Nedre Jonsrud Gård | Skog | Golf | Gode leieinntekter | 333 dekar totalt | 23 min til Oslo

Kort om eiendommen

Nedre Jonsrud er en sjelden og innholdsrik landbrukseiendom med attraktiv beliggenhet i et etterspurt område i Lommedalen. Eiendommen består av to separate tun med gode avstander mellom bolig, drift. Kombinerer landlige omgivelser, solide leieinntekter og nærhet til flotte rekreasjonsmuligheter året rundt- med marka, golfbane og turterreng rett utenfor døren.

Denne landbrukseiendommen har ingen priskontroll, noe som gir større frihet for kjøper. Dette er en utradisjonell landbrukseiendom med et spennende og fleksibelt eiendomsbilde bestående av to separate tun, golfarealer og samlede årlige leieinntekter på Kr 964.000,-!

Det nye våningshuset i Gamleveien ligger skjermet og tilbaketrukket fra både golfbanen og Lommedalsveien, omgitt av egen skog med svært gode solforhold.

Inneholder

Våningshus (totalt 214 BRA)
1 Etasje ny del (136 BRA) Entré, stue/kjøkken, soverom, soverom
2, soverom 3, toalettrom, bod, vaskerom, bad, gang

1 Etasje bruksendret gammel del (78 BRA)
Vindfang, stue, soverom, soverom 2, bad, toalettrom, kjøkken, stue 2, soverom 3

Fritidsbolig (tidligere våningshus) (totalt 227 BRA)
1 Etasje Vindfang, entré, entré 2, stue, bad, kjøkken, soverom, soverom 2
2 Etasje Gang, soverom, soverom 2, stue, kjøkken, bad
Kjeller Bod, bod 2, bod 3

Låve (410 m2)
Låven er opprinnelig gammel, men bygget om rundt 1920 ifølge eier. Låven er i to plan
med møkkakjeller og bygget som en typisk kjørebrulåve med låvebro inn fra tunet. Låven
har en grunnflate i grunnplan på ca. 410 m2.
Deler av grunnplan inngår i leiekontrakten med golfbanen. Golfklubben har et lyst og
trivelig klubblokale med kjøkken, WC er, lager, teknisk rom med dusjkabinett og
vaskemaskin, kontor/spiserom, kontor, lager og bod. Det antas at deler av klubblokalet er
delvis isolert

Beliggenhet

Velkommen til Jonsrud Nedre gård i Bærum kommune og tettstedet Lommedalen. På eiendommen finnes det to tun, et tidligere/opprinnlig våningshus i Lommedalsveien 340, i 2023/2024 ble det bygget et nytt bolighus høyere opp på gården. Det totale areal er ca. 333 daa, hvorav ca. 33,5 daa er fulldyrket jord, ca. 229,8 daa er produktiv skog og ca. 69,7 daa er annet areal, inkludert Lommedalen Golf. Dagens fulldyrkede jord på ca. 34 daa er fordelt på fem teiger, hvor den største er ca. 12 daa og den minste ca. 3 daa. Det foreligger en leiekontrakt mellom gården gnr. 101 bnr. 1 ved Hilde Omberg og Lommedalen Golf AS. LG har leid arealer og deler av låven siden 2002. LG leier også arealer fra naboeiendommen.
Det samlede produktive skogarealet er ca. 230 daa. Skogen vest for hovedhuset ligger innenfor Marka og omfattes av gjeldende lover og forskrifter. Viken Skog har utarbeidet en skogbruksplan med takstår 2012.

Låven er opprinnelig gammel, men ble bygget om rundt 1920 ifølge eier. Bygningen går over to plan med møkkakjeller og er oppført som en typisk kjørebrulåve med låvebro fra tunet. Låven har en grunnflate på ca. 410 kvm i tradisjonell stil, men med svært solide og funksjonelle innvendige arealer. Bygningen har store lagerarealer som leies ut. Det er også god strømtilførsel samt vann og avløp til bygget.

Det ble senere bygget et nytt bolighus inntil en eldre hytte, som i dag utgjør gårdens våningshus. Begge boligene holder gjennomgående god standard. Dagens eier har vedlikeholdt husene på en omsorgsfull måte og utført nødvendige utbedringer etter hvert som behovene har oppstått. Den eldre hyttedelen har vært benyttet til utleie i flere år med godt belegg.
Våningshuset har et bruksareal på ca. 136 kvm fordelt på ett plan, bestående av kjøkken, stue, yttergang, vaskerom/bad, separat WC, tre gode soverom, bad samt gangarealer. Den eldre hyttedelen har et bruksareal på ca. 78 kvm og inneholder vindfang, stue, to soverom, bad, toalettrom, kjøkken og stue. Gårdens gamle våningshus, som ligger nede på gårdstunet ved Lommedalsveien, går over to plan hvor hver etasje er innredet med egen utleiedel.
Samlet fremstår Nedre Jonsrud som en svært velholdt, gjennomtenkt og ryddig gårdseiendom. Eiendommen har et idyllisk og flott gårdstun med store hagearealer beplantet med vakre løv- og frukttrær. Her bor man usjenert og godt. Fra det gamle gårdstunet på Nedre Jonsrud er det kort vei opp Gamleveien til det nye våningshuset, som er pent opparbeidet med plen og beplantning. Med gårdens driftsbygning er det nærmest bare fantasien som setter grenser for hvilke muligheter eiendommen kan benyttes til.

Lommedalen er preget av en blanding av urban nærhet til Oslo, rik historie og umiddelbar tilgang til natur. Kommunen strekker seg fra skjærgården ved Oslofjorden i sør til store skogsområder som Bærumsmarka og Krokskogen i nord. Det geologiske Oslofeltet preger landskapet, mest synlig gjennom Kolsåstoppens karakteristiske profil. Kommunen er kjent som en av landets rikeste, med et høyt utdannings- og inntektsnivå blant befolkningen. Sandvika er kommunens administrasjonssenter og har bystatus. Lommedalen er en dal og et boligstrøk nordvest i Bærum som grenser direkte mot Krokskogen. Bygda i byen : Området har bevart et visst særpreg som en skjermet dal med bare én vei inn og ut (Lommedalsveien), noe som bidrar til en egen lokal identitet sammenlignet med de mer urbane delene av Bærum. Aktiviteter og friluftsliv: Dalen er et eldorado for friluftsinteresserte, med nærhet til alpinanlegget Krydsbybakken, Lommedalen Golfklubb (holder til på eiendommen) og populære badeplasser som Burudvann. Historisk grunnlag: Navnet og bosetningen knyttes til elven Lomma. Historisk sett var dalen gammel havbunn, noe som ga god dyrkingsjord og la grunnlaget for mange av de eldste gårdene i distriktet. Industrihistorie: Bærums Verk, som ligger ved inngangen til dalen, er et av Norges eldste industristeder og fungerer i dag som et handelssenter med fokus på håndverk og historie.

Historikk Nedre Johnsrud nordre, gnr. 101, bnr. 1
Opplysningene nedenfor bygger på Husmannsplasser i Bærum, del 3 av Arne Mohus, utgitt i samarbeid med Bærum bibliotek, supplert med familieopplysninger.
Johnsrud/Jonsrud nedre, gnr. 101, har vært navnet fra kristen tid, avledet av Johannes. Gården ble ryddet i middelalderen. I 1693 solgte Jørgen Philipson, lagmann i Christiania, gården til Gulbrand Christensen. Fra 1767 ble Gulbrand Johannesen eier av hele Nedre Johnsrud. I 1770 solgte han to fjerdedeler av gården, og i 1776 solgte han den øvrige halvparten til Conrad Clausen ved Bærums Verk. Etter dette var Nedre Johnsrud delt i tre bruk.
Selgers eiendom, Nedre Johnsrud nordre, ble liggende under Bærums Verk og drevet av flere leilendinger. Blant disse var selgers tippoldefar Martin Christensen, som i 1885 var landbonde på Nedre Johnsrud. I 1920 kjøpte selgers oldefar, Kristian Martinsen Johnsrud, Nedre Johnsrud nordre, gnr. 101, bnr. 1. Han var gift med Helga Johnsrud, født Myhre. Deres sønn, Thorvald Johnsrud, overtok gården i 1961 sammen med sin kone Reidun Johnsrud, født Burud.
Omkring 1953 ble hovedbygningen utvidet med 2. etasje og loft, i forbindelse med at neste generasjon kom til. Helga og Kristian bodde i 1. etasje. Frem til slutten av 1970-tallet ble det drevet tradisjonell gårdsdrift med melkeku, i tillegg til korn, poteter, høns, kalkuner og gris.

I 1992 overtok Thorvald og Reiduns datter Anne Torill Omberg gården. Gårdens ressurser ble videreutviklet med blant annet julemarked, kurslokaler og blomsterverksted på låven samt utleie av kontorlokaler og videreføring av lagerleie før Lommedalen Golf startet golfbane i 2002. Anne Torill og hennes mann Hans Omberg fikk også bygget om tre gamle hytter på 90-tallet til turistvirksomhet. I det som nå er den gamle delen i våningshuset, har det blitt feiret jul av nasjoner fra hele verden! To av de opprinnelig tre feriehyttene ble fradelt gården i forbindelse med gårdsoverdragelsen til nåværende eier, Hilde Omberg.

Historikk rundt "hytta" på eiendommen
Mellom Slåttåsen og Dromåsen på eiendommen, finnes en falleferdig hytte av enkel konstruksjon. Hytta ligger godt skjult i terrenget og ble gjenfunnet av familien i nyere tid etter flere forsøk på å finne den. Nå finner en den med bruk av GPS
Tilknytning til Milorg og Lommedalstroppen Tidligere eier, Thorvald Johnsrud, var del av motstandsbevegelsen i Lommedalen under krigen 1940 1945. Han tilhørte Milorg-gruppe 13313, lokalt kjent som Lommedalstroppen . Gruppen var sentral i mottak av våpenslipp og logistikk på Krokskogen. Det fortelles blant annet i dalen om en hendelse der Thorvald satte eget liv på spill for å sikre et våpendropp som i tett tåke hadde landet feilaktig på låvetaket på en av nabogårdene.

Sammen med en eller to medhjelpere skal han ha fått fjernet og skjult våpnene like før det ble oppdaget. Hyttas antatte formål Selv om det ikke foreligger skriftlig dokumentasjon på hyttas opprinnelse og bruk, fant familien spor som peker fra krigsårene da de lokaliserte hytta. I uthuset var det brukt avispapir fra krigstiden som isolasjon. Sett i sammenheng med Thorvalds dokumenterte rolle i Lommedalstroppen , hyttas svært diskré plassering og dens enkle utførelse, er det mye som tyder på at hytta har vært oppført eller benyttet som skjulested i forbindelse med det lokale motstandsarbeidet.
Hytta har i dag ingen bruksverdi i nåværende stand, men kan ha å ha gjenoppføringsverdi. Kjøper oppfordres til å undersøke rammer og vilkår for eventuell gjenoppføring hos kommunen.


Gammalt frå Lommedæl`n
Egill Bø forteller i sin bok "Gammalt frå Lommedæl`n" (skrevet på lommedalsdialekt) om Martin fra Nedre Jonsrud som ofte var kjentmann for Frithjof Nansen når han var på jakt: "Så en sein høstdag 1906 kom Jonsrud n på himtur frå by n. Da får n se Nansen som er ute og rir sammen med dronning Maud. Han Martin drar i tomma, skriker et høgt prooo tel hesten så den stopper, vinker tel Nansen og skriker: "Hei du, å er det for ei lita skreppe du er ute og rir med i dag æ?". Nansen bråstopper hesten sin, rir bort te n og si r no n ord. Det fortelles at n Martin var uvanlig stille og ettertenksom da n kom him den dagen".

Adkomst

Jonsrud Nedre Gård har god beliggenhet indre del av Lommedalen, med kun 4 minutter til Bærums verk, 14 min til Sandvika sentrum. Gårdsbruket har med andre ord en beliggenhet som gir nærhet til både sentrum, offentlig kommunikasjon, skole, barnehager og idrettstilbud.

Barnehager og grunnskoler befinner seg i og omkring Lommedalen, hvor også en rekke fritidsaktiviteter tilbys i form av eksempelvis håndball, fotball, svømming og musikkorps. Idrettsmiljøene i Lommedalen er svært aktive og en god ressurs for innbyggerne. Området har et utall av turmuligheter i marka eller ved vann som eksempelvis Burudvann, Johnsrudtjern og Aurevann.
Det vil bli skiltet med visningsskilt under annonserte visninger.

Fra eiendommen er det ca. 23 min. å kjøre til Oslo

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Det er to tun på eiendommen. Eier har bygd en ny bolig inntil en tidligere hytte som nå er koblet sammen, og som nå utgjør det nye våningshuset. Det opprinnelige hovedhuset er i dag definert som en fritidsbolig som ligger på et tun sammen med en låve, en garasje, et vognskjul og et lite stabbur.

Våningshus -Hovedhus Gamleveien 174:
Ny bolig oppført som tilbygg til eksisterende hytte i 2023/2024. Eksisterende hytte er opprinnelig fra ca. 1930 og ble i 1995/1996 omfattende rehabilitert/ombygget og påbygget. Den gamle delen ble bruksendret som del av våningshuset i 2024.
Taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra takfot i stige. Nedløp, renner og beslag er i stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.
Tilbygget fra 2023 har malte trevinduer med 3-lags glass. Gammel del har vindu fra 1996. Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre. Terrasse på mark på ca. 25 m2 oppført i trekonstruksjon.

Anneks:
Lite trivelig anneks som er bygget i 2022 på ca 15 kvm med stort arbeidsrom/ soverom og bod. Oppført i bindingsverk med pulttak.

Tidligere hoved hus Lommedalsveien 340:
Hoved hus på gårdstun er i dag definert som en fritidsbolig. Bygningen er oppført i 1920 og er fundamentert på eldre grunnmur/fundamenter utført i mur-/betongkonstruksjon, med partier som også fremstår oppført inaturstein. Det er ukjent byggegrunn.
Utvendige vegger har stående og liggende trekledning/panel. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon.
Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass. Vindusmassen er av varierende alder. Eier opplyser at flere vinduer i 1. etasje ble
skiftet i 2005, mens vinduer i 2. etasje i hovedsak er opplyst skiftet i 2014. På befaringstidspunktet var det i hovedsak de eldste vinduene som viste tegn til værslitasje og vedlikeholdsbehov. Bygningen har malt hovedytterdør. Balkong i 2 etg i trekonstruksjon med tilkomst fra soverom. Etasjeskiller er av trebjelkelag. Boligen har mursteinspipe og vedovn.
Se salgsoppgavens vedlagte tilstandsrapport for fullstendige opplysninger om boligens tilstandsgrader.

Låve:
Låven er opprinnelig gammel, men bygget om rundt 1920 ifølge eier. Låven er i to plan med møkkakjeller og bygget som en typisk kjørebrulåve med låvebro inn fra tunet. Låven har en grunnflate i grunnplan på ca. 410 m2. Låven er oppført i grove uisolerte trekonstruksjoner/tømmer stedvis forsterket med jerndragere - som står på en grunnmur som både er støpt og av stein samt støpte søyle fundamenter. Utvendig er det stående låvekledning, stålplater på taket med plastbelagte stålrenner og nedløp. Taket ble kun besiktiget fra bakkenivå, men opplyses å være byttet i 2005 med nye mønebeslag i 2026. Det er innlagt strøm og vann/avløp. Møkkakjeller inneholder - Et stort rom som er en råkjeller og leies av Golfklubben.

Grunnplan inneholder
Deler av grunnplan inngår i leiekontrakten med golfbanen. Golfklubben har et lyst og trivelig klubblokale med kjøkken, WC er, lager, teknisk rom med dusjkabinett og vaskemaskin, kontor/spiserom, kontor, lager og bod. Det antas at deler av klubblokalet er
delvis isolert. Klubblokalene har hovedsakelig laminat på gulvene, tømmer og panel på vegger og paneler i himling. Innredning og utstyr er bekostet av Golfklubben. Mot golfbanen er det et overbygd inngangsparti. De delene som golfklubben ikke disponerer, bruker eier/gården selv.

Låveplan inneholder
Via låvebrua er det tilgang til låveplan hvor eier har bygget flere mindre lagerrom i trefiberplater. Låvebrua er både støpt og i tre og ikke beregnet for tunge maskiner. Leietagerne har egen kode som gir tilgang og videoovervåkning. Låven gir i dag leieinntekter på ca. 120.000,- fra egen virksomhet. Takstmann har ikke gjennomgått kontraktene, men eier har oversendt en oversikt over leietagere og beløp.
En eldre låve bygget for en annen tid i landbruket, men gården greier å utnytte låven til utleie. Takstmann er ikke kjent med om dette er omsøkt.

Garasje
Antatt byggeår er en gang på 60-tallet. En dobbeltgarasje med et bruksareal (BRA-i) på 35 m2. Garasjen er oppført i reisverk som står på en støpt plate og grunnmur. Utvendig er det stående kledning og metallplater på yttertaket med renner på siden mot
tunet. Garasjen er todelt med hver sin manuell heveport inn. Innvendig er det støpt og pusset gulv, bord på vegger/himling og inner-/yttervinduer. Den ene delen i garasjen var opprinnelig bygget som et bryggerhus.

Stabbur
Et lite laftet stabbur som står på støpte pilarer og det inneholder et rom med tregulv, laftede vegger og panel med bjelker i himlingen. Stabburet har et bruksareal (BRA-i) på ca. 11 m2. Det er innlagt strøm, men ikke vann.

Vognskjul
Et enkelt vognskjul på ca. 40 m2 (BRA-i). Bygningen er oppført i trekonstruksjoner med stålplater på taket uten renner og nedløp. Utvendig stående kledning og en dobbeltdør på den ene kortsiden. Bygningen inngår i leiekontrakt med Golfklubben.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport fra datert 18.05.2026 fra Taksthuset Viken, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.
Eldre del av boligen har de mest vesentlige avvikene. Bad i gammel del vurderes til TG3 på grunn av høy alder, opprinnelig
eldre tettesjikt/slukløsning og påvist svekkelse i gulvbeleggets skjøt, som gir forhøyet risiko for fuktinntrenging og behov for
omfattende oppgradering. Krypkjeller i gammel del har også klare risikoforhold med begrenset tilgjengelighet, fuktbelastning
og eldre fundament-/grunnforhold, som samlet trekker tilstanden opp.
Nyere del fremstår generelt i god teknisk stand, med dokumenterte installasjoner, herunder varmtvannsbereder og varmesentral

Våningshus
UTVENDIG
Taktekking, TG 1
Taktekkingen er av steinbelagte stålplater. Taket er besiktiget fra takfot i stige.
Nedløp, renner og beslag er i stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår.
Fasade/kledning har stående bordkledning. Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.
Bygningen har malte trevinduer med 3-lags glass. Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.
Terrasse på mark på ca. 25 m2 oppført i trekonstruksjon.

Taktekking gammel del TG 0
Punktet må sees i sammenheng med Takkonstruksjon/Loft.
Beskrivelse:Taktekkingen er av pappshingel. Taket er besiktiget fra bakkenivå.

Nedløp og beslag TG2
Kilde: Eier
Beskrivelse: Nedløp, renner og beslag er i stål
Vurdering av avvik. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Konsekvens/tiltak. Det er ikke behov for utbedringstiltak for snøfangere i nær fremtid.

Nedløp og beslag gammel del: TG2
Beskrivelse: Nedløp, renner og beslag er i stål.
Vurdering av avvik:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.
Det mangler tilfredsstillende adkomst til pipe for feier.
Konsekvens/tiltak
Det bør lages system for bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur.
Det er ikke krav om utbedring av snøfangere opp til dagens krav.
Stigetrinn for feier må monteres.
Eier opplyser at det er lagt til rette for fremtidig påkobling til nytt takvannssystem ved inngangspartiet. For tilfredsstillende bortledning av takvann
anbefales dette ferdigstilt eller annen sikker bortledning etablert.

Veggkonstruksjon TG 0
Beskrivelse: Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har stående bordkledning.

Veggkonstruksjon gammel del, TG2
Beskrivelse: Veggene har trekonstruksjon av ukjent utførelse. Fasade/kledning har liggende bordkledning.
Årstall: 1996. Kilde: Eier. Vurdering av avvik:

Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.
Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
Eldre del har trekledning over grunnmur. Det ble ikke observert tydelige råteskader eller synlige fuktskader i kledning eller tilgjengelige deler av veggkonstruksjonen ved befaringen. Kledningen har normal værslitasje, og nedre avslutning mot grunnmur fremstår med liten/begrenset luftespalte
enkelte steder.
Konsekvens/tiltak
Andre tiltak:
Det bør foretas tiltak for å bedre lufting av kledningen.
Uten tilstrekkelig lufting bak bordkledningen kan fuktighet som trenger inn bak bordene eller gjennom veggen innenfra ikke tørke opp. Dette skaper
ideelle forhold for råtesopp og muggvekst.
Konsekvens: Begrenset lufting i nedre kant kan redusere uttørkingsevnen og over tid øke risikoen for fuktbelastning og skadeutvikling i nedre del av
kledning og bakliggende konstruksjon.
Tiltak: Det anbefales kontroll og eventuell forbedring av lufting/avslutning i nedre kant av kledningen ved vedlikehold eller fremtidige arbeider på fasaden.
Samtidig bør utsatte detaljer holdes under oppsikt og overflatebehandles ved behov

Takkonstruksjon/Loft, TG 0
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Beskrivelse: Takkonstruksjonen har W-takstoler i tre.

Takkonstruksjon/Loft gammel del, TG1
Punktet må sees i sammenheng med Taktekking
Beskrivelse: Eldre del har delvis åpen takkonstruksjon med himling ført i takfall til møne og hems over deler av arealet.

Vinduer TG 0
Beskrivelse: Vinduer i ny del er aluminiumskledde trevinduer med 3-lags glass.

Vinduer gammel del TG2
Beskrivelse: Bygningen har malte trevinduer med 2-lags glass.
Vurdering av avvik:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke.
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.
Vinduer i eldre del er av eldre type med malte trekarmer og sprosseinndeling. Det ble observert værslitte malingsflater og begynnende
oppsprekking/uttørking i overflatebehandlingen på utvendige karmer/rammer. Det ble ikke registrert tydelige råteskader eller punkterte/sprukne
glassruter på de kontrollerte vinduene
Konsekvens/tiltak
Vinduer må justeres.
Det må påregnes noe vedlikehold og at enkelte vinduer må skiftes ut.
Konsekvens: Slitt overflatebehandling gir økt fuktopptak i treverket og kan over tid føre til skadeutvikling dersom vedlikehold utsettes.
Tiltak: Utvendige vindusflater bør rengjøres, skrapes, kontrolleres nærmere og overflatebehandles ved behov. Utsatte detaljer og overganger bør holdes
under oppsikt.

Dører, TG 0
Beskrivelse
Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.

Dører gammel del, TG1
Beskrivelse: Bygningen har malt hovedytterdør og malt balkongdør i tre.

Balkonger, terrasser og rom under balkonger TG 0
Beskrivelse: Terrasse på mark på ca. 25 m2 oppført i trekonstruksjon.

Overflater
Beskrivelse: Innvendig er det gulv av parkett. Veggene har tapet og malte plater. Innvendige tak har malte plater. TG 0

Overflater - gammel del, TG2
Beskrivelse: Innvendig er det gulv av furu. Veggene har trepanel. Innvendige tak har trepanel.
Vurdering av avvik:
Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.
Det er registrert tydelige riper, skrapemerker og slitasjespor i tregulv i flere rom i eldre del. Slitasjen er særlig synlig i gangsoner, ved dørpartier og i
oppholdsarealer. Overflatene bærer preg av bruksslitasje som fremstår større enn det som normalt forventes ut fra alder alene.
Konsekvens/tiltak
Overflater må utbedres eller skiftes.
Konsekvens:
Forholdet er i hovedsak av kosmetisk karakter, men medfører redusert overflatestandard og økt behov for vedlikehold/oppgradering.
Tiltak: Overflatene kan vedlikeholdes eller oppgraderes etter behov, eksempelvis ved sliping, overflatebehandling eller utskifting av enkeltbord der dette er
ønskelig. Dette er i hovedsak et estetisk/vedlikeholdsmessig tiltak.

Etasjeskille/gulv mot grunn TG 0
Beskrivelse: Etasjeskiller er av trebjelkelag.

Etasjeskille/gulv mot grunn gammel del TG 1
Beskrivelse: Etasjeskiller er av trebjelkelag.

Pipe og ildsted TG 0
Årstall: 2025

Pipe og ildsted gammel del TG 1
Kilde: Faktura e.l
Beskrivelse: Boligen har elementpipe.

Krypkjeller TG 0
Beskrivelse: Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag.
Det er montert avfukteranlegg i krypkjeller

Krypkjeller gammel del TG 2
Beskrivelse: Bygningen har krypkjeller under trebjelkelag og stubbegulv.
Vurdering av avvik: Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er
utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved
temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med
krypkjelleren.
Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.
Det er avvik:
Krypkjeller under gammel del er delvis tilgjengelig. Delen under kjøkken/stue er tilgjengelig via innvendig luke, men ikke farbar for full inspeksjon. Delen
under soverom/bad er tilgjengelig via utvendig luke og er undersøkt i tilgjengelige områder. Det er observert fuktbelastning/fuktpåvirkning i
krypkjellerrommet, med synlig fukt på grunn/overflater. Det ble ikke påvist sikre råte- eller soppskader på de konstruksjonene som var synlige ved
befaringen. Ventilåpninger ble observert. Krypkjeller er en kjent risikokonstruksjon, og der deler ikke kan inspiseres fullt ut skal dette beskrives særskilt.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Overvåk konstruksjonen jevnlig. Avviket kan medføre behov for tiltak, men bør observeres over tid.
Konsekvens:
Fuktbelastning i krypkjeller gir økt risiko for fukt-, råte- og muggsoppskader i bjelkelag, bunnsvill og andre tilstøtende konstruksjoner. Siden deler av
krypkjelleren ikke er fullt inspisert, kan skjulte skader ikke utelukkes. Forskrift og NS 3600 krever at manglende undersøkelse beskrives tydelig med
konsekvens og kjent risiko.

Tiltak: Det anbefales nærmere kontroll av de delene som ikke lot seg inspisere fullt ut, gjerne av fagkyndig med bedre tilkomstmulighet. Krypkjelleren bør holdes
under oppsikt med tanke på fuktutvikling, og grunnforhold, terreng/drenering og eventuelt behov for forbedret fuktsikring bør vurderes nærmere.
Rydding av evt. lagret materiale i krypkjeller anbefales også for bedre oversikt og kontroll.

Innvendige dører Tg 0
Beskrivelse: Innvendig har boligen malte glatte dører.

Innvendige dører gammel del TG 1
Beskrivelse
Innvendig har boligen furu fyllingsdører.

VÅTROM ny del TG 0
Overflater vegger og himling
Beskrivelse: Veggene har malte plater. Taket er malt.

VÅTROM GAMMEL DEL TG3
Generell
Beskrivelse: Bad i gammel del antas å være fra ca. 1995. Eier opplyser i egenerklæring at baderomsplatene i dusjnisjen ble byttet i 2021, mens tettesjikt/membran og
sluk ikke ble oppgradert. Badet fremstår dermed i hovedsak med opprinnelig våtromskonstruksjon, og nyere arbeider i dusjsonen vurderes som en delvis overflateoppgradering.

Vurdering av avvik: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
Konsekvens/tiltak: Våtrommet har behov for omfattende oppgraderinger. For å sikre en løsning som oppfyller gjeldende krav, bør tettesjikt, sluk og røropplegg oppgraderes
og dokumenteres.Bad i gammel del vurderes til TG3 på grunn av både alder og tilstand. Badet antas i hovedsak å være fra ca. 1995, og underliggende våtromskonstruksjon
med tettesjikt/membran og sluk er dermed av eldre dato. Eier opplyser at baderomsplatene i dusjnisjen ble byttet i 2021, men at tettesjikt, membran og
sluk ikke ble oppgradert samtidig. Dette innebærer at arbeidene i hovedsak fremstår som en delvis overflatefornyelse og ikke en full rehabilitering av våtrommet.
Ved befaring ble det registrert avvik i dusjsonen med åpne/ujevne plateskjøter, svak avslutning i nedkant av våtromsplater og løsninger som ikke fremstår
fagmessig avsluttet. Det ble også registrert begynnende åpning/slipp i sveiseskjøt i gulvbelegget. Selv om fall mot sluk og høydeforskjell ved terskel er målt
tilfredsstillende, gir de registrerte utførelsesavvikene sammen med badets alder økt risiko for vanninntrenging og skjulte fuktskader i konstruksjonen.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Tilliggende konstruksjoner våtrom TG1
Beskrivelse
Hulltaking er foretatt uten å påvise unormale forhold. Hulltaking er foretatt ved/i toalettrom tilstøtende dusj. Fuktkvotemåling (vekt%) i konstruksjonen
ble målt til under 8% som er laveste verdi benyttede måleinstrument Protimeter mms2 kan vise.

KJØKKEN
Overflater og innredning TG 0
Beskrivelse: Kjøkkenet har innredning med glatte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin, platetopp, micro og stekeovn.
Avtrekk TG 0
Beskrivelse: Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

KJØKKEN GAMMEL DEL TG2
Overflater og innredning
Beskrivelse: Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter. Benkeplaten er av laminat. Det er kjøleskap, oppvaskmaskin og komfyr.
Vurdering av avvik:
Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad.
Det er avvik:
Kjøkkenet i gammel del har en enkel og eldre kjøkkeninnredning. Det er registrert bruksslitasje på fronter, skuffer og overflater, herunder slitasje og mindre
skader/ujevnheter på innredningen. Ved kontroll av røropplegg ble det ikke observert lekkasje. Det ble heller ikke registrert utslag ved fuktindikator rundt
utsatte installasjoner, eller observert fuktskader/fuktskjolder på kjøkkengulvet.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Det må påregnes lokal utbedring/utskiftning
Konsekvens:
Forholdene vurderes i hovedsak som alder- og bruksrelaterte, men innredningen har redusert standard og noe vedlikeholds-/oppgraderingsbehov.
Tiltak:
Kjøkkeninnredningen kan vedlikeholdes eller oppgraderes etter behov og ønsket standard. Røropplegg og skapbunn under vask bør følges opp jevnlig for å
avdekke eventuell fremtidig lekkasje tidlig

Avtrekk
Beskrivelse: Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

SPESIALROM
TOALETTROM TG 0
Overflater og konstruksjon
Beskrivelse: Toalettrom med servant og gulvstående toalett.

TOALETTROM GAMMEL DEL TG2
Overflater og konstruksjon
Beskrivelse: Toalettrommet i bruksendret hytte er i gammel og enkel stil som er utstyrt med servant og gulvstående toalett.
Vurdering av avvik:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.
Toalettrommet er ventilert med veggventil og naturlig avtrekk. Det er ikke etablert mekanisk eller elektrisk avtrekk i selve toalettrommet. Det er imidlertid
elektrisk avtrekk/vifte på tilstøtende bad som avbøter noe.
Konsekvens/tiltak
Mekanisk avtrekk bør etableres på toalettrom.
Konsekvens:
Manglende mekanisk avtrekk gir svakere luftutskiftning enn dagens anbefalte løsning og kan gi redusert evne til å håndtere fukt og lukt over tid.
Tiltak:
Det anbefales å vurdere etablering av mekanisk avtrekk ved senere oppgradering av rommet.

TEKNISKE INSTALLASJONER
Vannledninger TG1
Innvendige vannledninger er av plast (rør i rør). Synlige vannledninger i gammel del fremstår som rør-i-rør-opplegg med plastledninger i varerør og
fordelerløsning. Utførelsen fremstår visuelt som forholdsvis nyere, og det ble ikke observert tegn til lekkasjer på tilgjengelige deler. For ny del foreligger
det dokumentasjon fra byggesaken, herunder godkjent rørleggeranmeldelse for utvendige og innvendige rør.

Avløpsrør TG 1
Beskrivelse: Det er avløpsrør av plast.

Ventilasjon TG 0
Beskrivelse: Boligen har balansert ventilasjon.

Ventilasjon gammel del TG1
Beskrivelse: Denne delen av boligen har naturlig ventilasjon. Ventilasjonen i boligen er i tråd med byggestandarden som gjaldt på den tiden den ble oppført. Imidlertid
anbefales det å benytte lufting gjennom vinduer som tilleggsventilasjon når det er behov for det. Hvis det er dørterskler som er tette, bør de erstattes
med flate terskler. Dette vil sikre tilstrekkelig luftstrøm i de aktuelle rommene når dørene er lukket.
Varmesentral TG 0
Beskrivelse: Ny del av boligen har varmesentral av typen kompakt NIBE-enhet, med innedel/kompakt varmepumpe med integrert varmtvannsbereder.
Årstall: 2023

Varmtvannstank TG 0
Kilde: Eier
Beskrivelse: Det er montert varmtvannstank av type Høiax Connected 200 med produksjonsår 2022, som er tilknyttet den gamle delen av boligen. Tanken er plassert i
krypkjeller, hvor eventuelt lekkasjevann i hovedsak vil renne ut i grunnen og dermed gi lavere risiko for skade på innvendige overflater enn ved plassering i
oppholdsrom. Det ble ved visuell kontroll ikke observert synlige lekkasjer, rust eller andre tydelige skader på tank eller synlige tilkoblinger.
Årstall: 2022

Vannbåren varme TG 0
Beskrivelse: Den nye delen har vannbåren varme med radiatorer koblet til Nibe varmepumpe

Elektrisk anlegg
Dette er en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette
kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har
verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet
undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert
elektrovirksomhet.

Beskrivelse: Det er hovedsakelig skjult elektrisk anlegg i boligen, med åpent anlegg i den gamle delen. Boligen har ett strømabonnement/hovedanlegg, men med eget
sikringsskap for hver del av boligen. I tillegg er det montert en egen undermåler i sikringsskapet i ny del for intern registrering/fordeling av strømforbruk
mellom delene. Sikringsskapet til den nye delen er plassert vaskerom og inneholder hovedsikring, overspenningsvern, fordelingskurser og stømmåler.
Sikringsskapet i den gamle delen er plassert i gangen og inneholder overbelastningsvern, fordelingskurser og jordfeilbryter.
1.
Foreligger det eltilsynsrapport de siste 5 år, og det er ikke foretatt arbeid på anlegget etter denne, utenom retting av eventuelle avvik i
eltilsynsrapport (dvs en el-tilsynsrapport uten avvik)?
Ja
Spørsmål til eier
2.
Er det elektriske anlegget utført eller er det foretatt tilleggsarbeider på det elektriske anlegget etter 1.1.1999?
Ja
Eksisterer det samsvarserklæring?
Ja
Inntak og sikringsskap
3.
Foreta en helhetsvurdering av det elektriske anlegget, dets alder, allmenne tilstand og fare for liv og helse. Bør det elektriske anlegget ha en utvidet
el-kontroll?
Nei
Generell kommentar
Det er opplyst at det i 2025 ble gjennomført el-kontroll med godkjent/avsluttet sak fra Elvia. Dokumentert el-kontroll trekker vurderingen i positiv retning.
Det elektriske anlegget er likevel ikke detaljkontrollert som del av denne befaringen, og vurderingen er basert på visuelle observasjoner samt fremlagt
informasjon/dokumentasjon. Det anbefales fortsatt bruk og vedlikehold i henhold til normal praksis, og ved behov innhentes registrert elektroinstallatør
for nærmere kontroll.

TOMTEFORHOLD
Byggegrunn
Beskrivelse: Gammel del fremstår oppført på hovedsakelig fjell, basert på synlige forhold i krypkjeller. For ny del opplyser eier at det er gravd ned til faste masser, i
hovedsak rett over fjell, og at det er fylt opp med kult/stein før etablering av betongdragere og moduler.
Fuktsikring og drenering TG 0
Beskrivelse: Dreneringen er fra 2024.

Fuktsikring og drenering gammel del TG2
Beskrivelse: Det er synlig grunnmursplast på utvendig grunnmur,
Vurdering av avvik:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
Det er avvik:
Det er synlig grunnmursplast på utvendig grunnmur, slik at utvendig fuktsikring ikke vurderes å mangle. Samtidig er gammel del av bygningen av eldre
dato, og det foreligger ikke dokumentasjon på fornyelse av drenering. I krypkjeller er det observert fuktig grunn/fjell, noe som tyder på et fuktutsatt miljø.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Konsekvens: Eldre eller usikker dreneringsløsning, kombinert med fuktforhold i krypkjeller, øker risikoen for fuktbelastning mot underliggende konstruksjoner over tid.
Tiltak: Det anbefales å kartlegge alder og eventuell utskifting av drenering/fuktsikring nærmere, samt følge opp fuktforholdene i krypkjeller og vurdere
tiltak dersom fuktbelastningen vedvarer.

Grunnmur og fundamenter TG1
Beskrivelse: Ny del er utført med bjelkelag over kryperom. Det er observert betongfundamenter/betongdragere, heldekkende plast-/fuktsperre på grunnen med
tapede skjøter, samt føringer/slanger som indikerer luftfordeling/avfukting i kryperommet. Det ble ikke registrert synlige tegn til fritt vann, organiske
fuktskader eller misfarging på konstruksjonene i den delen som var tilgjengelig og synlig ved befaringen

Grunnmur og fundamenter gammel del TG2
Beskrivelse: Gammel del har krypkjeller med eldre fundamentering/grunnmur bestående av naturstein, blokker og lokale understøttelser
Vurdering av avvik:
Grunnmuren har sprekkdannelser.
Det er avvik:
Gammel del har krypkjeller med eldre fundamentering/grunnmur bestående av naturstein, blokker og lokale understøttelser. Det er observert stedvise
sprekkdannelser/riss i synlige blokker og i enkelte fuger. Det er også registrert en eldre og sammensatt fundamentløsning med ujevne materialoverganger.
Det ble ikke sett tydelige horisontale riss som typisk indikerer jordtrykkskader, og heller ikke tydelige skråriss som klart tilsier setningsskader. Det ble ikke
registrert utsiging av masser under grunnmuren i de tilgjengelige og synlige områdene.
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Konsekvens: Sprekkdannelser og en eldre, sammensatt fundamentløsning gir økt usikkerhet rundt konstruksjonens robusthet over tid, særlig
sammenholdt med fuktbelastning i krypkjeller. Forholdet kan bidra til redusert bestandighet og økt behov for oppfølging, selv om det ikke ble påvist klare
tegn til aktiv bevegelse ved befaringen.
Tiltak: Det anbefales jevnlig kontroll av riss/sprekker og understøttelser i krypkjeller, samt oppfølging av fuktforhold og overflatevann rundt grunnmur. Ved
utvikling i riss, skjevheter eller nye tegn til bevegelse bør byggteknisk fagkyndig vurdere behov for nærmere undersøkelse.

Terrengforhold TG 2
Beskrivelse: Eiendommen er opparbeidet i forholdsvis flatt terreng.
Vurdering av avvik:
Det er påvist dårlig fall eller flatt terreng inn mot grunnmur og dermed muligheter for større vannansamlinger.
Det er avvik:
Terrenget rundt bygningen fremstår flere steder som relativt flatt eller med begrenset fall bort fra grunnmur. Det er ikke observert tydelige partier med
markert fall inn mot bygningen i de synlige områdene, og det ble heller ikke registrert stående vann ved befaringen. Samtidig viser terrengutformingen og
overflatene rundt grunnmuren at bortledning av overflatevann kan være utilstrekkelig enkelte steder, særlig ved overgang mellom plen, grus og grunnmur
Konsekvens/tiltak
Tiltak:
Konsekvens: Flatt eller svakt fallende terreng nær grunnmur øker risikoen for at overflatevann og smeltevann blir stående eller trekker mot
konstruksjonen. Dette kan gi økt fuktbelastning på grunnmur og krypkjeller over tid.
Tiltak: Det anbefales å kontrollere og ved behov forbedre terrengfall nær grunnmur slik at overflatevann ledes bort fra bygningen. Overvann fra taknedløp
bør føres sikkert vekk fra grunnmuren, og utsatte områder bør ettersees spesielt i perioder med snøsmelting og mye nedbør.

Utvendige vann- og avløpsledninger
Beskrivelse: Utvendige avløpsrør er av plast og er fra 2009. Det er offentlig avløp via private stikkledninger Utvendige vannledninger er av plast (PEL) og er fra 2009.
Det er offentlig vannforsyning via private stikkledninger.
Årstall: 2009

Kommunale avgifter

På eiendommen ble det i 2025 fakturert følgende kommunale gebyrer:
- Feiing kr. 1 176
- Tilsyn pr boenhet med ildsted 897,-
- Renovasjon kr. 10 768,-
- Vann etter areal kr. 8 907,-
- Avløp etter areal 10 410,-
- Tømming septiktank inntil 3 m3 kr 2 036,-
- Tilsynsgebyr mindre avl. anlegg kr 800,-

Tomten

Eiendommen består av to separate tun med gode avstander mellom bolig, drift og rekreasjon. Dette gir en sjelden kombinasjon av privatliv, landlige omgivelser og fleksible bruks- og inntektsmuligheter.

Tun 1 Det opprinnelige gårdstunet
Det gamle gårdstunet ligger skjermet og idyllisk til langs Lommedalsveien, omgitt av flotte opparbeidede grøntarealer og hyggelige uteområder. Tunet fremstår som privat og uforstyrret, med tydelig adskillelse mellom tun og drift.
På tunet finner man den opprinnelige hovedbygningen, som i dag er registrert som fritidsbolig. Bygningen inneholder to separate utleieenheter én i hver etasje. Videre består tunet av en stor, nymalt låve med utleie av boder, garasje, vognskjul samt et sjarmerende stabbur.
På eiendommen ligger deler av Lommedalen Golf, både klubbhus, driving range ligger på eiendommen mens 9-hulls golfbanen ligger i umiddelbar nærhet på nabotomten.

Tun 2 Nyere bolig i rolige omgivelser
Det nye tunet ligger pent og tilbaketrukket til i skogkanten, skjermet fra både golfbanen og Lommedalsveien. Her er det gode solforhold og eier all grunnen rundt, og har "råderett" over store områder rundt boligen som ligger i rolige omgivelser.
Tunet består av en nyere oppført bolig med egen utleiedel, og området er pent opparbeidet med plenarealer og ny gruset gårdsplass.

Jordbruksarealer
Fulldyrket jord ligger hovedsakelig ved det gamle tunet. Deler av arealet er leid ut til golfbanedrift, sammen med arealer i låven. Øvrige jordbruksarealer er av begrenset størrelse og noe utfordrende arrondert. Arealer som ikke disponeres av Lommedalen Golf, som de tre teigene nærmest tunet dyrkes det korn, også er det naboen som har hestebeite på de oppi skogen (nær ny bolig)
Skog og utmarksressurser. Eiendommen har betydelige skogressurser med totalt ca. 230 daa produktiv skog ifølge NIBIO. Skogen vest for hovedhuset ligger innenfor Marka og omfattes av gjeldende lover og forskrifter.
Det foreligger skogbruksplan fra Viken Skog med takstår 2012. Tilveksten er beregnet frem til 2025, men uten korrigering for avvirkning etter 2012. Etter skogplanen er det levert ca. 724 m³ tømmer, tilsvarende omtrent 900 m³ skogsvolum. Årlig tilvekst er beregnet til ca. 70 m³, med en produksjonsevne på ca. 152 m³ per år.
Skogen består hovedsakelig av gran og lauvtrær, og domineres av høy bonitet: Høy bonitet: ca. 174 daa Middels bonitet: ca. 43 daa Lav bonitet: 0 daa
Skogfondsaldo var pr. 27.04.2026 opplyst til kr 97.393,-. Det er bestilt planting etter tidligere hogst, og planting vil bli gjennomført i 2026 med belastning på skogfondskontoen.

Jaktrettigheter
Eiendommen inngår i jaktlag og har rettigheter knyttet til storvilt-, rådyr- og småviltjakt. Jaktrettighetene gir inntekter til eiendommen og er verdsatt sammen med skogen.

Parkering

Garasje på tomt
Biloppstillingplasser på tomten

Offentlig kommunikasjon

Johnsrudgata 1 min Linje 150E, 210A 0.1 km,
Kolsås 11 min T-bane, buss 7.2 km,
Sandvika stasjon 18 min Totalt 9 ulike linjer 12.4 km

Oppvarming

Våningshus Ny del av boligen har varmesentral av typen kompakt NIBE-enhet, med innedel/kompakt varmepumpe med integrert varmtvannsbereder, samt vedfyring. Energi karakter grønn B
Gammel del i våningshus varmes opp med vedovn og strøm.
Gamle hovedhuset på gården varmers opp med vedfyring og elektrisitet.

Skolekrets

Mølledammen skolekrets

Barnehage/skole/fritid

Lommedalen barnehage (1-6 år), 1,5 km
Reddiken Kanvas-barnehage (1-5 år) 8 min å gå.
Lommedalen Menighets barnehage (1 - 5) 4 min med bil.

Skoler:
Lommedalen skole (1-7 kl.), 10 min å gå
Mølladammen ungdomsskole (8-10 kl.), 2,7 km 4 min med bil.
Rosenvilde videregående skole, 12 med bil 7,9 km
Rud videregående skole 13 min med bil 8,2 km

Sport:
Lommedalen idrettspark 11 min å gå
Lommedalen skisenter, Kolsåsbakken og Kirkerudbakken
Lommedalen Golf (på eiendommen)
Bærum Golfklubb
Lommedalshallen 12 min å gå
Spenst Lommedalen 14 min å gå
Feel24 Bærums Verk 4 min med bil

Dagligvare:
Coop Extra Lommedalen 1,2 km
Rema 1000 Lommedalen har også post i butikk 1,5
Handelsstedet Bærums Verk 6 min med bil

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) - L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Landbrukstakst
Tilstandsrapport
Selgers egenerklæring
Energimerking
Kommunale opplysninger
Reguleringsbestemmelser
Servitutter

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."

Diverse

Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

Regulering

Eiendommen ligger i LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. Nåværende kommuneplanens KOMMUNEPLANENS AREALDEL 2022-2042

Delareal 97 514 m2
KPAngittHensyn Hensyn landbruk
KPHensynsonenavnH510

Delareal 157 326 m2
KPAngittHensyn Hensyn landskap
KPHensynsonenavnH550

Delareal 332 452 m
ArealbrukLNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet
næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag,Nåværende

Delareal 25 426 m2
KPAngittHensyn Bevaring kulturmiljø
KPHensynsonenavnH570

Delareal 3 661 m2
KPHensynsonenavnH190
KPSikring Andre sikringssoner

Delareal 59 934 m2
BestemmelseOmrådenavn#5
KPBestemmelseHjemmel miljøkvalitet, estetikk, natur, landskap og grønnstruktur

Delareal 411 m2
ArealbrukTurdrag,Nåværende

Delareal 23 m2
ArealbrukBoligbebyggelse,Nåværende

Reguleringsplaner:
Id 1983007
Navn BJERKE, gnr. 100, 101 m.fl. Plantype Eldre reguleringsplan
Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 12.05.1986
Bestemmelser- https://www.arealplaner.no/3201/dokumenter/8933/1983007.pdf

Delareal 387 m2
Formål Kjørevei
Delareal 17 m2 Formål Frittliggende småhusbebyggelse
Delareal 411 m2 Formål Turvei

Id 2017018
Navn NY VANNFORSYNINGSTUNNEL HOLSFJORDEN - OSLO MED TVERRSLAG I BÆRUM Plantype
Detaljregulering
Status Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse 18.03.2020
Delareal 128 292 m2 RPHensynsonenavnH190-1
RPSikring Andre sikringssoner

Reguleringsplaner under bakken
Id 2017018
Navn NY VANNFORSYNINGSTUNNEL HOLSFJORDEN - OSLO MED TVERRSLAG I BÆRUM
Plantype Detaljregulering
Status Endelig vedtatt arealplan Ikrafttredelse 18.03.2020 B
Delarealer Delareal 128 292 m2
Formål Vannforsyningsanlegg Feltnavn BVF2

Det er avsatt områder i kommuneplanens arealdel under LNFR, som tillater golfbaner. Bestemmelsesområde 5 hvor Johnsrud golfbane i Lommedalen inngår.

Ferdigattest

Nytt tilbygg -våningshus Gamleveien 174: Arkivsakld: 2022/10989. Det foreligger ferdigattest på eiendommen Gamleveien 174, datert 24.03.2026

Gamle Våningshus/Lommedalsveien 340. Arkivsakld: 2022/21131. Det foreligger ferdigattest på bruksendring fra våningshus til fritidsbolig

Lommedalsveien 340. Arkivsakld: 2121/10989 - enebolig garasje/carport. Det foreligger ikke ferdigattest eller byggetegninger.

Gamleveien 195 - midl. golfbane og parkering samt midl. bruksendr. av låve til klubblokale.

Det foreligger ingen bygningstegninger, ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv på øvrig bygningsmasse og/eller tiltak. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Eierne har eid eiendommen i 6 år. Det er mange eldre bygninger med ufullstendig byggesakshistorikk på eiendommen, som selgerne ikke kjenner status på ift. byggesaker og ferdigattester. Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom/eiendommen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Så fremt bygningen er søkt om/meldt fra og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest mangler. Eventuelle ulovlige byggetiltak vil ikke automatisk være godkjent i slike saker, og tegningene som lå til grunn for byggetiltaket er de som fortsatt gjelder. Det er da byggets eier som er ansvarlig for at bygget er utført i tråd med tillatelsen.

Vei, vann og avløp

Gamleveien 174 er koblet til offentlig vann og privat septikanlegg Lommedalsveien 340 har eget privat borvann/brønn, samt septiktank som tømmes av kommunen.
Gamleveien 174 er påkoblet offentlig vann og kloakk, med privat stikkledning fra det offentlige påkoblingspunktet. Tinglyst avtale om fordeling av vedlikeholdsansvar på ledningen mellom Gamleveien 174, 176 og 178A.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3201/101/1:
18.06.1915 - Dokumentnr: 249 - Erklæring/avtale Bestemmelse om d.e. rett til løshavning i nærv. bruk Gjelder denne registerenheten med flere

15.06.1923 - Dokumentnr: 20 - Erklæring/avtale Ang borttagelse og sløyfning av 2 grinder m.v. Gjelder denne registerenheten med flere

15.09.1933 - Dokumentnr: 44 - Erklæring/avtale Ang flytting av gjerde Gjelder denne registerenheten med flere

11.12.1936 - Dokumentnr: 4671 - Erklæring/avtale Rett til parsellen til adkomst, brønn og vannledning over hovedbølet Gjelder denne registerenheten med flere

15.03.1948 - Dokumentnr: 1351 - Erklæring/avtale Overenskomst ang brønn m/ledning m.v.på nærv. bruk Gjelder denne registerenheten med flere

26.11.1956 - Dokumentnr: 10073 - Skjønn vedr. grunn til vannverk Gjelder denne registerenheten med flere

28.11.1961 - Dokumentnr: 5052 - Best. om vann/kloakkledn. Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen Gjelder denne registerenheten med flere

23.07.2012 - Dokumentnr: 598229 - Best. om adkomstrett Rettighetshaver: Lommedalen Golf AS Org.nr: 984 095 074 Bestemmelse om vann og kloakkledning
Bestemmelse om spillvann/drensvann/overvann/stikkrenner m.m.

12.09.2022 - Dokumentnr: 1011347 - Bestemmelse om vann/kloakk Kan ikke slettes uten samtykke fra: Bærum Kommune Org.nr: 935 478 715
Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler Gjelder denne registerenheten med flere

14.11.2023 - Dokumentnr: 1274087 - Bestemmelse om nettstasjon Rettighetshaver: Bærum Kommune Org.nr: 935 478 715

14.11.2023 - Dokumentnr: 1274087 - Bestemmelse om jordkabel/jordkabelanlegg Rettighetshaver: Bærum Kommune Org.nr: 935 478 715
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler

15.04.2026 - Dokumentnr: 408939 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3201 Gnr:101 Bnr:101

15.04.2026 - Dokumentnr: 408953 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3201 Gnr:101 Bnr:102

15.04.2026 - Dokumentnr: 409001 - Bestemmelse om veg Rettighetshaver: Knr:3201 Gnr:101 Bnr:103

15.04.2026 - Dokumentnr: 409001 - Bestemmelse om parkering Rettighetshaver: Knr:3201 Gnr:101 Bnr:103 Gjelder for en bil
Forbud mot faste installasjoner m.v.

15.04.2026 - Dokumentnr: 409089 - Bestemmelse om vann/kloakk Bestemmelse om vedlikehold av anlegg/ledninger
Adkomstrett for drift og vedlikehold av anlegg/ledninger/kabler Bestemmelse om bebyggelse i nærheten av anlegg/ledninger/kabler
Bestemmelse om endring i terrenget i nærheten av anlegg/ledninger/kabler Gjelder denne registerenheten med flere

Rettighet i annen eiendom:
17.12.2008 - Dokumentnr: 1015213 - Best. om vann/kloakkledn. Rettighet hefter i: Knr:3201 Gnr:101 Bnr:8 Bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger m.m.

Servitutter, heftelser og rettigheter
Det er tinglyst flere servitutter og rettigheter på eiendommen som i hovedsak knytter seg til adkomst, vann- og avløpsanlegg, teknisk infrastruktur samt historiske bruksavtaler mellom naboeiendommer.
Servituttene vurderes som naturlige for en landbrukseiendom av denne typen og beliggenheten.

Flere eldre erklæringer gjelder blant annet rettigheter knyttet til adkomst, brønn, vannledning, gjerder og tidligere driftsforhold mellom eiendommene i området. Dette er typiske historiske avtaler som ofte følger eldre landbrukseiendommer.

Det er videre tinglyst bestemmelser knyttet til vann-, kloakk- og ledningsanlegg, herunder rettigheter og plikter ved drift, vedlikehold og tilgang til teknisk infrastruktur. Enkelte av disse avtalene kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen.
Eiendommen har også tinglyste rettigheter og avtaler knyttet til adkomst og tekniske anlegg til fordel for blant annet Lommedalen Golf AS og Bærum kommune, inkludert bestemmelser om jordkabler, nettstasjon og tilhørende vedlikeholdsadkomst.
I forbindelse med fradelinger i 2026 er det etablert nye veirettigheter, parkeringsrettighet for én bil samt bestemmelser om vann og avløp til fordel for omkringliggende eiendommer.

Eiendommen har også selv tinglyst rettighet i naboeiendom vedrørende vann- og avløpsledninger samt rett til etablering og vedlikehold av disse.
Samlet sett fremstår de tinglyste heftelsene som ordinære og funksjonelle for eiendommens bruk, drift og tekniske forsyning.

Ansvarlig megler

Fritjof Loen