GRÜNERLØKKA: Næringsseksjoner selges m/​leiekontrakt pr. seksjon. Hjørnebeliggenhet og meget god eksponering mot gate.

Kort om eiendommen

Attraktive næringsseksjoner med sentral beliggenhet på Grünerløkka og svært god eksponering mot trafikkert gatehjørne. Lokalene går over to plan og fremstår arealeffektivt med fleksibel planløsning tilpasset servering og tjenesteytende virksomhet. Seksjonene er en del av en klassisk bygård fra slutten av 1800-tallet, og har enkel adkomst direkte fra gateplan.

Eiendommen er fullt utleid med to fremleiekontrakter som gir samlede leieinntekter på kr 1 115 832 per år inkludert felleskostnader. Kontraktene har lang gjenværende løpetid og årlig KPI-regulering, noe som gir forutsigbare inntekter og et godt utgangspunkt for videre drift eller investering.

- Næringsseksjoner over 2 plan med samlet areal ca. 202 m²
- Gateplan ca. 162 m² + kjeller ca. 40 m²
- Hjørnebeliggenhet med meget god eksponering
- Eiendommen består av to næringsseksjoner (snr. 3 og 4) som er utleid gjennom fremleiekontrakter.
- Sentral plassering på Grünerløkka med høy aktivitet
- Samlet årlig leieinntekt kr 1 115 832 inkl. felleskostnader
- Frisørsalong: leietid til 2029, opsjon 5 år
- Restaurant/kafé: leietid til 2031, kan forlenges til 2041
- Årlig KPI-regulering på begge kontrakter
- Tilrettelagt for servering og tjenesteytende virksomhet
- Kjeller med garderobe, dusj, toalett, lager og kjølerom
- Tradisjonell bygård med karakter fra ca. 1878

Innhold

Næringsseksjonene er fordelt over to plan og består av følgende rom:

1. etasje (ca. 162 m²): To butikklokaler, grovkjøkken, kjøkken, to kontorer, vaskerom og toalettrom.

Kjeller (ca. 40 m²): Lagerrom, kjølerom, teknisk rom, garderobe, dusj og toalettrom.

Standard

Overflater bærer preg av oppussing over flere perioder, dels ikke fagmessig utført. El-anlegg og VA-anlegg er ikke gjennomgått av takstmann og anbefales undersøkt. Omfattende renovering er utført i restaurantlokalet.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming.

Beskaffenhet

Eiet tomt for sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med en asfaltert gårdsplass og sykkelstativ.

Beliggenhet

Eiendommen har en svært attraktiv og sentral beliggenhet på Grünerløkka, et av Oslos mest etablerte og etterspurte områder for handel, servering og tjenesteytende virksomhet. Området kjennetegnes av høy aktivitet gjennom hele dagen, med et stabilt kundegrunnlag bestående av både beboere, arbeidstakere og besøkende.

Lokalene ligger eksponert til på et hjørne langs Trondheimsveien, med god synlighet og gjennomgående trafikk. Dette gir svært gode profileringsmuligheter for virksomheter som er avhengig av eksponering og tilgjengelighet.

Det er umiddelbar nærhet til et bredt kollektivtilbud med både trikk og buss i kort gangavstand, noe som sikrer enkel adkomst for både kunder og ansatte. Området har i tillegg et rikt tilbud av serveringssteder, handel og servicetilbud, som bidrar til høy besøksfrekvens og et levende bymiljø.

Samlet sett er dette en beliggenhet som egner seg godt for virksomheter som ønsker synlighet, tilgjengelighet og et solid kundegrunnlag, samt for investorer som søker eiendom i et område med dokumentert etterspørsel.

Parkeringsforhold

Ingen parkering tilhørende seksjonen. Kun gateparkering. Forbud mot parkering på gårdsplass, med unntak for varekjøring i åpningstid for næringsseksjoner jf. vedtektene § 3. Årsmøtet 2025 vedtok i tillegg at det ikke er tillatt å parkere fossile motoriserte kjøretøy inkl. scooter og motorsykkel i bakgården. Vedtaket gjelder ikke elektriske rullestoler, sykler eller tilsvarende.

Adgang til utleie

Utleie er tillatt jf. vedtektene. Lokalene er i dag utleid via fremleiekontrakter til frisørsalong og Eiendommen består av to næringsseksjoner (snr. 3 og 4) som er utleid gjennom fremleiekontrakter.

Frisørsalong (snr. 3, ca. 25 kvm): Årsleie kr 240 000 inkludert felleskostnader kr 6 514 per måned. Leietid 01.03.2024-01.03.2029 med opsjon på forlengelse i 5 år. Årlig KPI-regulering.

Restaurant/kafé med kjeller (snr. 4 med deler av snr. 3, 1. etasje + kjeller):
Årsleie kr 722 736. Felleskostnader kr 12 758 per måned betales i tillegg. Leietid 01.09.2025-01.09.2031, med mulighet for forlengelse i 10 år. Årlig KPI-regulering. Depositum kr 150 000. Vedtatt tvangsfravikelse jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd (a) og (b).

Samlet leieinntekt utgjør kr 1 115 832 per år inkludert felleskostnader.

Leiekontraktene er fremleiekontrakter. Ved salg overtar ny eier utleierposisjonen overfor hovedleier. Kopi av leiekontraktene kan fås ved henvendelse til megler.

Regulering

Eiendommen er regulert til bolig/forretning/kontor i henhold til reguleringsplan S-2255 Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune , vedtatt 28.07.1977. Planen er delvis opphevet som følge av vedtak i bystyret 23.09.2015 (Kommuneplan 2015).

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-3491 Endret reguleringsplan for Trondheimsveien mellom Nybrua og Hammerfestgata , vedtatt 30.08.1995. Planen berører en del av eiendommen mot veien og regulerer arealet til offentlig trafikkområde.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2015, vedtatt 23.09.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg (eksisterende). Kommuneplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner ved motstrid.

Eiendommen omfattes i tillegg av Kommunedelplan KDP-17 Kommunedelplan for torg og møteplasser , vedtatt 22.04.2009.

Eiendommen berøres av hensynssone H190_2 (Andre sikringssoner) i henhold til Kommuneplanen 2015.

Det pågår arbeid med utskiftning av vannledning fra kommunal hovedledning inn i sameiet. Arbeidet innebærer graving av en ny ledning fra Kirkegårdsgata.

Området er stadig under endring/utvikling, bygg settes opp, rehabiliteres og rives ned. Vi anbefaler derfor alle budgivere å sette seg inn i gjeldende reguleringsbestemmelser. Kopi av situasjonskart, målebrev, reguleringsplaner m/bestemmelser etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med disse.

Ferdigattest

Ferdigattest for bruksendring til restauranter/kafé/bar i 1. etasje, utstedt 1998 (sak 970432). Ferdigattest for bruksendring fra medlemsklubb til servering, utstedt 09.06.2021 (sak 201920381). Ferdigattest for installasjon av brannalarmanlegg, utstedt 2022. Merk: Deler av lokalet brukes nå som frisørsalong - ny bruksendring er ikke dokumentert.

Beskrivelse (type bolig)

Næringslokale - frisørsalong og restaurant 1. etasje med kjeller.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Byggemåte utvendig er hentet fra vedlagte verditakst, datert 20.03.2026:

Bygning generelt:
Tradisjonell bygård oppført i 1878. Bygningens bærende konstruksjoner og yttervegger er av mur og tegl. Fasadene er pusset og malt mot gate og bakgård. Etasjeskillere består av trebjelkelag og støpte dekker. Kjellervegger er oppført i mur og natursten, og i kjellerlokalene er det betongdekker. Seksjon 3 og 4 er avgrenset med ny lettvegg.

Vinduer:
2-lags isolerglass og enkle glass i vindusrammer av tre. Forholdene rundt innsetting er ikke kontrollert da karmer, utforinger og lister ikke er løsnet. Det er ikke utført termografering for kontroll av luftlekkasjer.

Tekniske installasjoner er hentet fra vedlagte tilstandsrapport, datert 20.03.2026:

Vannledninger:
Vannledninger (del av VA-anlegg) ser tilsynelatende tilfredsstillende ut, men anlegget er ikke detaljert gjennomgått.

Avløpsrør:
Avløpsrør (del av VA-anlegg) ser tilsynelatende tilfredsstillende ut, men anlegget er ikke detaljert gjennomgått.

Ventilasjon:
Det er installert avtrekk i restauranten. Anlegget er vurdert til å være tilstrekkelig dimensjonert og funksjonstestet til å fungere tilfredsstillende. Kapasiteten er ikke kontrollert.

Kjølerom:
Plassbygget kjølerom i restaurantlokalenes kjeller.

Elektrisk anlegg:
Det elektriske anlegget er ikke gjennomgått. Det er ikke fremvist samsvarserklæringer eller kontrollrapport.

Areal / Arealspesifikasjon / Arealbetegnelse

Bruksareal per etasje: 1: 162 m²,
Kjeller: 40 m²

Diverse

Eiendommen selges med to eierseksjoner (snr. 3 og 4) som én enhet. Seksjon 4 disponerer deler av seksjon 3 sine arealer, avgrenset med ny lettvegg. Kjeller inneholder garderobe, dusj, toalett, lager og plassbygget kjølerom.

Selger opplyser at dimensjonen på kanalrørene i ventilasjonsanlegget er skiftet ut til 400 mm fra opprinnelig 315 mm.

Faste løpende utgifter

Kommunale avgifter

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene. Dette dekker blant annet vann- og avløpsavgift, feieavgift og renovasjon.

Vei, vann og avløp
Eiendommen er tilknyttet offentlig vann- og avløpssystem. Stikkledningene fra eiendommen og ut til det kommunale nettet er private, og vedlikeholdsansvaret for disse påhviler sameiet. Adkomst til eiendommen skjer via offentlig vei.

Fellesgjeld og lånebetingelser

Total fellesgjeld
Gjeld kr 9 530 262,- pr. 04.03.26

Sameiets totale fellesgjeld per 04.03.2026. Sameiet har negativ egenkapital på kr -8 675 346 per 31.12.2024. Revisor har bemerket usikkerhet knyttet til fortsatt drift. Sameiet har gjennomført utskiftning av vannledning fra kommunal hovedledning, finansiert ved økt låneramme på sameiets eksisterende lån. Total kostnad ca. kr 800 000.

Andel fellesgjeld
Gjeld kr 821 693,- pr. 31.12.24

Samlet andel fellesgjeld for seksjon 3 (kr 272 202) og seksjon 4 (kr 549 491). Beløpet er oppgitt per 31.12.2025 (ligningsposter).

IN-Ordning
Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på sameiets lån.

Lånebetingelser
Sameiet har totale lån og vilkår:
Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208497928
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 04.03.2026: kr 9 530 262,-
Innfrielsesdato: 30.05.2050
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,65%

Det er ikke mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning) på sameiets lån.

Avdragsfrihet
Lånet er ikke avdragsfritt.

Andel formue
kr 77 377,- pr. 31.12.24

Ligningsposter pr. 31.12.2025 (med forbehold om endringer):
Snr 3: Inntekter kr 1 400, Kostnader kr 18 563, Formue kr 25 634, Gjeld kr 272 202
Snr 4: Inntekter kr 2 827, Kostnader kr 37 473, Formue kr 51 743, Gjeld kr 549 491
Samlet: Inntekter kr 4 227, Kostnader kr 56 036, Formue kr 77 377, Gjeld kr 821 693
Ligningsverdi fås på ligningskontoret.

Sikringsordning
Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. Sameiet har legalpant i seksjonen for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet.

Forkjøpsrett
Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.

Sentrale lover

Hvitvaskingsloven:
Eiendomsmegleren er underlagt lov om tiltak mot hvitvasking og terrorfinansiering (hvitvaskingsloven). Dette innebærer at eiendomsmegleren har plikt til å melde fra til Økokrim om evt. mistenkelige transaksjoner samt å eventuelt stanse dem. Megler kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne medføre for oppdragsgiver og/eller eventuelle reelle rettighetshavere til salgsobjektet eller deres medkontrahent.

Salg etter avhendingsloven ved salg til forbrukerkjøper:
For å få et best mulig beslutningsgrunnlag er det viktig å lese salgsdokumentene grundig før visning, og uansett før budgivning. Salgsoppgaven inneholder sentrale opplysninger fra eiendomsmegleren, tilstandsrapport fra bygningsakkyndig, egenerklæring fra selger og andre dokumenter med relevant innhold. Uavhengig av om det er lest eller ikke, regnes Kjøper for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene.

I tillegg til å sette seg grundig inn i dokumentene, oppfordres interessenter til å undersøke eiendommen nøye.

Eiendommen kan ha en mangel dersom den ikke samsvarer med kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhendingsloven § 3-1. Videre vil eiendommen ha mangel dersom det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen som har virket inn på avtalen, jf. avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8.

Ved salg til forbrukerkjøper er det ikke anledning til å ta forbehold om at eiendommen selges som den er eller med lignende generelle forbehold. Forbehold om eiendommens tilstand som er spesifisert nok til å kunne innvirke på kjøpsvurderingen, anses likevel som en del av avtalen, og vil derfor ikke kunne påberopes som mangel jf. avhendingsloven § 3-9 (2) andre setning.

Hvis det ikke er avtalt noe særskilt, gjelder bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-6 om generelle krav til eiendommen, arealavvik og tilbehør. Disse bestemmelsene supplerer altså det som følger av avtalen.

Boligens alder, type og synlige tilstand har betydning for hvilken kvalitet og stand som kan forventes. For eksempel kan det ikke forventes at en eldre bolig har samme tilstand som en ny eller nyere bolig. Eldre boliger er vanligvis bygget etter andre krav og med andre materialer, og vil i tillegg ha varierende grad av slitasje og skader som følge av blant annet bruk, værpåkjenninger og annen aldersforringelse. Skader og forringelser som er naturlige følger av dette vil normalt ikke bli ansett som kjøpsrettslige mangler.

Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som en mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøperen før avtaleinngåelsen har undersøkt eiendommen, eller uten rimelig grunn unnlatt å følge oppfordringen om undersøkelse, kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.

Det gjøres oppmerksom på at selv om det skulle være mangel ved eiendommen, må kjøperen selv dekke tap og kostnader opp til et beløp på 10 000 kroner (kjøpers egenandel / egenrisiko ), om ikke annet er sagt i loven.

Kjøpers egenrisiko har ikke betydning for spørsmålet om det foreligger en mangel. Beløpet kommer imidlertid til fradrag i en eventuell utmåling av prisavslag eller erstatning dersom det er en mangel ved eiendommen som selger er ansvarlig for.

* Med forbrukerkjøper menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Salg etter avhendingsloven dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper:
Dersom kjøper ikke er forbrukerkjøper selges eiendommen som den er .

Salgsvilkår/AS IS: Eiendommen selges i den forfatning den er under visning. Salget følger Avhendingsloven § 3-9: "Endå eigedomen er selt "som han er" eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følger av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut i frå kjøpesummen og tilhøva ellers." Kjøper kan derfor ikke påberope seg noen andre bestemmelser etter avhl. Kapittel 3, enn det som følger direkte av § 3-9. Dette reduserer selgers ansvar etter avhendingsloven og vil være en del av kontraktsvilkårene. Opplysninger om innvendige arealstørrelser i salgsoppgaven er hentet fra takst på eiendommen. Opplysninger i salgsoppgaven er godkjent av selger.

Informasjonen ovenfor om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Ved spørsmål, kontakt megler for mer informasjon. I alle tilfeller forutsettes det, med mindre annet er avtalt, at hjemmel overføres til kjøper ved overtakelse.

Forbehold

Det tas forbehold om panthavers salgssamtykke. Partene er innforstått med at ovennevnte forbehold må være avklart innen overtagelse kan finne sted og at overtagelse i så fall må utsettes til ovennevnte er avklart. Kjøper bes kontrollere med meglerforetaket at forbehold er avklart før man overtar boligen Selger er innforstått med at ovennevnte forbehold må oppfylles før helt eller delvis oppgjør kan foretas. Om ikke ovennevnte forbehold går i orden heves kontrakten uten ytterligere omkostninger for kjøper. Eventuelt innbetalt beløp tilbakebetales til kjøper i sin helhet, i tillegg til eventuelle opptjente renter.

Egenerklæring konsesjonsfrihet

Odelsrett
Det er ikke odel på eiendommen.

Konsesjon
Eiendommen er konsesjonsfri.

Overtakelse

Overtakelse etter avtale med selger.

Viktig informasjon

Informasjon om sameie:
- Sameiet består av 27 seksjoner.
- Sameiebrøk snr 3: 5920/179458. Sameiebrøk snr 4: 9817/179458. Samlet sameiebrøk: 15737/179458.
- Det er ikke krav om styregodkjenning ved erverv av seksjonene.
- Det er ikke forkjøpsrett i sameiet.
- Forretningsfører: OBOS Eiendomsforvaltning AS. Revisor: Revisorkonsult AS.
- Husordensreglene og vedtektene inneholder ingen bestemmelser om dyrehold.
- Vi oppfordrer alle til å sette seg inn i vedtekter, husordensregler, regnskap, budsjett og årsberetning. Dokumentene er tilgjengelige hos meglerforetaket. Det gjøres oppmerksom på at fellesgjeld og felleskostnader kan variere over tid som følge av beslutninger foretatt i styre og/eller generalforsamling.

Diverse iht. forretningsfører:
Sameiet har negativ egenkapital (udekket tap kr -8 675 346 pr 31.12.2024). Revisor bemerker usikkerhet knyttet til fortsatt drift i sin beretning, men sameiet arbeider aktivt med å skape en bærekraftig økonomi. Den negative egenkapitalen er reflektert gjennom fellesgjelden på hver enkelt seksjon. Sameiet har ingen ansatte. Årsresultat 2024 viste et overskudd på kr 374 991.

Diverse utført vedlikehold:
Utskiftning av vannledning fra kommunal hovedvannledning inn til sameiet. Oslo kommune påla sameiet å utbedre lekkasje på vannrør fra 1932. Ny ledning er lagt fra Kirkegårdsgata med nytt system fra kommunen via hovedledning og inn i kjelleren med nye stoppekraner. Utført av TransGrav AS. Total kostnad ca. kr 800 000 (inkl. utgifter til OBOS, kommunen, skilt, asfaltering mv.). Finansiert ved økt låneramme - uten ekstra innbetaling fra seksjonseierne.

Offentlige saker hos Plan- og bygningsetaten (PBE):
Det er registrert følgende aktive saker hos Plan- og bygningsetaten for eiendommen gnr. 228 bnr. 577:
- Sak 2026/02172: Mulig ulovlig oppført skilt på fasade - gjelder restauranten i næringslokalet. Under behandling. Se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202602172
- Sak 2025/06402: Mulig ulovlig bruksendring/oppdeling av leilighet i 4. etasje (boligseksjon). Under behandling. Se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202506402
- Sak 2025/04850: Mulig ulovlig riving av balkonger (gjelder bygget generelt). Under behandling. Se: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202504850
Kilde: PBE Saksinnsyn, hentet 23.03.2026.

Bruksendring: Godkjent bruksformål for 1. etasje er serveringsvirksomhet (ferdigattest 2021, PBE sak 201920381). Deler av arealet benyttes i dag som frisørsalong. Det foreligger ikke egen bruksendringstillatelse for frisørvirksomheten. Reguleringsplanen (S-2255) tillater forretning/næring i 1. etasje mot gate. Kjøper oppfordres til å undersøke forholdet nærmere med Plan- og bygningsetaten.

Tinglyste heftelser

Følgende heftelser vil følge eiendommen og kopi kan fås av megler. Kjøpers bank får prioritet etter disse heftelsene:

Seksjonering - Tinglyst dato 09.03.89
SNR: 4
Formål: Næring
Sameiebrøk: 7770 / 150564



Bestemmelse Om Bebyggelse - Tinglyst dato 10.09.78
Bestemmelse om benyttelse
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 18.01.88
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE



Resek/Tilleggssek - Tinglyst dato 05.09.06
RESEK/TILLEGGSSEK AV:
SNR: 4
Formål: Næring
Sameiebrøk: 9817/179458

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 24
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 8216/179458

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 25
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 12649/179458

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 26
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 2350/179458

Formål/sameiebrøk for denne seksjon:
SNR: 27
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 3632/179458





Erklæring/Avtale - Tinglyst dato 09.03.89
PANTERETT UTEN OPPTRINNSRETT TIL SAMEIET
FOR: NOK 30,000
MED PRIORITET ETTER 90% AV LÅNETAKST
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE