Føllingstua Camping & Resort | Næringseiendom med god drift og utviklingsmuligheter | Flott beliggenhet ved Snåsavatnet

Kort om eiendommen

EiendomsMegler 1 v/ Kjetil Sandmo har gleden av å presentere Føllingstua Camping!
En sjelden mulighet til å overta et attraktivt og godt etablert reiselivsanlegg i vakre omgivelser. Campingen ligger idyllisk til ved sørenden av Snåsavatnet, med direkte nærhet til E6 og en sentral plassering midt i Norge som gir svært gode trafikk- og kundestrøm.

Dagens bebyggelse omfatter:
- 13 hytter i varierende størrelser
- Serviceanlegg med kafé, kiosk og 3 utleierom
- Naust, tømmestasjon og uthus
- Oppstillingsplasser for campingvogner, bobiler og telt
- Småbåthavn
- Minigolfanlegg nede ved vannkanten

Eiendommen fremstår som påkostet og godt vedlikeholdt, og har en hyggelig og lun atmosfære som gjestene setter pris på.

Økonomi og drift:
Campingen er veldrevet med god besøksmengde, og omsetning har de senere årene variert fra ca. 3,6 til 4,2 millioner kroner. Driftsmodellen passer svært godt for et par eller en familie som ønsker å skape sin egen arbeidsplass i reiselivsbransjen, i kombinasjon med naturnære omgivelser og en fleksibel arbeidshverdag.

Godt utviklingspotensial:
Eiendommen har også betydelige utviklingsmulighet. I gjeldende reguleringsplan er det avsatt areal for 9 nye utleiehytter/fritidsenheter i første linje mot vannet. Dette gir nye eiere mulighet til å:
- Øke kapasiteten og antall utleieenheter
- Utvikle og selge fritidsenheter på det åpne markedet
- Videreføre eller videreutvikle det opprinnelige kolonihagekonseptet som lå til grunn ved reguleringen

Det foreligger skisser og idéutkast som kan bidra til å konkretisere nye utviklingstrinn.

Føllingstua Camping er en komplett, veldrevet og naturskjønn reiselivseiendom med både solid drift og spennende fremtidsmuligheter. Her får man en unik mulighet til å videreutvikle et allerede attraktivt konsept - midt i et av Trøndelags vakreste områder.

Dagens drift omfatter ikke restaurantvirksomhet, selskaper eller møter. Det er likevel et betydelig potensial innen disse områdene, ettersom lokalene allerede ligger til rette for slik bruk. Dagens inntektsnivå reflekterer derfor ikke en mulig utnyttelse av dette potensialet (jf. informasjon om regnskap)

Kontakt megler ved spørsmål eller ønske om privatvisning av eiendommen.

Innhold

Boenheter/standarder på campingen:
- 3 store hytter (38 m2) med kjøkken, spisestue, stue m/tv og sovesofa, 2 soverom med 2 enkeltsenger på hvert av rommene og bad m/dusj.

- 4 medium hytter (26 m2) med kjøkken, spisegruppe, stue m/tv, soverom med dobbeltseng + hems med 2-3 soveplasser og bad m/dusj.

- 6 små hytter (16 m2) uten innlagt vann (stasjoner for vann utenfor hyttene), med kjøkken med kokemuligheter, sittegruppe og sengeplasser til 4-5 personer.

- 3 Rom med 2 soveplasser på hvert av rommene. 2 av dem har minikjøkken og servant med speil. Ett av rommene har ikke minikjøkken, men kjøleskap og eget toalett. Rommene uten toalett benytter sanitæranlegg.

- Bobilplasser med utsikt (23 plasser), alle med mulighet for strømtilkobling

- Standard bobilplasser (30-35 plasser), alle unntatt 2 plasser med mulighet for strømtilkobling

- Teltplasser (10-15 plasser avhengig av teltstørrelse), 4 stk. med mulighet for strømtilkobling

Båtutleie:
Campingen har båtbrygge med totalt 24 båtplasser. 1 av disse benyttes for robåt som leies ut på campingen, de øvrige 23 leies ut på sesongbasis.
Det er også gjestebrygge på campingen for lokale som ferdes på Snåsavatnet og ønsker å besøke campingen.

365/15 har vederlagsfri rett til båtplass ved campingen, iht tgl erklæring fra 2019.

Dagens aktiviteter:
- Utleie av hytter/rom og bobil-/vogn-/teltplasser
- Utleie av fastcamperplasser
- Bedriftsutleie/langtidsleie utenfor høysesong
- Minigolf
- Glamping (oppstilling av glampingtelt helt nede ved vannet)
- Utleie kano: 2 stk
- Utleie av robåt

Oppgraderinger/større innkjøp på campingen siden 2019:
- 2023: Renovering av 2 medium hytter (hytte nr 2 og nr 3): nytt laminatgulv, malt/beiset i moderne preg, nye møbler og nytt kjøkken fra Epoq.

- 2023: Nye ytterdører på alle store hytter (hytte 5-7)
- 2021: Stor oppgradering av el-anlegget på campingen i form av økt totalkapasitet.
- 2020-2022: 5 nye strømstolper som server totalt 22 oppstillingsplasser.
- Nye utemøbler for uteserveringen kjøpt 2020.
- 2 nye POS-system for resepsjon og bar: skjermer og kassesystem. Levert av Saxvik juni 2023.
- 2019-2023: utvendig maling/beising av servicebygg og alle hytter på campingen.

Standard

Enkel beskrivelse av bygningene:

Hytte nr. 1, Oppkalt etter Fredrikke Marie Qvam.
26 kvm (Bta): 1 soverom, dobbeltseng 120 cm,
hems med 3 madrasser, dyner, puter, dusj og
toalett. oppvaskmaskin, komfyr, kjøleskap,
ventilator over komfyr, kaffetrakter, dekketøy og
kokekar. TV. Nytt kjøkken 2015.

Hytte nr. 2, oppkalt etter Signe og Joralf Gjerstad. Hytte nr 2 ble oppusset høsten 2023.
26 kvm (Bta): 1 soverom med dobbeltseng, 135
cm. hems med 3 madrasser, sovesofa på stue,
dyner, puter,dusj og toalett. Nytt kjøkken fra Epoq.
kaffetrakter, dekketøy og kokekar. TV.

Hytte nr. 3, oppkalt etter Otto Sverdrup. Hytte nr 3 ble oppusset høsten 2023.
26 kvm (Bta): 1 soverom med dobbeltseng,135 cm,
hems med 3 madrasser, sovesofa på stue, dyner,
puter, dusj og toalett. Nytt kjøkken fra Epoq. Kaffetrakter,
dekketøy og kokekar. TV.

Vedr. hytte nr 2 og 3: Soverom, stue, hems og kjøkken ble renovert i 2023.

Hytte nr. 4. oppkalt etter Ole E Noem.
26 kvm (Bta): 1 soverom med familiekøye
(dobbeltseng 140 cm med enkeltseng 75 cm over).
Hems med 2 madrasser, dyner, puter, oppholdsrom
med nytt kjøkken, oppvaskmaskin, komfyr medavtrekksvifte, kjøleskap, dekketøy og kokekar. TV.
Inngang til dusj og toalett fra soverom.
Hytta ble oppusset/renovert i 2015.

Hytte nr. 5, oppkalt etter Asbjørn Følling.
38 kvm (Bta): 2 soverom med 2 enkeltsenger på
hvert av soverommene. Sovesofa i stua. Dyner,
puter, kjøleskap m/ fryser, komfyr, oppvaskmaskin,
tv, fullt utstyrt kjøkken. Dusj og toalett. Veranda
med utsikt over Snåsavatnet, bord og stoler.

Hytte nr. 6, oppkalt etter Oskar Øksnes.
38 kvm (Bta): 2 soverrom med 2 enkeltsenger på
hvert av soverommene. Sovesofa på stua, dyne,
puter, kjøleskap med fryser, komfyr,
oppvaskmaskin, tv, fullt utstyrt kjøkken. Dusj og
toalett. Veranda med utsikt over Snåsavatnet, bord
og stoler.

Hytte nr. 7, oppkalt etter Ola Five.
40 kvm (Bta): 2 soverom med 2 enkeltsenger på
hvert av soverommene. Sovesofa i stue, dyne,
puter, kjøleskap med fryser, komfyr,
oppvaskmaskin, tv, fullt utstyrt kjøkken. Dusj og
toalett. Veranda med utsikt over Snåsavatnet, bord
og stoler. Handikapvennlig.

Hytte nr. 8
16 kvm (Bta): 1 roms vinterisolert hytte. 1
køyeseng, 1 seng, + 1 sovesofa. Dyner, puter,
kjøleskap, kokeplate, kaffetrakter, vannkoker,
dekketøy og kokekar. Dusj og toalett i fellesanlegg.

Hytte nr. 9
16 kvm (Bta): 1 roms vinterisolert hytte.
Familiekøyeseng + 1 seng. Dyner, puter, kjøleskap,
hybelkomfyr, kaffetrakter, dekketøy og kokekar.
Dusj og toalett i fellesanlegg.

Hytte nr. 10
16 kvm (Bta): 1 roms vinterisolert hytte. 3 senger
75 cm. Dyner, puter, kjøleskap, hybelkomfyr,kaffetrakter, dekketøy og kokekar. Dusj og toalett i
fellesanlegg.

Hytte nr. 11
16 kvm (Bta): 1 roms vinterisolert hytte. 3 senger 75
cm og sovesofa. Dyner, puter, kjøleskap, kokeplate,
kaffetrakter, dekketøy og kokekar. Dusj og toalett i
fellesanlegg.

Hytte nr. 12
16 kvm (Bta). 1 roms vinterisolert hytte.
køyesenger, 4 personer. Dyner, puter, hybelkomfyr,
kjøleskap, kaffetrakter, dekketøy og kokekar. Dusj
og toalett i fellesanlegg.

Hytte nr. 13
16 kvm (Bta): 1 roms vinterisolert hytte. 4 - 5
personer. 1 familiekøyeseng + 1 køyeseng. Dyner,
pute, kokeplate, kjøleskap, kaffetrakter, dekketøy
og kokekar. Dusj og toalett i fellesanlegg.


Samlet areal på alle hyttene er 316 kvm (BTA).
Hyttene er bygd fra 1998 og senere.
Når det gjelder standard på hyttene så er de fleste
overflater malt panel, laminat, flis og belegg på
gulv. Det henvises forøvrig til takstrapport.

Servicebygg/resepsjon/selskapslokale/kjøkken: ca. 375 kvm. Bygget ble opprinnelig oppsatt i 1934 og senere ombygd flere ganger (1960- tallet, 1980- tallet og siste gang i 2003 og 2004). Bygget inneholder bad/wc/dusjanlegg og vaskerom, samt teknisk rom i kjeller. Bygget
fungerer som felles sanitæranlegg for gjester. I hovedetasje er det resepsjon, kiosk, cafe, kjøkken og utleierom. Allrom med plass til ca. 50-60 spisende gjester, kan også benyttes til møte- og konferanserom. Rommet har flott beliggenhet med panorama mot Snåsavatnet. 2. etg har kontor og lagerrom.

Overflater: Belegg på trapper og gulv er av vinyl, tepper, lakkerte tregolv, laminatparkett. I sanitærrommene for campingen er det keramiske flis. I himlinger er det plakettplater, trepanel og
malte plater. På vegger er det malte plater, plakettplater, panel, malt strie og granpanel. I utleiedelen i 1. etg er det dusj, servant og Wc i
eget rom. I campingdelen i kjelleren er det 5 wc, 6 servanter, 4 dusjer og urinal, vaskemaskin, tørketrommel og tørkeskap. I tillegg er det rullestol- Wc i eget rom i 1. etg. Kjøkkenet er utstyrt med storkjøkken oppvaskmaskin, gasskomfyr og konvektorovn.

Kjøkkenet ble renovert i 2007 og er godkjent av Mattilsynet. Kjøkken og spisesal ble tidligere benyttet for matservering til campinggjester og andre besøkende. Dagens drift omfatter ikke restaurantvirksomhet, selskaper eller møter. Det er likevel et betydelig potensial innen disse områdene, ettersom lokalene allerede ligger til rette for slik bruk. Dagens inntektsnivå reflekterer derfor ikke en mulig utnyttelse av dette potensialet (jf. informasjon om regnskap)

Naust, ca. 55 kvm (Bta): Byggeår er 1984. Rehabilitert 1997. Naustet ligger ved vatnet og inneholder lager og båtrom.

Uthus/Gjestekjøkken og WC: Byggeår 1990. Renovert 2017. Ca 10 kvm (Bta). Bygget har nytt gjestekjøkken med kjøkkenbenk, komfyr og 2
oppvaskkummer. I motsatt ende, vendt mot tømmeanlegg er det bygd et toalett. Renseanlegget og tomten rundt er eid av kommunen.
Her er også sanitær- og avløpsanlegg med tømmefunksjon for bobiler og campingvogner. Miljøtorg: Miljøtorget tilhører Føllingstua, men er
plassert på kommunal tomt. Det er et godt samarbeid med kommunen om tømmeanlegg og plassering av miljøtorg. Det betales ikke leie for
tomt. Avfallssortering er etablert.

Grillhytte: Enkel trekonstruksjon i tilknytning til servicebygget. Grillhytta har grillplass i midten og benker rundt. Denne fungerer som et flott
samlingspunkt for gjester. Strand og minigolfanlegg ved strandkanten
medfølger.

Småbåthavn med 24 plasser: Småbåthavna har låsbar port. Båtplassene er godt skjermet for vær og vind da den er plassert bak en molo.

For 2025 var utleiepris for båtplass kr 2 900,- pr. år.

Oppvarming

Elektrisk oppvarming. Det er oppvarming med
varmekabler i sanitærrom for camping. Hovedhuset/servicebygget med kjøkken, sanitæranlegg og restaurant har vann til vann
varmepumpesystem med kolektorslange fra Snåsavatnet. Konvektorer varmer opp oppholdsrom, samt at alt forbruksvann i bygget blir
oppvarmet fra samme varmepumpe.

Beskaffenhet

Tomten grenser til Snåsavatnet og har ca. 400 meter egen strandlinje.

Leid areal (ca 13 dekar) tilhørende naboeiendom hvor det p.t. er oppstillingsplasser for campingvogner.

Det foreligger en leieavtale mellom Føllingstua AS og bortleier Svein Sem. Avtalen gjelder ca 13 daa areal hvor det er teltplasser og plasser for campingvogner. Leiekontrakt er 5 års avtale med opsjon på 5 nye år.

Leiepris er kr 65 000,- /år.

Dersom leietaker går konkurs eller innstiller sin virksomhet, bortfaller leieavtalen. Det samme gjelder ved salg av eiendommen/og eller salg/overføring av driften av campingen, inklusive salg av aksjer (uansett omfang).
Dette betyr i realiteten at ny eier av Føllingstua Camping selv må kontakte grunneier for evt. ny leieavtale på nevnte areal. Dagens eier kan bistå med dette.

Eiendommen er ikke oppmålt, kun skylddelt, jf. vedlagte skylddelingsforretning. Eiendommens grenser er mindre nøyaktige og oppgitt areal er basert på arealberegninger foretatt av kommunen.

Kjøper kan ikke legge til grunn oppgitt areal og inntegnede grenser som annet enn veiledende.

Beliggenhet

Føllingstua Camping ligger idyllisk til ved sørenden av Snåsavatnet - Norges sjette største innsjø - kjent for sitt rene vann, flotte badeplasser og svært gode fiskemuligheter. Innsjøen strekker seg gjennom Steinkjer og Snåsa og har et areal på hele 125,7 km². Snåsavatnet regnes som et av landets beste fiskevann med arter som ørret, røye og lake, og den imponerende fangstrekorden på ørret er hele 12,7 kg (1988).

Campingen har en strategisk og trafikksikker beliggenhet bare 200 meter fra E6, og ligger samtidig fredelig til i naturskjønne omgivelser. Dette gjør stedet til et naturlig stoppested for reisende som ferdes mellom Midt- og Nord-Norge, enten de følger E6 eller Kystriksveien. Eiendommen ligger i Følling, omtrent 12 km nord for Steinkjer sentrum.

Området rundt består av boligbebyggelse, landbruksarealer, skog og åpne friarealer, og campingen grenser mot Haugåshalla boligfelt. Mellom campingplassen og E6 ligger et moderne idrettsanlegg med fotballbane og klubbhus.

Nærområdet byr på rike friluftsmuligheter året rundt, med turstier, sykkelruter, bading, padling og fisking rett i nærheten. Vinterstid har man tilgang til flotte turområder og skiløyper i nærområdet. Det er også bussforbindelse til Steinkjer, som gir enkel tilgang til byens servicetilbud.

Adkomst

Fra E6 tar du av ved avkjøringen mot Følling og følger skilting mot Føllingstua Camping. Det er god adkomst helt frem til campingen, med romslige parkeringsmuligheter for både gjester og besøkende.

Parkeringsforhold

Oppstillingsplasser på egen tomt. Se ytterligere informasjon under pkt. "Tomt" hvor det er beskrevet leieavtale for deler av området.

Regulering

Eiendommen ligger i et område regulert til blant annet kombinert bebyggelse og anlegg, badeplass og friluftsformål, småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørerende bebyggelse og anlegg. Samt vann og avløpsanlegg iht reguleringsplan 50042014005.
Kopi av reg. kart med bestemmelser, målebrev etc. ligger vedlagt i salgsoppgaven. Vi oppfordrer interessenter til å gjøre seg kjent med dette.

Det er ingen registrert SEFRAK-minner på eiendommen.
Det er i følge matrikkel to registrerte og fredede
kulturminner (gravminner) på eiendommen):
Lokalitetsnr. 100211 Gravminne Automatisk fredet
Arkeologisk lokalitet
Lokalitetsnr. 100212 Gravminne Automatisk fredet
Arkeologisk lokalitet

Ferdigattest

Tillatelse til oppføring av 4 utleiehytter pr 09.03.04
Byggetillatelse tilbygg/fasadeendring 25.04.90
Byggetillatelse uthus 23.10.90
Byggetillatelse ominnredning/tilbygg til servicebygg 29.05.96
Byggetillatelse 6 utleiehytter 09.05.97
Tillatelse til flytting av eksisterende og oppføring av nye campinghytter.
Tillatelse til oppføring av 9 nye hytter og flytting av 6 eksiterende hytter 24.10.16

Det finnes ingen ferdigattester eller midlertidig brukstillatelse i informasjonen megler har mottatt fra kommunen.

I de tilfeller hvor ferdigattest ikke er innhentet for tiltak omsøkt etter 01.01.1998, vil byggesaken ikke være korrekt avsluttet. Bygningsmyndighetene kan vurdere ulovlighetsoppfølging for å få brakt disse byggetiltakene i samsvar med lovens krav.
Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak som er omsøkt før 01.01.1998, jfr. plan- og bygningslovens §21-10, 5.ledd. Kommunen henlegger saker som ikke er avsluttet med ferdigattest i disse tilfellene,
og avviser henvendelser om ferdigattest i slike saker. Dette innebærer at byggverkene lovlig kan brukes og omsettes uten at det foreligger
ferdigattest. Det betyr imidlertid ikke at ulovlige bygde tiltak blir lovlige. Ulovlig oppførte tiltak vil kommunen fremdeles kunne forfølge og
kreve omsøkt etter dagens regelverk. Kjøper overtar alt ansvar og risiko forbundet med ovennevnte.

Beskrivelse (type bolig)

Campingplass med utleiehytter med tilhørende serviceanlegg.

Bygningsinformasjon / byggemåte

Det er 6 stk. mindre utleiehytter på ca. 16 kvm, 4 stk. hytter på 26 kvm og 3 større hytter på 38-40 kvm.

Hovedbygg:
Bygningen er fundamentert på faste masser med grunnmur og kjellergolv av betong. Fløya med utleierom er fundamentert dels på betongpilarer og dels på grunnmur av betong.
Denne avdelingen har krypkjeller som kan inspiseres. I yttervegger er det plank i opprinnelig del, mens det i de nyere delene er bindingsverk.
Etasjeskiller av trebjelkelag og tak av sperrer og takstoler. Taktekking av korrugerte stålplater. I opprinnelig del er isolering i yttervegger 100 mm og etasjeskiller 150 mm. I nybygg fra 2004 er det 250
mm isolasjon i himling og 200 mm i ytterveggene. Vinduer av isolerglass.
Har kjeller med tekniske rom, lager, vaskerom, toaletter og bad. Sanitærrom. Ringmur, dels med kjeller , dels med krypkjeller. Over denne er det servicebygg med butikk, resepsjon, cafe, stue og
utleierom. Dette er en panelkledd trekonstruksjon.

Hyttene er bygd i tradisjonell trekonstruksjoner:
- Yttervegger av bindingsverk med mineralull. Utvendig bordkledd.
- Golv av trebjelkelag isolert med mineralull.
- Yttertak av tresperrer isolert med mineralull og tekket med pappshingel.
- Grunnmur av betong med kryperom (ingen inspeksjonsmulighet av kryprom).
- De 3 største hyttene er plate på mark med golvvarme.

Naust er bygget med støpt plate på mark. Panelkledd bindingsverk. Saltak i tre tekket med plater. Store porter. Uthus oppført i treverk med stålplatetak og betonggulv. Øvrige bygg har også trekonstruksjoner og er oppsatt med bindingsverk.

Areal / Arealspesifikasjon / Arealbetegnelse

Bruksareal per etasje: Samlet areal på alle hyttene er 316 kvm (BTA).

Hyttene er bygd fra 1998 og senere.

Det henvises forøvrig til takstrapport.

Servicebygg/resepsjon/selskapslokale/kjøkken: ca. 375 kvm (BTA).

Diverse

Føllingstua Camping & Resort fremstår som en flott arbeidsplass med gode forutsetninger for helårs drift. Dagens eier peker på flere spennende muligheter for videre utvikling av både anlegg og tilbud:

Muligheter og utviklingspotensial
Utbygging av nye hytter:
Det foreligger ferdig reguleringsplan som åpner for flere nye hytter i nærheten av utsiktsplassene. Dette gir fremtidige eiere et godt utgangspunkt for økt kapasitet og bedre inntjening.

Potensial i fastcamp-/standardplassene
Området for fastplasser og standard oppstillingsplasser vurderes å ha betydelig uutnyttet potensial. Videre utvikling kan gi økt stabilitet i inntektene og høyere belegg gjennom sesongen.

Styrket markedsføring av selskap og arrangementer
Campingen disponerer et stort og variert uteområde som er godt egnet for grupper og aktiviteter - som leirskole, kurs og andre arrangementer. Med innskrenkede reisebudsjetter for skoler de siste årene, ligger det til rette for å posisjonere seg som et nært og attraktivt alternativ for lokale skoler og institusjoner.

Selskapslokale med stor kapasitet
Selskapslokalet har kapasitet til ca. 80 personer, og er velegnet for arrangementer som bryllup, konfirmasjoner og større feiringer. Dette markedet er i liten grad utnyttet av dagens eiere og representerer et tydelig vekstområde.

Økt satsing på vannaktiviteter
Det er betydelig etterspørsel etter kanoutleie, og Visit Innherred markedsfører flere populære padleruter i området. Et mindre tilskudd av 2-3 kanoer eller kajakker kan gi umiddelbar inntektsvekst. Det finnes allerede lagringskapasitet ved båthavna, og etablering av et kajakkhotell kan bli et attraktivt tilleggstilbud.

Videreutvikling av minigolf
Campingen har en pent beliggende minigolfbane nede ved vannet. Banen er svært populær i høysesong, og oppgradering eller innføring av flere kreative hinder kan ytterligere styrke aktiviteten og attraktiviteten.

Større fokus på vintermarkedet
Det finnes et godt potensial for økt vinterutleie gjennom profilering av Midterfjellet som et attraktivt turområde med flotte ski- og friluftsmuligheter.

Overtakelse

Etter nærmere avtale med selger.

Vasking og rydding: Eiendommen selges slik den fremstår ved visning, og overleveres i full drift. Hytter som overtas ryddet og rengjort, øvrige bygninger og utearealer overtas som det fremstår ved visning og vil ikke bli ytterligere ryddet eller rengjort. Selger forbeholder seg retten til å ta med seg det de ønsker av løsøre og tilbehør.