Valle Nordre - Idyllisk gård med klassisk våningshus og stort potensiale - 171 daa. dyrket mark og 216 daa. prod. skog.

Kort om eiendommen

Valle Nordre er et sjarmerende gårdsbruk med landlig beliggenhet i Onsøy i Fredrikstad kommune. Gården har et totalt areal på 412 daa., hvorav 171 daa. er dyrket mark og 216 daa. produktiv skog. Tunet byr på et romslig hageområde med solrik uteplass og muligheter for småskala dyrking.

Det er et sjarmerende våningshus med blant annet flere stuer med god takhøyde, vannbåren varme og gode utleiemuligheter i generasjonsdel. Driftsbygningen består av lager, verksted og redskapshus med korntørke. Bygningen er et godt utgangspunkt for både dyrehold, lagring og for hobbymekanikeren.

Valle Nordre byr på kort vei til skoler, barnehager, et variert servicetilbud og pendlermuligheter. En attraktiv kombinasjon av landlig ro og nærhet til både byliv og skjærgården. Velkommen til visning!

Inneholder

Våningshus (totalt 379 kvm BTA-i):
1. etasje (159 kvm BTA-i): entré, bad, kjøkken, 2 trapperom, stue, spisestue, bod, gang og soverom.
2. etasje (140 kvm BTA-i): stue, 3 soverom og kott.
Kjeller (26 kvm BTA-i): unnredet kjellerrom.
1. etasje leilighet (54 kvm BTA-i): entré, gang, toalettrom, bad, kjøkken og stue med sovealkove.

Driftsbygning- tidligere grisehus (totalt BTA: 399 kvm):
Kjeller: ca. 128 kvm BTA.
Etasje: ca. 271 kvm BTA.

Redskapshus (totalt BTA: 440 kvm):
Underetasje: ca. 220 kvm BTA.
Etasje: ca. 220 kvm BTA.

Beliggenhet

Valle Nordre er sjarmerende gårdsbruk med landlig beliggenhet i populære Onsøy i Fredrikstad kommune. Gården innehar et totalt areal på om lag 412,7 dekar, hvor 171 dekar er dyrket mark og 216,4 dekar produktiv skog. Det store hageområdet mot syd byr inn til både lek og moro for familien, men også småskala produksjon av bær, frukt og gir muligheter for egen kjøkkenhage.

Tunet ligger samlet langs Ørmenveien. Det er et svært sjarmerende våningshus med røtter tilbake til 1700-tallet, men hoveddelen er fra ca. 1830. Boligen ble modernisert i perioden 1996-97, men husets særpreg og sjarm ble beholdt. Boligen byr blant annet på flere stuer med god takhøyde, vannbåren varme og mulighet for utleie.

Driftsbygningen består av et tidligere grisehus som i dag er benyttet til lager, verksted og et redskapshus med korntørke. Bygningen har etterslep på vedlikehold, men fremstår likevel som et godt utgangspunkt for videre drift av gården. Det er stort potensiale for både dyrehold, lagring eller for hobbymekanikeren.

Gårdens dyrkede arealer har gode arronderingsforhold. Arealer er fordelt på fem skifter, tre øst for Ørmenveien og to vest for veien. Teigene er relativt store og sammenhengende. Jordene er godt egnet til korn- og grasproduksjon. Det foreligger skriftlig jordleieavtale med varighet på 10 år fra 01.01.2019.

Skogen består hovedsakelig av barskog med variert bonitet og innslag av lauv. Skogen representerer en langsiktig ressurs, men det er likevel muligheter for noe vedproduksjon og rekreasjon. All drivverdig skog er hugget de senere årene, og det vil ta tid før man kan ta ut tømmer fra skogen igjen. Det vil være mulig, og fornuftig med noe tynningsdrift og annen skogskjøtsel.

Fra gården er det korte kjøreavstander til skoler, barnehager og et variert servicetilbud. Det er flere skoler og barnehager i en omkrets av 6-9 km. Gode pendlermuligheter til omkringliggende byer og Oslo fra både Fredrikstad og Råde stasjon. Ca. 5 minutters kjøring til nærmeste dagligvareforretning og ca. 12 minutter til sentrum av Fredrikstad med et mer variert service- og kulturtilbud. Eiendommens nærhet til skogen gir flotte turmuligheter for både to og firbeinte, videre har man også kort vei til store deler av skjærgården med mange populære badeplasser fra Lervik i nord til Slevik og Gressvik i syd.

Eiendommen har en attraktiv kombinasjon av landlig ro og med nærhet til by og servicetilbud. Området er preget av aktivt landbruk, vakre kulturlandskap og gode klimatiske forhold for kornproduksjon. Velkommen på visning!

Betalingsbetingelser

Hele kjøpesummen med omkostninger må være innbetalt og disponibel for megler på meglers klientkonto, senest på siste virkedag innen overtagelsen finner sted.

Overtagelse, tilleggsinfo.

Overtakelse etter nærmere avtale med selger. Det oppfordres til å nevne ønsket overtagelse i evt. bud.

Bebyggelse

Våninghus, byggeår 1830:
Byggeåret er basert på opplysninger fra eier, og tidligere takst. Husets eldste del er fra ca. 1700 mulig enda eldre, men hoveddel er fra ca. 1830. Våningshusets eldste del har opprinnelig oppføring fra 1700-tallet, i følge eier og tidligere takst. Bygget er SEFRAK-registrert, og i denne registreringen er det beskrevet at den muligens er enda eldre.

Bygningens hoveddel er fra ca. 1830. I 1962 ble bygningen tilbygget mot vest, med en leilighet på ca. 50 kvm over kjeller og med 2. etasje over. Bygningen ble gjennomgående restaurert og modernisert i perioden 1996-97, hvor det ble foretatt betydelige arbeider på konstruksjon, overflater, bad, kjøkken og tekniske installasjoner, bl.a. elektriske installasjoner. Bygningen har innvendig røropplegg i plast og PVC.

Utvendig tak ble også skiftet etappevis fra 1994 til 1998. 2. etasje ble da samtidig isolert og innredet. Her var opprinnelig uisolert råloft med et par soverom i hver ende av bygget. Bygningen er oppført over 1½ etasje, på kjeller. Kjeller inneholder fire store lagerrom, med tekniske installasjoner som luft-til-vann varmepumpe, VV-beredere, eldre vannpumpe (ikke i bruk etter at kommunalt vann er lagt inn) og diverse røropplegg for vannbåren varme. Varmepumpens ytterdel er ny for ca. 5 år siden.

Fundamenteringen består av naturstein og mur. Kjeller er tørr og godt luftet. Kjeller har rom med begrenset takhøyde. Yttervegger er hovedsakelig utført i laftet tømmerkonstruksjon med utvendig stående trekledning. Tilbygg fra 1962 er oppført i bindingsverkskonstruksjon i tre. Etasjeskillere er i trebjelkelag. Taket er saltak-konstruksjon i tre med halvvalm og et opplett mot sør. Taket er tekket med takstein. Piper er oppført i tegl.

Bygningen har isolerglassvinduer hovedsakelig fra perioden 1996-97, men leilighet fra 1962 har doble vinduer m/varevindu. Hele huset ble etterisolert utvendig i forbindelse med utlekting og ny kledning i 1996-1997. Planløsningen består i 1. etasje av kjøkken, stuer, bad/vaskerom og WC. I bygningens vestre ende er det bygget en liten leilighet over 1. plan med gang, bad, kjøkken og stue med sovealkove. 2. etasje inneholder gang, loftstue og flere soverom. Det er lagt trinnisolering i bjelkelag mellom 1. og 2. etasje.

Innvendige overflater består hovedsakelig av tregulv, parkett og belegg, vegger med panel og malte flater, samt himlinger med panel og plater. Fliser på vegger og gulv på bad. Kjøkken og bad og rom utenfor bad har vannbåren varme i gulv, ellers er det radiatorer i rommene som oppvarming. Vannbåren varme fyres med luft-til-vann varmepumpe og elektrisitet. I tillegg fyres det med ved. Boligen er tilknyttet offentlig vannforsyning og offentlig avløpsnett via egen pumpestasjon. Det er installert fiberbredbånd. Boligen vurderes å ha normal standard sett i forhold til alder og restaureringstidspunkt. Det må påregnes løpende vedlikehold slik det er normalt for eldre trebygninger. Eier forteller om noe inndriv av vann ved kraftig regnvær og vind på vegg mot sør.

Driftsbygning- tidligere grisehus, byggeår 1974:
Grisehuset er oppført i perioden 1973-74. Grisehuset var i drift frem til 1992. Grisehuset ble bygget inntil redskapshuset. Bygningen har støpt fundament med gjødselkjeller under ca. 2/3 av bygget med betonggulv og vegger i mur. Det er støpt dekke mellom kjeller og 1. etasje. Vegger i 1. etasje er oppført i bindingsverkskonstruksjon i tre, utvendig kledt med stående trekledning (tømmermannspanel), isolert og innvendig kledt med plater. Taket er trekonstruksjon med platekledning innvendig og utvendig tekket med bølge-eternitplater. Vinduer med isolerglass fra byggeår.

Bygningen ble opprinnelig benyttet til svineproduksjon, men er i dag ikke i aktiv husdyrbruk. Innredning er fjernet og bygget benyttes til lager. Teknisk standard er enkel og preget av alder. Bygningen har begrenset økonomisk verdi utover lager- og støttefunksjon. Ved eventuell ny husdyrdrift må det påregnes betydelige investeringer. Bygningen har et betydelig vedlikeholdsetterslep.

Redskapshus med korntørke, byggeår 1970:
Driftsbygningen er oppført ca. 1970 og har en grunnflate på ca. 220 m² i to etasjer. Bygningen er fundamentert med støpt plate. Vegger i underetasje er i lettklinkerblokker som er pusset. Etasjeskiller er i plasstøpt betong. Underetasjen inneholder lagerrom (tidligere potetlager), verkstedrom, eldre wc og bad og diverse lager/ fyrrom/ sjaktrom. Underetasjen har isolert leddport og to doble slagporter.

1. etasje er oppført i limtrebuer med vegger kledt med stående trepaneler. Saltak tekket med profilerte takplater i aluminium. Bygningens 1. etasje inneholder korntørkeanlegg med varmluftstørke, kornlager (tresiloer) og tippesjakt, samt maskinlager/redskapsrom mot sør. Planløsningen er funksjonell og tilpasset kornproduksjon. Det er doble slagporter og store skyveporter langs hele fronten av bygget, dog med noe begrenset høyde for dagens større maskiner. Teknisk tilstand vurderes som aldersmessig normal. Bygningen fremstår som funksjonell for nåværende bruk. Taktekking og ytterkledning bærer preg av alder, og vedlikehold og utskiftninger må påregnes.

Byggemåte

Se vedlagte tilstandsrapport på våningshuset fra Witek AS ved Kim Patrick Raknes Brest, datert 22.05.2026, der byggemåte er nærmere beskrevet, og også gitte tilstandsgrader fremkommer.

Tilstandsgrader gis ut fra følgende kriterier:
-Tilstandsgrad 0: Ingen avvik.
-Tilstandsgrad 1: Mindre avvik
-Tilstandsgrad 2: Vesentlige avvik og mindre avvik som etter NS gir Tilstandsgrad 2.
-Tilstandsgrad 3: Store eller alvorlige avvik.
-TG IU: Ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse.

På våningshuset har følgende forhold fått tilstandsgrad 3:
- Utvendig > Balkongdør:
Det er påvist dør(er) med fukt/råteskader. Det er observert sprekkdannelse/råte i brynsningsplaten på balkongdøren.

- Utvendig > Balkonger, terrasser og rom under balkonger:
Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen.

- Innvendig > Etasjeskille/gulv mot grunn:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er registrert symptom på sopp/råte. Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Ved stikkprøve er det målt en høydeforskjell på ca. 65mm igjennom soverom. Ved stikkprøve er det målt en høydeforskjell på ca. 15mm igjennom stue. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt. Det er observert råteskade i gulvbjelke under entré. Det ble ikke registrert forhøyede fuktverdier ved befaringstidspunktet. Det ble målt lokalt forhøyede fuktverdier i bjelke over vindu i kjeller. Det er observert spor etter w

- Innvendig > Pipe og ildsted:
Det er påvist brennbart materiale nærmere enn 300 mm fra sotluke/feieluke. Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe. Pipevanger er ikke synlige. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

- Våtrom > 1 etasje leilighet > Bad > Generell:
Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. En må forvente generell oppgradering av våtrommets tettesjikt/membran for at våtrommet skal tåle en normal bruk etter dagens krav (tett våtsone). En samlet TG 3 for rommet er satt med bakgrunn i alder og manglende tetthet i våtsonen på rommet. Det er lekkasje i vannlåsen under servanten.

På våningshuset har følgende forhold fått tilstandsgrad 2:
- Utvendig > Taktekking:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak. Taktekkingen har mose og slitasje på grunn av elde.

- Utvendig > Nedløp og beslag:
Det er ikke tilfredsstillende bortledning av vann fra taknedløp ved grunnmur. Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

- Utvendig > Veggkonstruksjon:
Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur.

- Utvendig > Vinduer:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Sidebord, panel og/eller vindusomramming står i kontakt med under- og overbeslag. Dette fører til at treverket trekker opp fuktighet ved nedbør og vannavrenning.

- Utvendig > Vinduer leilighet:
Det er påvist at enkelte vinduer er vanskelig å åpne/lukke. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i trevirket.

- Utvendig > Balkongdør leilighet:
Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.

- Utvendig > Utvendige trapper:
Betongtrapp har mindre sprekker/skader. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.

- Innvendig > Overflater:
Det er observert fuktskjoller på vegg oppunder tak i en stue. Det er informert fra eier at det er fra eldre vannlekasje fra taket. Det er ikke målt forhøyet fuktverdi på befaringen. Det er observert parkettskjøter som ligger for nærme hverandre.

- Innvendig > Etasjeskille 2 etg.:
Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Ved stikkprøve er det målt en høydeforskjell på ca. 19mm igjennom loftstue.
Ved stikkprøve er det målt en høydeforskjell på ca. 22 mm igjennom soverom. Boligen er møblert, og det er kun foretatt stikkprøver. Det er derfor ikke foretatt nivellering over alt.

- Innvendig > Rom Under Terreng:
Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging i kjellergulv. Det er observert fuktige flekker og saltutslag på den nye delen av kjelleren.

- Innvendig > Trapp til kjeller:
Trappen er nokså bratt og mangler håndløper/rekkverk.

- Tekniske installasjoner > Vannledninger:
Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system. Det er registrert irr (grønnfarget korrosjon) på deler av kobberrør, noe som tyder på fuktpåvirkning eller mulig mikrolekkasje.

- Tekniske installasjoner > Ventilasjon:
Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Tekniske installasjoner > Varmesentral:
Det har ikke vært avholdt service på anlegget senere år.

- Tekniske installasjoner > Varmtvannstank:
Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift. Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år. Det var vanlig å koble varmtvannsbereder i stikkontakt når denne varmtvannsberederen ble tilkoblet. I dag er det krav om at nye varmtvannsberedere med effekt på 1500 W eller mer skal være fast tilkoblet.

- Tekniske installasjoner > Vannbåren varme:
Fordeling/samling av rør er plassert åpent i vegg og ikke ført til fordelerskap med lekkasjesikring.

- Tomteforhold > Fuktsikring og drenering:
Mer enn halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.

- Tomteforhold > Utvendige vann- og avløpsledninger:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige avløpsledninger. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger.

- Kjøkken > 1 etasje > Kjøkken > Avtrekk:
Ventilasjonsrør går ut på loft.

- Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater vegger og himling:
Det er påvist sprekker i fliser. Det er vindu/dør med ikke fuktbestandige materialer i våtsonen (ved vask, dusj, badekar, osv.), løsningen eller byggematerialet er uegnet. Det er observert elektrisk koblingsboks i våtsone. Fliser har sprekt i utvendig hjørne.

- Våtrom > 1 etasje > Bad > Overflater Gulv:
Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet. Det er relativt flatt gulv på badet.

- Våtrom > 1 etasje > Bad > Sluk, membran og tettesjikt:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

- Våtrom > 1 etasje > Bad > Ventilasjon:
Rommet har kun naturlig ventilasjon. Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

- Spesialrom > 1 etasje leilighet > Toalettrom > Overflater og konstruksjon:
Toalettrom har kun naturlig avtrekk fra rommet, NS 3600 krever mekanisk avtrekk for å kunne gi TG 0/1.

- Kjøkken > 1 etasje leilighet > Kjøkken > Overflater og innredning:
Kjøkkeninnredningen er av eldre dato, og den mangler bruksfunksjoner/løsninger som er forventet på et kjøkken.

Forhold som åpenbart kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet:
- Åpninger i rekkverk er større enn dagens forskriftskrav til rekkverk i innvendige trapper.
- Åpninger i rekkverk på utvendige trapper er ikke i henhold til krav i dagens forskrifter.
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
- Det er ikke montert rekkverk på utvendige trapper.
- Det er mangler/skader på røykvarslerutstyr ihht gjeldende forskrift om brannforebygging.
- Det mangler håndløper på vegg i det innvendige trappeløpet.

Kommunale avgifter

Det er opplyst følgende kommunale avgifter for eiendommen:
- Renovasjon kr. 3 919,-
- Branntilsyn kr. 976,-
- Eiendomskatt kr. 6 552,-
- Vann fastbegyr kr. 1 243,-
- Avløp fastgebyr kr. 2 834,-
- Akonto avløp bolig kr. 5 519,-
- Akonto vann bolig kr. 1 818,-

Tomten

Jord:
Til gården er det 171 dekar dyrket mark. Jordbruksarealene utgjør en betydelig del av eiendommens ressursgrunnlag og består hovedsakelig av fulldyrka jord. Jordsmonnet består i hovedsak av leirholdige masser, typisk for området i Onsøy. Arealene er gjennomgående lettdrevne med moderat helning og gode arronderingsforhold. Grøfting er i hovedsak utført på 1960 1970-tallet, og på 1990-tallet på de nordre arealene. Dreneringssystemene vurderes som funksjonelle sett i forhold til alder.

Arealene er godt egnet til kornproduksjon og grasdyrking. Avlingsnivået vurderes som stabilt og forutsigbart ved normal agronomisk drift, normale avlingsnivåer noe under gjennomsnittet for området pga. noe stiv leire og noe grunne partier og fjellskjær rundt tunet. Avlingsnivå opplyses å være rundt 400 kg pr. dekar. I følge kilden.no er ca. 90 dekar av den dyrkede marka klassifisert med "God jordkvalitet", som beskrives som areal med egenskaper som kan begrense vekstvalg og påvirke den agronomiske praksisen. Det kan dreie seg om jordegenskaper som er ugunstige for enkelte kulturvekster, eller areal med hellingsgrad mellom 20 og 33 prosent som kan begrense bruken av enkelte jordbruksmaskiner.

I følge kilden.no er resten av jordbruksarealet klassifisert som jordsmonn med svært god jordkvalitet, som kjennetegnes av: Lettdrevet areal, gir normalt sett gode og årvisse avlinger av kulturvekster tilpasset det lokale klimaet. Forutsettes at arealer med grøftebehov har fungerende grøftesystem og at områder som er noe tørkeutsatt blir kunstig vannet. Jordbruksareal i denne klassen har mindre enn 20 prosent helling.

Eiendommens dyrka mark er fordelt på fem skifter, tre øst for Ørmenveien og to vest for veien. Teigene er relativt store og sammenhengende. Avstand fra driftssentrum er kort. Dette gir gode forutsetninger for rasjonell maskinell drift. Viser til NIBIO Gårdskart som viser eiendommen.

Det foreligger skriftlig jordleieavtale med varighet på 10 år fra 01.01.2019.. Den går da ut den 31.12.2028. Leienivået er kr. 300,- pr. dekar, noe som ligger under markedsnivå i området. Jorda holdes i hevd av leietaker.

Skog:
Det er 216,4 dekar produktiv skog til gården.
Skogen fordels i følge Nibio på følgende boniteter:
- Skog av høy bonitet 40,3 dekar
- Skog av middels bonitet 100,4 dekar
- Skog av lav bonitet 75,7 dekar
- Uproduktiv skog 14,7 dekar

Skogarealene består hovedsakelig av barskog med innslag av lauv. Bonitetsfordelingen varierer fra høy til middels, med enkelte partier lav bonitet og noe uproduktiv skog. Det foreligger en skogbruksplan for perioden 2007-2017. Etter at denne ble utarbeidet, er det meste av den drivverdige skogen hugget.

Terrenget er svakt til moderat kupert. Mesteparten av skogen vurderes tilgjengelig for ordinær drift med moderne utstyr, men noen fjellområder med furu er vanskeligere tilgjengelig, sør-vest på eiendommen.

Skogressursene representerer en langsiktig kapitalverdi. I den gamle skogbruksplanen fra 2007 er det beregnet en samlet produksjonsevne på 113 kbm pr. år, som tilsvarer 0,6 kbm. pr. dekar pr. år. Vi har beregnet et balansekvantum/ årlig uttak ved god hogstklassefordeling på ca. 68 kbm/ år. u/topp og bark. All drivverdig skog er hugget de senere årene, så dagens tilvekst er forholdsvis beskjeden, og det vil ta tid før man kan ta ut tømmer fra skogen igjen. Det vil være mulig, og fornuftig med noe tynningsdrift og annen skogskjøtsel. Det er avsatt ca. kr. 114 000,- på skogavgiftskontoen som kan benyttes til dette. Vedproduksjon vil også være mulig, dog i begrenset målestokk. Skogen vurderes å ha normal tilvekst for området.

Skogen fremstår som et viktig supplement til jordbruksdriften, men representerer lite stående kapital Det vil forøvrig være en fremtidig avkastning på skogen.

Oppvarming

Kjøkken og bad og rom utenfor bad har vannbåren varme i gulv, ellers er det radiatorer i rommene som oppvarming. Vannbåren varme fyres med luft-til-vann varmepumpe og elektrisitet. I tillegg fyres det med ved.

Personopplysningsloven

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølgning.

Hvitvaskingsreglene

Eiendomsmeglere er underlagt Lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven) - L01.06.2018 nr. 23. Det følger av loven at megler bl.a. har plikt til å gjennomføre kundekontroll. I de tilfeller hvor kunden er juridisk person skal megler også kartlegge hvem som er reelle rettighetshavere. Med reelle rettighetshavere menes fysiske personer som eier eller kontrollerer mer enn 25% av eierandelene i selskapet. Partene må bidra til at kundekontrollen lar seg gjennomføre på en hensiktsmessig måte. Megler plikter å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Ved slik rapportering vil ikke partene blir varslet.

Lovverk

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm. Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen "som den er", og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet."

Diverse

- Ved overtakelse av eiendommen blir våningshuset ryddet og rengjort. Øvrige bygninger og utearealer overtas slik det fremstår på visning og vil ikke bli ryddet eller rengjort ut over dette. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det han selv ønsker av Løsøre, maskiner, redskaper og antikviteter. Dette gjelder også frittstående hvitevarer.

- Følgende avvik/anmerkninger er registrert hos Fredrikstad kommune:
Brannvesenets kontroll er utført i forbindelse med lovpålagt tilsyn. Det opplyses om at tilsynet ikke er en godkjenning av brannsikkerheten. Det er eier som er ansvarlig for brannsikkerheten i hele bygget.

Avvik røykløp: Gjelder: Røykløp. Plassering: 1.
- Innekledd skorstein. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd 1
- Avstand til brennbart materiale fra skorstein mangler utstikk på begge piper. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd 2
- Brennbart materiale for nær sotluke sotluke inne i kjøkkenskap. Avvik fra: Forskrift om brannforebygging § 6, 2. ledd 3

Andre anmerkninger: Avtale Røykvarsler mangler i flere etasjer.

Regulering

Eiendommen er uregulert.

Eiendommens arealer omfattes av Kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 (vedtatt: 15.06.2023). Arealene er i kommuneplanen avsatt til følgende formål:
- 5100 - LNF - tiltak for stedbunden næring
- 6001 - Bruk og vern av sjø, vassdrag, strandsone

I tillegg er arealene omfattet av følgende henssynssoner:
- 310 - Ras- og skredfare
- 320 -Flomfare
- 510 - Hensyn landbruk
- 530 - Hensyn friluftsliv
- 570 - Hensyn kulturmiljø
- 730 - Båndlegging kulturminneloven

Ferdigattest

Kommunen har informert om følgende bygningstegninger på eiendommen:
- Grisehus, datert 17.03.1972.
- Driftsbygning, datert 03.02.1970.
- Ombygging hovedhus, datert 12.09.1996.

Angående ombyggingen av hovedhuset er det avvik mellom byggemeldte tegninger og dagens bruk. I kjelleren er det avvik i den generelle rominndelingen. I første etasje er det ikke tegnet inn ekstra boenhet/leilighet. Våningshuset ble tilbygget med denne leiligheten i 1962, og det var antagelig ikke samme krav til søknader og tegningsunderlag den gang. Huset er registrert med kun en boenhet. Der det er tegnet inn gjesterom er det bad og gang. Det er etablert innvendig trapp fra 1. etg til kjeller. I andre etasje er det avvik i den generelle rominndelingen. Boligen har større terrasse enn på tegninger.

Det er ikke fremlagt dokumentasjon som viser til søknad om bruksendring og godkjennelse av leilighet, men denne ble bygget i 1962, og det er mulig at søknadstegninger fra 1996 ikke hensyntok at den var der, eller at planlagte endringer ikke er gjennomført. Huset er registrert med kun en boenhet.

Angående grisehus er det noen avvik fra opprinnelige tegninger, da opprinnelig drift med svineproduksjon er avviklet. Innredning er fjernet, men byggets arealer er ivaretatt og benyttes i dag som lager.

Angående redskapshus er det noen avvik fra opprinnelige tegninger, bl.a. fyrrommets plassering mv. Se tegninger vedlagt i prospektet.

Det foreligger ingen bygningstegninger, ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i kommunens arkiv på nevnte forhold, øvrig bygningsmasse og/eller tiltak. Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998.

Kjøper påtar seg risikoen for fremtidig, fortsatt bruk og eventuelle pålegg, for alle ovennevnte ulovlige forhold, herunder risikoen for om bruken lar seg godkjenne, og alle kostnader forbundet med dette. Det kan være krav i lov, forskrift og planverk som ikke er eller kan oppfylles, i så fall vil kommunen kunne kreve at evt. rom/eiendommen settes tilbake til opprinnelig godkjent stand.

Til info utstedes det ikke lengre ferdigattest for tiltak det er søkt om før 1. januar 1998. Så fremt bygningen er søkt om/meldt fra og godkjent av kommunen, vil det ikke være ulovlig å bruke bygningen selv om ferdigattest mangler. Eventuelle ulovlige byggetiltak vil ikke automatisk være godkjent i slike saker, og tegningene som lå til grunn for byggetiltaket er de som fortsatt gjelder. Det er da byggets eier som er ansvarlig for at bygget er utført i tråd med tillatelsen.

Vei, vann og avløp

Gården har adkomst fra offentlig vei.

Det er offentlig vann og avløp med private stikkledninger.

Servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

3107/15/7:
Ingen heftelser.

3107/16/1:
27.07.1938 - Dokumentnr: 301315 - Erklæring/avtale. Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv. Gjelder denne registerenheten med flere.

27.12.1963 - Dokumentnr: 306394 - Elektriske kraftlinjer. Rettighetshaver: Østfold Energiverk as. Gjelder denne registerenheten med flere.

06.04.1966 - Dokumentnr: 301152 - Erklæring/avtale. Vedtak av det offentliges vilkår for statstilskudd i forbindelse med senking/lukking av grøft/bekk. Gjelder denne registerenheten med flere.

12.02.1968 - Dokumentnr: 300540 - Jordskifte. Grensegangssak. Gjelder denne registerenheten med flere.

06.12.1968 - Dokumentnr: 304864 - Bestemmelse om vannledn. Vegvesenets betingelser vedtatt. Gjelder denne registerenheten med flere.

10.02.1972 - Dokumentnr: 300621 - Bestemmelse om vannledn. Vegvesenets betingelser vedtatt.

25.04.1975 - Dokumentnr: 301889 - Jordskifte. Grensegangssak. Gjelder denne registerenheten med flere.

03.07.1975 - Dokumentnr: 303037 - Erklæring/avtale. Bestemmelse om senking/lukking av grøft/bekk/kanal/elv. Gjelder denne registerenheten med flere.

31.03.1976 - Dokumentnr: 301528 - Jordskifte. Grensegangssak. Gjelder denne registerenheten med flere.

13.11.1979 - Dokumentnr: 306635 - Erklæring/avtale. ettighetshaver: Knr:3107 Gnr:16 Bnr:10. Byggetillatelse gitt etter dispensasjon i henhold til Bygningsloven. Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område.

Rettighet i annen eiendom:
06.06.1905 - Dokumentnr: 919707 - Bestemmelse om veg. Rettighet hefter i: Knr:3107 Gnr:16 Bnr:13.

3107/16/3:
06.12.1968 - Dokumentnr: 304864 - Bestemmelse om vannledn. Vegvesenets betingelser vedtatt. Gjelder denne registerenheten med flere.

3107/16/15:
27.12.1963 - Dokumentnr: 306394 - Elektriske kraftlinjer. Rettighetshaver: Østfold Energiverk as. Gjelder denne registerenheten med flere.

06.12.1968 - Dokumentnr: 304864 - Bestemmelse om vannledn. Vegvesenets betingelser vedtatt. Gjelder denne registerenheten med flere.

05.12.2005 - Dokumentnr: 16833 - Erklæring/avtale. Bestemmelse om bygging, drift og vedlikehold av høyspenningsluftledninger. Bestemmelse om veg. Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område. Med flere bestemmelser. Rettighetshaver: Fortum Distribution AS.

3107/18/7:
05.12.2005 - Dokumentnr: 16834 - Erklæring/avtale. Bestemmelse om bygging, drift og vedlikehold av høyspenningsluftledninger. Bestemmelse om veg. Byggeforbud på nærmere angitt avstand/område. Med flere bestemmelser. Rettighetshaver: Fortum Distribution AS.

3107/18/11:
Ingen heftelser.

Ansvarlig megler

Anne Sofie Strekerud