Pent og moderne kontorlokale med sentral beliggenhet. Oppvarming inkl. Enkel adkomst fra gateplan og god eksponering!

Kort om eiendommen

Flott kontor-/næringslokale på gateplan med sentral og særdeles attraktiv beliggenhet i et veletablert strøk på Frogner. Lokalets beliggenhet gir deg et sentralt utgangspunkt og nærhet til det meste av fasiliteter. Området er tilbaketrukket fra selve bykjernen, men likevel med kort gangavstand til det aller meste av servicetilbud og fasiliteter.

Felleskostnader inkluderer

Totale felleskostnader i mnd er kr. 3 479,-
Herav:
Avdrag lån: kr. 234,-
Akonto energi oppvarming: kr. 480,-
Renter og omkostninger lån: kr. 295,-
Husleie: kr. 2 470,-

Felleskostnader inkluderer: kommunale avgifter, forretningsførsel, vedlikehold.

Felleskostnadene kan bli besluttet økt etter utarbeidelse av salgsoppgaven

Innhold

Lokalet er godkjent som et næringslokale. Lokalet er for tiden tomt / ikke utleid.

1 etasje, 33 m² BRA: Wc, Butikklokale, Bakrom

Standard

Næringslokalet i 1. etasje med dirkete adkomst fra gate. Lokalet med normal/eldre standard. Det er utarbeidet en tilstandsrapport for boligen som følger vedlagt i salgsoppgaven. Se tilstandsrapport eller spør megler for nærmere informasjon om tilstandsgrad og standard.

Sammendrag av boligens tilstandsgrader:
TG 0/1: 4
TG2: 8
TG3: 1
TG IU: 1
__________________________
Tekniske rom:
WC:
Praktisk separat WC innredet med enkel servant og klosett.
__________________________
Innvendig overflater:
Gulv: Flislagte overflater. Teppe over flisene i wc.
Vegger: Tapet, sparklet og malte overflater på plater/murpuss.
Tak: Sparklet/pusset og malte overflater.

Tekniske installasjoner:
- Avløpsrør i plast.
- Ledningsnett for vann i plast og rør i rør systemer.
- Stoppekraner for varmt- og kaldtvann er montert på bakrommet.
- Ingen ventilasjon.

Elektriske anlegg:
- Det elektriske anlegget ligger delvis skjult og åpent.
- Sikringstavle med automatsikringer, montert på bakrommet.
- Eier opplyser om at el anlegg er utbedret og dokumentasjon foreligger.

Diverse:
- Himlingshøyde ca. 3,20 m målt i butikklokale og ca. 2,62 m på bakrommet.

Beliggenhet

Eiendommen ligger i rolige og etablerte omgivelser i Elisenbergveien 35B, sentralt plassert på Frogner. Området kjennetegnes av klassisk bygårdsbebyggelse, grønne gater og en gjennomgående høy standard på nærområdet.

Det er kort gangavstand til sentrale gater som Frognerveien og Bygdøy allé, hvor man finner et variert byliv med kafeer, restauranter og butikker. Området oppleves som levende, samtidig som det har en tilbaketrukket og rolig karakter.

I umiddelbar nærhet ligger også Frognerparken, som er et av Oslos mest populære rekreasjonsområder og gir gode muligheter for avkobling og uteaktiviteter. Videre er det kort vei til Solli plass, som fungerer som et naturlig knutepunkt i området.

Beliggenheten gir en god balanse mellom sentrumsnær tilgjengelighet og et etablert, rolig nærmiljø.

Tomt

Tomten er fellesareal. At tomten er fellesareal innebærer at aksjeselskapet eier og disponerer over de aktuelle områdene i fellesskap. Dette gir ikke hver enkelt leilighet en eksklusiv rett til bruk eller å disponere arealene, med mindre annet er uttrykkelig avtalt i avtale eller at det følger av vedtektene.

Parkering

Det er beboerparkering i området. Ved anskaffelse av beboerparkering kan man parkere døgnet rundt også utover det som er maksimal parkeringstid - på parkeringsplasser regulert til beboerparkering.

Priser for beboerparkering i bydel Frogner, St. Hanshaugen, Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene, parkeringssone A, B, C, D og E:
Bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil: 3.850 kroner for ett år
Motorsykkel og moped: 1.925 kroner for ett år
El-bil: 1.300 kroner for ett år
El-motorsykkel og el-moped: 650 kroner for ett år

Det tas forbehold om prisendringer. For mer informasjon se: https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/.

Oppvarming

Radiatorer med forsyning av varmtvann fra fjernvarmeanlegg.

Regulerings og arealplaner

Reguleringsplanene som følger eiendommen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn. Se kommunens hjemmeside for ytterligere informasjon.Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg etter S-2610 og S-2255. For mer informasjon om reguleringsforhold kontakt megler eller søk på saksnummer/adresse/gnr. bnr på plan- og bygningsetatens hjemmeside.

I henhold til reguleringsbestemmelsen av S-2610 følger det at, på eiendommen Elisenbergveien 35 og Frederik Stangs gate 46 kan det innpasses forretningslokaler i 1.etasje mot Elisenbergveien og Fredrik Stangs gate.

Ny kommuneplan fra 23. september 2015: Oslo kommune har vedtatt ny kommuneplan som får betydning for en rekke av de vedtatte reguleringsplanene i kommunen.

For informasjon om eventuelle arbeider/prosjekter i nærliggende områder anbefaler vi et søk på Oslo kommunes portal for saksinnsyn:
https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Pågående byggesaker i området:
Elisenbergveien 37 B - ombygging, bruksendring til bolig og etablering av 19 leiligheter
Saksnummer: 2025/07931 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202463175
Status: Under behandling

Bygdøy allé 53 - bruksendring og ombygging av lokale i 1. etasje til dagligvarebutikk - Rema 1000
Saksnummer: 2025/07439 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202311641
Status: Under behandling

Bygdøy allé 63 A - odins gate 1 B - Avslag - Ombygging av boligetasjer, påbygg og fasadeendring
Saksnummer: 2025/08952 - Byggesak
Mottatt sak: 12.09.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202119908
Status: Under behandling

Erling Skjalgssons gate 25 - 27 - oppføring av boligbygg og et townhouse/byvilla
Saksnummer: 2025/12610 - Byggesak
Mottatt sak: 17.10.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202310194
Status: Under behandling

Erling Skjalgssons gate 25 - riving av eldrehjem - Frognerhjemmet
Saksnummer: 2025/12016 - Byggesak
Mottatt sak: 09.10.2025
Kobling: Denne saken er en fortsettelse av sak 202459697
Status: Under behandling

Pågående plansaker i området:
Detaljregulering - Elisenbergløkken og Gimlekvartalene - S-5280
Saksnummer: 2025/06832 - Plansak
Mottatt sak: 11.09.2025
Plan- og bygningsetaten foreslår å omregulere området mellom Frognerveien, Thomas Heftyes gate og Gimlehøyden med hensynssone for bevaring av kulturmiljø. I gjeldende kommuneplan 2015 er de 14 kvartalene med 115 eiendommer vist som område med nasjonale kulturminneinteresser, og dette er videreført i forslag til ny kommuneplan. Planforslaget tar sikte på å sikre kulturmiljøet. Formålet med detaljreguleringen er å sikre bevaring av området gjennom omregulering med hensynssone H570 bevaring kulturmiljø. Plan- og bygningsetaten vedtok midlertidig forbud mot tiltak 09.08.2021. Foreliggende forslag er svar på dette vedtaket.

Ligningsverdi / formuesverdi

Formuesverdi av næringseiendom fastsettes som en egen skattemessig verdi, uavhengig av faktisk markedsverdi, og inngår i grunnlaget for formuesskatt for privatpersoner, enkeltpersonforetak og ansvarlige selskap.

For privatpersoner, enkeltpersonforetak og samvirkeforetak med mer, er formuesverdien av næringseiendom 80 prosent av beregnet utleieverdi.
Dette gjelder uavhengig av om eiendommen er utleid eller ikke.

Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.

Utleieverdi for ikke-utleid næringseiendom kan beregnes ved å bruke skatteetatens kalkulator.

Lånebetingelser fellesgjeld

Spesifikasjon av aksjelagets lån:
Lånenummer: 12138413983, DnB Bank ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 14.04.2026: 5.85% pa.
Antall terminer til innfrielse: 54
Saldo per 14.04.2026: 2 235 030
Andel av saldo: 58 595
Første termin/første avdrag: 18.10.2019 ( siste termin 18.07.2039 )

Styregodkjennelse / forkjøpsrett

Overdragelsen krever godkjennelse fra styret ihht. aksjeloven. Eiendomsmegler bistår med innsending av styregodkjennelse, men det er kjøper som bærer risikoen for at overdragelsen godkjennes.

Godkjenning kan kun nektes dersom det foreligger saklig grunn. Eventuelle merkostnader som pådras i forbindelse med styregodkjennelsen er kjøpers ansvar.

Ta kontakt med eiendomsmegler for mer informasjon.

Det er begrenset adgang til å leie ut i boligaksjeselskapet. Det kreves styrets godkjenning. Fremleie er ikke tillatt.

Vedtekter / husordensregler

Aksjelagets vedtekter og husordensregler ligger vedlagt.

Heftelser / servitutter

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

301/212/265:
16.07.1895 - Dokumentnr: 992816 - Bestemmelse om bebyggelse

16.07.1895 - Dokumentnr: 900167 - Opprettelse av matrikkelenheten
OPPRETTELSE - FRADELT FRA FROGNERVEIEN 40 - UTGÅTT

Ferdigattest / brukstillatelse

Det foreligger ikke ferdigattest, men ekspedisjonsdokument for bygningen, innlevert 25.07.1932. Ekspedisjonsdokument er forgjengeren til ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet er ferdig attestert 23.02.1935, og dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført. At ekspedisjonsdokument eksisterer, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og gjeldende regelverk eller at det senere er utført arbeid på bygget som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelser sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent.

Byggemåte

Bygningen er oppført i 1933, og den tids byggeskikk ligger til grunn for konstruksjonsmessige forhold. Grunnmur i betong. Yttervegger i betong/murverk. Fasader forblendet med teglstein og med pusset og malte overflater. Yttertak i flatt oppforet betongdekke, tekket med takpapp/folie. Etasjeskiller i betong.

Vinduer og dører:
- Vinduer med tolags isolerglass, uten synlig datomerking.
- Smijernsport utenfor inngangsdøren.
- Ytterdør i metall med glassfelt.
- Skyvedør med ramme i metall. Dør i frostet glass.
- Profilert innvendig dør til wc.
_____________________________
Tilstandsvurdering - TG2:
Vinduer:
Utvendige karmer er slitte og det er sprekker i trevirket. Vinduer er av noe eldre dato og det må på generelt grunnlag påregnes høyere varmetap og lavere isolasjonsevne. TG 2 er gitt på grunn av alder iht. forventet levetid og normal bruksslitasje.

Ytterdører:
Det er påvist utetthet/åpning mellom dørblad og dørkarm. Dvs. at kald trekk kan oppstå.

Innvendige dører:
Det er observert svelling i bunn av dørbladet.

Ledningsnett for sanitærinstallasjoner:
Tilstandsvurderingen er gitt basert på alder og enkle observasjoner, da undertegnede ikke har spisskompetanse på området. Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av alder på radiatorene og tilhørende røropplegg. Forholdet medfører forhøyet risiko for at det kan oppstå lekkasjer fra radiatorene og røropplegget.

Overflater på innvendige gulv:
Sprekker i enkelte fliser ved utvendig inngangsparti, samt riss/sprekkdannelser i enkelte flis innvendig. Det er funnet bom under fliser i større områder. Årsaken til bom kan være at det ikke er oppnådd full limdekning, og/eller bruksbelastning. Større områder med bom i fliser kan medføre at sprekkdannelser i fliser eller fuger kan oppstå. I dette
tilfellet er det registrert bom i et større felt, og derfor vurdert til TG 2. Overflateoppussing må påregnes.

Overflater på innvendige vegger:
Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker og rifter. Overflateoppussing må påregnes.

Overflater på innvendig himling:
Tilstandsgrad 2 er gitt på grunn av generelt noe slitte overflater med merker og rifter. Overflateoppussing må påregnes.

Utstyr for sanitærinstallasjoner Wc:
Tg 2 er gitt på grunn av alder i forhold til forventet levetid og bruksslitasje. Sanitærutstyret må påregnes utskiftes i løpet av de neste ti år.
_____________________________
Tilstandsvurdering - TG3:
Ventilasjon:
TG 3 er gitt da lokalet mangler tilluft- og avtrekksventilasjon. Manglende ventilasjon kan på generelt grunnlag føre til økt fuktighet og redusert luftkvalitet. Det må påregnes installasjon av ventilasjonsanlegg før innflytting.

_____________________________
Se vedlagt tilstandsrapport eller spør megler for nærmere informasjon om tilstandsgrad og standard. Selgers egenerklæringsskjema følger også vedlagt i salgsoppgaven.

Diverse

Ytterdør til næringsseksjonen må tilbakeføres til opprinnelig utførelse:
I henhold til opplysninger fra styret datert 21.04.2026 er opprinnelig ytterdør erstattet med glassdør, og det er etablert en gitterport foran inngangen. Disse tiltakene skal fjernes, og inngangspartiet må tilbakeføres til opprinnelig utførelse. Dette arbeidet må utføres og bekostes av kjøper. Bygget er oppført på Gul liste hos kommunen.

Aksjeboligmodellen innebærer at aksjeselskapet eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer i aksjeselskapet som gir aksjeeier leierett til en bestemt bolig.

Aksjeeierne har ikke personlig ansvar for selskapets fellesgjeld, men boligselskapets løpende utgifter må dekkes av aksjeeierne. Manglende innbetaling av fellesutgiftene som følge av andre aksjeeieres mislighold, eller der boligaksjeselskapet sitter på fraflyttede og/eller usolgte andeler, må dekkes av de øvrige andelseierne.

Aksjeboligselskapet har legalpanterett i andelen for krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra selskapet på inntil 2 ganger folketrygdens grunnbeløp. Legalpanteretten følger av borettslagsloven § 5-20, da denne gjelder tilsvarende for boligaksjeselskaper, jf borettslagsloven §1-4.

Kjøper og selger er forpliktet til å undertegne standard kjøpekontrakt utarbeidet av Nordvik i forbindelse med eiendomstransaksjonen. Kjøpekontrakt kan besiktiges hos eiendomsmegler før bud inngis. Kontakt eiendomsmegler for spørsmål.

Selger leverer eiendommen i ryddig og rengjort stand.

Adkomst

Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra din startdestinasjon til lokalet. Velkommen!

Overtakelse

Overtakelse skjer etter avtale med selger.

Før boligen overleveres kjøper, skal fullt oppgjør og omkostninger være mottatt på meglers klientkonto.

Sentrale lover

Ved salg vil standard kjøpekontrakt, basert på Meglerstandard mars 2020 bli benyttet. Lov om avhending av fast eiendom vil bare i begrenset utstrekning kunne påberopes av Kjøper. Kontrakten kan gjennomgås etter nærmere avtale med megler. Dersom Kjøper ønsker å reservere seg mot noen av bestemmelsene i kjøpekontrakten må dette uttrykkelig fremkomme av budet.

Det forutsettes at interessenter gjennomgår alle opplysninger i salgsoppgaven grundig, foretar egne undersøkelser herunder besiktigelse av Eiendommen og-, dersom interessenten ikke anser seg selv som tilstrekkelig bygningskyndig, undersøker eiendommen nøye sammen med egen bygningskyndig representant. Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor Selger tilknyttet forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin gjennomgåelse av Eiendommen.

Kjøpekontrakten forutsetter at Eiendommen overtas i den stand som den var i ved Kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse.

Ved en eventuell mangelsvurdering fravikes avhendingsloven § 3-9, slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel:
-dersom Selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser under denne kontrakt,
-dersom Selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-7, eller
-dersom Selger har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-8.

Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven § 3-9 siste punktum, tilligger etter dette Kjøper.

For så vidt gjelder rapporter fra tredjemenn som gjelder Eiendommen (tekniske rapporter, grunnanalyser, takster etc.), og som er vedlagt denne kontrakt og/eller fremlagt av Selger i forbindelse med transaksjonen, så er Selger ukjent med ufullstendigheter eller feil i dokumentene. Skulle dokumentene likevel vise seg å være ufullstendige eller inneholde feil, så fravikes prinsippene i avhendingsloven § 3-7 og § 3-8, slik at Selger bare svarer for eventuelle feil som Selger selv likevel hadde faktisk kunnskap om.

Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommens arealer (utvendige og innvendige) skal ikke under noen omstendighet kunne påberopes av Kjøper som grunnlag for mangelskrav.

Reklamasjonsfristen etter Avhl. § 4-19 (2) settes til 18 månder etter overtagelse i tråd med den regulering som følger av vår standard kjøpekontrakt.

Selger avgir de kontraktsgarantier som følger av vår standard kjøpekontrakt.

Selger kan ikke gjøres erstatningsansvarlig for indirekte tap, jf. prinsippene i avhendingsloven § 7-1 (2). Selgers samlede ansvar til å betale erstatning og/eller prisavslag ved mangler er begrenset oppad til et beløp som utgjør 10 % av kjøpesummen. Dog slik at kjøper ikke kan fremme krav dersom det samlede kravet er mindre enn 3 % av kjøpesummen. I vurderingen av om det samlede krav overstiger dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under 1 % av kjøpesummen.

Kjøper overtar Selgers justerings-/tilbakføringsforpliktelser og -rettigheter (m.h.t. merverdiavgift) tilknyttet Eiendommen dersom dette viser seg å være nødvendig. Det skal i så tilfelle inngås en egen avtale om kjøpers overtagelse av selgers justeringsforpliktelse.

Interessenter oppfordres til å kontakte revisor/advokat i forhold til spørsmål vedrørende skatter og avgifter i forbindelse med kjøpet før bud inngis.

Kjøper må selv vurdere om ervervet er meldepliktig etter konkurranselovens § 18 og i tilfelle inngi melding til Konkurransetilsynet. Risikoen for eventuelle konkurranserettslige beføyelser tilligger i sin helhet Kjøper og vil ikke begrense Kjøpers forpliktelser overfor Selger.

Salgsbetingelsene for øvrig:
Budgiver oppfordres til å benytte vedlagte budskjema. Budgiver er innforstått med at Selger når som helst kan avslå eller akseptere et hvilket som helst bud uten nærmere begrunnelse. Likeledes er bud bindende når det er kommet til Selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Meglers kontraktsmal vil ligge til grunn for avtalen.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at eiendomsmeglingsloven § 6-7 er fraveket ved oppdraget, og det legges til grunn av Kjøper bør og vil gjennomføre egne grundige undersøkelser.

Megler har benyttet sin rett til å fravike eiendomsmeglingsloven §§ 4-4, 6-2, 6-9 (2), 6-9 (3), 6-10, 7-1 og 8-8 samt forskriftens fravikelige regler i næringsmegling om budfrister, - skriftlighet, legitimasjon og innsyn i budjournal. Kjøper kan ved forespørsel få innsyn i budjournal i anonymisert form.

Informasjon i dette prospekt er gitt av Selger, offentlige instanser eller Selgers rådgivere. Verken Selger eller Megler påtar seg noe ansvar for mulige feil eller mangler ved prospektet utover de som er konkret er nevnt ovenfor.

Hvitvaskingsregelverk

Eiendomsmeglere er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Etter hvitvaskingsloven er eiendomsmegler pålagt å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper.

Hvis kjøper ikke bidrar til at megler får gjennomført kundetiltak, og dette fører til at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket, misligholder kjøper avtalen. Etter 30 dager anses misligholdet vesentlig, og selger har rett til å heve avtalen og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning. Dersom det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget må eiendomsmegler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i et slikt tilfelle ha misligholdt sine forpliktelser, og kjøper vil kunne ha et krav mot selger etter avhendingsloven.

Hvis kundetiltak ikke lar seg gjennomføre, vil Nordvik Eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen eller foreta oppgjør.

Budgivning

Budgiver oppfordres til å benytte vedlagte budskjema. Budgiver er innforstått med at Selger når som helst kan avslå eller akseptere et hvilket som helst bud uten nærmere begrunnelse. Likeledes er bud bindende når det er kommet til Selgers kunnskap. Handelen er juridisk bindende for begge parter dersom budet aksepteres innen akseptfristen. Meglers kontraktsmal vil ligge til grunn for avtalen.

Megler kan ikke formidle bud med forbehold om at budet eller forbehold i budet skal holdes skjult (hemmelig) for andre budgivere og interessenter.

Dersom budgiver skal by på eiendommen i henhold til kjøpsfullmakt må megler kontaktes i forkant av budgivning. Ved bruk av kjøpsfullmakt, må fullmakten oversendes til megler i forkant av budgivning.

Vedlegg til Salgsoppgaven

Vedleggene er en del av den komplette salgsoppgaven. Det er viktig at interessenter setter seg godt inn i vedleggene og kontakter megler med eventuelle spørsmål før bud inngis.

Ansvarlig megler

Mats V. Lomsdal