Kombinasjonseiendom sentralt mellom Skien og Porsgrunn - 6 soverom og 2 bad - Stor verksteddel m/​potensial!

Areal

Totalt BRA 430 kvm ihht tilstandsrapport.

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

103260051

Betegnelse

Matrikkel gnr. 221, bnr. 1594 i Skien kommune

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren Telemark avd. Porsgrunn (PM Telemark AS) / Morten Kvelland

Eier

Truls Enger Hansen og Inger Gjærum er eiere av Strandvegen 6 AS.

Eiendomstype

Kombinasjonslokaler

Eierform

Fast eiendom.

Etasje

Eiendommen er over 2 etasjer + kjeller.

Byggeår

1950

Tomtetype / areal

Tomtetype eiet / 617,00 kvm

Forretningsfører

Beliggenhet

Meget sentral og spennende beliggenhet på Tollnes, midt mellom Skien og Porsgrunn. Perfekt beliggenhet om man skal drive noe næringsrelatert, eller utleie av bolig. Kort vei til begge bysentrum, samt gode bussforbindelser rett utenfor døren.

Bebyggelse

Bygninger

Kombinert nærings- og boligeiendom.

Byggemåte

Utvendig:

Grunnmur i betong blokker og plasstøpt betong. Yttervegger i tradisjonelt murt betong blokker i verksted/lager og bindingsverk i tilbygget leilighet. Utvendig tekket med malt murpuss og stående trepanel. Boligdelen har etasjeskille i trebjelkelag. Betongskiller i næringsdel. Eiendommens vinduer består av kobla vinduer og to lag isolerglass vinduer med varierende alder. Plassbygget takstoler med sadlet takverk tekket med krum betong takstein skiftet 2011. Papp tekke med varierende alder på næringsdel. Takrenner i lakkert stål. Pipe i murt teglstein tilkoblet ildsted i stue leilighet. Varmepumpe etablert i verksted og leilighet.

Boligen vinduer består av koble vinduer fra 1970 tallet og to lags isolerglass vinduer fra 1976 til 1988.

Innvendig:

Gulvflater tekket med laminat og belegg i bolig del. Betong gulver i kjeller og lager/verksted. Veggflater med tapetserte flater på plater, MDF panel og malt panel. Himlinger i malte plater og malt panel. Verksted med malt plater i himling. Bad med fliser på gulvflater. Våtromsplater på veggflater.

Innhold

Salget gjennomføres som salg av aksjeselskapet Strandvegen 6 AS.

Selskapet eier eiendommen Strandvegen 6, og er et meget oversiktlig aksjeselskap.

Eiendommen Strandvegen 6 A inneholder både en stor boligdel, samt verksteddel med kjeller. Det er inngang på flere sider av bygget, men på baksiden gjøres det oppmerksom på at tomtegrensen ikke gir plass til innkjøring, kun adkomst rundt boligen. Godt med parkering på siden mot Strandvegen.

1.etg: Verksted/lagerlokale, kontor, vindfang, gang, 3 soverom og bad

2.etg: Kjøkken, gang, stue, toalettrom, bad og 3 soverom

Kjeller: Uinnredet kjellerom og toalettrom.

Mulighet for meget gode leieinntekter, både på boligdel og næringsdel. Eier har tidligere leid ut enkeltrom med felles stue og kjøkken. Det er mange firmaer som etterspør dette om dagen, og megler opplever betalingsviljen høy ift historiske leiepriser i området.

Stort verksted/lager med egen inngang. perfekt om man driver en liten bedrift, eller trenger oppbevaringsplass. Dette har tidligere vært snekkerverksted for Gjærum trevarefabrikk.

Dagens eier kan være interessert i å leie lagerplass i bygget etter overtakelse, men dette må avtales nærmere.

Parkering / Garasje

Parkering på egen tomt på siden mot Strandvegen.

Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten

Sammendrag av tilstandsrapport

Selger har i forbindelse med salget innhentet en tilstandsrapport fra Jan Tore Eriksrød med dato: 27.11.2025.

Rapporten er en teknisk gjennomgang av boligen og angir eventuelle byggetekniske avvik, samt kostnadsoverslag for eventuelle oppgraderinger. Tilstandsrapporten og selgers egenerklæring er en del av denne salgsoppgaven og må leses nøye av interessenter før det legges inn bud. Kjøper anses kjent med de opplysninger som tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport, og kan følgelig ikke reklamere på belyste forhold. Vi vil gjøre spesielt oppmerksom på viktigheten av å lese igjennom rapportens TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som angir avvik fra normal slitasje, høy alder, bygningsdel som må utbedres, og lignende. Det følgende er hentet fra den bygningssakkyndiges beskrivelse av boligen:

TG2:

• Taktekking: Over halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen.
• Nedløp og beslag: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på renner/nedløp/beslag.
  Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000,-
• Takkonstruksjon/loft: Det er begrenset dårlig ventilering av takkonstruksjonen. Konstruksjonene har skjevheter.
  Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000,-
• Vinduer: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Karmene i vinduer er slitte og det er sprekker i treverket.
  Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000,-
• Dører utvendig: Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket.
  Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000,-
• Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passer på tettesjikt /membran. Det er værslitt/oppsprukket trevirke/trepaneler.
  
• Innvendige overflater: Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente. Overflater må utbedres eller skiftes.
  Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000,-
• Innvendig etasjeskille/gulv mot grunn: Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. TG2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
• Radon: Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.
• Innvendig rom under terreng: Det er påvist fuktgjennomtrenging i kjellergulv og kjellermur.
• Tekniske installasjoner-Vannledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.
  Kostnadsestimat: 20 000 - 100 000,-
• Tekniske installasjoner-Varmesentral: Eldre fyr anlegg ikke lenger i bruk. Det foreligger ikke service på anlegget siste 2 år.
• Tekniske installasjoner-Elektrisk anlegg: Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000,-
• Tomteforhold-Fuktsikring og drenering: Mer en halvparten av forventet levetid på drenering er overskredet.
• Tomteforhold-Utvendige vann- og avløpsledninger: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på utvendige vannledninger. Avløpsanlegget må sjekkes.
• 1.etasje/bad - Oveflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunkt.
• 1.etasje/bad - Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det må innhentes dokumentasjon.
• 1.etasje/bad - Ventilasjon: Rommet har kun naturlig ventilasjon
  Kostnadsestimat: Under 20 000,-
• 2.etasje/bad - Overflater gulv: Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet.
• 2.etasje/bad - Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon). Det må innhentes dokumentasjon.
• Spesialrom/kjeller/toalettrom - Overflater og konstruksjon: Toalettrom mangler tilluftsventilering f.eks. spalte/ventil ved dør. Det bør etableres tilluft til toalettrom.

TG3:

• Utvendig veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Råteskadet trekledning må skiftes ut.
  Kostnadsestimat: 200 000 - 500 000,-
• Innvendige trapper - 2: Trapp i verksted i kjeller. Trappen mangler rekkverk. Rekkverk må monteres for å lukke avviket.
  Kostnadsestimat: Under 20 000,-

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Borettslag - legalpant: Kommunen har legalpant i borettslagets eiendom som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. På borettslagets eiendom kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene kan ikke slettes. Kontakt megler for nærmere informasjon. Borettslaget har lovbestemt pant i den enkelte andel for ubetalte fellesutgifter og andre kostnader knyttet til forholdet mellom andelen og borettslaget, jf. borettslagsloven § 5-20. Pantekravet kan ikke overstige 2 G (2 ganger Folketrygdens grunnbeløp).

Følgende servitutter er tinglyst i borettslagets eiendom:

Dagboknummer 1531841, tinglyst 06.12.2021 - Bestemmelse om veg

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 1531841, tinglyst 06.12.2021 - Bestemmelse om veg

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for oppføring av tilbygg datert 18.12.1967.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger i kommunens arkiver på boligen. Når det gjelder boligen er det noe avvik fra disse: I 2. etasje er det nå et toalettrom hvor det på opprinnelige tegninger var et klesrom.

Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.

Reguleringsforhold

Eiendommen Strandvegen 6A i Skien ligger innenfor et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til nåværende boligbebyggelse. Dette betyr at området primært er tiltenkt boligutvikling, og at nye tiltak må tilpasses kommunens overordnede føringer for slike områder. Kommuneplanen inneholder også bestemmelser om byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, som legger klare rammer for hvordan tomten kan bebygges. Deler av eiendommen ligger i gul støysone etter T-1442, noe som kan innebære krav til støyvurderinger og eventuelle tiltak ved nye byggeprosjekter.

I reguleringsplanen Tollnesmoen Nord, vedtatt i 2010, er eiendommen regulert til boligbebyggelse. Denne planen er konkrete rammer for blant annet byggeområdets avgrensning, arealbruk og rammene for bebyggelse. Det finnes ingen eldre bebyggelsesplaner som gjelder for eiendommen.

Det er ikke igangsatt noe nytt planarbeid som berører eiendommen, og det foreligger ingen forslag til nye planer. Eiendommen er heller ikke registrert som del av kommunens kulturminnevernplan.

Planer i arbeid: Nei

Kulturminne: Nei
BYA: 40%

Energimerking

Eiendommen er energimerket med oppvarmingskarakter Oransje og energikarakter F.

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.

Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring

Det er gjennomført Tilsynsrapport LEDE 2025 og interkontroll rapport 2023 utført av Elektro 4

2024 Utbedring i.h.t. IK rapport nr. 2302 - Kr. 30,135,41

Montering av 2 stk. kurser til to stk. varmepumpe på verksted, en stk. kurs til varmepumpe i fellesområde, en stk. varme pumpe kjeller montering av stikk til avfukter.

Om trekking av deler av kurs kjøkken og kurs stue. 

Bytte noe stikk, bryter

Lys i fyrrom

Feilsøking på sikring som løser ut. Fant jordfeil som vi koblet ut.

Trekke om ny tilførsel av bryter og bytte ut tøykabler

Annen nyttig informasjon

Alle innvendige og utvendige arealangivelser er hentet fra vedlagte tilstandsrapport.

Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen. Det er ikke foretatt undersøkelse av det elektriske anlegget.

Med henvisning til lov om eiendomsmegling § 1-4 tredje ledd, jfr. forskrift om Eiendomsmegling § 1-2, fravikes bestemmelsene i eiendomsmeglingsloven § 4-4, § 6-2, § 6-4, § 6-5, § 6-7 til § 6-10 og kapittel 7 og § 8-8 da overdragelsen gjelder salg av selskap / næringseiendom / eiendom solgt som ledd i næringsvirksomhet.

Overdragelsen gjelder salg av samtlige aksjer i selskapet Strandveien 6 AS, org. nr. 992656883.

Eiendommens skattemessig verdi pr 31.12.2025 er 793 503,-. Det vil ikke bli gitt skatterabatt på differansen mellom eiendomsverdien/salgspris og den bokførte verdien, med mindre budgiver setter forbehold om dette i evnt bud.

PrivatMegleren Telemark innestår ikke for at fremlagt informasjon i forbindelse med transaksjonen er korrekt. Det forutsettes at kjøper/budgiver på selvstendig grunnlag vurderer denne informasjonen, og gjør egne undersøkelser av eiendommen.

Alle interessenter og kjøper vil bli vurdert som profesjonell og kjøpers reklamasjonstid begrenses derfor til 6 mnd. etter overtakelsen. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid. Det som evt. ikke fungerer av fastmontert utstyr, brannsikringsutstyr med mer og/eller at det var manglende brannsikringsutstyr m.m. ved besiktigelse, vil ikke bli istandsatt og/etter fremskaffet av selger før overtagelse. Det vil ikke blir foretatt noen form for opprydding, rengjøring eller lignende på eiendommen ifbm. overtagelse fra Selgers side.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende enkeltstående brudd / reklamasjoner som medfører tap på mindre enn kr. 50.000,- og kjøper kan ikke gjøre krav gjeldende med mindre Kjøpers samlede krav overstiger NOK 500.000. Dette avviker fra avhendingslovas bestemmelser hva gjelder kjøpers reklamasjonstid.

Alle interessenter oppfordres til nøye å undersøke eiendommen. Det anbefales at alle interessenter rådfører seg og befarer eiendommen med fagkyndig, før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at megler ikke har innhentet særskilte opplysninger om det finnes pålegg fra brann/feiervesen på eiendommen.

Kjøpekontrakten som skal benyttes i transaksjonen er "Meglerstandarden av mars 2020" som kan oversendes ved forespørsel til megler. Ved budgivning aksepterer/bekrefter budgiver at man har lest og akseptert kjøpekontrakten som skal benyttes mellom partene.

Aksjene, Eiendommen og øvrige eiendeler i Selskapet overtas som de er, jf. kjøpsloven § 19 (1). Det foreligger en mangel hvis Selger, før inngivelse av gir en uriktig opplysning som nevnt i kjøpsloven § 19 (1) bokstav a eller forsømmer å gi en opplysning som nevnt i § 19 (1) bokstav b. Ved anvendelsen av § 19 (1) bokstav a og b hefter Selger ikke for uriktige eller manglende opplysninger som er utarbeidet av andre enn Selger, selv om Selger har gjort opplysningene tilgjengelig for Kjøper, med mindre Selger selv kjenner til at opplysningene er uriktige. Kjøper fraskriver seg herved så langt gjeldende rett tillater det, enhver rett til å gjøre krav gjeldende mot Selger i medhold av kjøpsloven § 19 (1) bokstav c, avhendingsloven § 3-7, § 3-8 og § 3-9 og ethvert annet lovfestet eller ulovfestet grunnlag, herunder regler om ansvar for uriktige og manglende opplysninger etter avtaleloven.

Eiendommen og aksjeselskapet selges som de er, jf avhendingsloven (avhl) § 3-9 og kjøpslovens §19 (1).

All gjeld og egenkapital i selskapet skal minimeres ved overtakelse. Dette innebærer at all gjeld i selskapet gjøres opp av selger (med kjøpesummen) og kjøper må betale for eventuelt innestående beløp på selskapets driftskonto.

Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å godta eller forkaste ethvert bud.

Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Om oppdraget

Oppdragsnummer

103260051

Oppdragstaker

PrivatMegleren Telemark avd. Porsgrunn (PM Telemark AS)

Ansvarlig megler

Morten Kvelland

Selger/hjemmelshaver

Eiendomstype

Kombinasjonslokaler

Eierform

Fast

Beskrivelse

Beliggenhet

Strandvegen 6A ligger i et etablert og rolig boligområde på Tollnes i Skien, like ved Skienselva. Eiendommen har kort avstand til både naturskjønne turområder og daglige servicetilbud. Området består av en kombinasjon av boliger og næringsbygg, og har enkel tilgang til sentrum via gode kollektiv- og veiforbindelser.