Lys, moderne og nydelig 3-roms hjørneleilighet med 8 kvm balkong | Nydelig utsikt mot Akerselva | Bad fra 2025

Oppdragsnummer

92-25-0216

Eier

Malene Paulsen Løkke
Martin Paulsen Løkke

Eiendomstype

Andelsleilighet

Eierform

Borettslag

Betegnelse

Andelsnr. 26 Orgnr. 950376279 i Oslo kommune
Ideell andel: 1/1

Etasje

2

Byggeår

1957

Arealer og fordeling per etasje

Totalt BRA 75 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 68 kvm (Entré, bad, bod, kjøkken, stue, soverom og soverom 2)
- BRA-e (eksternt bruksareal): 7 kvm (Loftsbod og kjellerbod)
- TBA (terrasse-/balkongareal) 8 kvm

Vedlagte plantegninger er ikke målbare, og oppgitte arealer er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.
Arealene er plassmålt og beregnet med utgangspunkt i NS 3940:2023.

Areal

Primærrom: 66 kvm, Bruksareal: 75 kvm, BRA-i: 68 kvm , BRA-e: 7 kvm , TBA: 8 kvm

Arealer og fordeling pr. etasje

Primærrom: 66 kvm, Bruksareal: 75 kvm, BRA-i: 68 kvm , BRA-e: 7 kvm , TBA: 8 kvm

Antall rom

3

Tomtetype/areal

Fellestomt / 4384 kvm

Forretningsfører

OBOS

Beliggenhet

Mor Go'hjertas vei 17 ligger på Bjølsen i bydel Sagene, et etablert og populært boligområde i Oslo. Her kombineres historisk bebyggelse og hyggelige gater med moderne servicetilbud. Akerselva slynger seg rett utenfor, og langs elven finner du flotte tur- og sykkelstier som brukes året rundt. Bjølsenparken og Voldsløkka ligger bare et par minutter unna, og gir gode muligheter for lek, idrett og rekreasjon.

Området er svært familievennlig med flere barnehager og skoler i kort gangavstand. Den kommunale Mor Go'hjertas barnehage ligger like ved, med stort uteområde. Bjølsen skole dekker barnetrinnet og ligger kun en kort spasertur unna, mens Sagene skole og Nordpolen skole tar imot ungdomstrinnet. Det finnes også videregående skoler og private tilbud innen rimelig avstand, og området er godt tilrettelagt med sikre skoleveier.

På Bjølsen har du det meste rett utenfor døren. Dagligvarebutikker som Meny, Rema 1000, Coop Extra og Joker ligger i gangavstand, og langs Bergensgata finner du hyggelige kaféer, bakeri, restauranter og små nisjebutikker. For de treningsglade ligger SATS Sagene, CrossFit Sagene og Sagene Squash & Fitness i nærheten, og Voldsløkka idrettspark tilbyr både ballbaner, skøytebane og friidrettsanlegg. Alt dette gjør det enkelt å få en aktiv og sosial hverdag i nærområdet.

Beliggenheten gir en ideell kombinasjon av rolig bomiljø og nærhet til sentrum. Busslinjer fra både Bergensgata og Maridalsveien tar deg raskt inn til sentrum, med reisetid på under 15 minutter. Med sykkel kommer du deg enkelt ned til Grünerløkka, sentrum eller Nydalen via Akerselva, og for bilister er Ring 2 og Ring 3 lett tilgjengelig. Dette gjør at du bor i grønne og rolige omgivelser, samtidig som du har kort vei til alt Oslo har å by på.

Byggemåte

Opplysninger om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av Rana Taksering AS datert 23.06.2025. Bygningen ble oppført i 1957 etter byggetidens byggeforskrifter.

Betongsåle på ukjent grunn for takstmannen. Det presiseres at undertegnede ikke har foretatt noen geotekniske undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet. Grunnmur i betong. Støpte betongdekker. Bærende konstruksjon i betong innfelt med murverk, utvendig med spekket tegl. Yttertak i trekonstruksjon. Trapper i betong med terrassobelegg.

Vinduer og balkongdør:
Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre. Disse ble montert i 2023, men med produksjonsår 2022.

Ytterdør:
Brann- (B30) og lydklassifisert (40 db) entredør med elektronisk dørlås.

Innvendige dører:
Originale innvendige dører som er malt i senere tid. Baderomsdør av nyere dato.

Gulv:
Gulvflatene består av parkettgulv, tregulv og belegg.

Vegger og takflater:
Vegg- og takflatene består av malte overflater.

Luftbehandling:
Naturlig oppdriftsventilasjon. Spalteventiler i vinduene.

Tekniske installasjoner:
- Vanntilførsel er ført til vannfordelerskap avsatt i baderomshimling.
- Fordelingsledninger for varmt og kaldt forbruksvann frem til bad og kjøkken er ført som rør i rør anlegg.
- Avløpsledninger i plast og stål.
- Naturlig oppdriftsventilasjon.
- Spalteventiler i vinduene.
- Boligen er oppvarmet med radiatorer tilknyttet til fjernvarme, samt varmekabler i bad.
- Automatsikringer i sikringsskap plassert i gang/fellesareal.
- Innfelte lys i himling i bad.
- Det er montert røykvarsler og det finnes brannslukningsutstyr i boligen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport for eiendommen. Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik. I rapportens sammendrag fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, herunder:

TG 2 - avvik som ikke krever umiddelbare tiltak:
Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Balkong på ca. 8 kvm med adkomst fra stue. Balkongen er orientert mot syd.
Det er avvik: Balkong med værslitte overflater. Det er generelt noe konstruksjonsskjevheter i bygningsmassen.
Tiltak: Vedlikeholdsarbeid er påregnelig. Bygningsdelen er del av byggets fellesareal. Ytterligere undersøkelser anbefales.

Innvendig > Overflater:
Gulvflatene består av parkettgulv, tregulv og belegg. Vegg- og takflatene består av malte overflater.
Det er avvik: Gulvflater med bruksslitasje/slitasje og med knirk. Bod med eldre overflater.
Tiltak: Overflatene fungerer med disse avvikene, og har normalt ingen konstruksjonsmessig betydning, eller i den praktiske bruken av boligen.

Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Støpte betongdekker. Etasjeskiller er kontrollert med krysslaser.
Det er målt ca. 11 mm høydeforskjell på gulv i stue gjennom hele rommet.
Det er målt ca. 11 mm høydeforskjell på gulv i stue over en lengde på ca. 2 M.
Det er målt ca. 17 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken gjennom hele rommet.
Det er målt ca. 15 mm høydeforskjell på gulv i kjøkken over en lengde på ca. 2 M.
Dette er avvik: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert skjevheter/plan- og helningsavvik, samt svikt/knirk på gulvflatene. I slike bygninger av denne alderen må man påregne skjevheter på gulvflatene. Det presiseres at det var store møbler som seng og sofa samt annet løsøre på befaringstidspunktet som opptar en del av gulvarealet i boligen.
Tiltak: For å få tilstandsgrad 0 eller 1 må høydeforskjeller rettes opp.

Innvendig > Innvendige dører:
Originale innvendige dører som er malt i senere tid. Baderomsdør av nyere dato.
Vurdering av avvik: Eldre dører med enkelte sår og bruksslitasje. Enkelte av dørene subber. Normal tid før utskifting av tredør er 30 - 50 år.
Tiltak: Justering av dørene er påregnelig.

Tekniske installasjoner > Vannbåren varme:
Boligen er oppvarmet med radiatorer tilknyttet til fjernvarme. På forespørsel har eier opplyst at radiatorene fungerer. Fjernvarmeanlegg, vannrør m.m. i
fellesarealet er ikke vurdert.
Det er avvik: Eldre radiator i det største soverommet fra byggeperioden. Radiator har en forventet levetid på 30 - 50 år
Tiltak: Det er ikke behov for utbedringstiltak ut i fra at radiatoren fungerer i dag, men ut ifra alder kan skader plutselig oppstå på eldre anlegg.

Tekniske installasjoner > Elektrisk anlegg:
1. Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i
eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Nei. Det anbefales en teknisk vurdering av el-anlegg, da det ikke foreligger dokumentasjon på hele anlegget eller har vært kontroll/ eltilsynsrapport
på hele anlegget i nyere tid. Det anbefales at vurdering og kontrollen utføres av en registrert elektroinstallasjonsvirksomhet eller en sertifisert el- takstmann.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Overflater vegger og himling:
Veggflatene består av fliser og malte overflater. Takflatene består av malte takflater.
Det er avvik: Det er vindu til høyre for servant i våtsonen.
Tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket.

Våtrom > 2. etasje > Bad > Ventilasjon:
Naturlig oppdriftsventilasjon.
Dette er avvik: Rommet har kun naturlig ventilasjon. NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Tiltak: Våtrommet fungerer med dette avviket.

Kjøkken > 2. etasje > Kjøkken > Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredning type Ikea med hvite matte fronter, benkeplater i heltre/spon, rustfri oppvaskkum med avrenningsplate, ventilator og integrerte
hvitevarer. Fliser over benkeskap. Det er ikke montert komfyrvakt i kjøkkenet. Eier opplyser om at det ikke er montert nye stikk eller lagt opp nye kurser, kun plug&play på det som var der tidligere. Det er krav til fastmontert komfyrvakt i alle nye boliger fra 2010 i henhold til NEK 400. Denne skal monteres av elektroinstallatør. Ved oppussing gjelder kravet om fastmontert komfyrvakt dersom det legges opp ny kurs til platetopp/komfyr.
Dette er avvik: Det er ikke påvist tegn på at det er montert lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum, dette er et krav på kjøkkenet ut ifra alder.
Tiltak: Det bør monteres lekkasjedeteksjon ved oppvaskmaskin/oppvaskkum. Montering av komfyrvakt og automatisk lekkasjestopper anbefales.

Innhold

2. etasje: entré, bod, 2 soverom, bad, kjøkken og stue med adkomst til balkong.

Annet:
- Loftsbod på 3 kvm(7 kvm gulvareal)
- Kjellerbod på 4 kvm
- Tilgang til fellesvaskeri

Standard

Svært lys og moderne 3-roms leilighet i 2. etasje med sydvendt balkong på hele 8 kvm og utsyn fra store deler av leiligheten ut mot grøntareal og ned mot Akerselva. Leiligheten har en svært moderne standard med et lekkert bad fra 2025 med 10 års garanti, pene gulv, moderne overflater i delikate farger og et pent kjøkken. Vinduer og balkongdør ble byttet i 2023 og rør ble oppgradert i 2020.

Entré:
Lekker entré med plassbygde skap og hyller fra 2022, samt pent malte vegger og tak som ble pusset opp i 2025. Fra entréen har du adkomst til en smart innvendig bod der du kan henge fra deg klær m.m. Ellers i entréen har du godt med oppbevaringsplass.

Stue:
Lys hjørnestue med god plass til både spisebord og sofa, samt øvrig møblement. Nydelig utsikt ned mot Akerselva. Fra stuen kommer du ut på en herlig balkong på hele 8 kvm. Balkongen er sydvendt og har en fin beliggenhet ut mot grøntområde, samt utsikt ned til elva. Her ute kan du møblere med sittegruppe/lounge og grill. Balkongen fikk nytt dekke i 2025.

Kjøkken:
Spisekjøkken med moderne kjøkken fra 2015 med hvite glatte fronter, integrerte hvitevarer og benkeplater i heltre/spon. Her får du rikelig med skap og benkeplass, samt plass til kjøkkenbord foran vinduet. Hvitevarer: kjøleskap m/fryser, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp m/ventilator over.

Bad:
Lekkert bad fra 2025 med 10-års tetthetsgaranti. Badet har delikate fliser, downlights i himling og gulvvarme. Her får du vegghengt wc, lekkert servantskap med speil m/belysning over, dusjhjørne og opplegg for vaskemaskin plassert i plassbygget skap med hyller over.

Soverom 1:
Hovedsoverommet ligger ved siden av stuen med utsyn ned mot Akerselva. Her får du et stort garderobeskap med skyvedørsfronter og god plass til dobbeltseng med nattbord på hver side. Nymalt tak og vegger i 2025.

Soverom 2:
Romslig soverom med adkomst fra entréen. Soverommet har et stort garderobeskap med plass til skrivebord e.l. ved siden av. Ellers har du god plass til seng, evt også en smal dobbeltseng uten å gjøre endringer på møblering ellers i rommet.

Utstyr

Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Følgende medfølger ikke:
-3 Muuto-pendler i stue
-Louis Poulsen-pendel kjøkken
-Hylle fra Frama kjøkken
-Hylle fra Gejst stue
-Stringhyller stue
-Norrgavel hylleseksjon med skrivebord barnerom
-Taklampe hoved soverommet

Eiendommens historie

Oppussing og oppgradering. Ifølge opplysninger gitt av eier refereres følgende:

2025:
Lagt nytt balkongdekke (egeninnsats)
Slipt og oljet benkeplate (Firma: MK gulvsliping AS)
Flekk sparklet, pusset og malt ved behov ellers i leiligheten (egeninnsats)
Malt vinduskarmer (Firma: Al Mal Eragim Goci)
Malt tak og vegger soverom (Firma: Al Mal Eragim Goci)
Malt tak og vegger entré (egeninnsats)
Utvidet og totalrenovert bad (Entreprenør Lomundal AS og designhjelp)
Satt inn plassbygget hylle og toppforing i entré (Elen Møbelstudio)

2023:
Satt inn nye vinduer og balkongdører i regi av borettslaget

2022:
Satt inn garderobeskap og plassbygde hyller i entré (Egeninnsats)

2020:
Oppgradering av rør i regi av borettslaget

2015:
Helsparklet, pusset og malt vegger og tak, samt pusset og malt innvendige dører (Firma: Make up vedlikeholdsservice)
Byttet håndtak på dører (egeninnsats)
Slipt og lakket all parkett (Firma: West Parkettsliperi AS)
Skiftet ut noen gulvlister (Firma: Harstad Magne)
Satt inn nytt kjøkken fra IKEA (Firma: Harstad Magne)
Bad ble fornyet med flis på flis, vegghengt toalett, ny innredning m.m. (Firma Harstad Magne)

Oppvarming

Boligen er oppvarmet med radiatorer tilknyttet til fjernvarme, samt varmekabler i bad.

Parkering / Garasje

Beboerparkering i området etter gjeldende bestemmelser - se Oslo kommunes hjemmesider for mer informasjon rundt priser og vilkår.

Adkomst

Det vil bli satt opp visningsskilt i forbindelse med oppsatte fellesvisninger.

Beskrivelse av Eiendom / Fellesarealer

Pene fellesarealer opparbeidet med asfalterte adkomstveier/plasser, gressplen, beplantning, trær m.m.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f.eks. rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Servitutter / rettigheter

Andelen overdras fri for pengeheftelser. På borettslagets eiendom er det tinglyst ulike erklæringer/servitutter og pengeheftelser, bla. tilknyttet fellesgjeld. Disse vil følge eiendommen.
Følgende servitutter er tinglyst på eiendommen:


1871/920099-1/105 Bestemmelse om vannledn.
Tinglyst 09.11.1871
Bestemmelse om gjerde

1885/992758-1/105 Bestemmelse om vannledn.
Tinglyst 01.08.1885

1902/900510-1/105 Bestemmelse om vannledn.
Tinglyst 10.06.1902

1919/912728-1/105 Erklæring/avtale
Tinglyst 04.02.1919
vedr. vannmåler m.v.

1923/993697-1/105 Bestemmelse om vannledn.
Tinglyst 03.05.1923
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.

1955/303514-1/105 Erklæring/avtale
Tinglyst 28.04.1955
Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.v.

Vei / Vann / Avløp

Privat ledningsnett til kommunal vannforsyning. Private stikkledninger til kommunalt avløp.

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger approbasjon på oppføring av boliggården datert 17.03.1954.
Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.

Det foreligger approbasjon for utskiftning av balkonger datert 13.07.1989.

Megler har innhentet og kontrollert byggemeldte tegninger, både fra byggeår og i forbindelse med rehabilitering av baderom. Disse samstemmer med dagens planløsning med unntak av at originale skap på soverom er omgjort til innvendig bod - tiltaket er ikke søknadspliktig.

Verdi ved skattefastsetting

Verdien ved skattefastsetting som primærbolig kr 1 533 749,- pr 28.08.25 10:00
Verdien ved skattefastsetting som sekundærbolig kr 6 134 997,- pr 28.08.25 10:00

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger iht. reguleringsplan med ID S-2255 datert 28.07.1977. Tilgrensende områder er regulert til byggeområder for boliger, friområde og bygeområde for offentlig bygning.

Det gjøres oppmerksom på følgende pågående plan- og byggesaker i tilgrensende området:
Mor Go'hjertas vei 23 - Utskifting av vinduer og dører. Saksnummer: 202550245.
Brochmanns gate 4 A - Oppføring av seks balkonger. Saksnummer: 202552389.

Energimerking

Oppvarmingskarakter Grønn - Energikarakter G

Beskrivelse av borettslaget

Bjølsenhagen Borettslag:
- 65 andelsleiligheter, fordelt over Mor Go'hjertas Vei 11-13-15-17-19-21
- E-post: styret@bjolsenhagen.no
- Dyrehold skal meldes til styret og skal ikke være til sjenanse for naboene
- Fellesvaskeri i Mor Go'hjertas vei 19 og dette kan benyttes vederlagsfritt. Vaskeriet skal ikke brukes til å vaske sykler, bildekk eller annet utstyr. - Nøkkel for dør til oppgangen og navneskilt til calling anlegg og postkasse bestilles hos styret.

Styrets arbeid i 2024(hentet fra årsberetning 2025):
- Brannsikkerhet har vært et viktig tema. Vi har jobbet videre med å vurdere installasjon av et felles brannvarslingsanlegg. I denne forbindelsen har vi hatt en brannvernkonsulent på inspeksjon for å vurdere hvordan borettslaget og beboere har tilstrekkelig med brannvern- og brannvarselutstyr. Konklusjonen er at dagens system med brannvarsler og slokkingsutstyr i leilighetene, slokkingsuttstyr og branndører i fellesarealene samt tydelig informasjon til beboere dekker gjeldende regler for våre bygninger. Styret har derfor konkludert med å ikke gå videre med en installasjon av et felles brannvarslingsanlegg.
- I løpet av året har vi gjennomgått eksisterende avtaler. Styret har reforhandlet avtaler for forsikring, telefon og bredbånd og skadedyrkontroll for å sikre at borettslaget beholder gunstige betingelser. Vi har også byttet renholds firma. Gjennomgang av avtale med vaktmester står fortsatt for tur.
- Styret har fulgt opp utemiljøgruppen som har kommet med gode forslag på hvordan vårt utemiljø kan bli mer attraktiv til bruk for alle. Vi hadde håpet å få ferdigstilt bygging av den planlagte pergolaen, men det viste seg at det ikke er rett fram og sette i gang. Arbeid med uteareal er en prioritert oppgave i 2025.

Vedlikeholds historikk i borettslaget:
2023: Utskifting av vinduer og balkongdører. Ny vaskemaskin. Gjennomgang av elektrisk anlegg i fellesarealene og utbedring av feil. Gjennomført lekeplassinspeksjon.
2020 -2021: Rehabilitering av bunnledningene. Byttet ut- og innvendig hovedstoppekran. Byttet termostat på fyringsanlegget. Utbedret rørtilslutning mellom stakekum og kommunalt anlegg. Renset overvannskum utvendig.
2019: Montert nye branndører og tilhørende ventiler i fellesareal kjeller. Gjennomført inspeksjon av bunnledninger. Utført legionallakontroll
2018: Gjennomført tilstandsvurdering av elektrisk anlegg og bygningsmessige forhold (Oppdatert vedlikeholdsnøkkel). Radonmåling i leiligheter 1.etasje. Gjennomført lekeplassinspeksjon. Bestilt nye branndører i fellesareal kjeller.
2017: Reparasjon av pipe og tak ved nr 15.
2016: Tetting rundt piper på takene.
2014: Oppgradering av varmeanlegg. Montering av LED-lamper med bevegelsessensor i fellesarealene (kjeller og loft) samt utendørs. Dørtelefonanlegget er skiftet (ringetablå og dørtelefon i hver leilighet).
2013: Montering av LED-lamper med bevegelsessensor i alle oppganger. Etterisolering av varmeførende rør i fyrrommet og montering av nytt varmereguleringssystem for oppvarming i alle leilighetene.
2011: Alle leilighetsoppgangene er malt, i tillegg til vinduer og dører utvendig samt balkongene. Bytte av de seks oppgangsdørene. Bytte av nye entrédører i alle leiligheter som ikke hadde tilfredsstillende brann- og lydsikring. Montering av nye brannsikre dører til kjeller og loft inkl. innbruddsikring.
2010: Tilstandsvurdering for VVS, elektrisk anlegg og bygningsmessige forhold (Vedlikeholds nøkkel).
2009: Knyttet til fjernvarme fra Hafslund. Maling av sykkel- og utstyrs bod.
2008: Ny låsbart bom. Nye loftsvinduer. Ny vaskemaskin. Ombygging av banke stativ til sykkel- og utstyrs bod. Utskifting av optiske røykvarsler.
2006: Oppgradert lekeplass. Nytt søppelskuranlegg.
2003: Våtromsrehabilitering. Ny bom.
2002: Oppgradert el-anlegget. Påbegynt vårtomsrehabilitering.
2000: Oppgradering av kabel-TV-nettverket. Kontroll og oppgradering av brannsikringsutstyret. Maling av kjelleroppganger. Oppgradering av porttelefonanlegget.
1999: Oppgradering av vinduene. Installert nytt serielåssystem. Installert to nye varmtvannsberedere i blokk A.
1998: Nye tak og pipehatter.

Det er borettslaget som eier eiendommen, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andel i borettslag gir andelseier borett til og råderett over en nærmere bestemt bolig. Andelseierne har ikke personlig ansvar for borettslagets gjeld, men borettslagets løpende utgifter må dekkes av andelseierne gjennom månedlige fellesutgifter (husleie).

Interessenter oppfordres til å sette seg inn i borettslagets vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett, årsberetning, vedtak fra årsmøte/generalforsamling m.m. Se særlig om vedtekter og husordensregler knyttet til husdyrhold, dugnader, trappevask o.l.

Sikringsfond

Borettslaget har en avtale med OBOS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er 12 - tolv- måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Sikringsfond er en forsikringsordning som dekker tap borettslaget får som følge av at andelseiere misligholder betaling av løpende fellesutgifter. Medlemskap i sikringsordning kan tegnes av det enkelte borettslag, eller av boligbyggelag på vegne av tilknyttede borettslag.

Forkjøpsrett for medlemmer / styregodkjennelse

Borettslaget har vedtektsfestet forkjøpsrett for andelseiere og andre, jf. borettslagsloven § 4-11. Etter aksept av bud vil det bli avklart om forkjøpsretten benyttes. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Borettslag har vedtektsfestet at ny andelseier skal godkjennes av styret, jf. borettslagsloven § 4-5.

Energiforbruk og strømkostnad

Selger opplyser om følgende forbruk for 2024: 2927 kWh. Selgerne bruker ca 400-500 kr i mnd. på strøm. Varmtvann og fyring er inkludert i felleskostnadene.

Andre faste løpende kostnader

Kr. 5 083,- pr. Mnd.
Fellesutgifter som inkluderer: Varmtvann, fyring, kabel-tv, internett, nedbetaling og renter av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, drift/vedlikehold av borettslaget, trappevask og felles forsikring.

Endringer i lånevilkår, herunder renteendringer, vil kunne medføre at månedlige fellesutgifter endres. På samme måte vil vedlikeholdsarbeider og oppgradering av bygning kunne medføre økte fellesutgifter.

Andel fellesgjeld / formue

Andel fellesgjeld kr. 111 949,- / Andel fellesformue kr. 39 008,- pr 26.08.25 10:00 ifølge forretningsfører.
Andel fellesgjeld og evt. formue overtas av kjøper.

Oppgjør

Kjøpesum med tillegg av omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen overtagelse. Normalt innebærer dette at fullt oppgjør må være innbetalt på meglers klientkonto senest to virkedager før avtalt overtagelsesdato.
Eventuelle vilkår knyttet til innbetalingen, eksempelvis pantedokument som skal tinglyses til fordel for kjøpers bank, må være megler i hende i god tid før overtagelse kan finne sted.

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. Privatmegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. Privatmegleren mottar godtgjørelse for dette.

Spesifikasjon av lån

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208051121
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,70%
Restsaldo 6 888 540,-
Innfrielsesdato: 28.02.2043
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
Restsaldo andelen: 111 949,-
Kapitalkostnader andelen: 842,-

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld.

Sammendrag fra selgers egenerklæring

Når kjøpte du boligen? Svar: 2015.
Hvor lenge har du eid boligen? Svar: 10 år og 5 måneder.
Har du bodd i boligen siste 12 måneder? Svar: Ja.

2. Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Totalrenovert og utvidet badet i 2024/2025. Arbeid utført av Lomundal AS.

2.1 Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Svar: Lomundal AS.

4. Kjenner du til feil eller om har vært utført arbeid/kontroll på vann/avløp?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Det er gjort diverse kontroller og utbedringer av vann og avløp som rehabilitering av bunnledninger, bytting av ut og innvendig hovedstoppekran, utbedring av rørtilslutning mellom stakekum og kommunalt anlegg og rensing av overvannskum utvendig. Arbeidet utført i regi av borettslaget i perioden 2019-2021.

6. Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja.
Beskrivelse: Det ble utført tetting rundt piper på takene i 2016 og reparasjon av pipe og tak ved oppgang nr. 15 tilbake i 2017. Kjenner ikke til noe som gjelder vår oppgang spesifikt. Arbeidet utført i regi av borettslaget.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Det er gjort el-arbeid i forbindelse med totalrenovering av bad. Dokumentasjon ligger i vedlagte våtromsdokumenter og samsvarserklæring. Det ble byttet termostat på fyringsanlegget i regi av borettslaget i 2020/2021 -Varmeanlegget ble oppgradert i regi av borettslaget i 2014. Arbeid utført av Elektriker Gruppen AS.

11.1 Foreligger det samsvarserklæring (i henhold til forskrift om elektriske lavspenningsanlegg)?
Svar: Ja.

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Svar: Ja.
Beskrivelse: I følge borettslagets vedlikeholdshistorikk har det vært gjennomført tilstandsvurdering av elektrisk anlegg og bygningsmessige forhold i 2018 og gjennomgang av elektrisk anlegg i fellesarealene og utbedring av feil i 2023.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?
Svar: Ja, kun av faglært.
Beskrivelse: Alle vinduer og balkongdører skiftet ut i regi av borettslaget. Arbeid utført av Firmanavn kan oppgis av borettslag.

21. Er det foretatt radonmåling?
Svar: Ja.
Beskrivelse: I følge borettslagets vedlikeholdshistorikk er det utført radonmåling av leilighetene i 1.etasje.

21.1 Radonmåling
Svar: 2018. Verdi: Kjenner ikke til resultat av målingen.

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med mindre annet er uttrykkelig avtalt gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør.

Hovedregelen er at bare fysiske personer kan eie andel i borettslag, og ingen kan eie mer enn 1 andel, jf. borettslagsloven § 4-1.

Adgang til utleie

Vedrørende utleie av hele eller deler av boligen reguleres dette i vedtektene:

4-2 Overlating av bruk:
(1) Andelseieren kan ikke uten godkjenning fra styret overlate bruken av boligen til andre. Med styrets godkjenning kan andelseieren overlate bruken av hele boligen dersom:
- Andelseieren selv eller en person som nevnt i borettslagslovens § 5-6 første ledd nr. 3 har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene. Andelseier kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opptil tre år
- Andelseieren er en juridisk person,
- Andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste, sykdom eller andre tungtveiende grunner,
- Et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen,
- Det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller husstandsfellesskapsloven.

Godkjenning kan i disse tilfellene bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.

(2) Har borettslaget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter at søknaden har kommet frem til borettslaget, skal brukeren regnes som godkjent.

(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten godkjenning.

(4) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som overlating av bruk hvis en eller flere av sameierne ikke bor i boligen.

(5) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.

(6) Borettslaget kan kreve kostnader forbundet med behandlingen og eventuell oppfølging av en søknad om overlating av bruk dekket av andelseier, se pkt. 6-1 (3).

Konsesjon / Odel

Det er ikke krav til konsesjon ved erverv av eiendommen.

Sikkerhetsstillelse

Alle eiendomsmeglingsforetak har lovpålagt forsikring av klientmidler begrenset oppad til kr 45 mill. Enkeltsaker er forsikret inntil kr 15 mill. Dersom kjøpers låneinstitusjon krever tilleggsforsikring ved omsetning over 15 millioner, må kjøper selv eller dennes låneinstitusjon dekke utgiftene forbundet med dette.

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale.

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Budgiving

Bud kan legges inn via Privatmeglerens "gi bud-knapp" som finnes på Privatmegleren.no/eiendommens hjemmeside og i nettannonsen. Bud legges inn trygt og enkelt med bank-ID.

For mer informasjon om budgivning, se "Viktig informasjon" i salgsoppgaven.

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Lov om hvitvasking

Megler er underlagt lov om hvitvasking som innebærer plikt til å melde ifra til Økokrim om mistenkelige transaksjoner

Meglers vederlag og utlegg

Digital annonsering (Kr.6 900)
Overtakelse (Kr.3 000)
Factoring/Betalingsutsettelse (Kr.4 620)
Innhenting opplysninger forretningsfører (Kr.4 950)
Kommunale opplysninger (Kr.3 750)
Eierskiftegebyr trekkes i oppgjøret - SELGER (Kr.6 570)
2 visninger a kr 3 000 per stk (Kr.6 000)
Privatvisning Lilleborggata (Kr.3 000)
Eierskifteforsikring (Kr.21 973)
Markedspakke inkl. sommerbilder av balkong (Kr.23 900)
Oppgjørskostnad (Kr.9 500)
Pantattester/ grunnbok fra St.kartverk (Kr.808)
Panterett med urådighet - Statens Kartverk (Kr.545)
Provisjon (Kr.63 001,57)
Tilrettelegging (Kr.9 900)
Totalt kr. (Kr.168 417,57)
Dersom eiendommen ikke omsettes, faktureres selger kr 69 208,- + avholdte visninger (3000,-).

Vedlegg til salgsoppgaven

Ferdigattest / midlertidig brukstillatelse
Reguleringsplaner og bestemmelser
Opplysningsbrev fra forretningsfører
Vedtekter og eventuelle husordensregler
Årsregnskap / budsjett
Budskjema
Energiattest
Tilstandsrapport
Meglers verdivurdering
Egenerklæringsskjema selger
Viktig informasjon til kjøper og selger