Spennende bygård - sentrum - Torggata 3 - Sarpsborg

Beliggenhet

Eiendommen ligger i Sarpsborg sentrum, i Torggata, en sentral gate med gangavstand til Sarpsborg torg, gågata, butikker, restauranter og kulturtilbud.

Det er få minutters gange til Sarpsborg stadion, Kulåsparken og kollektivtransport som buss og tog.

Eiendommen har svært sentral plassering med nærhet til byens fasiliteter og enkel adkomst til hovedveinettet.

Bebyggelse

På eiendommen er det oppført et kombinasjonsbygg som går over 2 etasjer og loft.
Eiendommen består av næring i 1. etasje og bolig i andre etasje. Deler av 2. etasje benyttes til kontor, men kan benyttes som leilighet.
Bygget er tilpasset dagens bruk som omfatter næring og leilighet. Det er tilbygget garasje/lager i bakgård
Deler av bygget har et stort, romslig loft - over hovedleiligheten.

Adkomst

Adkomst rett inn fra Torggata.

Tomten

Areal: 501 kvm, Eierform: Eiet tomt. Flat tomt med asfaltert gårdsplass.

Byggemåte

Bygningen ble opprinnelig oppført i 1854 og er blitt tilbygget og ombygget flere ganger. Hovedleiligheten i 2. etasje over hovedbygget, ble renovert i 2007. Bygningen generelt er oppført i kjente konstruksjoner og med en byggemetode som var vanlig når dette bygget ble oppført og tilbygget.

På eiendommen er det oppført et kombinasjonsbygg som går over 2 etasjer og loft.
Eiendommen består av næringslokale i 1. etasje og to leiligheter i 2. etasje. Den ene boligen er blitt benyttet de senere år som kontorer for næringsdriften.

2. etasje er fra 1958 og 1966, godkjent av bygningsmyndighetene som to leiligheter og sosialrom for næringsdriften (som del av hovedleilighet), og er bygget i tråd med tegningene. Det er de sist godkjente tegninger vi klarer å oppdrive fra kommunens arkiver. Det forutsettes i taksten at godkjenningen fra 1966 fortsatt gjelder. I samtale med Sarpsborg kommune på telefon, kunne heller ikke de finne ytterligere tegninger eller andre godkjenninger under vår samtale, og det ble antydet at vi da må forholde oss til sist godkjente tegninger som var å finne. Det anbefales at aktuelle kjøpere uansett undersøker de faktiske forhold med Sarpsborg kommune.

Bygget er tilpasset dagens bruk som omfatter næring og bolig(er). Det er tilbygget garasje/lager i bakgård med flatt tak. På taket er det anlagt platting/ terrasse med utestue.
Deler av bygget har et stort, romslig loft - over hovedleiligheten.

Det er støpte fundamenter på antatt leiregrunn, og ringmur av mur/granittblokker. Garasjen er oppført på støpt plate på mark.

Ytterveggene er oppført i trekonstruksjon med pusset (rappet tømmerkonstruksjon) og malte murfasader i den eldste delen ut mot Torggata, og bindingsverk med liggende trekledning i den nyeste delen som ligger mot Sigvat Skalds gate. Garasje/ lager i bakgården er oppført i lettklinkerblokk (Leca), utvendig og innvendig pusset og malt.

Vinduene er i 2-lags isolerglass, hovedsakelig fra perioden 1984 til 1994. To vinduer i hovedleilighet ble skiftet sommer 2025, og har 3-lags isolerglass.

Taket er oppført som en sperrekonstruksjon med langsgående bukker og hanebjelke. Taket er tekket med betongtakstein. Et utbygg i bakgården er tekket med papp.

Alt av rør-anlegg ble oppgradert i 2007 i henhold til eiers informasjon.
Det elektriske anlegget i hovedleiligheten ble fornyet i 2007. Resten av anlegget er av eldre dato med skrusikringer.

Det ble gjort store oppgraderinger av eiendommen i 2007, da hovedsakelig oppgradering av hovedleilighet. Da ble hele leiligheten i 2. etasje pusset opp fra bunnen av. Nye rør, nytt elektrisk anlegg (nytt sikringsskap), nye bad og kjøkken og alle overflater. Vannbåren varme i alle gulv, unntatt bad som har elektriske
varmekabler. To nye vinduer er skiftet ut sommer 2025, i soverom og stue.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, men det er avvik fra disse.
Det foreligger godkjente bygningstegninger datert i 21.01.1966. Det er ikke fullstendig samsvar mellom byggemeldte tegninger mottatt fra kommunen og dagens utnyttelse av eiendommen.

Avvik:
- Ett soverom er omgjort til walk-in-closet.
- En stue er omgjort til soverom.
- Kjøkken er omgjort til bad.
- Garderobe og kjøkken er slått sammen til kun kjøkken.
- Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser til søknad om bruksendring.

Se vedlagt boligsalgsrapport avholdt , hvor ovennevnte opplysninger er hentet fra, for nærmere teknisk beskrivelse av eiendommen.

Takstmannen har utarbeidet en tilstandsrapport med gradering av eiendommens tilstand.

En tilstandsrapport beskriver boligens tilstand med synlige skader/avvik eller tegn på skader/avvik på boligen. Rapporten fremhever vanligvis ikke positive egenskaper ved boligen. I felt hvor det er gitt Tilstandsgrad 0 er det ingen avvik. I felt hvor det er gitt Tilstandsgrad 1 er det mindre avvik. Bygningsdeler som tildeles Tilstandsgrad 2 angir mindre avvik som etter NS 3600 gir TG2 som ikke krever umiddelbare tiltak eller vesentlige avvik som kan kreve tiltak. Bygningsdeler som tildeles Tilstandsgrad 3, har store eller alvorlige avvik. Der det er angitt Tilstandsgrad IU er det ikke undersøkt eller bygningsdelen er ikke tilgjengelig for undersøkelse.

I følge tilstandsrapport er det registrert følgende avvik på tilstandsgrad:

TG 3:
- Ingen.

TG IU:
- Utvendige vann- og avløpsledninger: VA ledninger ligger i en lukket konstruksjon, og er derfor ikke sjekket.

TG 2:
- Taktekking: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.
- Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.
- Takvinduer: Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass. Det er registrert tegn til innvendig kondens på enkelte vindusglass, noe som kan indikere lav isolasjonsverdi eller utilstrekkelig ventilasjon.
- Balkongdør: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Åpninger i rekkverk er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder.
- Innvendige overflater: Overflater gulv fremstår med forskjeller av slitasjegrad og behov for vedlikehold.
- Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Innvendige trapper: Det mangler håndløper på vegg i trappeløpet.
- Innvendige dører: Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører.
- Vannledninger: Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Rør-i-rør under kjøkkenbenken er ikke endetettet. Ved eventuelt lekkasje vil det være fare for at vann renner ut der. Det er ikke inspisert i rørskap, da dette ikke kunne lokaliseres.
- Avløpsrør: Det er ikke påvist tilfredsstillende stakemulighet på avløpsanlegg. Stakeluke kunne ikke lokaliseres.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.
- Varmtvannstank: Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
- Overflater gulv bad 2. etasje: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm. Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under).
- Sluk, membran og tettesjikt bad 2. etasje: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Vanskelig tilgang til sluk. Dusjkabinett er ikke flyttet , da det ikke er mulig pga plassmangel.
- Sanitærutstyr og innredning bad 2. etasje: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Ventilasjon bad 2. etasje: Rommet har kun naturlig ventilasjon.
- Overflater gulv bad 2 2. etasje: Det er påvist at noen fliser har bom (hulrom under). Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Krav til fall er ikke oppfylt og gulvet er tilnærmet flatt (har ikke motfall).
- Sluk, membran og tettesjikt bad 2 2. etasje: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring. Vanskelig tilgang til sluk. Dusjkabinett er ikke flyttet , da det ikke er mulig pga plassmangel.
- Ventilasjon bad 2 2. etasje: Rommet har kun naturlig ventilasjon.

For øvrig er det kun mindre avvik med TG 1 og TG 0.

Innhold

Bygget går over 2 etasjer, samt loft som inneholder:

1. etasje:
Butikklokale og garasje/lager, samt to trappeganger til 2 etasje - en til hver leilighet.

2. etasje:
Hovedleilighet: trapperom/gang, 3 stuer, kjøkken, walk-in, 2 bad, 3 soverom.
Bi leilighet: Kjøkken, bad, stuer/soverom - som i dag blir benyttet til kontor.
Utgang fra begge leiligheter til terrasse over garasje.

Loft:
Lagerrom + teknisk.

Areal

Primærrom: 750 kvm, Bruksareal: 750 kvm, Bruttoareal: 842 kvm

Arealangivelsen er hentet fra vedlagt takst/boligsalgsrapport utført . Megler har ikke kontrollmålt bygningsmassen.

Standard

Det ble gjort store oppgraderinger av eiendommen i 2007, da hovedsakelig oppgradering av hovedleilighet.
Da ble hele leiligheten i 2. etasje pusset opp fra bunnen av. Nye rør, nytt elektrisk anlegg, nye bad og kjøkken og alle overflater. Vannbåren varme i alle gulv, unntatt bad som har elektriske varmekabler. To nye vinduer er skiftet ut sommer 2025, i soverom og stue.

Eier opplyser forøvrig at det kan komme noe vann inn i garasjen/lageret ved enkelte værtyper. Det må påregnes noen utbedringer av membran og beslag for å utbedre dette.

Oppvarming/kjøling/ventilasjon

Oppvarming med elektrisitet.
Hovedleilighet i 2. etasje har også vannbåren varme i alle gulv, unntatt bad som har elektriske varmekabler.
Naturlig ventilasjon.

Energimerking

Torggata 3:
Energimerke D og oppvarmingskarakter ORANSJE.

Butikk:
Energimerke E og oppvarmingskarakter ORANSJE.

Leiligheter:
Energimerke G og oppvarmingskarakter RØD.

Parkering

Det er parkeringsmuligheter på eiendommen.

Vei/vann/avløp

Offentlig tilknyttet.

Forurensing

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Formuesverdi

Formuesverdi som primærbolig kr per
Formuesverdi som sekundærbolig kr per

Offentlige/kommunale avgifter

Kr. 53 414 pr. år
Eiendomsskatt næring utgjør kr. 25 116,- av dette beløpet.
Eiendomsskatt bolig utgjør kr. 2 146,- av dette beløpet.

Det er vannmåler på eiendommen. Oppgitte sum for kommunale avgifter vil derfor variere avhengig av forbruk. De kommunale avgiftene omfatter vann- og avløpsgebyr, renovasjonsgebyr samt feie- og tilsynsavgift. Det gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjon i avgiftene som følge av forbruk og eventuelle kommunale endringer av gebyr/avgift.

Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for heving av tak og diverse forandringer i sidebygningen datert 03.12.1938.

Leieforhold

Eiendommen selges i utgangspunktet fri for leietaker.

Odel

Salg av aksjer kommer ikke under odelsreglene

Servitutter/rettigheter/forpliktelser

Det er ikke registrert noen servitutter eller rettigheter.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av eventuelle erklæringer, avtaler, servitutter og panteheftelser som fremgår av salgsoppgaven og skal følge med eiendommen ved salg. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse.

Reguleringsmessige forhold

Eiendommen ligger innenfor regulert område og omhandles av følgende:
- Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan Kvartal 69. Formål: byggeområder, trafikkområder, spesialområder, fellesområder.
- Reguleringsbestemmelser til reguleringsplan Kvartal 514B. Formål: byggeområder, offentlige trafikkområder, spesialområde, annet kombinert formål - offentlige bygninger/garasjeanlegg.
- Reguleringsbestemmelser til detaljreguleringsplan Torggata 2. Formål: uteoppholdsareal, sentrumsformål, renovasjon, andre typer bebyggelse og anlegg, kjørevei, fortau, sykkelanlegg.

På eiendommen ligger bygning(er) som er registrert som kulturminne i det såkalte SEFRAK-registeret, men som ikke er freda etter Kulturminneloven.

På eiendommen er det registrert ett kulturminne eller en sikringssone for kulturminner. Mer informasjon kan finnes hos Riksantikvaren.

Tiltaket ligger innenfor et område med bygninger på gul liste. Bygningene på gul liste er vurdert til å ha verneverdi. Se sentrumsplanens bestemmelse § 4.16 a.

Kommuneplanens arealdel er hjemlet i Plan og bygningslovens § 11 - Kommunedelplan Sentrum 2019-2031.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aktsomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Sentrumsplan Sarpsborg 20192031:
Torggata 3 (gnr. 1, bnr. 114) står oppført i Vedlegg 01 GUL LISTE under kategorien Enkelthus innenfor hensynssone H570 1 Bykjernen/Gamle Gleng .

Planen har egne bestemmelser for bevaringsverdig bebyggelse (Gul liste). Kort fortalt innebærer dette:
- Riving tillates ikke.
- Bygningens hovedform kan ikke endres.
- Vedlikehold/istandsetting skal som hovedregel skje ved reparasjon av opprinnelige/historisk verdifulle bygningsdeler, med bevaring av materialer, konstruksjoner og farger.
- Tilbygg/påbygg/tilbakeføring skal bygge på dokumenterte historiske kvaliteter.
- Tiltak skal oversendes regional kulturminneforvaltning (fylkeskommunen) for uttalelse. For nabotiltak kreves særskilt redegjørelse for tilpasning.
I følge hjemmelshavers erfaringer og forståelse av dette, gjelder dette byggets "hovedkropp" som ligger til Torggata,

Megler besitter kopi av reguleringsplaner med bestemmelser. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse. Dersom det er ønskelig med ytterligere opplysninger knyttet til reguleringsforhold så oppfordrer vi interessenter til å kontakte Sarpsborg kommune.

Eiendommens betegnelse

Gnr. 1 Bnr. 114 i Sarpsborg kommune

Oppgjør

Kjøpesum inkludert omkostninger skal være disponibelt på meglerforetakets klientkonto innen dato for overtakelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i norsk finansinstitusjon.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Overtagelse

Overtagelse etter nærmere avtale med selger.

Budgivning

Bud formidles til megler i scannet og signert stand pr. mail eller fax. Budet bør inneholde opplysninger om finansiering, overtagelse og hvor lenge budet er bindende for budgiver. Forskrift om budgivning mht. frister gjelder ikke. Selger vil gjøre en totalvurdering av de innkomne bud, og forbeholder seg retten til å anta eller forkaste ethvert bud. Selger kan også beslutte å ikke gjennomføre et salg. Budgivere oppfordres til å gjennomgå kjøpekontrakten som er utarbeidet for salget og som er vedlagt prospektet. Når bud inngis, vil det bli lagt til grunn at budgiver har akseptert kjøpekontrakten.

Beregning av verdiene på aksjene

Ved kjøp av et eiendomselskap er det normalt å by på eiendommen som om det var en normal eiendom. Man må dog vurdere ulempen ved å ta over en eiendom som i et selskap er avskrevet over tid og derfor har et mye lavere avskrivningsgrunnlag enn om man hadde kjøpt eiendommen. Videre så vil en kjøper spare dok.avg til staten (2,5%). Fullt årsregnskap mm fåes av megler.

Generelt så vil beregningen gjøres ved at Eiedomsverdien tillegges reele balanseposter (i hovedsak bankinnskudd) og at reel gjeld trekkes ifra (bankgjeld, skattegjeld (ikke utsatt skatt), leverandørgjeld ol), konf evt. megler.

Lov om hvitvasking

Det følger av lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering at meglerforetaket er forpliktet til å foreta kundetiltak av begge parter i handelen. For oppdragsgiver skjer dette i forbindelse med inngåelse av oppdraget, og for kjøper på tidspunkt for kontraktsinngåelse. Dersom slik kundekontroll ikke kan gjennomføres, er meglerforetaket pålagt å avstå fra gjennomføring av oppgjøret. Partene er selv ansvarlig for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre uten at det kan anføres et kontraktsrettslig ansvar overfor meglerforetaket.

Personopplysninger

Som følge av meglerforetakets plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3), er mulighetene for å få slettet personlige opplysninger som er formidlet til megler, begrenset. Du kan lese mer om vår personvernpolicy på våre hjemmesider, www.proaktiv.no.

Merverdiavgift og justeringsforpliktelser

Byggetiltak de siste 10 år hvor inngående mva på aktiveringspliktige kostnader på fullføringstidspunktet utgjør minst kr 100 000 ("justeringshendelser") vil følge eiendomsselskapet.

Skattemessig saldoverdi og avskrivingssats

Saldo nr. 1. Saldogruppe I (Avskrivningssats 2%) kr. 266.202,-.
Saldo nr. 2. Saldogruppe J (Avskrivningssats 10%) kr. 45.435,-.

Skattemessig verdi av tomt er ikke satt.

Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og bokført verdi eller skattemessig saldoverdi.

Salgsvilkår

Det er eiendomselskapet Torggaten 3 AS som selges. Konferer forøvrig megler for informasjon om selskaps tall mm.

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

""As is"-klausul""
Eiendommen overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Dog fraviker selger seg herved så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstava, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven."

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 12 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser når det gjelder kjøpers reklamasjonstid. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr. 50 000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr. 500 000,-. Selgers ansvar er uansett begrenset oppad til 10% av kjøpesummen.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt. Kjøpekontrakt tenkt benyttet følger som vedlegg til denne salgsoppgave.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Ansatte

Det er ingen ansatte eller lønns- og pensjonsforpliktelser i selskapet.

Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens § 18 og i tilfelle inngi melding.

Kjøper oppfordres til å gjennomføre en normal tidsbegrenset due diligence for å verifisere den informasjon som er mottatt i salgsprosessen. Det er kun der kjøper avdekker vesentlige negative avvik fra den informasjon som er gitt, eller andre forhold av vesentlig negativ betydning for eiendommen, at kjøper kan gjøre forholdet gjeldende. Dersom kjøper som følge av due diligence gjennomgåelsen gjør gjeldende krav om endrede betingelser for kjøpet i forhold til tilbudet, står selger fritt til å akseptere/avslå de endrede vilkår. Kjøper kan ikke senere gjøre gjeldende som feil/mangel noe som ble eller burde blitt oppdaget gjennom due diligence. Det forutsettes at kjøper gjennomgår det fremlagte salgsmateriale og foretar befaring av eiendommen før bud inngis. Selskapet og Eiendommen selges "as-is". Eventuelle finansieringsforbehold forutsettes å fremgå av budet.

Finansiering

Kjøper må selv sørge for finansering ved kjøp av eiendomsselskapet. Om man trenger oppkjøpsfinansering (aksjelovens § 8-10) så må det synliggjøres ved budgiving.