Unik, arkitekttegnet byvilla i jugenstil med fantastisk beliggenhet på Frogner | Bolig/​kontor | Salg av AS

Kort om eiendommen

Kruses gate 8 på Frogner i Oslo het opprinnelig Villa Hurum. Den er unik i estetisk forstand bygd i den arkitektoniske tradisjonen art noveau, på tysk kalt Jugendstil. Villaen har en sydvendt hovedfasade med Oslos mest bemerkelsesverdige art nouveau-detaljer. Utformingen ligner på Observatorie-gaten 2b, og begge husene er gitt form av arkitekten Alf Hurum. Kruses gate 8 ble bygget i 1899 for arkitektens bror, Arthur Hurum, som drev slipsfabrikken Hurum & Co. I 1908 ble Villa Hurum kjøpt av Bogstad gårds eier Westye Egeberg og anvendt som byresidens.

Beliggenhet

Velkommen til Kruses gate 8 - meget ettertraktet beliggenhet på "toppen" av Frogner! Eiendommen er beliggende et veletablert og sentralt boligområde på Frogner i enveiskjørt gate med lite gjennomgangstrafikk. Området oppleves rolig og fredelig, samtidig som det er kort vei til alt det beste byen har å by på.

Bebyggelsen på Frogner er preget av store byvillaer og klassiske bygårder fra 1800-tallet, og i dag ligger de fleste ambassadene og ambassaderesidensene her. Historiske og bevaringsverdige omgivelser som er preget av ulike arkitektoniske stilretninger fra de siste to århundrer inkludert vakre fasader, gateløp, hager og parkanlegg. Nærmiljøet oppleves rolig og hyggelig med behagelig atmosfære og lokal identitet.

Fra eiendommen er det gangavstand til noen av hovedstadens mest populære handlegater, kafeer, barer og restauranter. Vestkanttorvet er like i nærheten, og har tilbudt antikk -, brukt - og klesmarked siden 1989. Det er også kort vei til flere av byens flotte parker, med Slottsparken, Frognerparken og Uranienborgparken kun en kort spasertur unna. For øvrig byr området på treningssenter, kino, museum, legevakt, delikatesseforretninger, skoler, barnehager og et bredt utvalg av butikker og serveringssteder.

Dagligvarehandelen kan gjøres på Extra Gimle, Kiwi Bygdøy allè eller Meny Frogner som alle er innenfor 500 meter fra eiendommen. Det er også verdt å nevne hyggelige serveringssteder like i nærheten; Sawan, Spisestedet Feinschmecker og det velkjente bakeriet WB Samson. Ikke minst Solli plass med et yrende byliv og gode restauranter, samt Sommerro som huser syv restauranter som hver byr på unike opplevelser.

Området har et godt kollektivtilbud, med holdeplass Lille Frogner allé kun 200 meter unna. Ellers er det ca. 10 min gange til Solli plass som er et kollektivknutepunkt for trikk og buss. Tog og T-bane er lett tilgjengelig fra Nationaltheatret stasjon, ca. 15 min gange fra boligen. Foruten de kollektive tilbudene, er det også meget enkel adkomst med bil, både fra E18, Ring 2 og Bygdøy Allé via Drammensveien.

Innhold

Kjeller: Gang, 8 boder og fyrrom.
1. etasje: Gang, gang 2, kjøkken, 2 toalettrom og 6 kontorer.
2. etasje: Gang, trapperom, 7 kontorer, bad og toalettrom.
3. etasje: Gang, gang 2, trapperom, 5 kontorer stue/kjøkken og bad.
Kaldloft: Lagring.

Takstmann opplyser om følgende lovlighet:
Det er uklart å kontrollere om dagens bruk samstemmer med tegninger siden de er utydelige.

Bebyggelse

Bebyggelsen består av eiendom oppført over 3 etasjer + loft.

Byggemåte

Beskrivelse av byggemåte er hentet fra eiendommens arealrapport.

Boligen er oppført i mur-/pusset konstruksjon på grunnmur av naturstein eller tegl. Etasjeskiller antas å være av trebjelkelag. Yttervegger er pusset og har omfattende fasadedekor med stukk- og ornamentdetaljer. Takkonstruksjon i treverk, valmtak med skifer. Vinduer er koblede med 1+1-lags glass. Vindustypen gir naturlig lysinnslipp, men har begrenset isolasjonsevne.

Standard

Innvendige gulv:
Gulv i hovedsak belagt med parkett mens det er fliser på bad og toaletter. Parketten fremstår som normal for byggets alder med tegn til normal bruksslitasje. Det er ingen synlige store skader eller setningssprekker registrert ved visuell inspeksjon. Mindre slitasje/bruksspor må påregnes i gangsoner og ved inngangspartier.

Vegger og himlinger:
Vegger og himlinger er malte mens det er fliser vegger på bad og toaletter. Overflatene er jevne uten åpenbare skader eller fuktskjolder observert ved inspeksjon, men viser tegn til normal bruksslitasje. Mindre overflateavskalling og jordslag kan forekomme, særlig i områder med vanlig bruk.

Kjøkkeninnredning:
1. etasje med innredning som har glatte laminerte fronter, laminat benkeplate, beslag med kum, kullfiltervifte.

2. etasje/hybel med hybelinnredning med stålbenk/kum, kjøleskap og 2 kokeplater.

3. etasje/loft med innredning med som har glatte laminerte fronter, laminat benkeplate, beslag med kum.

Sanitærinstallasjoner (hovedsakelig eldre røranlegg med noen suppleringer):
1. etasje med 2 toalettrom med toalett og servant. Det er ikke ventilasjon i rommene.

2. etasje med toalettrom med toalett og servant. Ventil/oppdriftsventilasjon. Dusjbad/wc i hybel med dusjkabinett, servant med underskap, toalett og varmtvannsbereder på ca. 120 liter. Ventil/oppdriftsventilasjon.

3. etasje/loft med dusjbad/wc med dusjkabinett, toalett, servant og opplegg for vaskemaskin. Eldre sluk uten klemring for innfeste av banemembran. Ventil/oppdriftsventilasjon.

Innbo og løsøre:
Partene kan fritt avtale hva som skal følge med eiendommen ved salg.

Bransjens liste over løsøre og tilbehør som skal følge med eiendommen, er en del av avtalen mellom kjøper og selger dersom ikke annet er opplyst i salgsoppgaven, kjøper har tatt forbehold i bud eller avtale på annen måte er inngått. Der intet annet er avtalt, vil løsøre og tilbehør medfølge slik dette fremkommer av avhl. § 3-4 og § 3-5 og denne oversikt. Listen er vedlagt.

Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Oppvarming

Selger opplyser om et strømforbruk på ca. 44 000 kWh pr år. Strøm- og forsikringskostnader vil variere ut fra valg av leverandør og avtaletype.

Varme- og oppvarmingssystem: Oppvarming skjer via radiatorer og panelovner.

Energimerking

Denne bolig er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne bolig oppnådd Lys grønn G.

Adkomst

For veibeskrivelse henvises det til vedlagte kart i salgsoppgaven. Det vil bli skiltet med EiendomsMegler 1-skilt ved fellesvisning.

Overtakelse

Etter nærmere avtale.

Sentrale lover

Oppdraget reguleres i henhold til Lov om eiendomsmegling av 29.06.2007 nr. 73. Fravikeligheten som framgår av lovens § 1-3 og forskriftens § 1-2 er anvendt for dette oppdraget.

As is -klausul: Selskapets hovedaktivum Eiendommen og Selskapet for øvrig overtas som den/det er , jfr. avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19. Kjøper fraskriver seg, så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot selger som følge av at salgsobjektet ikke er som det skal være, i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav a, b og c, avhendingsloven § 3-7, 3-8 og 3-9, andre regler om ansvar for uriktig og manglende opplysninger og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også, slik at den absolutte reklamasjonsfristen settes til 3 måneder etter overtakelse.

Informasjonen i denne salgsoppgaven med vedlegg er mottatt fra selger / takstmann og forutsettes gjennomgått i detalj før bindende bud inngis. Eiendommene forutsettes besiktiget, og det anbefales at kjøper selv kontrollerer eiendommenes tekniske tilstand ved bruk av egne fagfolk, samt at man gjennomgår leiekontrakter og annen relevant informasjon om eiendommene.

Alle opplysninger i denne salgsoppgaven med vedlegg er tilrettelagt og bearbeidet av megleren etter beste skjønn, men megleren kan ikke ta ansvaret for at informasjonen er riktig eller fullstendig. Enhver som investerer i næringseiendom, må på egen hånd forsikre seg om at opplysningene er riktige og fullstendige. Megleren fraskriver seg ethvert ansvar for tap som følge av opplysninger som er misvisende, feilaktig eller ufullstendig, samt tap som på annen måte måtte oppstå som følge av investeringen.

Selger er ikke kjent med ufullstendigheter eller feil i rapporter e.l. som er utarbeidet av tredjemann.

Selger gir ingen garantier i forhold til praktiske eller økonomiske konsekvenser for Kjøper opp mot forurensing i grunn, forhold av arkeologisk interesse eller grunnforholdene på eiendommen i sin alminnelighet.

Det gjøres oppmerksom på regler om avskrivning av faste tekniske installasjoner i avskrivbare bygninger. Partene har selv ansvaret for å sette seg inn i regelverket og konsekvensene av dette. Megler er uten ansvar for konsekvenser reglene påfører partene.Kjøpekontrakt utarbeidet av Forum for Næringsmeglere skal benyttes i denne transaksjonen. Med mindre den enkelte interessent i sitt kjøpstilbud tar spesielle forbehold eller angir konkrete endringer av ordlyden i denne kontrakt, vil man ved aksept av kjøpstilbud fra selger ha inngått avtale med utgangspunkt i denne kjøpekontrakt.

Interessenter og kjøper må godta at selger og megler bruker elektronisk kommunikasjon i salgsprosessen.

Selger forbeholder seg retten til å foreta kredittvurdering av kjøpere.

Ferdigattest / Brukstillatelse

Historisk aktivitet:
Villa Hurum er tegnet av Alf Hurum og er en murvilla i jugendstil. Villaen er omgjort til å huse to leiligheter, en 4-roms i første etasjen og en 7-roms i andre etasjen. Det er imidlertid usikkert når denne endringen er utført. På 50-tallet blir det søkt om å omgjøre enkelte soverom i hver leilighet til kontorer, men hovedbruken av villaen er fortsatt bolig. Slutten av 60-tallet endres bruken av 1. og 2. etasje til kontor og loft utvides til 5 roms leilighet. Det ble også innredet en mindre 2-roms vaktmesterbolig i andre etasjen. Det ser ut til at det ikke er søkt om bruksendringer i eiendommen etter 1966. Per i dag brukes eiendommen som behandlingsinstitusjon.

Følgende er å finne på Plan og bygningsetatens hjemmeside:
- Ekspedisjonsdokument for våningshus datert 1899/1901.
- Ekspedisjonsdokument for klosettbygg datert 1901.
- Ekspedisjonsdokument for sentralvarme datert 1909.
- Ekspedisjonsdokument for tilbygg og forandringer datert 1914.
- Ekspedisjonsdokument for innredning av WC datert 1931.
- Ekspedisjonsdokument for utskiftning av kjele datert 1940.
- Approbasjon for riving av garasje datert 1954.
- Approbasjon for innredning av leilighet på loft datert 1959.
- Approbasjon for innredning av leilighet på loft datert 1960.
- Approbasjon for utvidelse av leilighet på loft datert 1966.
- Dispensasjon fra Oslo boligformidlings nemd datert 1966.
- Diverse forespørsler/korrespondanse datert 1986.
- Ferdigattest for oppføring av drivhus datert 2024.

Ferdigattest er en sluttattest fra bygningsmyndighetene om at et søknadspliktig tiltak er ferdigstilt. At evt. ferdigattest / midl. brukstillatelse eksisterer, gir ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på boligen som ikke er byggemeldt eller godkjent. Det gjøres oppmerksom på at det ikke utstedes ferdigattest for påbegynte/ikke avsluttede byggesaker/ byggemeldinger som er eldre enn 1990. Et ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Dette dokumentet er førstesiden på byggesaken, hvor alle godkjennelser blir stemplet på (oppmålingssjefen, brannsjefen, helseråd, etc.). Dette dokumentet kan være (ferdig) attestert, men i noen tilfeller er det bare registrert dato for bygge anmeldelse. Ved eldre bygårder er det som oftest dette dokumentet som vedlegges attestert for bekreftelse på at bygningen ble lovlig satt opp. Det vil i ettertid ikke bli gitt ferdigattest på bygninger som var oppført før 1998, jfr. lov om planlegging og byggesaksbehandling (plan- og bygningsloven) § 21-10 5. ledd.

Matrikkel:
I henhold til matrikkelen er eiendommen godkjent både som bolig og næring. BRA bolig: 336 kvm og BRA annet: 495 kvm. Villaen er oppført med 3 bruksenheter bolig og næringstype "annet som ikke er næring". Nåværende funksjon: kontor. I tillegg står det oppført veksthus fra 2024.

Kommentar:
Det gjøres oppmerksom på at dokumenter og tegninger er svært gamle og noen uleselige. Megler har i begrenset kunnet kontrollere om dagens situasjon stemmer overens med byggemeldte tegninger. Alle interessenter oppfordres til å sette seg inn i dokumentasjon hos Plan og bygg.

Eiendommen selges slik den fremstår og selger påtar seg ikke ansvar for å byggemelde eller få godkjent omgjøringen nå i ettertid. Fra kommunen kan det komme reaksjoner overfor eier, ved f. eks krav om tilbakeføring eller krav om omsøking, ileggelse av overtredelsesgebyr mv. Kommunen kan kreve at dagens forskrifter og lovverk legges til grunn ved omsøking, disse setter bl. annet krav til takhøyde, lysflate, ventilasjon, rømningsvei, brannsikring, størrelse på uteareal, antall parkeringsplasser mv. Uavhengig av reaksjonsform fra kommunen, blir dette kjøpers ansvar og risiko siden boligen selges slik den fremstår.

Hvitvaskingsregelverk

I henhold til Lov av 6. mars 2009 nr. 11 om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (Hvitvaskingsloven) er megler pliktig å gjennomføre kundetiltak av både oppdragsgiver og kjøper.

Dette innebærer blant annet plikt for meglerforetaket til å bekrefte identiteten til kjøper på grunnlag av gyldig legitimasjon. Samt plikt til å foreta kontroll av eventuelle reelle rettighetshavere. Der kjøper opptrer i henhold til fullmakt må også fullmaktsgivers identitet bekreftes på grunnlag av gyldig leg. Kundetiltak av kjøper, skal senest skje på kontraktsmøtet.

Dersom budgiver opptrer i henhold til fullmakt, må fullmakten fremlegges samtidig som bud inngis. Dersom kjøper er en juridisk person (AS mv.) plikter kjøper å fylle ut og returnere egne kundekontrollskjemaer før kontraktsmøtet. Firmaattest eller fullmakt må fremlegges samtidig som det inngis bud.

Dersom kundetiltak ikke kan gjennomføres kan ikke meglerforetaket bistå med gjennomføring av handelen, herunder ikke foreta oppgjør. Meglerforetaket er videre forpliktet til å rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Med mistenkelig transaksjon menes transaksjon som mistenkes å involvere utbytte fra straffbar handling eller som skjer som ledd i terrorfinansiering. Manglende mulighet for kundetiltak kan også være et forhold som gjør transaksjonen mistenkelig. Det kan ikke gjøres ansvar gjeldende motmeglerforetaket som følge av at meglerforetaket overholder sine plikter etter Hvitvaskingsloven.

Budgivning

Det forventes at salgsoppgaven med vedlegg gjennomgås grundig. Avvik fra vilkår og betingelser i dette prospektet skal tydelig fremkomme av ethvert bud.

Bud må inngis skriftlig og minst inneholde budgivers navn og kontaktinformasjon, budets størrelse, frist for selger til å akseptere budet (akseptfrist), ønsket overtakelse samt eventuelle forbehold. Bud må inngis av korrekt person i henhold til firmaattest eller ved fullmakt.
Budet må beskrive finansieringen av transaksjonen og eventuelt indikere en ønsket tidslinje og plan for due diligence.

Det må angis den pris som bys for Eiendommen i form av brutto eiendomsverdi før justering for latent skatt , dvs. kostnaden ved redusert avskrivningsgrunnlag som følge av at Eiendommen erverves ved kjøp av Selskapet. Kjøper må selv beregne verdien av latent skatt før bud inngis. Dersom det ikke beregnes latent skatt forutsettes det at budet er netto eiendomsverdi.
Eventuelle forbehold må klart fremkomme av budet.

Det tas utgangspunkt i en åpen budrunde hvor selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud uten nærmere begrunnelse, åpne for forhandlinger med en eller flere budgivere, tilrettelegge for flere budrunder, terminere salgsprosessen etc. Megler kan formidle avslag eller aksept på vegne av selger.

Lov om eiendomsmegling § 6-10 fravikes, herunder forskriftenes § 6-2, 6-3 og 6-4 som blant annet omfatter regler for budgiving og innsyn i opplysninger om bud og budgivere. Etter at handel har kommet i stand, kan Kjøper på forespørsel få kopi av budjournalen, men hvor budgiverne er anonymisert.

Vedlegg til salgsoppgaven

Videre i denne salgsoppgaven ligger vedlegg. Disse inneholder viktig informasjon om eiendommen og må gjennomgås før bud gis.

Diverse

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Kruses gate 8 AS org: 916219814. Selskapet har hjemmel til hele eiendommen.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 3 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonsfrist. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr 50.000 ,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger kr 500.000 ,-

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke gården. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Alle innvendige arealangivelse er hentet fra vedlagte oppmåling utført av Komplett taksering AS 2025.

Eiendommens bokførte verdi i regnskapet for 2024 er kr 1 327 974,-

Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien og den bokførte verdien.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020". Ved budgivning aksepterer budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes av partene. Krever kjøpers bank en utvidet garantistillelse fra Oppgjørsansvarlig i forbindelse med oppgjøret, blir denne kostnaden belastet kjøper. All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.
Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Regulering

Eiendommen er avsatt til hovedformål nåværende bebyggelse og anlegg i kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030, vedtatt 23.09.2015. Tidligere reguleringsplan Endret reguleringsplan for Krusesgt. 11 , S-1802, vedtatt 22.12.1972 er i sin helhet opphevet, jf. vedlegg 5 i kommuneplanen.

Eiendommen er omfattet av hensynssone H-190_2 med restriksjoner for anlegg i grunnen.
Eiendommen er omfattet av områder regulert til bevaring.

I henhold til Plan og bygningsetatens hjemmeside for saksinnsyn er følgende saker påvist i nærområdet til eiendommen pr. 15.11.2024:
- Lille Frogner allé 10 - utskifting av vinduer og etterisolering. Saksnummer: 202508575.
- Balders gate 30 - nytt bygg, restaurant- og kafébygning, foreløpig sak. Saksnummer: 202510693.
- Balders gate 30 - 34 - Oppføring av boligbygg og offentlig torg - Tidligere adresse: Balders gate 28. Saksnummer: 202509149.
- Løvenskiolds gate 7 - oppføring av ni balkonger. Saksnummer: 202509964.
- Balders gate 11 A - rehabilitering av balkonger. Saksnummer: 202520006.
- Kruses gate 1 - ombygging i 1. og 2.etasje med etablering av nytt bad - bolig. Saksnummer: 202508149.
- Kruses gate 11 - bruksendring av kontor i 1. etasje til tre boenheter. Saksnummer: 202508996.

- Balders gate 28-30 - Riving og demontering av bensinstasjon til fordel for oppføring av boligbygg og offentlig. Det er søkt om å rive og å demontere et drivstoffanlegg for en bensinstasjon (tillatelsen ble gitt 19.05.2017). Videre gjelder tiltaket oppføring av et kombinert nærings- og boligbygg på fem etasjer og en underjordisk parkeringskjeller, samt oppstramming av et veikryss og etablering av et offentlig torg. Boligblokken får fem boenheter fordelt på andre til og med femte etasje, mens første etasje blir tilrettelagt for næring, herunder servering.

For mer informasjon om reguleringsplaner under arbeid og byggesaker under behandling, se Oslo kommune ved Plan og bygningsetatens hjemmeside for plan- og saksinnsyn.