Oppgradert næringslokale/​kontor med god standard | Egen inngang | Kjøkken og bad | Fullt møblert

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

201260222.

Adresse og matrikkel

Gabels gate 7.

gnr. 211, bnr. 103, snr. 13 i Oslo.

Eier

HCI Management AS.

Etasje

1. etasje.

Byggeår

1924.

Tomt

592,60 kvm. Tomten er eiet.

Parkering/garasje

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser i området.

Arealer

Boligens areal

BRA: 73 kvm

Planløsningen er i tråd med byggemeldte tegninger / Dagens planløsning avviker fra dagens bygningstegninger.

Kjøper bærer selv risikoen for fremtidig bruk av rommene og for eventuelle pålegg fra det offentlige. Dette omfatter også risikoen for om søknad om bruksendring og varig opphold i boligens underetasje som ikke er søkt om.

Om boligen

Beskrivelse

Lokalene er oppgradert med moderne løsninger og teknisk infrastruktur, herunder balansert ventilasjon som sikrer et godt og stabilt inneklima. Eiendommen er tilknyttet fiberlinje, som gir rask og pålitelig internettforbindelse.

Lokalet har egen inngang fra bakgård og fremstår med gjennomgående god standard. Innvendig er det plassbygde garderobeløsninger, trådløs belysning samt nye, doble isolerglassvinduer. Generøs takhøyde på ca. 2,90 meter gir en luftig romfølelse og fleksible bruksmuligheter.

Det er etablert integrert kjøkken med servant, kjøleskap, oppvaskmaskin og kaffestasjon, og lokalene selges fullt møblert. Badet er moderne innredet med servant, dusj og WC.

Lokalene ble oppført/vesentlig oppgradert i perioden 2020-2022. Ferdigattest foreligger og ble utstedt i 2023.

I henhold til gjeldende godkjenning skal det etableres rampe for universell tilgjengelighet. Denne er per i dag ikke montert. Eventuell etablering må påregnes av ny eier dersom bruk eller myndighetskrav tilsier dette.

Teknisk standard

Tilstandsgrad

I forbindelse med salget er følgende tilstandsgrader markert i tilstandsrapporten:

TG3 (Store eller alvorlige avvik) - 2 stykk.

TG2 (Avvik som kan kreve tiltak) - 1 stykk.

Følgende bygningsdeler har fa?tt TG2 (Avvik som kan kreve tiltak):

Avløpsrør

Oppsummering

Det er foretatt en test med nedspyling i klosett samtidig som vannstand i sluk sjekkes. Ingen endring registreres. Lufting av kloakk vurderes med bakgrunn i dette å være ivaretatt Det registreres tilfredsstillende avrenning fra servant og sluk.

Tilstandsgrad 2 settes på grunn av alderen. Vær oppmerksom på at utskifting og rehabilitering av soilrør ofte er borettslag/sameiets ansvar. Soilrøret som strekker seg mellom etasjene er ikke mulig å kontrollere siden de er innkasset. Det er ikke tegn etter lekkasjer eller skader på avløpsrørene på befaringstidspunkt.

Anbefalte tiltak Ingen spesielle tiltak anbefalt.

Følgende bygningsdeler har fa?tt TG3 (Avvik som krever tiltak):

Drenering

Oppsummering

Det er observert fuktskade i vegg mot øst som ligger under terreng. Dette har sannsynligvis sammenheng med at dreneringen ikke fungerer tilstrekkelig og at det ved store nedbørsmengder vil komme en del fukt i yttervegg under terreng. Noe av dette kommer også av kapilæroppsug fra grunnen. Dvs at utskifting av dreneringen må sees i sammenheng med a skifte overflatebehandlingen til f.eks murpuss eller slemming slik at eventuell fukt i konstruksjonen får mulighet til å "puste".

Anbefalte tiltak Anbefaler å skifte ut dreneringen langs østveggen. Dette gjøres ved å grave opp massene som ligger inntil ytterveggene, og det legges dreneringsplast (knotteplast) inntil veggen. Det bør samtidig legges minst 10 cm markisolasjon (blå plater) utenpå veggene, noe som vil isolere underetasjen og forhindre kondensering inne i veggkonstruksjonen. Før tilbakefylling legges det fiberduk og drensrør som vil lede vannet til egnet sted. Nedløpsrørene bør samtidig føres til drensrør i bakken slik at takvann kan ledes bort fra bygget.

Pris for drenering er vanskelig å fastslå og vil ofte variere utifra hva man møter på i forbindelse med graving.

Påregn ca 5000,- til 10000 kroner pr løpemeter. Utbedringskostnader: 150 000 - 300 000

Rom under terreng

Oppsummering

Vegg mot innkjørsel har høyt fuktnivå og synlige blemmer i overflatene. Årsaken er ukjent men sannsynligvis henger dette sammen med brudd i dreneringen fra utsiden som gjør at ytterveggen blir utsatt for fukt ved nedbør. Ettersom rommene har god takhøyde og i tillegg har god ventilasjon vil det ikke være behov for strakstiltak, men forholdet bør rettes på sikt.

Anbefalte tiltak Årsak: Feil overflatebehandling i rom under terreng, kombinert med brudd på utvendig drenering. Konsekvens: Rom under terreng er ekstra utsatt for fuktproblematikk og i ytterste konsekvens kan det oppstå sopp/råte som er helseskadelig over tid.

Tiltak: Anbefaler å fjerne maling fra vegg og heller pusse veggflatene eller påføre slemming. Les for øvrig "drenering" Utbedringskostnader: 50 000 - 150 000

Økonomi

Felleskostnader

Felleskostnadene utgjør kr. 2 494,- pr. mnd.

Felleskostnadene inkluderer: Kommunale avgifter, forretningsførsel drift og vedlikehold. .

Informasjon om fellesgjeld/lånevilkår

Andel fellesgjeld utgjør kr. 5 888,- pr.

31.12.2024.

(kun kortsiktig gjeld, sameiet har ikke lån)

Informasjon om fellesformue

Andel fellesformue utgjør kr. 15 600,- pr.

31.12.2024.

Løpende kostnader

Spesifikasjon over løpende kostnader: (energi, villaforsikring, komm.avg., festeavg, velavg etc.)

Ovenstående er basert på nåværende eiers/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall familiemedlemmer i husstanden, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd etc.

Eiendomsskatt

For næringseiendom i Oslo i 2026 er eiendomsskattesatsen fastsatt til 3,7 promille av skattegrunnlaget. Dette er uendret fra 2025, mens satsen for bolig/fritid reduseres. Skatten beregnes av eiendommens verdi, og faktura sendes ut basert på kommunens vedtak i 2026.

Formuesverdi

Formuesverdien av næringseiendom er for privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak satt til 80 prosent av beregnet utleieverdi. Denne verdien baseres på sjablongberegninger av kvadratmeterleie, eiendomstype og beliggenhet, ofte med en kalkulasjonsfaktor for å finne markedsverdien. Dette brukes for å beregne formuesskatt.

Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.

Sameiet

Navn og orgnr.

Sameiet Gabels Gate 7

Sameiets forsikring

Sameiet er forsikret i Gjensidige Forsikring, polise 69789374

Om sameiet

Eiendommen består av 13 seksjoner, organisert under Sameiet Gabels gate 7. Bygningen er registrert som et stort, frittliggende boligbygg på 3 og 4 etasjer, med en tomt på 592,6 m2.

Forretningsfører

Forretningsfører er SK Eiendom AS.

Vedtekter og husordensregler

Kjøper oppfordres til å gjøre seg kjent med vedtektene og husordensreglene som er vedlagt salgsoppgaven.

Oppvarming og energiattest

Informasjon om strømforbruk

Strømforbruket vil variere fra ut i fra faktisk bruk.

Offentlige forhold

Regulering

Lokalet ligger i et område regulert etter bestemmelsene i reguleringsplan S-1949, vedtatt 26.09.1974. Lokalet ligger i et felt (A) regulert til byggeområde for boliger med tilhørende serviceformål. Lokalet grenser også til flate: Friområde/park.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak (Oslo mot 2030 sak.nr. 262). Oslo kommune har vedtatt en ny kommuneplan. Dette kan føre til endring av noen av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen. Det pågår nå oppdateringer av reguleringsplanene som er berørt, men dette vil ta noe tid. lnformasjon om kommuneplanen med lenker til kartinnsynsløsning finner du på: https:www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/ Interessenter bes selv undersøke dette.

Lokalet grenser til reguleringsplan S-161GO som er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn.

Eiendommen ligger innenfor planområdet for Kommunedelplan KDP-17. Flate: Områdeavgrensning for indre Oslo. KDP-17 er ikke vedlagt salgsoppgaven, men interessenter oppfordres til å sette seg inn i kommunedelplanen.

Arealbekreftelse

Arealbekreftelse fra kommunen følger vedlagt.

Bevaringsverdig

Eiendommen er oppført på Byantikvarens "gule liste"/ kommunalt listeført og verneverdig. Dette innebærer at Byantikvaren gir en rådgivende uttalelse for byggesaker som berører eiendommen, hovedsakelig for endringer av fasade og tak.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Det foreligger ekspedisjons -dokument vedrørende våningshus, datert 22.11.1921.

Det foreligger ekspedisjons-dokument vedrørende garasje i kjeller, datert 20.2.1929.

Det foreligger ferdigattest vedrørende oppføring av brannvarslingsanlegg, datert 21.11.2018.

Det foreligger ferdigattest vedrørende bruksendring av kjellerlokale til kontor og møterom, datert 08.08.2023.

Dokumentene er innhentet og ligger vedlagt salgsoppgaven.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent. Meglerforetaket oppfordrer interessenter til å lese gjennom fullstendig prospekt/salgsoppgave med vedlegg. Interessenter oppfordres også til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med sakkyndig. Dette bør gjøres før bud inngis.

Vei, vann og avløp

Eiendommen er tilknyttet offentlig vann via private stikk- og fellesledninger. Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning. For private fellesledninger er det normalt tilknyttet solidarisk vedlikeholdsplikt.

Tinglyste rettigheter og heftelser

På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer/avtaler som for eksempel rett til kommunen til å anlegge vann- og kloakkledninger inkl. reparasjon av disse, bestemmelser om bebyggelsen, gjerder, vei og adkomstrettigheter. Disse erklæringene/avtalene vil følge eiendommen ved salg, og kan ikke slettes.

Andre kjøpsforhold

Overtagelse

Overtagelse skjer etter avtale med selger. Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkont.

Løsøre og tilbehør

Det gjøres spesielt oppmerksom pa? at boligens tilbehør og løsøre ikke medfølger handelen med mindre dette fremkommer av nærværende prospekt. Med mindre annet er spesifisert i salgsoppgaven gjelder NEFs normgivende liste over løsøre og tilbehør. Løsøre og tilbehør som medfølger overdras uten noen form for garantier, foruten eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Diverse

Vedr. fukten i tverrveggen:
Rørspyling AS sjekket 26.9.25 rørene bort til avløpskummen og konstaterte mange brudd som årsak til fuktigheten i denne veggen.

Styreleder avviser på vegne av Sameiet ansvaret for fuktigheten fordi det er bruksendret til kontor og møterom av selger til oss uten at Veggene ble forsvarlig sikret for denne bruksendringen.

Styret har besluttet blokkere nedløpet fra tak for å stoppe videre tilgang av vann. Dette ble utført i Jan. 2026

Det tas forbehold om at kjøper overtar ansvar for eventuell videre utbedring.

Kjøpsvilkår

Budgivning

Alle bud skal inngis skriftlig til megler, som formidler disse videre til selger. Kravet til skriftlighet gjelder også budforhøyelser og motbud, aksept eller avslag fra selger. Budgivere som byr sammen er selv ansvarlige for interne avklaringer og samtykke knyttet til budgivningen.

Bud kan legges inn på eiendommens finn-annonse ved å trykke på knappen gi bud eller via vår hjemmeside. Ved elektronisk budgivning legges bud inn ved å benytte BankID. Bud kan også inngis på budskjema vedlagt i salgsoppgaven. Før megler formidler bud til selger, skal megler innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiver. Kravet til legitimasjon og signatur er oppfylt for budgivere som benytter Bank-ID og vi oppfordrer derfor alle til å gi bud elektronisk ved å benytte GI BUD knappen på eiendommens hjemmeside på www.tinholt.no. Eventuelle forhøyelser kan sendes ved å svare direkte på mottatt sms fra meglers system, til megler. Alle budforhøyelser skal bekreftes av megler.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3. Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver.

Akseptfrist på alle bud skal være minimum 30 minutter, og budforhøyelser må skje i god tid før fristens utløp. Bud som ikke er skriftlig, eller som har kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 dagen etter siste annonserte visning, vil ikke bli formidlet til selger. Megler skal så snart som mulig bekrefte skriftlig overfor budgivere at budene deres er mottatt. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste et hvert bud og er således ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på eiendommen.

Eiendomsmegler har ikke lov til å formidle hemmelige bud eller bud med forbehold som hindrer megler i å formidle budet til andre enn selger, jf eml  6-8 (3). Slike bud vil derfor ikke bli formidlet til selger. Eiendomsmegler er iht eml § 6-8(6) pålagt å gjennomføre kontroll av budgivernes finansiering. Dersom det ikke er mulig for megler å gjennomføre dette før aksept av bud plikter megler å advare selger om risiko knyttet til dette.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form. Det gjøres oppmerksom på at budgiver også vil være den som vil stå som kjøper av eiendommen. Dersom man etter at bud er akseptert ønsker å endre hvem som skal stå som eier, forutsetter dette at selger godkjenner en slik endring. Alle involverte parter skal signere kjøpekontrakt og er solidarisk ansvarlig for kjøpet frem til oppgjør er gjennomført.

For mer informasjon om budgivningsprosessen, se Forbrukerinformasjon om budgivning , som er vedlagt salgsoppgaven, eller ta kontakt med megler.

Salgsbetingelser

Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene. Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakkyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder.

Alle kjøpere vil bli ansett som profesjonelle, ettersom eiendommens er regulert til næring. Kjøpet vil således ikke bli behandlet som et forbrukerkjøp, uavhengig av om kjøper er en fysisk eller juridisk person.

Det er forventet at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene.

Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakyndig før det legges inn bud.

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er". Selger kan ikke ta som den er forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Lov om avhending av fast eigedom (avhendingslova)

Frivillig salg av fast eiendom reguleres av Lov om avhending av fast eiendom av 3. juli 1992 nr. 93.

Eierseksjonsloven

Det opplyses om at ingen kan eie mer enn to boligseksjoner i sameiet, jfr. Lov om eierseksjoner §22

Profesjonell (næringsdrivende) avtalevilkår

Alle kjøpere vil bli ansett som profesjonelle, ettersom eiendommen er å regne som næring. Kjøpet vil således ikke bli behandlet som et forbrukerkjøp, uavhengig av om kjøper er en fysisk eller juridisk person.

Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 2. pktm. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Lov om hvitvasking

Eiendomsmeglingsforetak plikter etter lov om hvitvasking å gjennomføre kontrollhandlinger knyttet til kjøper og selgers identitet og forhold knyttet til gjennomføringen av handelen. Dette omfatter også opplysninger om kundeforholdets formål og tilsikrede art. For kjøper må kontroll av legitimasjon skje senest ved inngåelse av kontrakt. Signering med bankID er regnet som gyldig legitimasjonskontroll.

Ved oppdrag hvor juridiske personer (selskap) er part må eiendomsmegler også gjennomføre kontroll av hvilke fysiske personer som kontrollerer selskapet (reelle rettighetshavere). Dersom megler ikke klarer å gjennomføre pålagte kundetiltak må megler avvise kunden og oppdraget. Megler har også plikt å melde forhold som ikke er avklart og fremstår som mistenkelige til Økokrim. Megler kan også i enkelte tilfeller ha plikt til å stanse gjennomføringen av handelen.

Betalingsbetingelser

Oppgjør skal betales i en samlet innbetaling fra norsk bank. Betaling fra utlandet tillates kun i unntakstilfeller og dersom det er avklart med megler i anledning avtaleinngåelse (budaksept).

Finansiering

Vi har løpende kontakt med finansinstitusjoner som kan tilby lån med konkurransedyktige betingelser. Hvis ønskelig formidler vi gjerne kontakt.

Kjøpekontrakt

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Tinholt i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Eiendomsmegler sin standardkontrakt inneholder bl.a. bestemmelser om at dersom det foreligger vesentlig mislighold, har selger rett til å heve etter 30 dager fra avtalt betalingstid. Kjøper aksepterer dette som bindende for seg. Det forutsettes at hjemmel til eiendommen overføres til kjøper. Dersom dette ikke er ønskelig må det tas forbehold i budet. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Personopplysningsloven

Personopplysninger blir behandlet i samsvar med personopplysningsloven.

Om oppdraget

Meglers vederlag / Utlegg

Følgende er avtalt om meglers vederlag, og skal betales av selger:

Provisjon 1,500 % av salgssummen eks. mva

Tinholt Markedspakke : 26 900,00

Tilretteleggelsesgebyr: 15 000,00

Dersom handel ikke kommer i stand eller oppdraget sies opp, har oppdragstaker krav på rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging), samt eventuelle utlegg. Alle priser er inkl. mva.

Meglerforetaket mottar betaling for tilleggstjenester som tilbys i sammenheng med eiendomshandelen. Dette gjelder blant annet strømleverandører, boligkjøperprodukter, boligalarm o.l.)

Vedlegg til salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Megler

Ansvarlig megler er:

Marius André Østberg

Eiendomsmegler.

+47 92 64 65 87 / marius@tinholt.no.

Meglerforetaket

Tinholt Eiendomsmegling AS.

Org. nr. 928 582 906.

Bygdøy Allé 60

0265 Oslo.