Stor gjennomgående 2-roms andelsleilighet, luftig beliggende i øverste etasje. Renoveringsbehov og spennende potensial.

Leiligheten er tilknyttet Borettslaget Kongens gate 27. Eiendommen har gårdsnr.2 og bruksnr.1427 og er seksjonert i fem næringsseksjoner i 1.etg. og 18 boligseksjoner i 2-3-4 etg. Hjemmelen til boligseksjonene ligger i borettslaget. Forretningsfører er SEFBO Forvaltning AS. Dugnad samt trappevask må påregnes. Planlagte påkostninger: Det er i forbindelse med utarbeidelse av budsjett blitt budsjettert nødvendige oppgraderinger av borettslagets vinduer og balkongdører med støy-stopp glass, vask og maling av fasade, samt forsterkning av avløpsrør med epoxystrømpe innvendig. Det er innvilget og akseptert låneramme for inntil kr 6.000.000,- fra Pareto Bank til borettslaget. Brannvarslingssystemet i borettslaget må oppgraderes. Det er estimert ca. kr 30.000,- pr. andelsleilighet i økt fellesgjeld. Husleien vil øke noe med bakgrunn i dette. Oppgraderingen er ennå ikke vedtatt av borettslagets styre. Informasjon fra styret i Borettslaget Kongens gate 27, mail datert 25.04.2024, ble det informert om følgende: Byggekreditten fra Pareto Bank opprettholdes i et nytt år. Det gjøres noen endringer i forbindelse med hva byggekreditten skal brukes til. For at felleskostnadene ikke skal bli uforholdsmessig høye, så blir vindus- og balkongdørbytte utsatt på ubestemt tid. Byggekreditten vil nå benyttes til borettslagets del av installering av brannvern samt oppussing av fasader. Det er tapsført ca. kr 700.000,- av byggekreditten da Kongens gate næring ikke har betalt sin del av rørfornyingen. Det jobbes med å inndrive dette. Inntil utestående er betalt kan ikke borettslaget gjennomføre alle tiltak uten en betydelig økning i fellesgjelden. Rørarbeider ble startet i juni og fullført i november 2023. Tilbud er innhentet på maling av fasader og utskifting av vinduer og balkongdører. Begge tiltak er planlagt bestilt med utførelse medio 2024. Styret har pt. en rimelig forhåpning at alle tiltakene kan fullføres innen lånerammen. Det har vært en tvist mellom eiendommen Kongens gate 27 og naboeiendommen Vogts gate 22 om avfallshåndtering og hvor avfallsdunkene skal plasseres. Utfallet av rettssak i tingretten avholdt 29/8-23 ble at dagens løsning med avfallshåndtering i bakgården ikke kan fortsette, men at den fortsetter slik den er inntil ny løsning er på plass. Idømte saksomkostninger etter dom fra tingretten belastes borettslaget med ca. kr 130.000,-. I henhold til skriftlig avtale datert 04.12.2023 er det nå kommet i stand en avtale for søppelhåndtering. Denne avtalen er mellom Sameiet Kongens gate 27 og Vogts gate 18 AS (Vogts gate 18/20). Arealet som skal benyttes til søppelhåndtering er arealet mot gavlvegg på eiendommen Vogts gate 22. Saker som borettslaget/styret jobber med: Nytt styre må drøfte og forhandle med elektro og rørlegger for avtale. Det gir prioritering ved utrykning til hasteoppdrag og sørger for at firmaene blir kjent med gårdens installasjoner. I dag har Rygge Eiendomsservice AS avtale for både K27U og Brl om forefallende arbeider, rydding søppelplass 1xpr. uke. Nytt styre må drøfte behovet og ønsket løsning videre. I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget. Leiligheter kan omsettes fritt til kjøper som er godkjent av borettslagets styre. Alle leilighetene er seksjonert og hjemmelen til seksjonene ligger i Borettslaget. En fremtidig overgang til et boligsameie vil kunne være mulig hvis dette er ønskelig blandt andelseierene. Borettslag har anledning til å være tilknyttet et sikringsfond som dekker eventuelt manglende innbetaling av felleskostnader. Dette borettslaget er ikke tilknyttet et slikt fond, noe som vil kunne medføre en risiko for økte felleskostnader dersom andre andelseiere ikke betaler sine felleskostnader. Borettslaget har imidlertid legalpant i andelen, og manglende betaling av felleskostnader kan dermed tvangsinndrives av borettslaget. Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene inkluderer: felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, strøm fellesareal, renter og avdrag budsjettert fellesgjeld, renhold fellesareal, vedlikehold bygg og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Det er budsjettert med en total fellesgjeld for borettslaget sin andel på ca. kr. 5.000.000,-. Dette er til vedtatte investeringer til fornyelse av avløpsrør, utskifting av vinduer og balkongdører med høy kvalitet og maling av fasader. Kjøper må ta høyde for at det budsjetterte kan avvike med hva borettslaget måtte vedta.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Husleien pr. mnd. (uten renter og avdrag) øker med 10% fra 01.01.2024 til kr 2.373,- mot tidligere kr 2.157,-.

Det blir ikke betalt renter og avdrag før rehabiliteringen av bygget er ferdig, da blir byggekreditt konvertert til ett langsiktig lån. Dette blir nok godt utpå vårparten i 2024. Fellesgjelden for denne andelen er budsjettert til kr 257.009,- og ved konvertering av byggekreditten vil husleien ligge på kr 4.515,- pr. mnd. Benyttet byggekreditt for andelen er foreløpig kr 89.307,- pr. 11.12.2023.
Husleien er basert på et langsiktig lån til borettslaget på kr 5.000.000,-. Det foreligger ikke noe budsjett/tall for 2024 fra forretningsfører basert på et langsiktig lån på kr 6.000.000,-. Forutsatt at ny kredittramme kr 6.000.000,- blir fullt utnyttet, vil det følgelig måtte påregnes høyere andel fellesgjeld og økt husleie. Konf. megler ved spørsmål.

Brannvarslingssystemet i borettslaget må oppgraderes. Det er estimert ca. kr 30.000,- pr. andelsleilighet i økt fellesgjeld. Husleien vil øke noe med bakgrunn i dette og er ikke hensyntatt i oppgitte månedlige felleskostnader. Oppgraderingen er ennå ikke vedtatt av borettslagets styre.

Informasjon fra styret i Borettslaget Kongens gate 27, mail datert 25.04.2024, ble det informert om følgende:
Byggekreditten fra Pareto Bank opprettholdes i et nytt år. Det gjøres noen endringer i forbindelse med hva byggekreditten skal brukes til.
For at felleskostnadene ikke skal bli uforholdsmessig høye, så blir vindus- og balkongdørbytte utsatt på ubestemt tid. Byggekreditten vil nå benyttes til borettslagets del av installering av brannvern samt oppussing av fasader. Det er tapsført ca. kr 700.000,- av byggekreditten da Kongens gate næring ikke har betalt sin del av rørfornyingen. Det jobbes med å inndrive dette. Inntil utestående er betalt kan ikke borettslaget gjennomføre alle tiltak uten en betydelig økning i fellesgjelden.

Tv og internett er ikke inkludert i husleien.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Tinglysingsgebyr for hjemmelsdokument kr 500,-
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle pantedokumenter kr 500,-
- Pantattest kr 240,-
 
Total kjøpesum inkl. andel fellesgjeld og gebyrer ved kjøp til prisantydning er kr 1.948.249,-. Av dette beløpet utgjør kr 257 009,- andel fellesgjeld som ikke skal innbetales, men følger boligen. 
 
I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 8.250,- for andelsboliger med andelsnr.