Felleskostnader inkluderer
Felleskostnader de første 10 år er stipulert å utgjøre kr 13 318,- per mnd
Beregning av felleskostnader for leiligheten:
Driftskostnader per mnd. eks. energikost: kr 2 691,-
TV/Bredbånd: kr 299,-
Kapitalkostnader avdragsfri periode år 1-10: kr 10 328,- (5,45% rente på fellesgjeld kr. 2 274 000,-)
Felleskostnader pr mnd (avdragsfri periode) år 1-10: kr 13 318,-
Kapital-kostnader etter avdragsfri periode (fra år 11): kr 12 840,-
Stipulerte felleskostnader etter avdragsfri periode (fra år 11): kr 15 830,-
Dersom leiligheten har garasjeplass kommer kr. 200,- i tillegg.
I beregningen i tabellen ovenfor er det tatt utgangspunkt i en rente på ca. 5,45 % per April 2024. Ved å gå inn med mere egenkapital vil de mnd utgiftene reduseres. Det er flytende rente på lånet, slik at avdragsfrihet, løpetid og rente kan endre seg frem til inngåelse av endelig avtale med banken, samt i hele lånets løpetid.
Kostnader til oppvarming og varmt tappevann måles individuelt for hver leilighet. À konto innbetaling til Borettslaget med ca kr 12 - 14 per kvm BRA per måned kommer som tillegg til felleskostnadene, med individuell avregning etter forbruk. Alternativt vil kostnader til oppvarming og varmt tappevann bli fakturert og avregnet til den enkelte fra BKK, evt. annen leverandør av energiservicetjenester.
Kapitalkostnadene er lånekostnader som du ellers ville hatt i egen bank ved å ta opp et større banklån. Hvis du får lavere rente i egen bank vil det være rimeligere å ta opp lån for hele kjøpesummen og innfri fellesgjelden ved overtakelse. Hvis du får en høyere rente i privat bank, er det rimeligere å ha fellesgjelden slik den er i dag.
KAPITALKOSTNADER
Kapitalkostnader består av renter og avdrag på Borettslagets fellesgjeld.
Det er i budsjettet/prislisten lagt til grunn at fellesgjelden er finansiert med et annuitetslån med en løpetid på 40 år med avdragsfrihet de 10 første årene, og en flytende rente på 5,45 %. Vilkår er basert på innhentet indikativt lånetilbud mottatt fra Obos Banken per. 11. februar 2022, renten er justert per februar 2024 basert på den generelle renteøkningen. Med flytende rente vil renten endres i samsvar med den generelle renteutviklingen, og endringer vil påvirke størrelsen på kapitalkostnadene og dermed felleskostnadene. Endelige vilkår vil bero på hvilke vilkår som oppnås ved faktisk finansiering.
Borettslaget kan senere beslutte å binde hele eller deler av fellesgjelden til en fastrente i en periode etter nærmere avtale med långiver.
Renteutgiftene på andel fellesgjeld er etter gjeldende regelverk pr dato for salgsstart fradragsberettiget med 22 %, forutsatt at andelseier har skattbar inntekt.
KAPITALKOSTNADER FREM TIL BORETTSLAGETS LÅN BLIR UTBETALT
Den del av kjøpesummen som Borettslaget skal finansiere ved lån i finansinstitusjon samt eventuell opparbeidet klientkontorente, forfaller til betaling, suksessivt, ved den enkelte leilighetskjøpers/ fremtidige andelseiers overtakelse av de enkelte boliger på eiendommen. Selger gir Borettslaget midlertidig kreditt for denne delen av kjøpesummen for så vidt gjelder andel felleslån knyttet til boliger som overtas før Borettslagets felleslån utbetales til selger. Borettslaget skal betale vederlag (rente) til selger for denne kreditten i perioden fra overtakelse av den enkelte bolig og frem til Borettslagets felleslån utbetales til selger. Dette vederlaget fastsettes til et beløp av samme størrelse som om det hadde påløpt renter på de overtatte boligenes andel av felleslånet. For å kunne dekke
Selgers krav på dette vederlaget, skal Borettslagets felleskostnader frem til Borettslagets felleslån er utbetalt til selger, omfatte kapitalkostnader til dekning av selgers vederlag. I kontraktene som selger benytter ved salg av andeler, er det opplyst om plikten til å betale felleskostnader til dekning av dette vederlaget. Vederlaget for kreditten forfaller til betaling samtidig med at kjøpesummen for øvrig forfaller til betaling. Selger skal innen forfall, ved regning direkte til Borettslaget, redegjøre for vederlagets størrelse.
Selgers krav på vederlag omfatter også eventuelle renter som er opptjent på de beløp som er innbetalt til Borettslaget til dekning av vederlaget.
GARANTERT BETALING AV FELLESKOSTNADER (GBF) SIKRINGSORDNING
Borettslagene vil søke om å inngå avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader ( GBF ). Avtale om GBF innebærer blant annet at OBOS Factoring AS vil:
- Betale Borettslaget summen av de månedlige felleskostnadene, både drifts- og kapitalkostnader, på en fast dato hver måned.
- Ta ansvaret for innkreving av felleskostnadene i sin helhet, og overta risikoen for tap ved mislighold, inntil 5G.
- Overta Borettslagets legalpant i andelen.
Premien for sikring utgjør cirka 1 % av Borettslagets felleskostnader. Premien er hensyntatt i budsjettet for felleskostnadene. Oppsigelsestiden for avtalen er seks måneder. Dersom forretningsføreravtalen med OBOS sies opp vil avtalen om GBF opphøre umiddelbart.
Alternativt vil det bli søkt om annen sikringsordning f.eks. Borettslagenes Sikringsordning via NBBL.
Utbygger vil være ansvarlig for felleskostnader for eventuelle usolgte leiligheter per ferdigstillelse. Avtale om GBF kan tidligst etableres når samtlige andeler er solgt.
TOTALPRIS
I disse Borettslagene kan du selv velge om du vil ha fellesgjeld eller ikke. Borettslagene etableres med et felleslån som utgjør 70% ( bygg A, D og E) eller 60% (bygg B og C) av kjøpesummen , men for de kjøperne som ikke ønsker å ha fellesgjeld vil det bli mulighet for å innfri denne i sin helhet i forbindelse med overtagelse.
Totalprisen på boligen vil dermed være enten kun egenkapital, eller 30 % (for hhv. bygg A, D og E) eller 40% (for hhv. bygg B eller C) innskudd og 70% (bygg A, D og E) eller 60 % (bygg B og C) fellesgjeld. Ta kontakt med prosjektmegler for mer informasjon. Kjøpere av andeler som ikke ønsker fellesgjeld plikter å inngå avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-avtale). Egenkapitalen som betales utover avtalt innskudd på 30% eller 40% av kjøpesummen, vil ved overtakelse av boligen i sin helhet bli benyttet til å nedbetale boligens andel av fellesgjeld. I tillegg kommer omkostninger som er spesifisert nedenfor. Innskuddet (egenkapitalen) med tillegg av omkostningene, utgjør det som kjøper må finansiere på egenhånd. Fellesgjelden er finansiert av Borettslagene hvor avdrag og renter (kapitalkostnader) for den andel av gjelden som er knyttet til den enkelte leilighet, dekkes gjennom månedlige felleskostnader.
IN-ORDNING
Borettslagene har IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld). IN-ordningen åpner for at den enkelte andelseier kan nedbetale på boligens andel av fellesgjeld. En innbetaling gjennom IN-ordningen gir andelseieren reduserte månedlige felleskostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag på Borettslagenes fellesgjeld.
Når kan kjøper foreta innbetaling på IN-ordningen?
- Ved sluttoppgjøret før overtakelse; dersom kjøper ikke ønsker fellesgjeld
- Etter overtakelse; 2 ganger årlig, minimum kr 60 000,- Det påløper en etableringskostnad for inngåelse av INavtale. IN-ordningen forutsetter flytende rente, og innbetalinger kan ikke reverseres. Det som i prislisten er oppgitt som opprinnelig innskudd blir sikret i et felles pantedokument for innskuddene i Borettslagene. Det som i prislisten er oppgitt som andel fellesgjeld, blir sikret i felleslånsbankens pantedokument. Ved IN-innbetalinger blir disse sikret ved inntreden i bankens pantedokument.
FELLESKOSTNADER OG FELLESGJELD
Dersom du ikke ønsker å ha fellesgjeld vil de månedlige felleskostnadene bestå av drifts- og vedlikeholdskostnader for Borettslagene, samt en andel av drifts- og vedlikeholdskostnader for realsameiene Lørenskog Hageby Parkeringssameie og Lørenskog Hageby Driftssameie. Nivået på drifts- og vedlikeholdskostnadene vil avhenge av hvilke tjenester Borettslagene og realsameiene ønsker utført.
Dersom du ønsker å ha fellesgjeld vil felleskostnadene også omfatte kapitalkostnader på felleslånet. Det vil også bli mulighet for full eller delvis innfrielse av eventuell fellesgjeld etter overtakelse. Dersom du ønsker fellesgjeld vil denne utgjøre 70% (bygg A, D og E) eller 60 % (Bygg B og C) av boligens totalpris og skal finansieres gjennom et lån som Borettslaget har søkt om. Lånet løper i 40 år med 10 års avdragsfrihet. Lånet er et annuitetslån og løper med flytende rente. Renter og avdrag på felleslån betales av Borettslaget via inntekter fra andelseiernes månedlige innbetalinger av felleskostnader.
DRIFTS- OG VEDLIKEHOLDSKOSTNADER
Drifts- og vedlikeholdskostnadene består av driftsog vedlikeholdskostnader for Borettslaget, samt en andel av drifts- og vedlikeholdskostnadene for realsameiene Lørenskog Hageby Parkeringssameie og Lørenskog Hageby Driftssameie. Nivået på drifts- og vedlikeholdskostnadene vil avhenge av hvilke tjenester Borettslagene og realsameiene ønsker utført.
For månedlige drifts- og vedlikeholdskostnader for Borettslagene det første driftsåret henvises det til det enkelte budsjett som er utarbeidet for hvert enkelt borettslag. Basert på den generelle prisveksten på varer og tjenester samt økte strøm- og fjernvarmekostnader er intervallet justert per 13. april 2022. Felleskostnader er stipulert til ca. kr 50 til kr 58 per kvm BRA per måned, hvor blant annet forsikring på byggene, vedlikehold og drift av Borettslagets fellesarealer, vaktmester, forretningsførsel, snømåking, renhold og strøm på fellesarealer er inkludert, samt en andel av driftsog vedlikeholdskostnadene for Lørenskog Hageby Parkeringssameie og Lørenskog Hageby Driftssameie.
Drifts- og vedlikeholdskostnadene fordeles etter leilighetenes areal (BRA).
I tillegg kommer også drifts- og vedlikeholdskostnader for Lørenskog Hageby Parkeringssameie for de som kjøper parkeringsplass. Kostnaden er stipulert til ca. kr 200 per måned per parkeringsplass for det første driftsåret. Kostnadene betales av de som eier parkeringsplass gjennom Lørenskog Hageby Parkeringssameie. Strømkostnader for lading av el-bil belastes den enkelte bruker i henhold til forbruk og evt. abonnementskostnader med leverandør av ladesystem.
Det tas forbehold om endringer i stipulerte kostnader, da dette er basert på erfaringstall. Det understrekes at flere faktorer påvirker størrelsen på felleskostnadene, bl.a. endringer i lønns-, pris- og avgiftsnivå på de faste tjenester og produkter som Borettslaget/realsameiene enten må ha, eller selv velger å inngå avtaler med. De faktiske kostnadene kan derfor avvike betydelig fra anslagene angitt over.
Styret i Borettslaget og realsameiene har ansvar for og plikt til å tilpasse de månedlige felleskostnadene til de reelle utgiftene. Styret har også ansvar for at Borettslaget og realsameiene til enhver tid har en sunn økonomi. Selger garanterer for betaling av fellesutgifter for alle usolgte andeler helt frem til alle andeler er solgt og boligene overtatt av ny eier. Selger har engasjert OBOS Eiendomsforvaltning AS som forretningsfører for Borettslagene, Lørenskog Hageby Parkeringssameie og Lørenskog Hageby Driftssameie. Kostnader for dette er medtatt i budsjettet.
Forretningsfører vil innkalle andelseiere i hvert Borettslag til ekstraordinær generalforsamling med blant annet valg av nytt styre etter at andelene/ leilighetene er ferdigstilt/overtatt. Forretningsfører vil også innkalle til ekstraordinært sameiermøte for Lørenskog Hageby Parkeringssameie og Lørenskog Hageby Driftssameie senest etter overskjøting. Kostnader knyttet til møtene belastes Borettslaget og realsameiene.
Selger forbeholder seg retten til før overlevering å inngå nødvendige driftsavtaler med bindingstid på vegne av Borettslaget og realsameiene, herunder avtale om levering av signaler til internett til alle boligene, vaktmestertjenester for Borettslagets fellesarealer, drift- og vedlikehold av heis, ventilasjonsanlegg, avtale om bygningsforsikring, forretningsføreravtale (fakturering og inndriving av felleskostnader, bistand med årsregnskap, likningsrapportering mv.), driftsavtale for avfallsanlegg, samt andre nødvendige drifts- og serviceavtaler for felles installasjoner. Ovennevnte dekkes gjennom felleskostnadene. I forbindelse med innflytting vil selger sørge for tilstrekkelig med avfallscontainere. Kostnader forbundet med dette vil ikke bli belastet Borettslaget.
BORETT
Selger har rett til å tinglyse boretter ved overtakelsen iht. borettslagsloven § 2-13. En borett gir kjøper full råderett over leiligheten og andelen, bortsett fra at kjøper ikke har stemmerett på Borettslagets generalforsamling før andelen er overført. Andelen skal overføres til kjøper senest to år etter at første borett i Borettslaget er overtatt.
Eventuell tinglysning av midlertidig borett kan gi begrensninger på omsettelighet av andelen.
