Kombinasjonsbygg med kontor og lager | Kort vei til E16 | Utviklingspotensial

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

14260052

Betegnelse

Matrikkel gnr. 231, bnr. 300 i Hole kommune

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren Hønefoss (PrivatMegleren Hønefoss AS) / Gunn Margit Andreassen

Eier

As Gimix ved Edgar Hanssen

Eiendomstype

Annet

Eierform

Fast

Etasje

Byggeår

2005

Tomtetype / areal

Tomtetype eiet / 2641,60 kvm

Eiendommen er beliggende på oversiden av Lyseveien. Gruset adkomstvei fra nedre del av eiendommen. Videre adkomst mulighet fra øvre del av eiendommen. Adkomst benyttes av større biler vinterstid ved vanskelige kjøreforhold.

Areal rundt bygningsmasse er planert ut. En større del av eiendommen foran bygningsmassen er opparbeidet med gruset parkeringsareal. Videre har deler av tomten en beskaffenhet som vanskeliggjør å utnytte tomten i sin helhet. Enkel beplantning i form av bjørketrær. Mindre natursteinsmur langs adkomstvei for nedre del av eiendommen.

Bebyggelse

Beskrivelse av bebyggelsen

UTVENDIG:

Grunnmurskonstruksjon: Støpte fundamenter. Plasstøpte ringmur og støpt plate på mark. Normal oppføringsmetode ved byggeår var isolasjon under støpt plate.

Bærende konstruksjoner: Stål.

Ytterveggskonstruksjon: Sandwichelementer med en kjerne av PIR skum, laminert med en lavprofilert stålplate med polyesterbelegg, tykkelse 120mm.

Utvendige dører og vinduer: Vinduer og dør for kontor med 2-lags glass fra byggeår. Plastbelagt aluminium. Isolert ståldør ved siden av port. Isolert leddport b/h 4m/4,6m. Rampe i betong med varmekabler utenfor leddport.

Takkonstruksjon: Saltak med slakt fall. Sandwichelementer med en kjerne av PIR skum, laminert med en lavprofilert stålplate med polyesterbelegg, tykkelse 120mm. Tak er tekket med profilerte stålplater og snøfangere.

Renner, nedløp og beslag: Takrenner og utvendige nedløpsrør i metall.

INNVENDIG:

Mellom kontor og lager er det brannskille (steinull elementer) med isolerte elementer/branndør A60S.

Kontor: Overflater gulv:  Fliser for korridor og garderober, laminat for kontor. Overflater vegger: i Hovedsak lavprofilert stålplater med polyesterbelegg for yttervegger. Deler av vegger er påforet innvendig med plater, sparklet og malt. Spilevegger for 2 stk kontor. Overflater himling: Himling som malte- og folierte plater, samt malt MDF panel.

Lager: Overflater gulv: Stålglattet betong. Overflater vegger: Lavprofilert stålplate med polyesterbelegg. Overflater himling: Lavprofilert stålplate med polyesterbelegg, synlig bærende stål konstruksjoner.

Trapp opp til mesanin med stolper og håndløper på én side, trapp oppført i trekonstruksjon. Enkelt rekkverk i trekonstruksjon rundt mesanin.

Kjøkken med over- og underskap. Profilerte fronter. Laminat benkeplate. Minikjøkken med vask, kokeplate og kjøleskap. Laminat benkeplate.

Garderober innredet med gulvstående toalett, veggmontert servant, dusjkabinett.

TEKNISK:

Elektro: 400V. 80Ahm hovedbryter og automatsikringer for kurser.

Oppvarming: Elektrisk i form av luft-luft varmepumpe (2026) for kontor. I tillegg panelovner. Varmekabler i deler av lagerlokale, samt også elektriske varme vifter som reguleres med termostat.

Ventilasjon: Balansert ventilasjon (2026) for kontor. Naturlig ventilasjon for lager.

Sanitær: Synlig plast hovedvannledning inn med stoppekran, reduksjonsventil og vannmåler. OSO 200l el kjele for forbruksvann.

Brann: Manuelt slukkeutstyr i form av håndslukkere. Det er ikke etablert varsling til vaktsentral ved brann.

Tyverialarm: Alarm er montert men ikke koblet opp mot vaktsentral per i dag.

Sluk i lagerlokale: 2 stk sluk i lagerlokale. Lokalt fall rundt sluk. Sluk er ikke tilkoblet oljeutskiller.

STANDARD:

Normal standard på bygningsmassen. Tidsmessige lokaler tilpasset leietakers behov. Lokaler er fleksible i bruk med kombinasjon av kontor med tilhørende fasiliteter og romslig søylefritt lager med god innvendig romhøyde.

VEDLIKEHOLD:

Alder og tilstand på fasader og tekniske installasjoner vil avgjøre bygningsmassens fremtidige vedlikeholdsbehov.

Av oppgradering/modernisering kan nevnes:

- 2026 Ny balansert ventilasjon og ny luft-luft varmepumpe for kontor

- 2024 Etterisolert med 10cm steinull over kontorer

- 2023 Akutsikkvegg for kontor daglig leder

- 2013 skiftet til LED belysining

Videre er det ny malt MDF himling for kontor nr. 4. Vegger i kontor er overflatebehandlet i senere tid.

Ved befaring er det registrert 3 stk mindre skader på takplater ved gesims. Skader er oppstått i forbindelse med at snø og is har presset på plater. Rekvirent opplyser at de er i dialog med Profil Montering vedrørende utbedring av skader og at forhold vil være utbedret i løpet av november.

Service dokumentasjon på tekniske anlegg er ikke fremlagt. Kontroll av tekniske installasjoner anbefales.

Det anbefales at det utarbeides en vedlikeholdsplan for bygningsmassen. Det vil si et system for planlegging og gjennomføring av nødvendig vedlikehold av bygningsmassen.

Bygninger

INDUSTRIBYGNING INNREDET M/KONTOR OG LAGER:

Anvendelse: Kontor og lager.

Arealer:
1.etasje har et BRA på 459 kvm.
Inneholder: Korridor, 4 stk kontor, spiserom, 2 stk gardeorber med toalett og dusjmulighet, teknisk rom, bøttekott

2.etasje har et BRA på 35 kvm.
Inneholder: Åpen mesanin

Innvendig romhøyde målt:

- spiserom 2,34m

- under bærende gitter kontsurksjon 4,55m

- over bærende gitter konstruksjon 5,81m

Les mer om byggeteknisk beskrivelse av industribygningen under "beskrivelse av bebyggelse" i denne salgsoppgaven.

UISOLERT DUKHALL:

Anvendelse: Lager.

Arealer:

1.etasje har et BRA på 39 kvm.
Inneholder: Åpent lagerlokale.

Innvendig romhøyde målt 4,2m.

2 stk el-bil ladere fra Garo er montert utvendig på uisolert dukhall

Enkel standard på dukhall. Bærende konstruksjon i stål virker å være solid og er forankret i asfaltert underlag. Skyveport b/h 3m/3,10m. Dukhall benyttes blant annet for lading av truck.

Bygningstegninger / Lovlighet

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 04.04.2005 som stemmer med dagens bruk.

Parkering / Garasje

Rikelig med biloppstillingsplasser og areal for manøvrering av større biler på eiendommen.

Verditakst

Sammendrag av tilstandsrapport

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Eivind Bjørntvedt med dato: 26.01.2026.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Ingen

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ikke opplysninger om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Verken kommunen eller fremlagt dokumentasjon gir informasjon om dette. Kjøper overtar risikoen for eventuelle konsekvenser dette måtte medføre, herunder mulige krav fra kommunen om dokumentasjon, søknad eller utbedringer.

Reguleringsforhold

Eiendommen ligger i område som i kommunedelplan Sundvollen, datert 15.06.2020 er avsatt til:

• Næringsvirksomhet - nåværende (BN1)
• Krav om felles planlegging (H810)
• Ras- og skredfare (H310)

Eiendommen ligger i regulert område og følger reguleringsplan Trøgsle nord, datert 10.03.2003.

Reguleringsformål: Område for industri og næringsformål.

Reguleringsbestemmelser for Trøgsle nord - del av Sundvollen Næringsområde, Hole kommune.

Utsnitt fra bestemmmelser:

• § 2 Byggeområder - Område for industri og næringsformål
• 2.1 Innenfor næringsområdet kan eiendommene nyttes til lett industri- og lagerformål. Bygningsmyndighetene kan tillate forretningsvirksomhet som har tilknytning til den enkelte bedrift i området.
• 2.2 Innenfor næringsområdet kan arealet oppdeles etter behov. Tomteinndelingen skal i hvert enkelt tilfelle godkjennes av det faste utvalg for plansaker. Parsellene skal ha mest mulig regelmessig form.
• 2.3 Bebyggelsens art, utforming og plassering skal i hvert enkelt tilfelle godkjennes av det faste utvalg for plansaker, som kan fastsette at bedrifter som antas å ville medføre særlig ulemper, skal henvises til bestemte deler av arealet.
• 2.4 Bygninger kan oppføres i inntil 3 etasjer hvorav den ene er underetasje der terrenget gjør det mulig. Gesimshøyden skal ikke overstige 8,0 m.
• 2.5 Høyeste tillatt BYA = 35%.
• 2.6 I næringsområdet tillates ikke oppført boligbygg.
• 2.7 Inngjerding av tomtene må anmeldes til bygningsmyndighetene, som skal godkjenne gjerdenes plassering, høyde, konstruksjon og farge.
• 2.8 Hver bedrift skal på egen grunn ha minst 1 biloppstillingsplass pr. 100 m2 gulvflate eller minst 5 biloppstillingsplasser pr. 10 ansatte - største antall benyttes. For store lastevogner og trailere må det anlegges vente- og oppstillingsplasser i tilstrekkelig antall.  Slik parkering vil ikke bli tillatt på vegene regulert til offentlig og privat vegformål.
• 2.9 Sammen med søknad om byggetillatelse skal det foreligge en situasjonsplan for den/det aktuelle tomt/byggeområde som viser:
  - tomtegrenser
  - eksisterende og nye bygningers plassering, etasjeantall og høyde
  - adkomst, parkering og garasjer
  - terrengbehandling, beplantning og vegetasjon
  Bygningenes farge skal godkjennes av bygningsmyndighetene.
  

Reguleringsplan ligger vedlagt i salgsoppgavevedlegg.

Energimerking

Boligen/fritidsboligen er energimerket med oppvarmingskarakter  og energikarakter B.

Energikarakter B for kontor og D for lager. Energiattester er opplastet og offentliggjort i energimerkesystemet. Energimerking er utført av Norm 26.01.2026. Energiattester ligger vedlagt i salgsoppgavevedlegg.

Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring

Har du kjennskap til eiendommen?

Svar: Ja

Når kjøpte du boligen?

Svar: 2012

Hvor lenge har du eid eiendommen?

Svar: 14 år

Pkt 20. Kjenner du til om det er gjort endringer på loftet (isolert, innredet, pusset opp, ombygget, bruksendret osv.)?

Svar: Ja, kun av ufaglært

Beskrivelse: Etterisolering av tak over kontor

Arbeid utført av: Utført av eier av industribygget

Pkt 25. Kjenner du til om det har vært utført arbeider på slike installasjoner?

Svar: Ja, kun av faglært

Beskrivelse: Installasjon av balansert ventilasjonsanlegg

Beskriv dokumentene: Tilbudsdokument

Pkt 26. Kjenner du til om det har vært utført kontroll av slike installasjoner?

Svar: Ja

Av hvem?: Energima AS

Er eventuelle avvik blitt utbedret?: Ingen avvik

Pkt 39. Kjenner du til om det foreligger brukstillatelser eller ferdigattester for boligen, eiendommen og utførte tiltak?

Svar: Ja

Beskrivelse: Eiendommen er et industribygg i et industrifelt

Selgers egenerklæringsskjema datert 22.04.2026 ligger vedlagt og kjøper bes sette seg inn i denne.

Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Boligselgerforsikring

Selger har tegnet boligselgerforsikring, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Fastpris 99 000 inkl. mva
Factoring/ Betalingsutsettelse: 5 775

Tilrettelegging: 15 900

Markedspakke: 31 500

Visning: 4 000

Overtagelse: 4 000

Oppgjør: 9 900

Innhenting av nødvendige servitutter kr. 700 pr. stk.

Pantattester / grunnbok fra Kartverket, oppslag og utskrift: 950

Kommunale opplysninger, tegninger og info fra HRA og RIK: 5 350

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19 000 + dokumenterte utlegg og tillegg.
Alle beløpene er inkl. mva.

Diverse opplysninger

Beliggenhet

Eiendommen ligger på oversiden av FV 241 - Åsaveien, like nord for Sundvollen sentrum.

Adkomst fra E16 via Åsaveien og Lyseveien (1300m).

Avstand til:

- Hønefoss 14km

- Sandvika 30km

- Oslo 45km

- Gardermoen 75km

Transport og kommunikasjon:

Eiendommen har enkel adkomst fra E16 med bil. Gangavstand langs Åsaveien til Sundvollen hotell og busstopp ved E16.

Bussforbindelse:

- rute 200 opereres av Brakar. Hønefoss - Sundvollen - Oslo.

Avganger ca hvert 30 min.

Området rundt:

Sundvollen Næringsområde - Trøgsle er et ca 45 daa stort område regulert for industri. På industrifeltet er det etablert flere virksomheter innen tjenesteyting og produksjon.

Sundvollen hotell har 272 hotellrom og er den største virksomheten etablert på Sundvollen. Hotellet ligger ca 1000m fra næringsområdet.

Spar Sundvollen åpnet i 2015 og nærmeste lokale matbutikk. I tillegg er det legesenter etablert på Sundvollen.

Sundvollen oppvekstsenter består av barnehage, barneskole 1-7. klasse og SFO.

Eiendommen

Utviklingspotensial for eiendommen:

Tillatt utnyttelsesgrad er regulert i reguleringsplanen - BYA 35%.

BYA bygningsmasse oppført på eiendommen er:

- kontor og lagerbygg 543m²

Norm har valgt å se bort fra uisolert dukhall ved beregning da denne forutsettes erstattet av ny bygningsmasse dersom eiendommen skal utnyttes maksimalt.

Merk at det i tillegg er regulert at hver bedrift på egen grunn skal ha minst 1 biloppstillingsplass per 100m² gulvflate. Normalt beregnes BYA 18m² per biloppstillingsplass.

Norm har beregnet maksimal utnyttelse for eiendommen 2641,6*0,35% = 925m².

Eiendommen er i dag utnyttet med 543 + (18*6) = 651m².

Norm vurderer at det er et utviklingspotensial for eiendommen da tillatt utnyttelse for eiendommen er større enn hva som er oppført på eiendommen i dag.

Utbygging på eiendommen krever søknad til Hole kommune og at kommunen godkjenner søknad om tiltak. Det vil være søkers risiko å få søknad godkjent.

Utleie av eiendommen:
Eiendommen er i dag utleid. Leieforholdet har en oppsigelsestid på 6 måneder. Det er imidlertid opplyst at leietaker kan være fleksibel med hensyn til fraflytting, og at kontrakten etter avtale kan avkortes.

Dette gir ny eier mulighet for både videre utleie eller egen bruk av eiendommen. Markedsleie er vurdert med utgangspunkt i normalnivå for tilsvarende lokaler i området.

Markedsleie generelt:

Leie avhenger av beliggenhet, standard/fasiliteter og parkeringsmuligheter.

Markedet for utleie av næringseiendom er lite transparent. Flere næringseiendommer benyttes av egenbrukere, dvs. eier av eiendommen eier også driftsselskapet som benytter eiendommen. Eier av eiendommen står da mer fritt til å regulere leie.

Buskerud Næringsmegling oppgir i eiendomsmagasinet (november 2024) leiepriser pr m² for ulike kategorier i form av kontor, lager, butikklokaler. Videre deler de inn i høy, middels og lav standard og sentralt, randsone og usentralt.

For kontor middels/høy standard er årlig leie oppgitt:

- sentralt pris/BTA kr 1500/2700 per m² per år

- randsone pris/BTA kr 1000/1900 per m² per år

- usentralt pris/BTA kr 800/1200 per m² per år

For lager middels/høy standard er årlig leie oppgitt:

- sentralt pris/BTA kr 1100/1500 per m² per år

- randsone pris/BTA kr 800/1100 per m² per år

- usentralt pris/BTA kr 600/800 per m² per år

Leiepriser oppgitt fra Buskerud Næringsmegling samsvarer godt med de erfaringspriser Norm har for utleiepriser i regionen. Til eksempel erfarer Norm utleiepriser for kontorlokaler i Ringeriksregionen (Hønefoss) i intervallet pris/BTA kr 1300 til kr 2200 per m² per år. Nyere lokaler beliggende Hønefoss Syd (Hvervenmoen langs E16) oppnår høyest markedsleie.

Når det gjelder utleiepriser for industrilokaler beliggende i Sundvollen næringspark erfarer Norm priser i intervallet pris/BTA kr 1200 til 1500 for kontor og kr 1000 til kr 1200 for lager. For uisolerte lager/garasjebygg erfarer Norm pris/BTA kr 500 til 600.

Felleskostnader og utgifter til strøm kommer normalt i tillegg til leie og betales av Leietaker.