Innbydende og innholdsrikt næringslokale i hjerte av Ål sentrum - Oppgradert

Nøkkelinformasjon

Info om Torget 6

Designbyrået Kreator har brukt Torget 6 som kontor i 15 år. Da vi overtok i 2011 gjorde vi en omfattende totalrenovering. Frem til da hadde lokalet vært brukt som lager for fliser og kjøkkeninnredning. Drømmen var å skape et lyst og trivelig næringslokale for våre ansatte. Vi ville også at Torget 6 skulle være innbydende og hyggelig for kunder. Vi forvandlet derfor hele lokalet til et moderne og funksjonelt kontorlandskap med åtte kontorplasser, et møterom, åpent kjøkken, samt resepsjon og loungeområde.

I renoveringen ble alle tak-, vegg- og gulvflater oppgradert, elektrisk anlegg modernisert og nytt Swegon ventilasjonsanlegg installert. Resultatet ble et romslig og fleksibelt kontorlokale som har gitt oss alle muligheter til å dyrke vårt kreative arbeid. I en årrekke har Torget 6 inspirert oss og bidratt til at vi har kunnet klekke ut drøssevis av kreative ideer, godt design og bygge sterke merkevarer.

Torget 6 har også vært leid ut til andre bedrifter og fungert utmerket til workshops og møter med inntil 12 personer. Tilbakemeldingen har vært veldig positive, særlig for kombinasjonen av møterom og mulighet for gruppearbeid på kontorene. Loungeområdet er et fint minglested i pauser, sammen med et fullt utstyrt kjøkken. Selv har vi mistet tellingen på hvor mange banankaker og paier vi har laget her.

Lokalet ligger midt i sentrum av Ål, vis-a-vis Tingstugu, med kort vei til alle fasiliteter. Når det er sommerlig godvær, er det fint å sitte å ta lunsjen ute foran bygget. Bussholdeplasser ligger et steinkast unna kontoret og Ål stasjon er under 10 minutters gange unna. Torget 6 har egen parkering foran garasjen, med installert elbillader. Flere parkeringsplasser finnes i umiddelbar nærhet på og rundt Torget.

Innhold

Lokalene består av:

• Kontorer
• separate kontor med glassfelt og dører som gir godt lysinnslipp og en åpen, profesjonell følelse
• åpent kontor i tilknytning kjøkkenet
• Trivelig møterom/lunsjrom med moderne møteløsning
• Åpent og funksjonelt kjøkken
• Romslig resepsjonsområde
• Hyggelig loungeområde med avslappet stemning for pauser eller uformelle møter
• To toalettrom
• Kopirom med trappeløp ned til arkiv/lager i kjelleren og teknisk rom.
• Eget kjellerrom med adkomst via kjøkken
• Egen garasje med praktisk inngang gjennom ett av kontorene

Planløsningen gir fleksible arbeidsflater som egner seg godt for både teamarbeid og konsentrert kontorbruk.

Lokalene fremstår som gjennomtenkte og funksjonelle kontorlokaler med god rominndeling og en innbydende atmosfære. Inngangsdøren har kodelås og lokalet er sikret med innbruddsalarm. Garasjen har elektrisk portåpner, og dør inn gjennom et av kontorene.

Verdisetting

Selger har i forbindelse med salget innhentet en verdivurdering fra Jan Erik Øynebråten med dato: 12.02.2026. Utdrag fra denne:

Tomteverdi

Tomteverdien fremkommer ved en betraktning av tomtebelastningen og reguleringsbestemmelsene. I begrepet "normale tomtekostnader" ligger også verdi av eventuell andel fellesareal, samt markedstilpasning for beliggenhet/attraktivitet. Verdien er vurdert som andel av felles tomt.

Tomteareal, overført fra matrikkeldata: 841,0 m²

Ansatt verdi tomt: 350 000,-

Teknisk verdi

Teknisk verdi viser normale byggekostnader utregnet som for nybygg med dagens priser og med dagens krav til bygning, med fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler, tilstandssvekkelser, gjenstående arbeider.

Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg)  kr 6 500 000,-

Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeholdsmangler,tilstandssvekkelser, gjenst. arbeider) kr 1 050 000,-

Sum teknisk verdi - Næringsbygg seksjon kr 5 450 000,-

Nettopkapitaliserng

Nettokapitalisering baserer seg på eiendommens inntektsoverskudd og en beregnet kapitaliseringsrente.

Avkastningskravet for en investering i næringseiendom er en faktor basert på dagens risikofrie rentenivå, uttrykt i rente på 10 års statsobligasjoner, gjeldende inflasjonsmål samt eiendommens forretningsmessige risiko. Den forrentningsmessige risikoen er igjen basert på følgende faktorer:

• Renterisiko/fortjeneste, den risiko som eksisterer i det aktuelle pengemarkedet mellom forretningsbanker, det vil si den såkalte rentedifferansen, samt investors krav til normal egenavkastning.
• Objektrisiko, det vil si den risiko denne eiendommen spesielt representerer, hensyntatt beliggenhet, brukelighet, leietagersammensetning, attraktivitet etc.
• Markedsrisiko, den generelle risiko for eiendoms- og finansmarkedet som påløper ved investering i næringseiendom.
• Bygning/kurans, risiko eiendommen har på grunn av manglende vedlikehold, alder og teknisk stand.

Med bakgrunn i en totalvurdering av leietakerkonseptet, eiendommens beliggenhet og brukelighet, har takstmann benyttet følgende avkastningskrav:

Eiendommens inntektsoverskudd (overført fra inntekter/kostnader) kr 295 090,-

Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi,

beregnet av inntektsoverskuddet (Kr. 295 090 ) når realrenten er 7,90%  kr 3 735 316,-

Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi: kr 3 735 316,-

Eiendommens forrentningsverdi som grunnlag for salgsverdi (avrundet): kr 3 740 000,-

For mer informasjon om forutsetninger, se vedlagte verdivurdering.

Kontaktstrømsanalyse

Kontantstrømanalysen er en analyse av kontantstrømmen i eiendommen over en 10-års periode. Verdien fremkommer normalt med bakgrunn i påstående leieinntekter, korrigert for normale markedsleier ved kontraktenes utløp. I angjeldende verdivurdering er en normal vurdert markedsleie lagt til grunn. Kontantstrømanalysen baserer seg på eiendommen inntektsoverskudd og forventet inntekstutvikling/ kostnadsutvikling, realavkastningskrav, diskonteringsrente samt generell ledighet.

Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi estimert: kr 2 132 328,-

Nåverdi inkludert nåverdi av restverdi kalkulert: kr 3 903 874,-

For mer informasjon om forutsetninger, se vedlagte verdivurdering.

Utleiemarkedet

Selger har i forbindelse med salget innhentet en verdivurdering fra Jan Erik Øynebråten med dato: 12.02.2026. Utdrag fra denne:

Leiemarkedet viser fortsatt relativt god aktivitet selv om aktiviteten er noe lavere enn de foregående årene. Leieprisene er rekordhøye og det forventes en flat eller svak positiv utvikling, men en ytterligere svekkelse i arbeidsmarkedet vil kunne medføre nedgang. En relativt høy tilførsel av nye arealer i år og neste år kan også bidra til noe økt ledighetsrate. Det er således fortsatt noe usikkerhet knyttet til hvordan både transaksjons- og leiemarkedet vil utvikle seg fremover, selv om usikkerheten gradvis har blitt redusert og aktiviteten forventes å ta seg opp.

Den angjeldende eiendom er beliggende i et område som ikke er preget av det nasjonale markedet for næringseiendom. Det ansees at eiendommen kan være en interessant eiendom for en lokal aktører som ønsker å drive sin egen virksomhet på eiendommen. Eiendommen vurderes således å være mest påvirket av lokale forhold og økonomi. Markedet for denne type eiendommer anses imidlertid å være relativt god.

Utleiepriser

Det legges til grunn en normal markedsleie for eiendommen. Leiepriser for denne type lokaler i Ål sentrum er svært varierende men ligger i hovedsak fra ca. kr. 800,- til ca. kr. 1500,- pr. m² pr. år. Det legges til grunn leiepriser beliggende omtrentlig på ett gjennomsnittsnivå, dvs. ca kr. 1.200,- pr. m² pr. år.

Div. lagerrom/serverrom/arkiv på 120 m² beregnes til ha en markedsleie på 300,- per m², som vil gi  36 000,- i leieinntekt per år.

Kontorer/sosiale rom på 286 m² beregnes til å ha en markedsleie på 1 200,- per m², som vil gi 343 200,- i leieinntekt per år.

Fratrukket normale eierkostnader vil dette gi et potensielt inntektsoverskudd på kr 295 090,- per år.

Oppdragsnummer

315251218

Betegnelse

Matrikkel gnr. 110, bnr. 117, snr. 1 i Ål kommune

Oppdragsansvarlig

PrivatMegleren Herleiksplass & Partnere (Herleiksplass & Partnere AS) / Ådne Holestøl Hognerud

Eier

Kreator Kommunikasjon AS

Eiendomstype

Kontor

Eierform

Eierseksjon

Etasje

1

Byggeår

1925 - opprinnelig byggeår, tilbygd i 1987/1988.

Arealer og fordeling per etasje

1. etasje

BTA: 286 m²

BRA: 274 m²

Inneholder: resepsjon, møte-/spiserom, kjøkken, vestibyle/møterom, 6 kontorrom, åpent kontor tilknyttet kjøkken, gang, 2 wc-rom, bøttekott, kopirom/trappeløp, ventilasjonsrom.

Kjeller

BTA: 120 m²

BRA: 100 m²

Inneholder: div. kjellerrom/lagerrom, serverrom og arkiv.

Tomtetype / areal

Tomtetype felles eiet / 840,80 kvm

Forretningsfører

Bebyggelse

Oppgradering og vedlikehold

OPPGRADERING OG VEDLIKEHOLD

I 2018 ble trappen ute renovert og belagt med skiferstein

Ny maling, nye gulv, nye løsninger

I 2016 ble alle profiler mellom kontorene og dører malt sort

I 2020 ble det lagt nytt linoleumsbelegg på kjøkken og tilhørende kontor

I 2025 ble det lagt nytt laminatgulv i møterommet

Tekniske oppgraderinger

I 2014 ble det installert adgangs- og innbruddsalarm

I 2019 ble det installert egen elbillader utenfor garasjen, med tidsur for strøm, som styres inne på Torget 6. Det ble installert en egen utekontakt til fronten av bygget. Her kan man også lade (vanlig stikkontakt). Også denne har tidsstyrt bryter for strøm.

I 2019 ble panelovnene i resepsjonen byttet

I 2019 ble det installert nytt skap i teknisk rom i kjelleren i forbindelse med ny server

I 2020 ble det byttet takarmatur på kjøkkenet.

I 2025 ble lysarmatur under kjøkkenhylla byttet ut til LED-lys

I 2025 ble det installert vannmåler sammen med næringslokalet ved siden av

Utskiftning av vinduer, dører eller annen bygningsmessig forbedring

I 2015 ble det byttet ett vindu i møterommet

I 2015 ble det byttet duker på markiser

I 2014 ble det byttet til ytterdør med digitalt låsesystem og innbruddsalarm

Vedlikehold

Ventilasjonsanlegget har fulgt årlige vedlikeholdsintervaller. Elektrisk anlegg har hatt jevnlig el-tilsyn hvert andre år.

Byggemåte

Selger har i forbindelse med salget innhentet en verdivurdering fra Jan Erik Øynebråten med dato: 12.02.2026. Utdrag fra denne:

Bygningen er opprinnelig oppført i 1925. Den angjeldende seksjon ble tilbygd i 1987/1988.

• Fundamenter, grunnmur og kjellergulv på grunn i betong.
• Yttervegger er oppført i mur/betong.
• Vinduer i tre med 2 lags isolerglass.
• Ytterdør i aluminium med 2 lags isolerglass.
• Leddport til garasje/ventilasjonsrom.
• Saltakkonstruksjon i tre, isolert med mineralullisolasjon, tekket med betongtakstein.
• Takrenner og nedløp i stål.
• Etasjeskillere av plasstøpt betong.

Innvendig

• Gulv er belagt med tepper, gulvbelegg og laminatparkett.
• Betonggulv i kjeller.
• Nye gulv i enkelte rom i 2020 og i 2025.
• Vegger innvendig er delvis systemvegger i tre/glass og delvis malte overflater.
• Himling har malte overflater, delvis med lyddempende plater. Ny himling i kjøkken.
• Innvendige trapper til kjeller i tre.
• Kjøkkeninnredning i laminat/finerte plater med skuffeseksjoner og hyller. Benkeplate laminat med oppvaskkum i porselen.
• Ventilator.
• Teglsteinspipe er pusset og malt (ikke i bruk).

• Avløpsledninger i plast/pvc.
• Vannledninger hhv. type rør i rør system i plast/pvc og i kobber.
• 2 stk 120 liter varmtvannsberedere.
• Servant og klosett på begge wc.
• Utslagsvask i bøttekott.

• Balansert ventilasjonsanlegg med roterende varmegjenvinner og ettervarmebatteri.
• Sikringsskap med automatsikringer.
• Hovedsakelig fast armaturbelysning.
• Oppvarming ved elektriske panelovner.

Seksjonens 1. etasje ble totalrehabilitert i 2011 med bl.a. nytt el. anlegg med sikringsskap og armaturbelysning m.m., rørteknisk anlegg inkl. sanitærutstyr, nytt balansert ventilasjonsanlegg, nye gulv, overflatebehandling av vegger og himlinger, ny kjøkkeninnredning, systemvegger med dører/vinduer m.m.

I 2025 ble det utført utbedringer etter vannskade/lekkasje hvor det ble utbedret enkelte vegger og himlinger samt skiftet gulv i enkelte rom.

Standard

Kontorene og møterommet har lyst laminatgulv. Toalett, garderobe og bøttekott har linoleumsgulv mens resepsjon, lounge og kopirom har teppefliser. Kjøkken og åpent kontor ved kjøkkenet har linoleumsgulv. Garasjen har betongdekke.

Alle veggene i 1. etasje er gips og malt i en lys, tidløs hvittone. Unntaket er møterommet der TV-veggen har en dempet sort kontrastfarge. Alle kontorer har glassfelt med sorte profiler og dører i matchende farger med glass. Frostet folie nederst på kontorvinduene gir god innsynsbeskyttelse.

Det er manuelle markiser for vinduer i resepsjon og møterom. Møterommet har også lamellgardiner.

Takene er i hvitmalt betong. Kjeller har hvitmalte vegger og tak. De to toalettene er utstyrt med vegghengt toalett og handicapvask, samt gulvstående toalett og vask.

Alle kontorer, møterom og kjøkken har lyddempende plater for behagelig akustikk.

Innbo og løsøre

Utstyr som følger med:

1. Tekniske installasjoner og utstyr

• Fastmonterte lamper/armaturer
• Varmeovner / panelovner
• Innbruddsalarm (Hallingdal Alarmservice G4S, Geilo)
• Nettverksinstallasjoner (rackskap) (Infografikk, Sarpsborg)
• Rutere / modem (Infografikk, Sarpsborg)
• Brannvarslingssystem (Elektroservice Hallingdal Installasjon AS)
• Elbil-lader med en ladekabel

2. Møbler og interiør

• Vifte med kullfilter på kjøkkenet
• Resepsjonsdisk
• Avfallssorteringssystem på kjøkkenet
• Lyddempende plater i taket på kontorer og møterom/kjøkken
• Utebenk /bord foran møterommet ute

3. IT- og AV-utstyr

• Lydanlegg / høyttalere (defekt) på møterom

4. Belysning og solskjerming

• Fritthengende lamper
• Lameller
• Persienner
  
  

5. Verktøy og vedlikeholdsutstyr

• Rengjøringsutstyr
• Snømåkeutstyr

7. Dekor og øvrige gjenstander

• Div. planter
• Postkasse

Utstyr

Utstyr som kan overtas etter avtale for totalt kr 50.500,-

Skrivebord, elektrisk hev-senk med bue  = 15 000,-

• 6 stk  
  
  

Kontorstoler 7 stk = 3 500,-

• Kontorstol med hjul 6 stk
• Kontorstol 1 stk
  
  

Møteromsbord / møtestoler  = 5 000,-

• Møteromsstoler div 12 stk
• Spisestue/møteromsstol 2 stk
  
  

Skap og hyller (løse) = 15 000,-

• Sjalusiskap 8 stk
• Hyller til sjalusiskap 3 stk
• Frittstående hylle 1 stk
• Skuffeseksjon på hjul 5 stk
  
  

Sofaer / loungemøbler  = 6 000,-

• Sofa 1 stk
• Småbord 3 stk
• Loungemøbler - 4 stoler og 2 bord
  
  

Hvitevarer  = 5 000,-

2 stk små kjøleskap

1 stk komfyr

1 stk oppvaskmaskin

Diverse = 1 000,-

• Kjøkken: div service, glass, bestikk
• Skjermer 2-3 stk enkle pc-skjermer
• Småhyller 6 ulike, sorte
• Garderobestativ

Utstyr som ikke følger med

• Lenestol med fotskammel
• TV/monitor på møterommet
• Printer
• Arkivskap
• Konferanseutstyr (kamera, mikrofoner)
• PC-er og de fleste skjermer
• Hvit og grå fotolerret med oppheng
• Flipover
• Lysbord
• Verktøy og div kontorsaker på kreativt verksted

Oppvarming / teknisk

Ventilasjonsanlegg kombinert med panelovner sørger for stabil og god temperatur året rundt. Panelovner finnes i kontorer, møterom, resepsjon og toaletter.

Alle rom (unntatt lagerrom i kjelleren) har ventilasjonsanlegg som drives av et Swegon Gold RX 08-aggregat. Dette gir et sunt og behagelig inneklima i lokalene. Aggregatet er plassert i garasjen og leverer en tilluftsmengde på 2800 m3 i timen og er også utstyrt med et varmebatteri på 12 kW. Ventilasjonsanlegget ble installert av OK Ventilasjon i 2011 og har fulgt jevnlige vedlikeholdsintervall.

Kontorene har moderne lysstoffarmaturer med dimmefunksjon, mens resepsjon, møterom, kopirom og gang har plafondbelysning. Belysningen i møterommet kan dimmes. Kjøkkenet har LED-lysarmatur over benk og i tak med fotocelle. Lager, teknisk rom og garasje har lysarmaturer, de to sistnevnte med fotocelle.

Elektrisk anlegg ble nyinstallert i 2011, med sikringsskap ved kjøkkenet. Anlegget har 22 kurser, som i stor grad er ført gjennom plastkanaler i lokalet. Det er ellers en kombinasjon av skjult og åpent anlegg.

Torget 6 har fiberløsning, med nettverksuttak i alle kontorer. Man kan også jobbe trådløst i hele lokalet.

Lokalene er utstyrt med seriekoblede, trådløse røykvarslere. Torget 6 har også egen innbruddsalarm, med sensorer strategisk plassert. De er sikret med digitalt låsesystem, som åpnes med brikke eller gjennom egen app.

Parkering / Garasje

Egen garasje med praktisk inngang.

Torget 6 har egen parkering foran garasjen, med installert elbillader. Flere parkeringsplasser finnes i umiddelbar nærhet på og rundt Torget.

Tilstandsgrader (TG2 og TG3) hentet fra tilstandsrapporten

Sammendrag av tilstandsrapport

Tinglyste rettigheter og forpliktelser

Servitutter/rettigheter

Kommunen har legalpant som sikkerhet for betaling av kommunale avgifter. Legalpant er pant som følger av loven, og som ikke tinglyses. Legalpant følger derfor eiendommen ved salg. På eiendommen kan det være tinglyst erklæringer som f eks rett for kommunentil å vedlikeholde rørsystemer for vann- og kloakk. Disse erklæringene vil følge eiendommen ved salg. Kontakt megler for nærmere informasjon. Øvrige sameiere har panterett i seksjonen for krav mot sameieren som følge av sameieforholdet, jf. eierseksjonsloven § 31. Pantekravet kan ikke overstige 2G (Folketrygdens grunnbeløp). Sameiet kan vedtektsfeste ytterligere panterett for sameiet. Vedtektsfestet pant tinglyses i seksjonene.

Følgende tinglyste servitutter følger eiendommen ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

Dagboknummer 4262, tinglyst 23.08.1990 - Seksjonering

SNR: 1
Formål: Næring
Sameiebrøk: 389 / 1386

Dagboknummer 900543, tinglyst 24.05.1919 - Erklæring/avtale

Grensegangssak
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 900330, tinglyst 16.05.1923 - Bestemmelse om veg

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 900318, tinglyst 17.02.1926 - Bestemmelse om vannrett

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 900319, tinglyst 17.02.1926 - Bestemmelse om vannrett

Overført fra gnr 110 bnr 145
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 2084, tinglyst 17.04.1990 - Sammenslått med denne matrikkelenhet:

gnr.110 bnr.145.
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 689322, tinglyst 17.09.2009 - Grensejustering

GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE

Dagboknummer 35016, tinglyst 14.01.2008 - Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

Resek/endring formål/brøk/tilleggsdel

Dagboknummer 758990, tinglyst 01.01.2020 - Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring

Dagboknummer 350997, tinglyst 01.01.2024 - Omnummerering ved kommuneendring

Omnummerering ved kommuneendring

Utskrift av heftelser kan fås ved henvendelse til megler. Kjøpers bank vil få prioritet etter disse. For servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne matrikkelenhet henvises det til avgivereiendommen. Ta kontakt med megler for mer informasjon.

Offentlige forhold

Ferdigattest eller midl. brukstillatelse

Det foreligger byggetillatelse for byggemeldt tilbygg til opprinnelig bygning datert 23.09.1966.

Ferdigattest utstedes ikke lenger for tiltak det er søkt om før 01.01.1998, jf. plan og bygningsloven § 21-10 femte ledd.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring, tilbygg og carport, datert 15.09.2011. Det er mottatt byggetegninger for denne tillatelsen som viser at gjeldende seksjon i første etasje (seksjonsnr. 1) i liten grad var berørt av byggesaken. Det er foreligger dermed ikke byggetegninger fra byggesaken som viser godkjente endringer for gjeldende seksjon.

Megler har bestilt originale bygningstegninger fra kommunen. Det er ikke mottatt originale byggetegninger fra byggeår, det må derfor antas at det ikke foreligger tegninger av bygningsmassen fra tidspunktet for oppføring. Dette er ikke uvanlig for bygg som er oppført etter tidligere regelverk. Megler kan på denne bakgrunn ikke vurdere om rommene i dag samsvarer med godkjente tegninger fra byggeåret.

Det er mottatt byggetegninger som illustrerer tilbygg fra 1966. Tegningen fremstår som noe uklar/ufullstendig, slik at det er vanskelig for megler å vurdere tilstrekkelig om rommene i dag samsvarer med godkjente tegninger fra 1966.

Samlet sett har ikke megler mottatt dokumentasjon fra kommunen til å gjøre tilstrekkelige vurderinger av om rommene samsvarer med historisk godkjent bruk. Dette er ikke uvanlig for bygg oppført i tilsvarende tidsrom.

Kjøper overtar ansvar og eventuelle økonomiske konsekvenser som følger av at ...

Reguleringsforhold

Eiendommen er regulert til Bolig og forretning iht. reguleringsplan Sundre sentrum, ID 2003003, datert 20.02.2003.

Eiendommen er avsatt til Sentrumsformål iht. Kommunedelplan for Sundreområdet, ID 2014001, datert 21.09.2017.

Eiendommen ligger innenfor NVE (Norges vassdrags- og energidirektorat) sitt kartlagte aktsomhetsområde for snøskred. Større deler av sør-vestlig parti av eiendommen ligger innenfor aktsomhetsområde for jord- og flomskred. Hvis det skal gjennomføres nye tiltak etter plan- og bygningsloven på eiendommen kan det innebære at kommunen krever fagkyndig dokumentasjon/rapport som avklarer reell naturfare. Kjøper overtar ansvar og eventuelle økonomiske konsekvenser som følger av avklaringer vedrørende aktsomhetsområder.

Vei / Vann / Avløp

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Tilkoblet kommunalt vann- og avløpsnett via privat stikkledning.

Vi gjør oppmerksom på at private ledninger vedlikeholdes for eiers regning.

Avtale om avregning av gebyr for vann og avløp for seksjonene 1, 2 og 3 - Bergogården, se vedlegg.

Formuesverdi

Det ble ikke funnet formuesverdi ved attestbestilling i Altinn.

På Skatteetaten sine sider informeres det om at formuesverdi av næringseiendom er 80 prosent av beregnet utleieverdi. Aksjeselskap og andre selskap som ikke betaler formuesskatt, får ikke verdsettingsrabatt på næringseiendom og skal oppgi 100 prosent av beregnet utleieverdi.

Formuesverdi

Formuesverdien av næringseiendommen kan endre seg i fremtiden. Formuesverdien beregnes automatisk, og er i de fleste kommuner basert på en generell vurdering i ulike områder. Kommuner gjør slike nye vurderinger ved jevne mellomrom. Den formuesverdi som megler har oppgitt i salgsoppgaven vil herunder kunne endre seg for fremtidige år.

Formuesverdi

Formuesverdien av næringseiendommen kan endre seg i fremtiden. Formuesverdien beregnes automatisk, og er i de fleste kommuner basert på en generell vurdering i ulike områder. Kommuner gjør slike nye vurderinger ved jevne mellomrom. Den formuesverdi som megler har oppgitt i salgsoppgaven vil herunder kunne endre seg for fremtidige år.

Sameiet

Beskrivelse av eierseksjonssameiet

Sameiets navn er Bergogården sameie beliggende på gbnr. 110/117, og består av 5 boligseksjoner,  3 næringsseksjoner og en samleseksjon for næringsarealet.

Årlige fellesutgifter per 17.02.2026 kr 20 080,- . Disse faktureres årlig.

Fellesutgifter dekker: Forsikring, brøyting, strøm fellesareal, uforutsette kostnader og sparedel iflg styrevedtak. Selger har ingen indikasjoner på økte fellesutgifter.

Sameiet hadde i 2024 et underskudd på 8 728,-

Inntektene var på 85 179,-

Utgiftene var på 93 907,-

Sameiet har oppsparte midler i balansen på nærmere 90 000,-.

Sameiet er ikke tilknyttet sikringsfond.

Det er ikke forkjøpsrett i sameie.

Sameiet krever ingen godkjennelse ved overdragelse.

Iht. sameiets vedtekter kan garasje-/carporter kun selges innad i sameiet til øvrige sameiere i Bergogården.

Iht. sameiets vedtekter kan eier av seksjonen fritt leie ut seksjonen, herunder selvstendig carport-/parkeringsplass for sin eiertid.

Adkomst / Beliggenhet

Torget ligger midt i Ål sentrum.  Ta av RV7 nedenfor sentrum, skiltet Ål sentrum/Ål stasjon. Sving inn på FV245 og hold venstre i ca 180 før du tar av til høyre inn på Stasjonsvegen. Følg denne i ca 300 meter før du sviinger inn på Torget og finner lokalene på venstre hånd.

Bussholdeplasser ligger et steinkast unna kontoret og Ål stasjon er under 10 minutters gange unna.

Inngangsdøren har kodelås og lokalet er sikret med innbruddsalarm. Garasjen har elektrisk portåpner, og dør inn gjennom et av kontorene.

Økonomi

Faste kostnader

Kommunale avgifter kr 9 844,- eks mva.

Herav eiendomsskatt på 4 984,- som ikke er mva pliktig.

Eiendommen har vannmåler. Det foreligger avtale om avregning av gebyr vann og kloakk for seksjonene 1, 2 og 3. Se vedlegg.

Selger har hatt et årlig strømforbruk på ca 43 437 (2024) som har gitt en årlig kostnad på ca kr  70 000,-

Selger har i dag internett fra Bruse, 100 Mbps til en årlig kostnad på 19 320,-

Finansiering

Kontakt megler for avklaring av finansielle forhold, herunder lån til kjøp av eiendom. PrivatMegleren har avtale med Nordea om formidling av lån og andre finansielle tjenester. PrivatMegleren mottar godtgjørelse for dette.

Totale kostander

Prisantydning kr 2 850 000,-

I tillegg til prisantydning og ev. fellesgjeld, påløper følgende omkostninger:

Dokumentavgift kr 71 250,00

Tingl.gebyr skjøte kr 545,00

Tingl.gebyr pantedokument kr 545,00

Totalpris inkl. omkostninger og fellesgjeld kr 2 922 340 (forutsatt salg til prisantydning).

Diverse

Sammendrag fra selgers egenerklæring

5. Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?

Ja, se eget vedlegg angående lekkasje.

11. Kjenner du til om det er/har vært utført arbeid på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja, kun av faglært.   OK Ventilasjon har årlig sjekk/vedlikehold av ventilasjonsanlegg. 

12. Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?

Ja, det utføres el-kontrol av alt elektrisk anlegg av Valdres EL-kontroll hvert andre år.

13. Har du ladeanlegg/ladeboks for elbil i dag?

Ja, elbil-lader ble installert i november 2019.

16. Kjenner du til om det har vært utført arbeid på terrasse/garasje/tak/fasade?

Ja, kun av faglært.  Se vedlagt beskrivelse. Arbeid utført av NCC.

21. Er det foretatt radonmåling?

Radonmåling foretatt i 2019. Ut i fra resultatene av radonloggingen ser en at radonnivået på dagtid i hovedsak ligger under 100 Bq/m3 i målte kontorer og resepsjon. Kun i kortere perioder er litt over 100 Bq/m3. I kjeller ligger nivået noe høyere, opp mot 800 Bq/m3, men her er det ikke rom beregnet for lengre opphold, og regnes derfor ikke innenfor kravene til grenseverdien på 200 Bq/m3. På grunn av ventilasjonsanlegget som går på dagtid holder radonkonsentrasjonen seg stort sett under 100 Bq/m3. Om natta og i helger når ventilasjonen er avslått, går radonkonsentrasjonen litt opp, men altså ikke over 200 Bq/m3.

24.  Er det andre forhold av betydning ved eiendommen som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. rasfare, tinglyste forhold eller private avtaler)?

Ja, felles vannmåler med nærings-seksjon ved siden av. Avtale vedlagt.

Tilleggskommentar fra selger:

Boligen er næringseiendom. Mer info om arbeid med å tette lekkasje og avtale om felles vannmåler sammen med nærings-seksjon ved siden av, ligger vedlagt til prospektet.

Annen nyttig informasjon

Tidligere lekkasjeproblemer

Viser til eget vedlegg/rapport med detaljerte beskrivelser av lekkasje og tiltak, for å utbedre skader i forbindelse med lekkasje. Kort oppsummert:

Nyttår 2019: Oppdaget vannlekkasje fra taket på kjøkkenet og kontoret nærmest kjøkkenet pga. mye regn og mildvær, kombinert med mye snø og is på gårdsplassen over næringslokalet.

Sommeren 2020: Skadene ble utbedret av sameiet og reparasjon av innvendige skader gjennomført av Gjensidige/fagkyndig snekker.

Mars 2022: Ny vannlekkasje fra taket på kjøkkenet, som førte til skade på laminatgulv på møterom og teppefliser mot lounge-avdeling, samt lekkasje på vegg mot printerrom.

Perioden 2022-2025: Gjentagende undersøkelser og utbedringer på tak og gårdsplass for å finne årsak til lekkasje. Ekspert fra Gjensidige var på befaring i 2024 og anbefalte å bytte membran og dekket på gårdsplassen over næringslokalet. Dette ble utført sommeren 2025.

Desember 2025: Reparasjon av vannlekkasje ble ferdigstilt av Ocab/Gjensidige; nytt laminatgulv på møterom, nytt tak på kjøkkenet med inspeksjonsluke, ny midtstolpe mellom kjøkken og tilhørende kontor, nye gipsplater på vegg mot printerrom og nye teppefliser i lounge- og resepsjonsområde.

Se vedlagt rapport som vedlegg til takstrapporten.

Konsesjon / Odel

Kjøper må undertegne egenerklæringsskjema om konsesjonsfrihet som må bekreftes av kommunen før tinglysning kan finne sted og oppgjør kan utbetales selger.

Det hefter ikke odel på eiendommen.

Øvrige kjøpsforhold

Boligkjøperforsikring

I produktark om boligkjøperforsikring bak i salgsoppgaven, finner du informasjon samt priser på produktene.

Overtagelse

Etter nærmere avtale. Angi ønsket overtagelse i forbindelse med budgivning. 

Eiendommen benyttes i dag av eier. Det opplyses at eiendommen kan ledigstilles for kjøper innen ca 1 mnd.

Boligselgerforsikring

Selger kan ikke tegne boligselgerforsikring ihht. vilkår, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i selgers egenerklæring før det inngis bud på eiendommen.

Forsikring

Frem til overtagelse vil eiendommen være forsikret av selger. Det er kjøpers ansvar å påse at eiendommen er fullverdiforsikret etter overtagelse. 

Lovanvendelse

Selgeren gjør avtalen som ledd i næringsvirksomhet. Eiendommen selges etter reglene i avhendingsloven. Eiendommen overtas i den stand som det var i ved Kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelvurdering tilknyttet eiendommen skal de alminnelige kjøpsrettslige prinsippene i avhendingsloven § 3-9 legges til grunn, dog slik at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i følgende tilfeller:

- Dersom selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser under avtalen.

- Dersom Selger ved grov uaktsomhet ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-7.

- Dersom Selger ved grov uaktsomhet har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-8

Opplysningssvikt må også avvike vesentlig fra den faktiske omstendighet for å utgjøre en mangel. Likevel slik at selger ikke svarer for opplysninger som er innhentet fra tredjepersoner som stat, kommune, takstmann, o.l.. Med vesentlig er ment avvik som minst svarer til 10% av salgssummen.

Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven § 3-9 tilligger etter dette Kjøper.

Dersom en av partene mener at det foreligger mangel eller forsinkelse ved den andre parts oppfyllelse av sine plikter etter avtalen, må han gi motparten melding om at avtalebruddet gjøres gjeldende og hvilket avtalebrudd det gjelder innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget misligholdet. For kjøper er innen rimelig tid 60 dager. Reklamasjon fra kjøper kan uansett senest skje 12 måneder etter at kjøperen har overtatt bruken av eiendommen. Etter dette har kjøper ingen reklamasjonsrett for noen forhold. Kjøper kan kun gjøre gjeldende avtalebrudd som følger av reguleringen i nærværende punkt.

Meglers vederlag og utlegg

Fastpris 62 500 eks. mva

Markedspakke: 22 500,00

Tilrettelegging: 17 900,00

Oppgjørsgebyr: 6 990,00

Factoring/ Betalingsutsettelse: 3 850,00

Visninger pr. visning.: 3 490,00

Innhenting kommunale opplysninger: 8 900,00

Megler legger ut for stylist, fotograf og takstmann: 3 850,00

Dersom eiendommen ikke blir solgt skal selger betale et rimelig honorar stort kr 19 000,- + utlegg og tillegg.
Alle beløpene er inkl. mva.

Om oppdraget

Oppdragsnummer

315251218

Oppdragstaker

PrivatMegleren Herleiksplass & Partnere (Herleiksplass & Partnere AS)

Ansvarlig megler

Ådne Holestøl Hognerud

Eiendomstype

Kontor

Eierform

Eierseksjon