåret 2024:
Som primærbolig: kr 621 256
Som sekundærbolig: kr 2 485 024