Sjarmerende og historisk gjestgiveri med stort potensial | Unik eiendom med historie fra 1884 | landlige omgivelser

Areal

Totalt BRA 980 kvm

Nøkkelinformasjon

Oppdragsnummer

6260082

Betegnelse

Matrikkel gnr. 94, bnr. 7 og gnr. 94, bnr. 211 i Østre Toten kommune

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren PARK (Park Eiendomsmegling AS) / Hans Christian Gjestvang

Eier

Mari-Anne L Berrefjord og Alfred Berrefjord

Eiendomstype

Hotell

Eierform

Fast

Etasje

Etasje: Kjeller
Bruttoareal (BTA m²): 235
Bruksareal (BRA m²): 200
Kommentar: Bodrom/lager, vaskerom, fyrrom, innredet rom

Etasje: 1. etasje
Bruttoareal (BTA m²): 445
Bruksareal (BRA m²): 400
Kommentar: Hovedplanet har inngang i fasade mot hovedveien og via spisesal. Består av gang, hall med bar, trapperom, frokostsal, todelt salong, kjøkken med kjølerom, spisesal med garderobe og toalettrom.

Etasje: 2. etasje
Bruttoareal (BTA m²): 240
Bruksareal (BRA m²): 225
Kommentar: Består av trapperom/ganger, 2 overnattingsrom for utleie, wc, dusj, spisesal og trapperom til kjøkken. Privat del med stue, kjøkken, 3 soverom, oppholdsrom og bad.

Etasje: 3. etasje
Bruttoareal (BTA m²): 75
Bruksareal (BRA m²): 65
Kommentar: Loftsetasje med ganger, 4 overnattingsrom og 3 bad.

Sum bygning
Bruttoareal (BTA m²): 995
Bruksareal (BRA m²): 890

Garasje/lager:

Bruttoareal (BTA m²): 98
Bruksareal (BRA m²): 90

Byggeår

1884

Tomtetype / areal

Tomtetype eiet / 4740,00 kvm

Flat til svakt hellende og romslig tomt med pent opparbeidede utearealer bestående av plen og variert beplantning. Gruset gårdsplass med gode parkeringsmuligheter for ca. 40 biler.

Forretningsfører

Beliggenhet

Beliggenhet

Hoff Gjestgiveri har en sentral og lett tilgjengelig beliggenhet ved Hoff i Østre Toten, langs Totenvegen (fv. 33). Eiendommen ligger synlig til med god eksponering mot gjennomfartsåre, noe som gir enkel adkomst for både besøkende og gjennomreisende.

Området preges av landlige omgivelser med spredt boligbebyggelse og landbruk, samtidig som det er kort vei til sentrale servicetilbud. Lena sentrum ligger ca. 3 km unna, med et godt utvalg av butikker, serveringssteder og øvrige fasiliteter. Gjøvik nås på ca. 20 minutter, med ytterligere tilbud innen handel, kultur og offentlig service.

Nærområdet byr på gode transportmuligheter med bussholdeplasser i gangavstand, samt forbindelse til Lena skysstasjon. Reinsvoll togstasjon ligger også innen rimelig avstand og gir videre forbindelse til større byer.

Eiendommen ligger i rolige omgivelser med lite trafikk, samtidig som den har god tilgjengelighet til hovedveinettet. Beliggenheten kombinerer landlig ro med nærhet til viktige knutepunkter, noe som gjør området attraktivt både for næringsvirksomhet og overnatting.

Beliggenheten er 17 km sør for Gjøvik og 120 km nord for Oslo. Det er god bussforbindelse til stedet. Distriktets busser har stoppested rett utenfor døra: Lena-Raufoss-Gjøvik-Kapp og Lena-Kapp-Gjøvik-Raufoss. Flybussen til Gardermoen er for tiden innstilt.

Bebyggelse

Byggemåte

Bygningen fremstår med gjennomgående grei standard både utvendig og innvendig, men det må påregnes enkelte oppgraderinger og utbedringer. Tilstanden anses som normal sett i forhold til byggeåret, og bygningen er jevnlig vedlikeholdt og ivaretatt. Standardnivået er i hovedsak enkelt, og tilpasset dagens bruk.

Eiendommen består av en opprinnelig tømmerbygning i sveitserstil fra 1884, som i ettertid er påbygget og ombygget i flere perioder, delvis videreført i samme stil utvendig. Første etasje benyttes til næringsvirksomhet, mens andre etasje inneholder en kombinasjon av bolig og overnattingsrom. Andre og tredje etasje har overnattingsrom og boligdel med enkel standard, og det er etablert felles sanitærrom for overnattingsdelen. Det er installert sprinkleranlegg som en del av brannsikringen.

Bygningens alder og konstruksjon tilsier at det kan forekomme skjulte feil og mangler utover det som fremgår av taksten.

Standard
Bygningen holder en gjennomgående grei standard både utvendig og innvendig, med enkelte behov for oppgraderinger og utbedringer. Planløsningen fremstår som hensiktsmessig og tilpasset dagens virksomhet.

Tilstand
Tilstanden vurderes som normal sett opp mot byggeår. Bygningen er vedlikeholdt og ivaretatt over tid, men det foreligger noe vedlikeholdsetterslep, og det må påregnes kostnader til videre vedlikehold og utbedringer. Det gjøres oppmerksom på at dagens krav til blant annet isolasjon, tetthet og øvrige bygningsmessige forhold kan være strengere enn da bygningen ble oppført.

Det er ikke utarbeidet tilstandsrapport som beskriver byggets tekniske tilstand. Dette innebærer at det kan foreligge skjulte feil og mangler som ikke fremgår av taksten.

Det foreligger heller ingen vedlikeholdsplan for eiendommen. Det anbefales å utarbeide en slik plan for å sikre riktige og prioriterte tiltak fremover.

Innhold

Eiendommen representerer et betydelig mulighetsrom for videre utvikling og tilpasning, avhengig av kjøpers visjon og behov. Den egner seg godt for videre drift innen servering og overnatting, og har et solid utgangspunkt for å videreføres i eksisterende form.

Samtidig åpner bygningsmassen og eiendommens karakter for videre konseptutvikling, eksempelvis boutique hotell, selskaps- og arrangementslokale, eller kurs- og retreatvirksomhet. Planløsning og arealer gir også fleksibilitet for tilpasning til ulike driftsmodeller.

Eiendommen kan videre vurderes for kombinasjon av bolig og næring, eller som et investerings- og utleieobjekt med flere potensielle inntektsstrømmer.

Det gjøres oppmerksom på at fremtidig bruk og utvikling må vurderes opp mot gjeldende regulering og nødvendige offentlige godkjenninger.

Varme generelt:

Oppvarming via tidligere sentralfyranlegg med radiatorer i de fleste rom i opprinnelig bygningsdel. Fyrkjele av typen Sime fra 1986 er installert, men er ikke lenger i bruk. Det er gulvvarme i garderobedelen.

Boligen har vedovn i stue samt i 2. etasje, i tillegg til to peiser i 1. etasje. Luft-til-luft varmepumper sørger for hovedoppvarmingen.

Sanitær primæranlegg:

Nyere vanninntak i kobber.

Eget, kraftig vanninntak for sprinkleranlegg. Bygningen er sprinklet.

Innvendig røropplegg noe fornyet med kobber /PVC , men en del eldre galvaniserte jernrør og soilrør som er utsatt for rust.

Varmtvannsbereder i kjeller.

Ventilasjon primæranlegg:

Ventilasjons anlegg m/varmluft i spisesal. Ellers er punktavtrekk og naturlig ventilasjon.

Elektrisk primæranlegg:

Opplegg av varierende alder, for en stor del eldre, hovedskap i kjeller med skrusikringer, skap i 1. og 2. etg.

Brenselstank:

Innmurt jerntank i kjeller for fyringsolje - ikke i bruk.

Frittstående garasje:

Frittstående garasje fundamentert på støpte murer og gulv. Oppført i bindingsverk med pulttak og platetekking, hvor deler av bygget er hevet for å gi økt takhøyde. Garasjen er utstyrt med to leddporter samt slagporter i midtpartiet. Midtrommet har god takhøyde og er ifølge eier delvis isolert.

Historie

Eiendommen har en rik og dokumentert historie, med røtter tilbake til 1884 da Edvard Narum etablerte skysstasjon på Hoff. Bygningen ble opprinnelig flyttet hit fra Brennsætra på Totenåsen, og eiendommen ble senere fradelt Toten prestegård i 1891.

Driften har hatt en bemerkelsesverdig kontinuitet gjennom generasjoner. Narum-familien drev stedet frem til slutten av 1960-tallet, før virksomheten ble videreført av flere eiere frem til 1993.

Eiendommen fremstår i dag som en av Totens eldste gjestgiveritradisjoner i sammenhengende drift, og har gjennom tiden vært kjent for gode matopplevelser og en lun, hjemmekoselig atmosfære - et sted hvor folk samles, enten for et måltid, et opphold eller hyggelig samvær.

Parkering / Garasje

Gruset gårdsplass med gode parkeringsmuligheter for ca. 40 biler.

Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten

Sammendrag av tilstandsrapport

Selger har i forbindelse med salget innhentet en verditakst fra Amund Forset med dato: 27.02.2026.

Verditaksten er en vurdering av eiendommens markedsverdi og gir ikke en teknisk gjennomgang av boligen slik en tilstandsrapport gjør. Det foreligger derfor ikke tilstandsrapport for eiendommen. Interessenter oppfordres til å sette seg godt inn i salgsoppgaven og øvrig tilgjengelig dokumentasjon før bud inngis.

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunen til å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 908168, tinglyst 03.12.1879 - Skjønn

Voldgiftskjennelse ang. Fodstad vestre's almenningsrett i
lodd nr. 3
Overført fra gnr 179 bnr. 6

Dagboknummer 900058, tinglyst 15.10.1891 - Bestemmelse om bebyggelse

Forpliktelse til ikke å bygge innen 90 m fra kirkegården.

Dagboknummer 900189, tinglyst 18.07.1932 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om kloakkledning
Overført fra gnr 179 bnr 6
Vegvesenets betingelser vedtatt

Dagboknummer 1142, tinglyst 15.04.1947 - Erklæring/avtale

Bestemmelse om kloakkledning

Dagboknummer 7518, tinglyst 25.10.1973 - Bestemmelse om bebyggelse

Vegvesenets betingelser vedtatt

Dagboknummer 908511, tinglyst 21.10.1970 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

Gnr. 179 Bnr. 6

Dagboknummer 1605293, tinglyst 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring

Dagboknummer 900008, tinglyst 01.07.1891 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 3210, tinglyst 02.11.1946 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 3421, tinglyst 21.10.1948 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 2019, tinglyst 30.06.1951 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 2075, tinglyst 28.06.1957 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 6684, tinglyst 25.09.1973 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 3188, tinglyst 04.05.1977 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 3189, tinglyst 04.05.1977 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Dagboknummer 989804, tinglyst 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring

Dagboknummer 2454, tinglyst 02.04.1974 - Registrering av grunn

Registrering av grunn

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger ferdigattest for bygget datert 11.01.1988.

Megler har ikke mottatt originale byggetegninger, og har derfor ikke hatt grunnlag for å kontrollere disse med dagens planløsning.

Reguleringsforhold

Eiendommen er omfattet av gjeldende kommunedelplan og reguleringsplaner. I henhold til kommunedelplan for Lena (vedtatt 24.02.2021) er eiendommen i hovedsak avsatt til kombinert bebyggelse- og anleggsformål (BKB), samt hensynssoner knyttet til landskap og støy. Deler av eiendommen ligger innenfor både gul og rød støysone iht. retningslinje T-1442. Det fremgår videre at reguleringsplan fortsatt skal gjelde for området.

Eiendommen er regulert gjennom eldre reguleringsplan "Hoffsvangen" (vedtatt 14.12.2000) samt "Hoffsvangen 2" (vedtatt 11.08.2010). Innenfor reguleringsplanen er området blant annet regulert til bevaring av bygninger, kombinert formål, park, samt bevaring av landskap og vegetasjon. Mindre deler av eiendommen er regulert til kjørevei.

Reguleringsplanen har som hovedformål å ivareta områdets kulturhistoriske verdi, og området er definert som et kulturmiljø av nasjonal betydning. Dette innebærer at tiltak og endringer, herunder ny bebyggelse og vedlikehold utover ordinært nivå, kan være søknadspliktige og må godkjennes av relevante myndigheter, herunder kulturminnemyndighetene.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen ligger i et område med registrerte hensyn knyttet til støy og kulturminner, og at det kan gjelde særlige restriksjoner ved utvikling eller endring av eiendommen.

Utbyggingspotensial:
Eiendommen er underlagt byggegrenser mot Hoff kirkegård og fylkesvei 33, og ytterligere utbygging eller utvikling anses som begrenset. Det presiseres at det er offentlige bygningsmyndigheter som avgjør hvilke tiltak som eventuelt kan godkjennes, og interessenter oppfordres til å kontakte disse for nærmere avklaringer.

Energimerking

Boligen/fritidsboligen er energimerket med oppvarmingskarakter  og energikarakter Ingen.

Se fullstendig energiattest fra selger som vedlegg til salgsoppgave. Megler har ikke ansvar for informasjon som følger av energiattesten.

Diverse

Leiekontrakter/markedsleie

LEIEFORHOLD OG INNTEKTER

Eiendommen er fullt utleid og består av ett næringslokale (pensjonat) samt garasje/lager.

Leiekontrakter

• Garasje/lager - Hoff Gjestgiveri
  Leie: kr 25 000 pr. år
  Leieperiode: 11/2023 - 12/2028
  Regulering: 100 %
  Markedsleie fra 01/2029: kr 25 000 pr. år
• Næringsbygg / pensjonat - Hoff Gjestgiveri
  Leie: kr 600 000 pr. år
  Leieperiode: 11/2023 - 12/2028
  Regulering: 100 %
  Markedsleie fra 01/2029: kr 700 000 pr. år

Sum leieinntekter

• Dagens leieinntekter: kr 625 000 pr. år
• Estimert markedsleie: kr 725 000 pr. år

KOSTNADER OG NETTO INNTEKT

• Vedlikehold (estimert): kr 70 000
• Administrasjon (estimert): kr 20 000
• Forsikring (opplyst): kr 45 000
• Offentlige avgifter og eiendomsskatt (opplyst): kr 70 000

Sum kostnader: kr 205 000

Netto inntektsoverskudd (basert på markedsleie):
kr 520 000 pr. år

Felleskostnader på næringslokaler belastes normalt leietaker direkte og er derfor ikke medtatt i eierkostnader. Eksempler på felleskostnader er strøm, vaktmestertjenester, drift av anlegg, rengjøring og innvendig vedlikehold.

Basert på et beregnet inntektsoverskudd på kr 520 000 og en prisantydning på kr 5 500 000, tilsvarer dette en estimert direkteavkastning på ca. 9-10 %.

Eiendommen fremstår dermed som et attraktivt investeringsobjekt med god løpende avkastning. Det bemerkes at dagens leieforhold er etablert mellom eier og driftsselskap, og at leienivået derfor ikke nødvendigvis fullt ut reflekterer markedsnivå. Det kan således foreligge et ytterligere oppsidepotensial ved tilpasning til markedsmessige vilkår.

Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Lovanvendelse

Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel). Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen som den er , og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Meglers vederlag og utlegg

Meglers vederlag og utlegg betales av selger og utgjør 3% i provisjon inkl. mva av oppnådd totalpris inkludert eventuell fellesgjeld. I tillegg skal selger betale kr 67.750, -, kr 3.750, - pr. visning og kr 545, - i direkte utlegg. Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale kr 77.850, -, kr 3.750, - pr. visning og kr 545, - i direkte utlegg.

Om oppdraget

Oppdragsnummer

6260082

Oppdragstaker

PrivatMegleren PARK (Park Eiendomsmegling AS)

Ansvarlig megler

Hans Christian Gjestvang

Selger/hjemmelshaver

Eiendomstype

Hotell

Eierform

Fast